房地產交易管理工作中房地產評估方法體系研究

文／王梓祎 沈陽科技學院 遼寧沈陽 110000

引言：

房地產市場經濟秩序是影響房地產行業發展的主要因素，創建起良好的房地產市場經濟秩序，有利于房地產行業實現穩定、可持續的建設和發展。分房地產評估行業在我國起步較晚，在發展過程中存在較多問題，相關部門、相關單位、房地產評估企業以及評估人員等多個主體必須高度重視。相關部門要完善房地產評估的法律、法規及各項規章制度，細化有關標準，創造良好的評估市場環境；評估人員要在工作中不斷優化房地產評估方法。

1.房地產價格評估概述

房地產評估又稱資產價值評估，具體是指專門的評估機構或者評估人員在國家法律法規或者公允標準程序框架下，以判斷評估對象價值而非實際成交價格為目的，采用貨幣這一統一權益計算尺度，并運用相應科學方法，于一定時點評定估算資產價值的行為。由其概念可以看出，房地產評估基本組成成分包括：房地產評估主體，也即專業評估機構或者評估人員；房地產評估客體，也即資產；房地產評估原則、目的以及方法。此外，還涉及房地產評估假設以及價值類型。

房地產價格評估，簡單而言就是對房地產進行估價，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所做出的估計、推測與判斷。當前，房地產估價的用途較為廣泛，包括土地使用權轉讓評估、房地產租賃價格評估、抵押價格評估、拍賣價格評估等不同形式。房地產評估機構的業務范圍也從單一的房地產交易評估發展到涉及房地產抵押、保險、征收、司法訴訟及企業的合資、股份制改革、破產清算、土地拍賣、城市基準地價等各項經濟活動。

房地產評估具備以下五大基本特性:一是現實性。專業評估機構或者評估人員須在評估基準日這一時點評定估算資產實際狀況。二是市場性。這也是與其他會計活動相比，房地產評估所具備的最顯著特征。三是預測性。意指采用資產潛能說明現實的一種特性。四是公正性。相對于評估當事人而言，房地產評估行為具備獨立性，資產業務是其主要服務對象，而非任何一方資產業務當事人。五是咨詢性。房地產評估結論并不具備強制執行效力，而僅作為專業估價意見服務于相關資產業務，評估者無須對資產業務定價決策負責，而只需要確保所作結論符合職業規范與要求[1]。

2.房地產交易管理工作中房地產評估方法

2.1 成本法

成本法是站在過去的角度考慮資產的價值。對于計入存貨或無形資產的土地使用權，成本法評估分別有假設開發法、成本逼近法、基準地價系數修正法三種衍生方法。假設開發法通常是對持有以備開發后銷售的土地使用權進行評估的方法，通常適用于空地或者地上房屋待拆除重新開發的土地。成本法是評估人員以購買者的眼光，計算從獲取土地開始，到房屋建造，再到出租、出售的過程產生的各項必要支出、稅費以及開發利潤的總和，在此基礎上測算估價對象的價值或價格的一種方法。成本法的基本計算方式為：新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發利潤。

2.2 市場法

市場法主要是站在現在的角度考慮資產的價值，通常適用于交易發達地區的房地產評估。通過選取三個以上與估價對象性質、區域等較為接近的可比案例，與估價對象進行比較，在交易方式、交易日期、交易情況、區域因素、個別因素等方面進行修正，最終得到房地產價值。采用市場法進行評估時，應當重點關注案例的可比性、交易情況的可比性、可比因素選擇的合理性等。對于可比案例的修正比例，單個因素修正幅度不應超過20%，整體修正幅度不應超過30%，否則說明選取的案例可比性不強，不適合作為標的參考。我國房地產市場發達、交易活躍、選擇可比案例條件便利，因此市場法適用于大多數情形的評估。

2.3 比較法

比較法主要是將估價對象與在估價時點附近有過交易的類似房地產進行比較，然后對這些類似房地產的已知價格進行適當修正，以此估算出估價對象的客觀價格或價值的方法。其基本公式如下。

式（1）中：V 為要求的估價對象價值，VB 為類似房地產的已知價格，A、B、D、E 分別為不同的因素修正系數。收益法是根據估價對象的預期收益計算估價對象價值的方法。評估人員先要測算估價對象的未來收益，利用折現率將未來剩余收益年期的收益轉換為價值，從而得到估價對象的價值或價格。其基本公式如下。

式（2）中：V 為要求的估價對象價值，a 為房地產年純收益，r 為折現率，n 為剩余收益年期。

2.4 收益法

收益法主要是站在未來的角度考慮資產的價值。收益法運用貨幣時間價值原理，通過計算資產未來的現金流量，進行折現后得到資產的價值。第一，直接采用銀行利率進行評估。由于房地產開發大部分需要借助銀行貸款完成投資，投資人所要求的房地產回報率最低也必須高于銀行貸款理論。如果投資風險過大，就會導致還原利率不符合房地產開發商要求。第二，關注安全利率。安全利率一般采用當前銀行一年存款利率為基準，需要評估工作人員依據以往經驗確定。這種方式較為常用，能夠直觀反映出還原利率，但是準確性較低。第三，采用投資組合法，這種方式方法是將貸款資金以及自有資金進行有機組合形成[2]。

3.房地產估價行業發展現狀

自1998 年政府取消福利分房以來，我國房地產行業開啟了住宅商品化的全新模式，樓市進入了飛速發展的全新時代。尤其是2003 年以來，大量資金投入房地產市場，全國各地的房價快速上漲。20 年間，我國房地產行業歷經了多輪“高漲—調控—低迷—救市—復蘇”的發展循環。2022 年，房地產調控收緊，無論是銷售端還是投資端，都明顯下滑。據中國新聞網報道，2022 年，我國300 個城市成交各類用地規劃建筑面積同比下降9.27%，各類用地出讓金同比下降27.73%。我國房地產市場已經從增量時代轉變為存量時代。銷售下降意味著人們更注重住房的品質，這促使房地產企業轉型升級成為必然趨勢。特別是在“房子是用來住的、房住不炒、因城施策”的樓市調控政策下，房地產市場發展將會越來越理性和穩定。

房地產行業作為我國的支柱產業，在國民經濟中起著至關重要的作用。房地產估價業是房地產業重要的組成部分之一。我國房地產估價行業起步較晚，從20 世紀90年代中期開始，隨著住房制度的改革和房地產業開始進入正軌，政府開始實行房地產估價制度和估價人員資格認證，促進房地產行業規范發展，使房地產估價機構和估價師人數快速增長。自2021 年以來，政府出臺了很多房地產市場政策，一些問題開始浮現，如金融機構房貸利率上升、銀行貸款額度不夠等。一些地區開始加大限購力度，房地產市場快速降溫。而房地產估價行業與房地產市場的關系十分密切。在互聯網快速發展的背景下，各種新方法和技術不斷涌現。只有尋求突破、進行轉型，房地產估價行業才能進一步發展。

4.房地產交易管理工作中房地產評估方法體系優化措施

如今，隨著經濟全球化的深入，現代信息技術已經迅速融入各行業，促進其在經濟全球化中發展。尤其是大數據平臺的出現，淘汰了過去單一靠人力估價、效率低且浪費資源的估價方式，帶來的是高效、大范圍的房地產評估模式。整合各種房地產信息，使房地產估價工作變得簡單、高效，不僅可以節省人力，也可以充分利用現代信息技術提高效率。

4.1 完善房屋鑒定體系

第一，鑒定體系的本質是系統化評估行為，是針對既有房屋的質量、安全、舒適、運維管理以及功能改造等現實存在的需求問題進行量體裁衣、具體問題具體分析；第二，鑒定體系采用的是相對保守的勘察設計技術咨詢與既有結構性能檢測相結合的思路，以系統全面、問題導向、求真務實和客觀公正作為工作原則，遵循了規范中調查、檢測與分析、評定的規定；第三，鑒定體系融合了經驗論證與模糊數學的分析方法，其成果與后續策劃、改造設計能夠相互統一。

4.2 完善基礎資料數據庫

房地產評估工作的重要目的是準確評估房地產的客觀價值，確保評估價值與真實市場情況相符，而要達到以上目的，數據是關鍵。如果沒有大量客觀數據的支持，就難以評估出客觀、公正、符合市場真實情況的房地產價值，所出具的評估報告也不具有說服力。評估工作需要用到的數據種類、數量較多，為了評估人員在評估工作中能夠隨時調取適合的數據，相關單位必須將每一房地產交易數據、不同結構功能的建筑物成本數據以及日常收集并整理得到的財務數據，一并納入全國性的統一數據庫中，供廣大評估企業和評估人員使用，這樣就可以大大提高評估工作的效率和質量。

4.3 提升行業自律意識

鑒于我國尚不具備健全的房地產評估行業相關法律法規，因而必須結合社會主義經濟發展要求并遵循市場化原則，強化房地產評估行業自律意識，推進房地產評估行業規范性建設與發展。房地產評估行業協會必須充分發揮自身作用，嚴格規范會員行為。此外，就房地產評估行業現狀來看，評估資格多元且由不同管理部門與行業協會負責管理，尚未建立統一且規范的行業準則。因此，為促進國內外同行間交流與互動，提高評估結果的市場認可度與可使用性，充分發揮房地產評估在推動市場經濟發展方面的積極作用，必須進一步協調職業道德與技術標準，建立統一的專業語言。隨著房地產評估行業的不斷發展，房地產評估行業的職業隊伍不斷壯大，評估行業協會應切實強化從事評估工作的機構以及人員的自律性管理，加強相關自律管理的制度建設，加大監督監管力度，推進誠信行業建設；持續完善并組織實施執業準則和職業道德準則，嚴格把控人才的選拔；構建科學合理有效的約束管理機制，在保障行業協議成員合法權益的同時，清除不遵守準則、破壞行業誠信的違規者，凈化評估行業整體環境，為房地產評估行業健康、穩定、長久的發展提供堅實的保障。

4.4 落實政企多方合作

隨著房地產評估行業數字化發展，需要以數據庫為基礎，數據的規模度、時效性和真實性是穩固市場地位的基礎。建立數據庫不難，但保持數據持續更新和維護較難，單靠公司自身人員很難完成。因為不論是房地產估價的前期資料搜集、形成估價報告，還是基于估價的咨詢服務等，都需要詳實可靠的基礎信息、合法的產權證明文件以及真實的市場成交價格等相關資料，然而迄今為止，這些信息并非完全透明，如果這些資料來源不可靠，將會導致與估價對象真實價值不一致的估算，造成房地產評估風險。建議數字化轉型后的估價機構加強與數據公司、各地房地產交易平臺、各級房地產行政管理部門合作，以擴大數據庫規模，保證數據真實性，提高數據時效性[3]。

4.5 積極拓展業務空間

隨著互聯網主導的大環境發展，估價行業競爭激烈。首先，房地產估價機構除了抵押評估、司法評估和征收評估等傳統業務，還應緊跟國家政策，開拓旅游地產、養老地產等新型地產的估價服務等業務；也可以針對“租售同權”等政策開展房地產租金評估等新業務。這些領域也是房地產估價業務轉型的新趨勢。其次，要想在市場競爭中保持優勢，估價機構要立足客戶需求，拓展業務范圍。這要求房地產估價從業人員善于挖掘客戶需求，提升自身服務質量。例如，抵押貸款估價業務作為房地產估價行業的重要業務，需要估價機構和人員對金融機構有充分的了解，在與金融機構合作的過程中，通過掌握的市場數據信息進行智能估值，提供高效便捷的服務。

4.6 加強行業管理

4.6.1 構建數據采集標準

房地產估價行業運用數據進行估價已經多年，但數據采集仍有待規范。為了實現同案同估，各地學會可參考美國房地產經紀人學會做法，通過建立和維護多重代理系統，為成員提供信息共享的交易平臺，以確保基礎數據標準化、指標標準化和采集渠道標準化。

4.6.2 更新估價師繼續教育內容

為了充分滿足數字化轉型需要，房地產估價人員應具備信息研究能力，掌握好大數據平臺應用技巧，但在實際行業發展過程中，房地產估價人員繼續教育質量不能得到保障，業務水平停滯不前，在較大程度上會影響行業轉型。行業數字化轉型后，估價業務內容及流程都得到相應改造，數據挖掘和數據分析等內容應納入培訓大綱[4]。

4.6.3 指導并協助完成轉型

隨著數據應用領域廣泛，行業學會應指導估價機構發揮特長，調整主營業務，并對估價機構和估價師進行細分歸類，對不同領域估價師繼續教育設置共同課程及差異化課程，以實現估價機構及估價師在行業內的專業化。

4.7 做好評估機構獨立性管理

第一，加強房地產評估獨立性的研究，將研究成果應用于準則體系等行業規范。由于我國房地產評估行業尚年輕，針對房地產評估行業獨立性問題的理論和實證研究相對缺乏，應從協會和評估機構層面增強風險意識，加強關于獨立性與執業質量的研究和探討，并將研究成果應用在準則體系的完善優化上。第二，加強事中、事后監管。一方面，推動機構的信息化建設，通過信息化手段降低執業風險因素、提高執業質量；另一方面，從行業政府監管部門和行業自律監管部門的角度加強對違反獨立性要求的機構的自律懲戒或行政處罰，通過監管的警示作用推動行業凈化[5]。

4.8 促進評估數字化轉型

在數字經濟時代，房地產企業需要深刻理解數字經濟的特點和趨勢，積極采用數字化技術和手段，制定符合市場需求和消費者需求的營銷策略和措施，提高營銷效果和競爭力。在此背景下，房地產評估行業逐漸向著數字化轉型，通過數字化智能評估的衍生功能能更好地滿足更廣闊的市場空間。一方面，評估工作的主動性大大提升，傳統模式下房地產估價，可以說是一種事后行為，是對當下已經發生或存在的房產價格的一種判定，更多是在追著市場的腳步走，而數字化智能評估在開展評估工作的同時，不僅可以實現對房價信息的有效監控，對采集到的數據進行自動分析。另一方面，數字化智能評估可以大大提高評估效率，實現同一時間大批量房產的批量評估，滿足房地產稅收估價和房地產抵押估價及貸后復評領域的業務需求，極大地拓寬了評估行業的業務領域[6]。

4.9 提升從業人員的水平

房地產估價行業從業人員的水平對行業發展至關重要。房地產估價機構應開展工作培訓，建立完善的評估機制，提高從業人員的專業水平和素養。首先，估價機構應及時組織培訓會議，提高房地產估價人員對該行業的認知水平，不斷增強其專業素質和綜合能力。不僅要提升自身的溝通水平，還需要提高各項技能，提供更專業和優質的服務，確保滿足客戶需求。其次，細化房地產估價行業從業機制，制定估價行業人才激勵機制，并定期對房地產估價人員進行評價，激發估價人員的工作熱情。充分利用人力資源，為行業轉型奠定堅實的基礎。

結語：

房地產行業的發展，涵蓋了房地產的開發、建設、經營管理等多個程序與內容，以建筑物作為經營對象，房地產行業是一個綜合性的產業，在發展過程中，房地產市場經濟秩序會對房地產行業形成直接的決定性作用。市更新伴隨城市發展的始終，作為城市的重要載體——“既有房屋建筑”，如何有效進行價值潛力再利用，既是貫徹落實新發展理念的基本內容，也是塑造構建新發展功能的主要方向，因此,房地產評估企業需要對房地產評估中存在的問題進行全面分析,并提出有效的解決方案。