粵西地區老舊小區改造提升的研究與實踐

文／龐博飛、齊阿龍、胡昊 中鐵建工集團有限公司 廣東湛江 524000

引言：

粵西地區指的是中國廣東省的西部沿海地區，由于歷史原因和城市化進程等因素的影響，該地區存在著大量老舊小區。這些老舊小區由于年代久遠，受氣候、降水、臺風多發等自然氣候因素影響，導致建筑物老化嚴重，設施陳舊，給居民生活帶來了極大的不便和困擾。所以，這些老舊小區的改造問題也備受社會關注，為了改善城市環境，提高居民生活質量，改造提升已成為必然趨勢。

1.粵西地區老舊小區現狀分析

1.1 粵西地區老舊小區待解決的缺點

根據調研與考察，廣東粵西地區老舊小區存在以下幾個缺點：首先，建筑多數老化嚴重，需要進行修繕和更新，否則可能存在建筑結構、電氣設備等方面的安全隱患。除了安全問題，老舊小區的建筑設計可能無法滿足現代化的居住需求，因此需要對建筑結構進行改善。其次是公共設施的陳舊、地下排水管網的老化堵塞，例如，老舊小區的供水、供電、供氣、排水等基礎設施，這些設施雖歷久卻不彌新，往往難以跟上時代更迭的腳步，給居民的日常生活帶來了很多不便[1]；同時，地下管網的堵塞、損壞及設計不合理，導致了排水不暢，臺風天、暴雨天尤為嚴重。第三，管理混亂，存在維權難的問題。例如，物業公司缺乏專業性，維修保養不及時等。這些問題會導致居民維權困難，生活環境難以得到保障。因此，需要提高物業公司的專業性和服務質量，加強對小區管理的監督和管理。第四，交通不便，缺乏停車位，這使得居民出行不便利，車輛管理難度大。為解決這些問題，可以增加區內停車位，提高小區內交通的便利性。第五，環境衛生問題突出，存在垃圾堆放、污水外溢等現象，這不僅影響居民的健康，也影響小區形象和居住環境。需要加強垃圾分類、垃圾收集和處理等方面的管理，確保小區內環境衛生達到標準。同時，可以通過增加綠化、加強噪音管理等措施，改善小區的居住環境。

1.2 粵西地區老舊小區改造帶來的益處

通過對老舊小區的改造，可以提高居住質量，改善居民的生活條件。采用更新建筑物結構和設施設備、美化綠化環境、改善交通設施、加強物業管理等方式，可以使居民更加滿意和舒適；而且老舊小區的改造不僅可以提高居住質量，還可以推動城市更新和改造，提升城市品質，促進城市的可持續發展。改造后的小區將更加現代化、美觀化和智能化，符合城市化的發展趨勢；老舊小區的改造也需要促進城市經濟發展，增加就業機會。在改造過程中，可以吸納更多的勞動力，同時也會增加相關產業的發展；改造后的小區亦將擁有更高的品質和更好的居住體驗，這也將提高房地產市場的競爭力，增加市場活力；而更新老舊小區的陳舊設施可以提高設施的使用效率和便捷性，更好地服務居民[2]；改造后的地下管網疏排水更為順暢合理，可以很好的解決南方地區的城市內澇問題。

2.粵西地區老舊小區改造的考慮事項

粵西地區老舊小區的改造需要在技術和管理等多方面進行綜合考慮，以確保改造效果的實現和可持續發展。

2.1 粵西地區老舊小區改造的技術方面

在技術方面，對老舊小區建筑物的結構進行改造升級是非常重要的，這是因為老舊建筑物的結構經過多年的使用，不可避免地出現了老化、損壞等問題，從而影響到了房屋的安全性和耐久性。因此，需要通過多種方式來對房屋進行升級改造。首先，加固房屋的結構是一種重要的改造方式，可以通過墻體加固、地基加固等方式來提高房屋的穩固性和抗震性，減少因自然災害等原因造成的房屋損壞和居民傷亡風險。同時，還可以進行外立面改造，例如更換外墻保溫材料、更新窗戶、門等建筑材料，從而提高房屋的保溫性能和隔音性能。其次，更新老舊設施設備也是必要的。例如，更新空調、電梯、給排水等設施設備可以提高居住的舒適度和便利性。在更新設備時，應該考慮到設備的智能化、節能環保、易于維護等特點，以提高居民的生活質量和居住體驗。除此之外，環保問題也需要得到關注。可以通過提高建筑節能水平、推廣可再生能源等方式來減少對環境的污染和損害[3]。譬如，采用節能設計的窗戶型號。一般窗戶的隔熱性能相對較差，冬季的冷風會透過窗戶滲入室內，進而導致暖氣設備的消耗增加；而夏季的灼熱光線則會導致風扇、空調等設備的消耗增加；抑或者，使用太陽能板等可再生能源設施來為小區提供更加環保、可持續的能源來源，減少所依賴的傳統能源使用，而可再生能源在降低環境污染和損害水平方面的效果顯著。綜上所述，通過對老舊小區的技術改造，可以提高房屋的安全性、舒適度和便利性，減少對環境的污染和損害，為居民提供更加舒適、安全和健康的居住環境。這也是促進城市可持續發展的重要舉措。

2.2 粵西地區老舊小區改造需要注意的管理方面

此外，改造還需要考慮其他因素。在老舊小區改造的過程中，財務投入和政策支持是非常重要的因素。一方面，改造需要大量的資金投入，包括建筑修繕、設施更新、文化娛樂設施置備等多個方面，為此需要整合各方資源，確保資金的充足和使用的效率。同時，還需要制定合理的收費標準和管理制度以確保資金的合理使用和運營管理的可持續性。具體來說，為確保老舊小區改造的可行性和可持續性，需要制定完善的改造計劃，并在實施過程中加強監管和評估。在改造計劃制定的過程中，需要對財務、政策等因素進行充分的調研和分析，確定合理的改造方案和實施計劃。例如，需要對小區內的居民收入情況、物業管理費用、設施更新需求等因素進行調查，如此方能制定合理的收費標準和管理制度。同時，還需要考慮到政策支持的情況，例如政府出臺的相關稅收減免政策、貸款支持政策等，以便于充分利用各方資源和資金，確保改造工作的高效實施。在實施過程中，需要加強監管和評估，及時發現和解決問題，確保改造工程的質量和效果。只有通過全面、系統的考慮和合理的規劃，才能實現老舊小區改造的可持續發展目標，提升小區的居住品質和城市形象[4]。

2.3 粵西地區老舊小區改造需要注意的其他方面

實現老舊小區的全面改造還需要政府、物業公司和居民等多方面的積極參與和努力。除了政府應制定相關的政策和法規、加大資金投入力度、提供必要的財政支持和稅收優惠政策等方式外，還應積極宣傳和推廣改造工作，提高居民對改造的認識和參與度。物業公司在加強自身管理能力和服務水平的同時，還應加強與居民之間的溝通和互動，鼓勵居民參與小區建設和管理，激發居民的主人翁意識，提升小區整體的品質和形象。居民作為改造的直接受益者和參與者，應該積極參與改造工作，提供寶貴的建議和意見，積極響應物業公司和政府的工作安排和要求。同時，居民也應該增強自我管理和責任意識，從小事做起，積極維護小區環境和設施，營造良好的社區氛圍和居住環境。此外，還需要強化對老舊小區改造的監督和評估機制，及時發現和解決問題，確保工程質量和安全[5]。同時，也需要探索新的改造模式和經驗，借鑒國內外先進的管理經驗和技術手段，為老舊小區的改造提供更好的保障和支持。綜上，實現老舊小區的全面改造需要政府、物業公司和居民等多方面的合作和努力，只有通過各方積極參與和合作，才能夠實現老舊小區的改造和提升，為居民提供更加舒適、安全和健康的居住環境[6]。

3.粵西地區老舊小區改造的實例研究

接下來，本文將以“河畔花園”小區為案例，介紹該小區改造前的缺點、改造方向以及改造后的現狀。

“河畔花園”此小區為2022 年赤坎區老舊小區改造計劃里的一般品質改造中之一，改造標準為：建筑屋面改造、外立面改造、室外地下管網改造、室外地面及綠化改造等，主要為形象提升及基礎設施完善。

“河畔花園”小區原存在以下問題：小區次入口積水嚴重（圖1），給居民出行帶來了極大不便，容易發生滑倒摔傷等事故；地下管網堵塞嚴重、設計不合理，臺風天及下雨天排水不暢、積水嚴重；人行道老舊破損，存在坑洼不平、磚石松動、路面磨損等問題，增加了行人的跌倒和交通事故的風險；缺乏電動車棚，給有車一族帶來了停車難的問題，也容易造成電動車被雨淋、曬太陽等損傷；停車場較為簡易（圖2），道路狹窄，車位不足，車輛出入不便，需要進行改造提升，方便居民出行；社區環境較差（圖3），公共活動設施較少，缺乏娛樂休閑設施、公共健身器材、花壇、休息座椅等，不利于居民的出行交通以及文化娛樂。

圖1 “河畔花園”改造前實況圖—小區入口積水嚴重

圖2 “河畔花園”改造前實況圖—小區內部規劃雜亂

圖3 “河畔花園”改造前實況圖—社區內環境較差

為了實現“河畔花園”小區的改造目標，提高居住質量和改善城市環境，采取了以下改造方式：

在改善出行方面，通過道路整治及拆除違法建設，提升公共服務配套短板，增加公共空間，促進文化傳承和交流。這一方向包括對小區周邊道路的整治和提升，包括拆除違法建設，增加公共服務設施，增加公共空間，促進文化傳承和交流。同時，也拆除樹池以增加車位，提高小區的停車容量，緩解停車難的問題。并對車行道進行修繕和翻新，提高車輛行駛的舒適性和安全性，避免因路面破損而導致的車輛損壞和交通事故的發生。對人行道進行修繕和翻新，提高小區交通和行走的舒適性，讓居民在步行時更加舒適和安全。通過這些措施，可以有效提升小區的整體交通環境和居住舒適度，為居民提供更加便捷的出行和生活服務，也可以增強小區的整體形象和吸引力，促進小區的發展和進步。

在社區治理方面，改造方案將采用多種手段來提高社區的管理水平和服務質量。首先，實施智能化物業管理。引入先進的管理技術和設備，例如智能化門禁、視頻監控、設備維護管理等，提高物業管理的效率和質量。這些技術和設備可以幫助物業公司及時了解小區內的情況，及時發現并處理問題，提高管理效率和服務質量。同時，還將推行綠色環保，采用可持續發展的理念和技術，例如垃圾分類、節能減排、綠化美化等。這些措施不僅可以改善小區環境質量和生態環境，還可以為居民提供更加健康、舒適的居住環境，提升居民的生活品質。通過以上措施的綜合實施，可以有效地提升老舊小區的管理水平和服務質量。物業公司和政府應該與居民委員會密切合作，共同推進改造工作，建立完善的管理體制和服務機制，為居民創造更加宜居、和諧的社區生活。

在外觀美化方面，首先進行了建筑首層立面的美化。對建筑首層立面進行美化可以通過裝飾、翻新等手段對建筑物首層的外觀進行改善，從而提高建筑物的整體美觀度和吸引力。這包括了外墻涂料、石材裝飾、玻璃幕墻等不同形式的外觀裝修，還在立面上添加綠化植物、雕塑、藝術裝置等元素，以營造出美觀、現代、富有創意的建筑形象。美化建筑首層立面不僅可以提高建筑物的價值和美譽度，還能為居民提供更加舒適、美觀的居住環境，增強社區的凝聚力和歸屬感。同時，美化建筑立面還可以改善小區的整體環境，提高小區的形象和品質，為小區的可持續發展做出積極的貢獻。除了對建筑首層立面進行美化外，還對整個小區的外部環境進行改善。譬如重新規劃小區的道路和人行道，提高其設計美感和實用性，同時增加更多的垃圾分類設施和垃圾桶以提高小區環境的整潔度和衛生程度。

在文化娛樂方面，改造方案將以居民的多樣化需求為出發點，設置豐富多彩的廊架休閑文體設施，為小區居民提供全方位的文娛服務。除了傳統的公園多功能活動場地外，還將引入新型的娛樂項目，如游泳池、健身房、戶外綠化休閑區等設施等，為居民提供更加新穎的體驗和娛樂方式。同時，針對不同年齡和興趣愛好的居民，還將設置專門的文娛場所，例如兒童游樂區、青少年活動中心、老年休閑室等，為不同群體提供量身定制的文娛服務。除了基礎設施建設外，小區還將增加公共文化設施，例如小區圖書館、文化中心、音樂室等，通過舉辦各種文藝活動、音樂會、戲劇演出等，豐富居民的文化生活和精神需求，促進小區文化傳承和發展。同時，小區還將設置藝術裝置和公共雕塑等藝術品，以增強小區的文化氛圍和藝術氣息，為居民創造更加美好的生活環境。

經過改造，“河畔花園”小區實現了全方位的更新和提升。新的建筑立面美化和保安亭設施，讓小區更加具有現代化的城市感和美觀度；同時，智能門禁系統的設置也增強了小區居民的安全感，提高了管理效率。在交通方面，道路整治和人行道翻新，提高了小區交通和行走的舒適性，為居民提供了更加便捷的出行和生活服務。而廊架休閑文體設施的建設，不僅提升了小區的公共活動場所和居民娛樂選擇，還增加了公共文化設施，為居民提供更多的文化活動和娛樂選擇，促進小區文化傳承和發展。除了物質設施的改善，改造后小區的社區自治得到了加強，居民積極參與社區事務，形成了和諧社區氛圍。這種積極參與和自治的態度，讓小區管理更加高效，提升了居民生活質量和滿意度。在環境方面，小區的綠化美化和交通設施建設等改善措施，使小區環境得到了顯著的提升，讓居住質量和居民生活水平得到了明顯的提高。這些改善措施聚焦民生，大大提高了居民幸福感。

結語：

老舊小區改造是一個涉及各方面的系統性工程，科學合理的改造策略和實踐，可以逐步解決老舊小區存在的問題，提高城市品質和居民生活水平，促進城市經濟發展。政府在推動老舊小區改造的同時，應該積極引導社會資本參與，并規范物業管理，以確保改造工作的順利實施和居民的滿意度。在居民方面，應該積極參與社區自治，為改造工作提供積極支持和協助，共同打造和諧美好的社區環境。在政府、物業公司、居民等多方面的合作和努力下，定能讓老城換新顏“重獲新生”，讓社區更加優美宜居，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質生活的空間。