風險管理視角下的房地產開發企業內控策略探析

陶麗丹

摘 要：內部控制對企業經營管理的價值有目共睹，因為其對企業經營管理質量、財務管理質量的正面作用，而受到了諸多企業和管理者的青睞。從最初的內部牽制作用成為了現在改變企業要素結構的重要內容，從防錯糾弊發展到了現在的風險防控。與此同時，在國民經濟中起到重要作用的房地產企業經過長期的發展，從黃金時代逐漸步入穩定的白銀時代，因為自身管理的不到位，導致房地產開發企業積累了大量的風險。在這種情況下，房地產開發企業需要加強內部管理和外部風險防控，內部控制成為了房地產開發企業進一步踐行價值的不二選擇。本文從風險管理及內控管理的基本內容出發，基于風險管理視角下，簡述房地產開發企業內部控制的重要性，闡明房地產開發企業實行內部控制過程中存在的一般性問題，并結合實際給出相應優化，希望能夠幫助房地產開發企業不斷提高風險管理能力。

關鍵詞：風險管理；房地產開發企業；內部控制

在房地產開發企業飛速發展的背后，存在著諸多憂患，作為典型的資金密集型企業，其市場、技術、資金以及政策風險都較大，且不穩定性明顯，從風險視角下對企業內控進行調整，能夠以風險識別為起點，探析影響房地產企業發展的主要風險，并提出應對方案和程序，幫助房地產企業有效規避經營風險、提高經濟效益。且由房地產開發企業本身屬性特殊，與其他行業，如裝飾、維修等存在較強關聯性，一旦出現過大風險內容，勢必出現連鎖反應，造成整個經濟市場的動蕩，由此可見，以風險管理為主要目標，實行內控措施，對房地產開發企業的發展具有重要價值。

一、風險管理及內部控制基本概念

風險管理是在企業或項目周期中幫助一個肯定有風險的內容將風險降到最低的過程，通過風險的認識、衡量以及分析，選擇有效方式，有目的地對風險進行處理，以最小成本爭取獲得最大安全保證的管理方法。在確定風險管理目標時，必須滿足以下基本要求：風險管理目標要與企業總體目標保持一致；風險管理目標具有實現價值；能夠對其進行客觀評價；能夠與風險事件關聯起來。從而對企業起到計劃職能、組織職能、指導職能以及管制職能等職能價值。

我國企業普遍沿用的內部控制理論多源自2008年財政部等出臺的《企業內部控制基本規范》，即內部控制是指由企業董事會（或者企業章程規定的經理、廠長辦公會等類似的決策、治理機構，以下簡稱董事會）、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證實現企業基本目標的系列控制活動。參考COSO委員會發布的《內部控制—整體框架》，我國《企業內部控制基本規范》中將內部控制的主要因素總結為內部環境、風險評估、控制措施、信息與溝通以及監督檢查，也是本文從風險管理視角下對房地產開發企業內部控制進行分析的主要內容。

二、風險管理視角下房地產開發企業內控重要性

（一）改善內部經營效率的要求

房地產開發企業通過內部控制的作用，能夠制定出科學的授權、分工以及不相容崗位相分離的運營手段，不斷提升企業經營管理質量。例如，通過科學合理的授權及分工，能夠準確測算工作量并根據不同層級、不同環節的崗位要求，合理劃分作業程序，明確崗位職責內容，避免人浮于事和結構臃腫，明確崗位職責和管理邊界，從根本上杜絕了互相推諉責任、權責交叉的弊端，有效提升企業運作質量和經營效率。

（二）面對外部競爭壓力的必然選擇

房地產開發企業是典型的高投資、密集度大、高風險的規模性企業，盡管其風險不確定性大，但是高額的回報率也吸引了諸多投資者加入到該行業中，經濟市場中房地產行業中的產品同質化現象明顯，競爭壓力驟然加大，這種情況下，企業必須以內部控制為跳板，積極利用這一手段，提升企業核心競爭力，迎合市場潮流，從諸多房地產企業中脫穎而出，實現企業的最終目標。

（三）企業進軍資本市場的先決條件

要想企業規模做大做強，上市是諸多房地產企業的必然選擇，這就要求企業必須改善內部結構，以現代化的管理模式進行約束，這也直接意味著企業接收到的源自內外的監管要求也在不斷提高，隨著不同國家薩班斯法案的相繼提出與應用，對于我國管理基礎不夠堅實的房地產企業而言，無疑是再次提高了其進軍資本市場的要求。內部控制作為整體籌劃的手段，是改善企業內部結構、提升效益的基本驅動力，構建風險導向的內部控制是房地產開發企業的首要工作。

三、房地產開發企業內部控制一般性問題

（一）內部控制認識程度低

房地產開發企業中，傳統粗放型管理仍較為明顯，盡管始終在強調內部控制的重要性，但從企業實際來看，其對內部控制的普遍認知較為薄弱，采取的內控措施或“文不對題”。其一，部分房地產開發企業認為內部控制就是刻板的規章制度，建立相應的制度體系，按照制度體系操作，就是完成了內部控制。但事實上，雖然一直在強調內部控制制度的建設，但內控制度只是約束內控行為的一種手段，真正的內部控制是時刻伴隨著企業的經濟活動、業務活動展開的。這種狹義認知導致企業內控始終無法媲美先進行業、企業。其二，認為內部控制是上層管理者的工作，用來約束員工行為，這也導致很多房地產開發企業的員工對實行內部控制存在一定抵觸心理，不積極配合內控相關措施、策略的落實。內部控制的確存在一定約束性，但是其約束性廣泛度高，上至管理層、下至基層，都不能游離內控之外，都會受到相應的約束。但由于企業上下并未充分認識到這一點，減低了企業內控的普及。

（二）內控執行與監督缺失

除了思維邏輯上的正確認知外，人員行動上的內控執行、監督也十分重要，這是踐行內控價值的重要過程，但由于企業整體的正確認知較為缺乏，直接降低了內控執行與監督的有效性。第一，內部控制執行力度不夠。企業內部控制手段與內部控制目標間的偏差過大，就是典型的內控執行不力表現，很多房地產開發企業都建立了較為健全的管理制度，但也僅是表現在系列準則、規章上，在執行中并未嚴格按照制度進行，導致費用失控、信息失真、資產損失嚴重等，內部控制成為了擺設。究其根本，內控執行不力有兩方面原因，一是制度、準則等制定上的問題，如制度不合理、準則執行性差等，以預算執行為例，超出預算正負數值過大，即為內控失效。二是制度執行缺乏輔助機制，如獎懲、激勵等，如果沒有這些制度的配套保證，內部控制的執行效果也會大打折扣，只有受到充分的獎懲與激勵，才能從根本上調動人員積極性，來實現全面性、系統性較強的內控工程。第二，內控監督乏力明顯。內控監督是內部控制管理再檢驗，房地產開發企業的內控監督雖小有成效，但不足也較為明顯。一方面是內部審計對一些行為的管理稍顯力不從心。內部審計對下監督管控成果較為明顯，但是對上的監督成效還有待考察，內部審計的壓力較大，很難保證審計結果的公正。另一方面是內部審計在資產安全保證、經營效率上的作用并不明顯。成熟的審計監督機制能夠發現企業經營目標與實際經營結果間的差異，并進行分析，不斷規范企業行為，繼而完善內控制度，提高其指導性和約束性，形成良性循環，但實際上內控監督無法滿足這些方面的需求。

（三）內部控制主體無法滿足需要

房地產開發企業的根本生產要素是人，人是決定一切措施、手段等應用效果的根本因素，但從房地產開發企業內部組成來看，不管是管理層和執行層，均存在自身素養能力不夠等現象，無法勝任內部控制相關工作，這也是內控管理問題產生的根源。風險管理視角下，人員是企業最大的風險，知識儲備的不足、能力的缺失等，都會導致企業無法準確識別風險，難以如實啟動內部控制，難以彰顯內控對企業發展的根本促進作用。

四、風險管理視角下房地產開發企業內控策略探析

（一）風險管理視角下房地產開發企業內部控制原則

風險管理視角下，要想真正發揮內部控制在房地產開發企業中的作用，除了嚴格遵守外界法律法規要求外，還要基于如下幾項基本原則：即風險導向性原則、全面性原則、重要性原則、制衡性原則、成本效益原則以及持續性原則。只有在這些制度約束下實行的內部控制，才能夠真正踐行其促進企業進步的價值。

（二）健全內部控制組織結構和領導小組

健全的內部控制組織結構能夠保證內控工作的獨立性和專業性，同時還利于更好地將內控工作鑲嵌到企業既有的運作程序上。一方面，內部控制作為一項整體性和復雜性較強的工程，高層董事會、管理層等領導層級應大量投入并引導，積極鼓勵基層工作人員和骨干協調成立專業工作小組，即內部控制委員會、審計管理委員會等，保證內控小組的組織性，而不是將其作為董事會、監事會等的附屬機構，其工作應當包括從風險識別、風險評估、風險管理到風險分析的供應鏈式管理內容，貫徹企業整個工作流程。另一方面，強調人員風險理念下的內控思維和行為素質的培養。專業的人才是發揮內部控制作用的根本推動力，企業必須注重內控人員的持續教育工作，既要掌握一定的協調管理能力，還要具備一定的風險管理能力。企業可通過人才內部孵化和外部引進兩種方式提高整體內控小組的質量，從根本上保證內控工作的落實。

（三）明確房地產開發企業內控管理目標

房地產開發企業在不同的發展階段其經營理念不同，采取的內控管理手段和設置的階段性目標也有所差異，所以其內控管理目標設置不得“從一而終”。房地產開發企業必須與自身實際活動出發，結合企業戰略目標的要求，做出科學內控規劃，從時間上可從年度、半年度、季度、月度甚至是周度進行細化，而周期上來看可劃分為長期目標、短期目標、項目目標，乃至于個人目標。不管如何劃分，都必須明確各環節和各層次的關鍵監督點，從而便于展開內控評價、崗位設定以及職責權限劃分等工作展開。

（四）做好企業風險評估工作

風險控制是風險評估活動的目標，充分的風險意識是展開風險控制工作的基本，由于風險的不確定性較強，所以企業必須提高風險管控的實時性和動態性，深入到逐一環節中，充分識別，包括潛藏風險和普遍風險，根據評價結論，采取相應措施，主要步驟如下：首先，根據業務程序和經濟活動特點，確定業務流程，結合企業風險數據庫，明確工作過程中的關鍵節點，列出風險矩陣。其次，對風險進行充分鑒別。房地產開發企業在經營運作中，內外環境一直在變化，像財務風險、運作風險、戰略風險等始終伴隨企業左右，企業可結合經驗分析法、風險清單識別法、調查問卷法等，獲得企業風險信息。再次，對已經鑒別出的風險進行分級分類管理，這也是風險管理角度下企業內部控制活動的主要工作，按照重大風險、中等風險、普遍風險等，綜合判斷風險出現的幾率和影響，確定哪些需要重點管理、哪些需要一般管理。

（五）穩步推進體系建設，并持續改進

內部控制環境是房地產開發企業持續發揮內部控制作用的場所，從企業的管理框架，到責任劃分，再到人崗匹配上，完善的體系建設和文化環境是維持內部控制持續運轉的根本秩序。其一，整理內控行為，并補充健全內控要求，內部控制需深度參與到企業運維中，立足風險預防和管理，綜合風險評估結果，結合現代信息技術，形成人工管理、智能管理、預防管理和事后管理的綜合管理模式， 保證企業戰略目標、財務目標以及經營目標的實現。其二，持續更新完善企業風險評價系統。房地產開發企業的風險環境始終變化，在不同發展階段反映在企業經營上的表現也有所不同，所以企業要跟隨環境的變化動員部門、人員，有計劃地對風險評價進行改進、補充，使之與企業一同進步。其三，保證企業內外信息交流質量。這與企業風險資料信息庫的建設緊密相連，在構建穩定的資料庫后，企業需發揮數據資料交流體制作用，對數據資料進行二次加工和傳送，予以動態管理，形成企業部門之間、項目之間的信息共享機制，能夠對房地產行業、競爭對手以及客戶等的需求變化做出柔性反應，從而達到企業目標。

（六）建成以風險管理為導向的內控體系

房地產開發企業應搭建起以風險管理為導向的內控體系，以內部控制根本準則為出發點，結合《內部控制手冊》、《風險管理細則》等內容，明確各環節、各部門的具體工作，形成“內部控制環境分析-內部控制診斷-內控五要素分別完善-內部控制體系建設-內部控制具體規范操作-內部控制持續優化改進”的工作流程，并加大內部控制評價結果的應用，發揮內外監督審計的作用，根據其意見編制《自我評估報告》和監管報告書，針對內部控制中存在的不足之處，進行追蹤優化，還可將內控結果與相關人員的薪酬績效等進行結合，納入企業人資考核體系中，提高企業全員對內部控制的警醒意識。

五、結束語

房地產開發企業已經走過了發展的黃金時代，在政府政策的不斷調控和金融市場格局的不斷變化下，其發展勢態基本穩定，在行業競爭愈發激烈的情況下，其必須跟隨經濟社會持續進步，否則就會被市場拋棄。而內部控制作為一種新型管理手段，幾乎所有房地產開發企業或多或少都存在一定的應用問題。本文基于風險管理視角，對房地產開發企業的內部控制做了簡單剖析，并從明確風險管理目標、強調風險評估工作、建立健全企業管理體系等方面提出了持續優化內部控制的策略，但由于筆者實務經驗的欠缺，且對相關文獻、理論等學習不到位，提出的部分策略等的有效性還待實踐驗證，未來筆者會加強該方面內容學習，力求提出更具實踐價值的優化策略，希望能夠幫助房地產開發企業更好地展開內部控制，提高其風險管理能力。但就目前房地產開發企業現況來看，其還有很大的進步空間。

參考文獻：

[1]江瑛婕.房地產企業內部控制風險分析及防控策略探討[J].財經界，2019（33）：32-33.

[2]張娜.基于風險管理視角的房地產企業內控問題芻議[J].納稅，2019，13（32）：235-236.

[3]郭喜波.基于風險控制的房地產企業內控體系構建[J].中國鄉鎮企業會計，2019（04）：225-226.

[4]朱建竹.基于財務風險視角下房地產企業內控制度建設分析[J].中外企業家，2018（30）：28.

[5]劉鴻英.基于風險控制的房地產企業內控體系構建[J].企業改革與管理，2018（18）：25+27.