住宅建設項目穿插施工管理分析

陳 陽

住宅建設項目穿插施工管理技術在日本、美歐等發達國家的房地產行業中已得到普遍應用，且發展較為成熟。在項目開發中，運用穿插施工管理技術可以獲得顯著的社會效益和經濟效益，但從該項技術的應用現狀來看，該技術在建設項目中的運用范圍仍然較小，還處于初步發展階段[1]。基于此，本文分析穿插施工管理的具體運用方法。

1 住宅建設項目穿插施工管理的優點

1.1 節省項目建設成本

住宅建設項目的資金需求量較大，為滿足項目建設資金需求，房地產開發企業一般通過發債、銀行貸款等融資途徑獲得建設資金，但隨著融資資金量不斷增加，項目成本劇增，這樣不但會嚴重擠壓開發項目的利潤，甚至會導致開發項目虧損。在建設過程中運用穿插施工管理方法，可以大幅縮短建設周期，盡快達到交付條件，有利于促進我國建筑市場健康發展[2]。

1.2 縮短項目建設工期

住宅建設項目的建設周期比較長，通常需要2 年或3 年時間。施工周期長，意味著項目會長時間占用人、財、物等資源，非常不利于資金周轉和各種資源的快速流動[3]。

建設項目穿插施工可以在保證工程質量的前提下，實現相同專業超前施工搭接、不同專業提前進場穿插施工，能夠有效縮短建筑工期。

以總建筑面積12 萬m2的30 層住宅建設項目為例，采用傳統施工管理方法的工期一般約為23 個月，采用穿插施工方法后，可以將工期可縮短至18 個月，有利于項目提前交付。

1.3 促進新技術的應用發展

為了滿足住宅建設項目穿插施工的要求，達到節省成本和縮短工期的目的，需采用新材料、新技術、新工藝、新設備及新管理方法，具體為：

1）在施工材料方面，采用高精砌塊、陶粒隔墻板可實現內隔墻薄抹灰、免抹灰；采用保溫裝飾一體板，方可實現保溫與涂料一次施工完成。

2）在施工技術方面，采用全輕混凝土外墻與主體結構同步澆筑施工，可以在主體結構封頂后即開始外墻保溫作業及涂飾施工[4]。

3）在施工設備方面，采用爬架體系、鋁合金模板、屋面塔吊等設備替代傳統的鋼管腳手架、卸料平臺、木質模板及落地塔吊，有效提高了工程質量和項目整體品質。

4）在施工管理方面，穿插施工必然會導致各種資源集中投放，為了確保現場忙而有序，各工序高效開展和銜接，需要采取更科學的施工組織管理方法。

2 住宅建設項目穿插施工管理的缺點

2.1 易產生工程質量缺陷

建筑業屬于勞動密集型行業，項目的施工進度主要取決于勞動力數量。在穿插施工條件不具備的情況下，有一些房地產開發企業仍然采用高周轉、強穿插的施工方法，這就造成在上一道工序質量還未達到合格規定的情況下就開始進行后續施工，極易埋下安全方面的隱患[5]。

同時，進行穿插施工往往會在同一時間投入大量的作業班組及施工人員，如果施工人員過度集中，加之穿插施工頻繁，就會造成成品保護不到位，使施工質量大打折扣。例如，僅用傳統施工工藝和施工組織管理會造成住宅建設項目肥槽回填沉降、外圍排水溝變形坍塌、結構縫破壞、車庫漏水發霉、墻體開裂空鼓、綠植成活率低及雨污水管線堵塞等質量問題。

2.2 工程費用超預算

住宅建設項目穿插施工管理在工程費用方面的缺點：第1，為達到穿插施工的條件，建筑企業需額外支付建筑新材料、新設備、新技術的購置費用，甚至需要支付高額的專利及專有技術使用費。第2，由于新技術、新工藝使用還不成熟，普及率低，需要大量的技工進行施工操作，人工費用會增加。同時，由于配套的施工規范未制定或僅為試行規范，一旦采用新工藝，可能會影響其他施工工藝的調整，進而造成返工，導致費用增加。第3，在使用和維護周期內，新工藝施工部分后期也可能發生無法維修或修復難度大的情況，增加維修成本[6]。同時，穿插強度越大，交叉施工越頻繁，可能會產生較多返工和索賠事項，也會造成工程費用增加。

2.3 易產生施工安全隱患

住宅建設項目采用穿插施工的基本方式是將項目所含的分部分項工作前置，最大程度進行搭接或者同時實施。雖然采用新技術可以在滿足建設規律和法律規范的前提下，使穿插施工得以實現，但是大量的資源投入、不同工序的同時施工極易造成垂直交叉作業。以采用爬架體系和全混凝土外墻的住宅建設項目為例，如果外墻裝飾在結構施工中提前介入，會產生垂直作業，盡管現在的水平安全防護網以及爬架體系的封底技術已經很成熟，但仍存在一定的安全隱患。

3 住宅建設項目穿插施工實例分析

以現有已開發完成的重慶某住宅小區為例，該項目采用樁基礎，建筑面積約為12 萬 m2，其中包含2 層地下車庫、4 棟高層（每棟32 層）、物業和社區配套用房。以該住宅建設項目為例，具體分析項目開發過程中運用的穿插施工管理技術和方法。

3.1 住宅建設項目施工穿插管理

3.1.1 項目開工前置鋪排

項目開工前的準備工作包括地勘作業、土石方工程、各階段施工現場總平面布置方案以及場地降水和基坑支護方案等。為了快速完成這些準備工作，可以利用地勘的中間報告和建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）技術提前進行穿插管理，這樣可以節省基礎選型和基礎施工圖的出圖時間，具體為：

1）依據初勘進場后10 d 內出具的中間報告和詳勘進場后7 d 內出具的中間報告，即可進行基礎選型并出具基礎施工圖。

2）利用BIM 技術的可視化性，提前對項目進行建模和施工現場規劃，確定不同階段現場總平面布置方案。

3）在總包單位進場7 d 內即可按照以下步驟確定施工現場總平面布置方案：第1，根據現場出入口、施工道路、塔吊、加工廠、堆場及臨水臨電的順序確定正負零以下的施工現場總平面布置方案；第2，按照施工電梯、施工道路、加工廠、臨水臨電的順序調整正負零以下的施工總平面布置，以確定正負零以上和裝修階段的施工現場總平面布置方案。

3.1.2 基礎與地下工程前置鋪排

基礎與地下工程具有隱蔽作業多、技術復雜、工程量大、工序多、工期長、工程質量隱患多及安全風險大的特點。為確保基礎和地下工程有序施工，并有效規避施工風險，項目管理人員在施工組織過程中需要運用穿插施工的管理方法對基礎和地下工程進行提前鋪排[7]，即：

1）基礎工程前置。合理規劃樁基礎施工路線，確保樁基施工與檢測同步完工。承包單位提前介入，根據總平面布置塔吊，場地分片移交，樁基完成后即可全場移交。

2）地下結構工程早鋪排步驟為：第1，地下室結構的施工按照主樓和副樓同時進行的方式組織。第2，地下室頂板防水及防水保護層的施工可以提前進行，以便在拆除塔樓外架后直接進行地下室頂板土方回填，避免對地下室頂板建渣進行二次清理[8]。第3，地下室外墻防水、防水保護層及地下室外墻周邊回填施工可以在地下室外墻拆模后提前完成，以給地下室外墻周邊的土方回填留足自然沉降時間。第4，在地下室頂板結構施工完成后的30 d 內，開始進行地下室砌體施工。同時，在地下室頂板結構完成后，即開始進行項目供電工程的報建工作，提前安排用電報建申請、簽訂供電協議、設計出圖以及設計圖紙審核等用電流程，以確保項目供電工程提前75 d 完成，以便在交樓聯合驗收前90 d 完成地下室配套設施、設備和管網的全部工程。

3.1.3 主體工程前置鋪排

主體工程是項目最關鍵的階段，它決定著項目的成功與否。目前與項目開發的其他階段相比，主體工程施工中穿插施工管理技術和方法的運用更頻繁、更熟練，具體為：

1）在主體結構封頂后60 d 內，需要提前穿插完成第一懸挑層以下范圍的建筑外立面裝飾施工。同時，底層的門樓、雨棚和商鋪結構也需要利用落地腳手架提前穿插完成。在上述施工全部完成后，才能拆除第一懸挑層以下的落地腳手架。如果采用爬架體系，同樣需要提前穿插完成建筑外立面裝飾、雨棚和商鋪結構的施工，然后再進行拆架，以避免出現重復搭建和拆除的情況。

2）砌體結構施工隨主體結構施工快速穿插。在地下室頂板結構施工完成后，砌體結構應開始前置鋪排。在準備圖紙、人員、材料和機械的同時，需要進行樓層清理、堆場設置和運輸通道的布置。根據主體結構施工的進度，按照施工電梯基礎、電梯進場、砌筑樣板、電梯啟用的順序進行實施。

3）門窗工程早鋪排。建筑施工圖紙完成后開始著手，在砌筑至N-9層時穿插門窗安裝作業，確保室內抹灰前完成窗框安裝。

4）室內抹灰施工在主體結構施工至N-10 層時插入。砌筑時采用高精砌塊或薄抹灰工藝，可大幅減少室內抹灰工作量，顯著加快施工進度。結構封頂后50 d 內完成所有樓層室內抹灰，室內抹灰完成后5 d 內，達到土建移交裝修條件[9]。

3.1.4 裝修工程前置鋪排

裝修工程對整個項目的觀感質量和后期使用效果影響較大，為了提高項目品質，在裝修階段需投入較長時間進行精心打磨。在進行裝修工程施工時，采用穿插施工的方法可以提前獲取作業面，并且能夠爭取到更長的施工時間。裝修工程施工應在室內抹灰至N-7 層時進行插入，并在抹灰完成后30 d 內完成公區裝修。

3.1.5 室外工程前置鋪排

室外工程作為項目最后的施工階段，往往面臨工作內容多、修補任務重、施工時間緊、穿插難度大的情況，給項目大區的最終呈現造成了較大的壓力，組織好室外工程的穿插施工尤為重要，具體步驟為：

1）室外管網早鋪排。在正負零結構完成3 個月后，完成地下室頂板范圍以外的土方回填及園區管網施工；在主樓底層外架拆除后，進行地下室頂板范圍內的土方回填及園區管網施工。為防止園區管網交叉作業影響穿插施工效果，給水、強弱電、消防管網的布置需注意避開雨、污水管網。

2）地下室頂板早回填，軟、硬景作業早穿插。按照截水溝、疏水層、頂板回填、管網施工、道路硬化、綠化種植、硬裝鋪貼的施工順序，在主體封頂后60 d 內完成室外場地清理，開始室外工程綠化、鋪裝施工；交樓聯合驗收前45 d完成室外工程施工[10]。

3.2 進度管理對比圖

住宅建設項目從基礎施工開始至竣工驗收完成，包括基礎與主體結構、室內與公區裝修、外立面裝修、管網安裝、機電設備安裝及園建綠化等6大板塊。采用雙代號網絡圖和橫道圖分別對傳統和穿插施工方案的工序搭接和進度計劃安排分析如下：

1）利用建筑新技術，采用穿插施工工藝進行項目建設時，可采用外墻全混凝土結構、預制隔墻板等先進工藝與材料的施工方法與主體結構同時施工，可直接省掉二次結構的施工過程。在采用新技術的基礎上，結合已優化的水電專業圖紙，在預制隔墻板生產時，可以提前開槽留孔，水電管線安裝也能夠根據主體結構的進度提前進場作業；在免抹灰的情況下，公區裝修也可以提前進場[11]；在門窗框安裝完成情況下，室內外裝修可同步實施。這樣不僅可以加快施工進度，還可以避免班組之間因工作面交接發生的等、靠、停等現象，并且在減少因墻體開槽切割而產生結構損壞的同時，也能夠為施工人員提供無塵作業環境。

2）利用屋面塔吊、爬架體系技術，或者采用從標準層開始搭設懸挑腳手架的方法，只需采取簡易措施，對車庫頂板結構上預留的垂直機械安裝孔進行圍蔽，或者可取消車庫頂板結構預留的機械安裝孔，以便提前進行車庫頂板范圍的土方回填。在確保垂直交叉作業安全的前提條件下，外立面裝修、室內與公區裝修即可與土方回填同時進行施工。

3）采用穿插施工工藝，在二次結構施工以及園區管網安裝、綠化施工可超前安排與主體結構同時施工的情況下，其他的安裝工程，例如消防、水、電、氣、人防等安裝施工也會隨著工程進展提前介入配合施工，并可與園林綠化同時完工[12]。

4 結語

當前我國房地產市場競爭日趨激烈，降低成本、提高效益已成為房地產企業普遍采取的做法。穿插施工管理方法由于能夠加快施工進度并節省項目成本，在我國的房地產開發項目中已經得到了一定的應用。然而，就穿插施工管理方法的效果而言，仍存在一些不足之處，需要通過大量實踐和不斷的總結逐步進行完善。

確保住宅建設項目能夠順利運用穿插施工的技術和方法，需要房地產企業和現場管理人員具備項目綜合謀劃的專業能力，同時具備對人力、物力、設備、技術、資金等資源進行精細調度和管理的能力。

除此之外，還需要在項目立項、項目建議書、可行性研究、施工圖設計、采購、施工、驗收及交付使用等各個階段實現高效有序的銜接，并建立一套行之有效的管理方法和制度，以實現項目建設的統籌協調和整合。