基于COSO框架下的物業企業財務內部控制體系建構研究

【摘? 要】財務內部控制是物業企業內部控制建設的重中之重，也是提高企業財務管理能力的有效途徑。物業企業要引進科學的COSO框架建構財務內部控制體系，抓住財務內部控制關鍵要素，堵塞財務工作漏洞，以促進企業內部管理轉型升級。論文從闡述COSO框架與財務內部控制概念入手，分析物業企業財務內部控制存在的問題，提出基于COSO框架下的物業企業財務內部控制體系建構策略，包括優化財務內部控制環境、規范財務內部控制活動、完善財務風險評估機制、推進財務信息溝通和強化財務監督，期望對提高物業企業財務管理質量和內部控制水平有所幫助。

【關鍵詞】COSO框架；物業企業；財務內部控制

【中圖分類號】F299.23；F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2023）09-0146-03

1 引言

在城市化建設進程不斷加快的背景下，物業企業數量隨之增多，競爭壓力不斷增大。為提高市場競爭力，物業企業逐步擴充服務內容，持續提升服務標準，投入資源推進技術升級，全面推進物業企業步入高質量發展之路。在此過程中，物業企業財務工作必須跟上戰略發展趨勢，以COSO框架為指導健全財務內部控制體系，規范財務活動合法合規開展，加強財務風險防范控制，從而創建良好的內部財務環境，為物業企業可持續發展打下基礎。

2 COSO框架與財務內部控制

2.1 COSO框架

1992年，COSO委員會發布《內部控制整合框架》，框架中包括控制環境、風險評估、控制活動、信息溝通與交流、監控5個關鍵要素，框架目標為提高經營效率、保證財務報告可靠性以及合法合規經營[1]。自《內部控制整合框架》提出后，在全球范圍內得到了廣泛應用。2013年，COSO委員會對內部控制框架進行細化，運用三維模型構建內部控制系統，其中框架中的5個關鍵要素不變，增加運營控制、報告控制、合規性控制3個目標，以及公司層面控制、分支機構層面控制和業務活動控制3個基本因素，進一步完善了內部控制整體的架構體系。

2.2 財務內部控制

財務內部控制是基于企業發展視角，以預期財務計劃為依據，針對企業財務活動實施的一系列控制措施。在企業管理中，財務內部控制方法主要包括授權審批控制、會計信息質量控制、財務預算控制、財產保全控制、財務內部審計控制等方法。財務內部控制內容主要包括會計核算、成本費用、貨幣資金、預算管理、資產實物等內容。財務內部控制是內部控制的重要組成部分，同樣適用于COSO框架，在財務內部控制體系構建中應按照COSO框架中的五大關鍵要素進行優化與完善。

3 物業企業財務內部控制存在的問題

3.1 財務內部控制環境薄弱

物業企業內部治理結構機構不合理，董事會和監事會存在公司領導兼任的情況，不利于發揮董事會和監事會的職能；企業財務內部控制制度不健全，缺少對財務各項活動的實施細則規定，使得內部控制執行缺少制度依據；企業管理者將財務內部控制工作全部交由財務部門負責，其他部門的參與度較低。

3.2 財務內部控制活動欠規范

物業企業預算管理過于形式化，預算編制彈性小，超出預算的費用成本管理不嚴，導致預算執行偏差較大；企業報銷流程效率低，存在報銷業務辦理不及時、附帶資料不齊全和重復報銷的問題；企業應收賬款資金回流慢，物業服務收費拖欠現象嚴重，造成企業資金流動性變差。

3.3 財務內部控制信息溝通不暢

物業企業的業財融合度偏低，辦公系統與財務系統尚未實現對接，財務數據傳遞不順暢，降低了財務信息處理效率；企業外部信息溝通滯后，供應商采購、客戶結算的確認流程煩瑣，缺少可以支撐數據聯動與共享的平臺。

3.4 財務內部控制風險評估不到位

物業企業在應收賬款、現金流方面存在較大風險，如應收賬款回收難度大、利潤空間壓縮、現金凈流量下降等情況，易引發資金鏈斷裂風險。但是，企業卻缺少資金風險分析與預測模型，無法對風險進行預測評估，導致風險應對不及時、控制措施不得當。

3.5 財務內部控制監督乏力

物業企業的內部審計部門缺少專業人才，現有審計人員缺乏財務專業知識，缺少財務工作經驗，很難勝任專項審計、財務審計、內部控制制度評價等工作，造成內部審計監督乏力。

4 基于COSO框架下的物業企業財務內部控制體系建構

物業企業要結合經營業務特點，基于戰略目標高度統籌規劃財務工作，運用COSO框架中的五大要素構建財務內部控制體系，全面提升物業企業的內部管理水平。

4.1 優化財務內部控制環境

物業企業要提高財務內部控制重視程度，為財務內部控制實施創建良好的內部環境，要求企業管理層和內部各部門嚴格執行財務內部控制措施，推進企業內部控制體系不斷完善與發展。

第一，完善財務內部控制制度。物業企業要將財務工作提升到長期戰略高度，針對重要財務活動制定完善的控制制度，要求財務活動嚴格執行規范的程序，以保證企業財務決策和戰略決策的正確性[2]。具體的財務內部控制制度包括：內部會計控制制度、賬務處理程序制度、財務稽核制度、財產保護制度、預算控制制度、財務收支審批制度、成本核算制度、財務會計分析制度、經濟活動分析制度、績效考評制度、內部報告制度、現金管理制度、貨幣資金管理制度、固定資產管理辦法等，通過健全上述制度，形成完善的財務內部控制制度體系。

第二，完善財務內部控制人員配置。物業企業需在財務內部控制工作中調整有關部門的人員配置結構，以確保各項控制措施落實到位，提高財務內控質量。例如，在企業法務部門、業務部門配置財務專業人員，對本部門涉及的財務事項進行監督檢查，強化對各部門財務活動的直接監管；財務部門設核算組、資金管理組、稅務組，并增設財務分析組，由財務分析人員對企業涉稅事項、資金活動、償債能力、運營效率、盈利能力等方面進行分析，預測企業財務狀況趨勢，為企業編制預算、資金計劃、投融資決策提供數據支持[3]。

4.2 規范財務內部控制活動

物業企業根據業務活動特點重新梳理財務內部控制活動，確定將預算管理、應收賬款、成本費用、報銷審批和資產保全作為關鍵控制活動，對關鍵控制活動進行規范化運行。

第一，預算控制。在物業企業實施全面預算體系的背景下，對預算各個環節落實以下控制措施：①在預算編制環節，細化為業務預算、專門決策預算和財務預算三大模塊，要求企業各部門相互協作完成預算編制。以業務預算為例，市場部根據項目情況編制年度收入預算，項目服務部門和其他職能部門按照收入預算，以及上年度實際支出情況，編制支出預算。②在預算執行環節，落實預算考核制度，分析各部門和項目部的預算執行差異，根據考核結果落實獎懲機制，以提高各部門全體員工執行預算的積極性。③在預算調整環節，企業按照預算事項金額設置不同的審批權限，提高審批效率。以預算內事項調整為例，由相關部門提案，如果低于50萬元，則需經過總經理審批。如果超過50萬元，則要經過總經理會審和董事會審批。

第二，應收賬款控制。物業企業要加強應收賬款控制，保障企業資金安全，避免發生財務舞弊事件。具體控制措施包括：①建立內部核查制度。由內控部門定期檢查各項目款項的回收情況，嚴肅查處延遲交付項目收取款項、項目收款存入個人賬戶的行為。②落實客戶舉報制度。企業客戶可向總經理辦公室投訴物業員工違規收費情況，對如實舉報的客戶給予一定獎勵。③做好應收賬款賬齡分析。找出長期拖欠賬款的原因，采取合法合規的催收措施追回款項。

第三，成本費用控制。物業企業要樹立開源節流的經營理念，通過成本費用控制提高經濟收益，杜絕資源浪費。具體控制措施包括：①加強人工成本控制。按照項目實際情況配置各個崗位，制定崗位數量、輪班時長等方面的工作計劃，剔除冗余崗位和班次。對在崗人員實施績效考核，按照多勞多得的原則將考核結果與員工薪酬掛鉤。②加強庫存品領用管理。企業制定物資消耗標準，向保潔部門按周發放低值易耗品，每月抽查核對物資使用數量，實現對低值易耗品領用消耗的精細化管控。

第四，報銷審批控制。物業企業升級辦公系統，使辦公系統對接財務系統，共享業務與財務數據，借助系統落實報銷審批流程。以采購業務報銷為例，由發起人在線發起報銷項目，按照費用報銷金額執行不同的報銷流程，落實分級授權報銷機制。如果報銷金額較低，則需要經過項目負責人、采購部門負責人、財務部門負責人審批。如果報銷費用較高，則需要在此基礎上增加總經理審批環節。

第五，資產保全控制。物業企業的服務項目較多，分別位于不同區域，使其實物資產呈現出相對分散的狀態。在資產控制中，財務部門要定期核對使用部門報送的資產數據，審查資產臺賬。財務部門還要牽頭組織其他部門開展資產抽查盤點工作，保證賬實相符。在資產處置時，財務部門需執行資產評估流程，根據評估結果確定資產價值，之后再執行資產報廢程序，及時回收殘值收益[4]。

4.3 推進財務信息溝通

物業企業要積極推進財務信息化建設，借助信息化技術優勢實現信息快速傳遞，提高財務內部控制效率。企業應搭建數據共享平臺，滿足信息溝通交流需求，推進信息閉環運作。具體措施如下：

第一，建立內部溝通機制。物業企業要依托現有的辦公自動化系統強化內部不同職能部門之間的聯系，以及不同職能部門與項目部之間的聯系，搭建內部信息溝通交流平臺，打破各部門之間的信息壁壘。在財務工作中，財務部門要從辦公自動化系統及時獲取企業各項公共通知、事項審批、即時通訊等信息，有效落實企業各項決策[5]。

第二，建設數據共享平臺。物業企業需重點解決多系統數據不共享的問題，通過系統升級改造，建立內部數據共享平臺，實現業務系統與財務系統對接，為內部溝通交流提供平臺。在數據共享平臺上，財務人員、項目人員與客戶都可以查看物業服務應收金額、服務期限等信息，財務部門可直接從平臺中調取財務數據信息，自動生成會計憑證，提高物業費用結算速度和會計核算效率，加強資金活動控制。

4.4 完善財務風險評估機制

物業企業要提高風險管理意識，做好財務風險評估工作，根據評估結果采取有效的風險防控措施與應對策略，有效規避或降低風險對企業帶來的損失，保障企業穩定發展。

第一，財務風險評估等級劃分。物業企業要對籌資、投資、運營以及利潤分配等財務活動進行風險評估，確定風險評估指標，劃定風險評估等級，用于制定風險應對策略。以擬承接物業服務項目的現金流風險評估為例，企業可以劃分為5個風險等級，分別為：①風險等級“高”——現金流短期內短缺，大部分財務指標嚴重偏離行業均值，財務狀況不佳，企業應作出項目“不執行”決策；②風險等級“較高”——現金流長期將短缺，部分財務指標未達到行業均值，財務狀況面臨較大不確定性，企業應作出項目“待定”決策；③風險等級“中等”——現金流基本持平，部分財務指標接近行業均值，運營狀況良好但抗風險能力較弱，企業應作出項目“待定”決策；④風險等級“較低”——現金流較充沛，財務狀況較為穩定，具備一定風險抵抗能力，企業應作出項目“執行”決策；⑤風險等級“低”——現金流充沛，部分財務指標達到行業優秀標準，具有較強的財務管理能力，企業應作出項目“執行”決策。

第二，規范財務風險評估與管理流程。物業企業要對財務活動制定規范的風險評估與管理流程，確保各項財務活動可控，最大程度降低財務風險。以應收賬款為例，企業采用全流程財務風險管理措施，具體包括：①在事前環節，企業組織風險控制小組、市場部、財務部參與客戶談判，識別項目投標、定價、審批等各個階段存在的風險，列出財務風險清單，做好事前防范；②在事中環節，企業財務部跟蹤監控項目款項回款情況，對違約風險、客戶信用等級進行評估，做好事中預警；③在事后環節，財務部門根據賬款結算情況對回款期、信用度等進行評估，將評估數據納入企業風險數據庫中，用于日后項目決策。

4.5 強化財務監督

物業企業要重視財務監督機制建設，采用內部監督與外部監督相結合的方式完善財務監督體系，促進企業財務工作規范化開展，有效防范財務風險。

第一，外部監督。物業企業可以聘請第三方會計師事務所或外部審計專業團隊，對企業財務內部控制情況進行評估，結合企業戰略目標、業務流程、經營業績以及財務狀況，提出財務內部控制完善建議，幫助企業修訂財務內部控制制度。

第二，內部監督。物業企業內部審計部門負責開展財務內部審計工作，明確審計重點，確定審計程序，強化對企業內部財務活動的監督審查，進一步完善財務監督體系。以物業費收繳審計為例，內部審計部門需要審查以下重點事項：審查收費標準公示情況與實際情況是否相符，審查財務部門費用收取方式是否合規[6]；審查現金歸集是否及時，監控措施是否有效，物業收費系統明細信息與賬面信息是否相符；審查收費系統權限設置是否合理，是否滿足不相容崗位相分離的要求；審查現場收費流程是否規范，審查銀行賬戶是否為專戶專用；審查近一年收費數據與收費標準是否匹配，審查應收賬款催收工作是否到位；審查是否存在截留物業費收入的情況。內部審計在審計后出具審計報告，針對審計中發現的問題提出整改建議。

5 結論

綜上所述，物業企業要推進內部管理從粗放式管理向精細化、集中化管理過渡，將財務內部控制作為提升內部管理水平的有效途徑，確保財務活動和業務活動各個環節得到全面管控。在財務內部控制體系中，企業要從COSO框架的五大要素入手進行建構，進一步完善企業內部控制體系，消除財務薄弱環節，從而不斷改善物業企業財務狀況，提高內部管理水平。

【參考文獻】

【1】陳利平，程明娥.集團化物業公司財務內部控制措施探討[J].內蒙古科技與經濟，2021（9）：72-72，74.

【2】張樟.內部控制視角下企業財務風險管理體系構建[J].大眾商務，2023（7）：28-30.

【3】李翠萃.A物業公司內部控制體系建設實踐及優化[J].質量與市場，2023（2）：67-69.

【4】古凱文.新形勢下物業企業內部控制優化策略分析[J].中國經貿，2023（10）：136-138.

【5】孫秀菊.基于內部控制的物業公司財務風險防范[J].全國流通經濟，2019（25）：36-37.

【6】宋佳.企業財務內部控制體系構建研究[J].經濟技術協作信息，2023（4）：91-93.

【作者簡介】李巨石（1987-），男，湖南邵陽人，會計師，研究方向：公司戰略、預算、成本、財務合規等。