房產稅征收對居民消費行為的影響
——以合肥濱湖新區為例

伍浩川 王 力

（安徽三聯學院 安徽合肥 231200）

縱觀世界各個城市的發展史，城市化建設和城市人口的增加必然會導致房價的上漲。改革開放后，我國經濟得到了快速的發展，城市的發展和人口的增加讓我國主要城市的房價連續幾輪保持了高速上漲。然而，高居不下的房價帶來了諸如居民生活負擔加重，貧富差距擴大，生育率下降，消費低迷，老百姓幸福感下降等一系列社會問題。隨著國家財稅體系的不斷完善，房產稅征收也逐漸被提上日程，房產稅征收不僅關系著國家宏觀經濟的發展，也和居民的切身利益息息相關。隨著部分地區房產稅的征收，房價得到控制的同時，居民的可支配收入也相對減少，這樣是否會對其消費行為產生影響？由于疫情的原因，宏觀經濟逐漸下行，作為拉動經濟增長的“三駕馬車”之一的消費也一直處于低迷狀態，因此，分析房產稅征收對居民消費行為的影響具有重要的研究意義。

一、理論基礎與影響機制

（一）以預算約束為核心的直接影響。房產稅征收會通過“收入效應”對居民消費產生影響。如圖1所示，在總收入不變的前提條件下，房產稅的開征將會直接導致居民可用于自由支配的收入下降，從而引起消費水平降低。房產稅開征前，預算約束線為AB，與無差異曲線I1交于P1點，而當房產稅開征后，預算約束線由AB向CD平移，與無差異曲線I2交于P2點，此時商品A和商品B的消費均有所下降。由此可見，房產稅開征會降低居民的消費。

（二）以居民財富為核心的間接影響。

1.房產稅對房價的影響。短期內的影響，如圖2所示，房產稅開征后，居民的房產持有成本增加，尤其是對于擁有多套房產的居民來說增加尤為明顯。為了降低持有成本，居民會選擇將擁有的房產進行“整合”，從而手上的房產數量會由多變少。于是，從存量市場供給的角度看，房產稅開征后，在房產市場上其他條件不變的情形下，雖然新建房供給沒有變化，但房產的釋放使二手房的市場供給有所增加，短期內市場上的房產的存量會增加，即供給增加；而需求方面，無論是剛性需求、改善型需求還是投資需求，都不會受到房產稅征收帶來的影響，所以需求基本沒有變化，那么在供給增加，需求不變的情形下，房價勢必會有所下降。

長期的影響，雖然會有部分房產被釋放出來，但從居民手上釋放出來的房產數仍然是有限的，這部分房產不會永遠處于增加狀態，所以房產市場上的房產數量會隨著這部分被剛需群體消化掉之后，趨于平穩的狀態。所以，從長期來看，房產稅的開征并不會對房價造成決定性的影響。

2.房價變動對居民消費行為的影響。從微觀角度來說，由于針對不同的納稅人會產生不同的效果。對于無房者來說，如圖3所示，一方面，有買房想法的人對房價變化會發生直接的擠出效應。房價上漲會使其購買價款上升，從而推動其收縮消費，添補儲蓄。房價下跌會使其預感買房的資本壓力較小，從而適量減少儲蓄，回升消費。另一方面，對于暫時沒有購房意愿的人來說，房價的上升帶動租金的上漲，進而導致居住成本上升，居住開銷增加會擠壓其他方面的支出，致使其他消費支出下降。相反，若房價回落，租房者居住成本和壓力均下降，用于消費的總資金會隨之增多。

圖3 房價變動對無房者消費影響

對于有房者尤其是有多套住房的人來說，如圖4所示，由于房價上漲增加了房屋的價值，帶來家庭總體福利的變動，而總體福利的增加導致居民消費水平提高。同時，如果上述財富效應已實現，房價上漲會促使擁有多套房產的人將多余房產出租或出售出去，得到可觀的租金收入，從而消費支出也會增加。若房產因其固定而難以變現，沒有實現直接財富效應而產生樂觀預期效應時，此時持有者雖未實現可支配財富的增加，但是，房價升高會使持有者覺得其擁有的財產總量增多而預期未來經濟走勢向好，也可能促進消費支出的上漲。同時，財富效應也會影響房產持有者未來的收入預期，若房價持續上漲勢必增加持有者未來獲得持續收入的信心，進而提升自身的消費水平。

圖4 房價變動對有房者影響

最后，對于高房價地區的有房者來說，房價的持續上漲趨勢可能會對當地居民產生棄購效應。房價的上漲幅度大于收入增長幅度時，居民無法承擔再次購房的支出，有購房打算的居民就會看到高昂的房價而暫緩甚至放棄購房計劃，將預留購房款用作儲蓄或者消費，相應的居民儲蓄率和消費水平將會上升。

二、調查問卷、變量、模型

（一）調查問卷與數據來源。本文的調查問卷采用李克特量表法，設置了“不會”“會”兩個個選項。另外，還采集了調查參與者居民年總收入（Income）、房產數量（Amount）、還貸壓力（Repayment）、家庭人口（Population）、性別（Gender）、年齡（Age）、婚姻狀況（Marriage）以及教育水平（Education）等作為自變量，具體見表1。

表1 變量與賦值

還貸金額家庭人口性別年齡婚姻情況教育水平1-5表示：0元，2000元以下，2000-3000元，3000-5000元，5000元及以上1-5表示：1人，2人，3人，4人，5人及以上1表示女性，2表示男性1-5表示：20歲以下，20-30歲，30-40歲，40-50歲，50歲及以上1表示未婚，2表示已婚1-5表示：初中，高中，大專，本科，研究生及以上

數據來源于119位合肥濱湖新區居民的調查數據，通過線上、線下兩種方式進行調查，發放問卷130份，剔除不合格問卷和無效問卷11份，調查問卷有效率為119/130≈92%，符合標準。

（二）變量設置與計量模型。

首先，將居民消費行為設置成二分類變量，分為“受到房產稅征收影響而減少消費”和“受到房產稅征收影響而增加消費或消費不變”兩種情況，并對因變量進行賦值。Y=1表示“受到房產稅征收影響從而減少消費”，Y=0表示“不受房產稅征收影響消費增加或保持不變”。

其次，進行顯著性檢驗。通過各個變量的P值與顯著性水平α 大小進行比較，若P 值小于顯著性水平α，則拒絕原假設，該變量通過顯著性檢驗，即“房產稅征收對居民消費行為減少”具有顯著影響，否則變量不通過顯著性檢驗。

最后，參數估計。根據回歸系數的正負，來判斷通過顯著性檢驗的變量對因變量影響的方向。模型如下：

式中，xi是影響居民消費行為的第i個自變量，βi表示第i個自變量的回歸系數，m表示影響因素的個數，P（Y=1|x1,x2,…,xm)表示在m個自變量作用下居民消費行為受到影響的概率。

三、實證結果分析與小結

（一）實證結果分析。

調查樣本的統計特征見表1。從表中數據可以看出，居民年總收入主要分布在8 萬以下和8-15 萬，分別占37.8%、29.4%。擁有房產數量分布方面，擁有1 套的占比47.1%，接近一半。每月還貸金額主要分布在5000元及以上，占36.1%。家庭人口數量主要分布在3人和4人，且均占31.9%。性別分布方面，較為均衡，女性占比稍多，為53.8%。年齡分布主要集中在20-30歲和30-40歲，占比分別為30.3%、40.2%。婚姻情況主要集中在已婚，占68.1%。受教育水平主要分布在大專、本科、碩士及以上，占比分別為36.1%、28.6%、26.1%。

表1 調查樣本的統計特征

63.9 100.0 5.0 14.3 46.2 78.2 100.0 53.8 100.0 5.9 36.1 78.2 93.3 100.0 31.9 100.0 2.5 9.2 45.4 73.9 100.0家庭人口數量性別年齡婚姻情況31 43 6 11 38 38 26 64 55 7 36 50 18 8 38 81受教育水平3000-5000元5000元及以上1人2人3人4人5人及以上女性男性20歲以下20-30歲30-40歲40-50歲50歲及以上未婚已婚初中高中大專本科碩士及以上3 8 43 34 31 26.1 36.1 5.0 9.2 31.9 31.9 21.8 53.8 46.2 5.9 30.3 42.0 15.1 6.7 31.9 68.1 2.5 6.7 36.1 28.6 26.1 26.1 36.1 5.0 9.2 31.9 31.9 21.8 53.8 46.2 5.9 30.3 42.0 15.1 6.7 31.9 68.1 2.5 6.7 36.1 28.6 26.1

根據spss對樣本分析的結果可知，似然比檢驗中，如表2所示，模型P值為0.001小于0.05，模型總體有意義。霍斯黙-萊梅肖擬合優度檢驗中，如表3所示，P值為0.909大于0.05，表明模型擬合優度較好。

表2 似然比檢驗

表3 霍斯默-萊梅肖檢驗

根據spss 分析結果可知，如表4 所示，“居民年總收入”和“每月還貸金額”的P 值分別為0.027 和0.002，在P 值小于0.05的水平下，通過顯著性檢驗，具有統計意義；而其他6項自變量的P值均大于0.05，沒有通過顯著性檢驗。

表4 二元Logistic回歸模型分析結果

“居民年總收入”的回歸系數為-0.498，說明對居民的消費行為具有負向影響，即居民年總收入越高，居民消費越不會減少。“還貸金額”的回歸系數為0.5，說明對居民的消費行為具有正向影響，即還每月還貸金額越高，居民消費越會減少。

（二）小結。根據上述SPSS 實證分析結果可知，居民年總收入（Income）、房產數量（Amount）、還貸壓力（Repayment）、家庭人口（Population）、性別（Gender）、年齡（Age）、婚姻狀況（Marriage）以及教育水平（Education）這8 個自變量中只有“居民年總收入”和“每月還貸金額”是影響居民消費是否減少的主要因素，且前者與居民消費減少呈負相關，后者與居民消費減少呈正相關，其余6 項自變量均對居民消費減少沒有影響。本文認為，隨著“居民年總收入”的增加，居民的收入變多，整體財富增加，可用于消費的財富也變多，所以居民不會減少消費支出。“每月還貸金額”的增加，扣除每月房貸之后，居民的可支配收入會變少，能用于消費的財富相對變少，進而導致居民消費支出的減少。

四、對策建議

（一）堅持房產稅試點先行，分階段、分地區實施的原則。國家經濟的發展離不開消費，由于房產稅征收與居民的切身利益息息相關，尤其是在當前后疫情時代的大環境下，整體經濟發展受到了一定的影響，國內消費相比以前有所不足，為了盡量減少房產稅征收對整體消費的不良影響，建議政府分階段、分地區穩步推進房產稅的實施。

（二）制定差異化征收標準。房產稅征收標準，應從多方面，多角度綜合制定。根據房產數量、房產面積、房產價值的不同制定差異化稅率，如對家庭首套住房可以免征房產稅，而從第二套住房進行征收；對獨棟別墅或者市場價格高的住房按照相對較高的稅率進行征收。另外，還要結合不同城市的經濟發展實力、當地物價、居民收入等方面，盡量做到因地制宜，制定差異化征收標準。尤其是在共同富裕的時代主題下，制定差異化房產稅政策更是大勢所趨，否則，容易造成貧富差距擴大，不利于社會經濟的穩定發展。

（三）完善相關配套政策。房產稅是整個國家財稅體系中的一環，房產稅的出臺更多的是對國家財稅體系的完善和補充，同時在一定程度上抑制了房價的上漲。但是，完全依賴房產稅去控制房價不是長久之計，國家還應當要從金融政策、銀行利率、貸款額度、市場中介等方面，尤其是需要財政投入的廉租住房、公租房等社會保障體系入手，多管齊下，維護整個房產行業的健康穩定發展。

（四）合理配置家庭資產。過去幾十年，有的居民通過投資房產積累了一定的財富。但隨著國家政策的調整，通過投資房產，期望房價上漲帶來高收益的時代已經成為過去，居民要及時改變對房產行業的固有看法，尤其是在“房住不炒”的政策下，房產的投資屬性越來越弱，房產的居住屬性越來越突出。隨著房產稅逐漸被提上日程，對于擁有多套房產的居民，或是個人資產多以房產形式存在的居民，可以根據自身實際情況，將房產轉變為其他形式的資產，合理配置個人資產，以防因房產稅政策而增加太多的財稅負擔。