物業費能少交或不交嗎

何軍

我國的物業服務經歷了40多年的發展，目前相關從業人員數量超過1000萬。由于物業服務和百姓的生活息息相關，所以，由此產生的物業服務糾紛案件也呈大幅上升趨勢。

在日常生活中，你是否也面臨著這些問題：我家房屋一直空著，我是否可以不交物業服務費（以下簡稱物業費）？物業服務水平不高，我能否不交或者少交物業費？前期物業服務合同是否對我有約束力？

2003年9月1日，我國《物業管理條例》正式實施，對規范物業管理、維護業主和物業服務企業的合法權益提供了重要的法律依據。2021年1月1日實施的《民法典》也對物業管理提出了更明確的規定。關于物業費的相關問題，本文將通過解釋物業服務糾紛案件中的相關法律知識，來幫助讀者提升維權意識，共同營造良好的社區環境。

前期物業服務合同對業主有約束力嗎

前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。《物業管理條例》第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”前期物業服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業，也涉及業主。但在現實生活中，很多業主并不承認前期物業服務合同的效力，認為自己不是物業合同的簽訂方，因此不受合同約束，并常以此為由拖欠物業費。那么，前期物業服務合同對業主是否有約束力呢？

根據《民法典》第939條的規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”由此可見，雖然業主未直接與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，但該合同仍然對業主具有法律約束力。在合同期內，業主使用了公共的供電、供水、排污等設施，物業服務企業也對這些設施進行了維護，這就意味著業主享受了相關物業服務，應當交納物業費。

未享受物業服務，能不交物業費嗎

業主有太多的抱怨。北京的王大爺名下有兩套房子，一套用來自住，一套長期閑置。王大爺認為，長期閑置的房子既沒人住，自己也從未享受過物業服務企業提供的服務，所以不應該交物業費。和王大爺一樣，住在一樓的張女士也質疑，自己住在一樓，從來沒有使用過電梯這一公共設施，不應該交全額物業費。還有些業主看到外賣員和外來車輛隨意出入小區，部分業主飼養的寵物在小區內隨地大小便，垃圾分類處理不到位等現象后，認為物業服務企業的服務水平太差，沒有資格收取全額物業費。

物業服務企業也有太多的委屈。一家物業服務企業的負責人無奈地說道：“我所服務的小區有800多戶、近3000名居民，工作人員每天都要處理各種各樣的需求和投訴，大家的神經幾乎24小時處于緊繃狀態。但有些業主總是趾高氣揚，把我們當仆人一樣對待。我們不僅要處理小區里大大小小的事務，還要遭受各種白眼甚至謾罵。處理小區的各項事務都需要費用支出，公司收取的物業費主要用于支付人員工資和維護小區公共設備設施。如果業主拖欠物業費，公司就很難正常運轉，服務水平難免會下滑。”

那么，物業服務水平未達標，業主有權少交或不交物業費嗎？根據《民法典》第944條的規定：“業主應該按照約定向物業服務人支付物業費，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”也就是說，對于物業服務企業所提供的服務，如果確實存在管理不到位的重大瑕疵而訴至法院的，法院會綜合考慮該行為影響，酌情對物業費進行減免，但業主以物業公司在管理服務過程中存在瑕疵為由提出先履行抗辯權而拒交物業費的，人民法院不予支持。

另外，物業服務合同作為一種持續性、服務性合同，其提供的服務具有公共物品的性質。物業服務是一種綜合性、全方面、不間斷的服務，對于物業服務的質量應從物業服務的長期情況和整體水平進行評價。

物業費是物業服務企業運營的基礎，物業費的收取具有公共屬性，業主不能僅憑個人感受拒絕接受服務或不交納物業費。業主拒交物業費的抗辯應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。

業主拖欠物業費后，常會收到物業服務企業發出的物業費和違約金催繳單。如果物業服務質量確實存在一定瑕疵，但尚不足以構成對物業服務協議的嚴重違約，人民法院可根據物業服務企業的違約程度，在兼顧雙方利益的基礎之上，對物業服務企業主張的違約金予以調減或不予支持。這種處理理念和方式既符合實際，也利于督促物業服務企業提升服務品質，促進雙方矛盾的化解。

房屋漏水、墻體開裂，能不交物業費嗎

趙某與某置業有限責任公司簽訂了商品房買賣合同，成為該置業有限責任公司開發的某小區的業主。某置業有限責任公司與物業服務企業簽訂過前期物業服務合同，約定由該企業為小區提供前期物業服務。物業費按商品房買賣合同約定交付買受人之日起按年度收取，每個交費周期結束前30日內交納下年度物業費；業主未按時、足額支付物業費，經物業服務企業書面催告，在合理期限內仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金額的0.3%支付違約金。

簽完房屋買房合同后，物業服務企業依照合同約定為該小區提供了物業服務，但趙某以臥室漏水、墻體開裂、房屋未驗收合格等為由拒交物業費，于是物業服務企業訴至法院，要求趙某交納欠繳的物業費。

該案中，趙某遇到的臥室漏水、墻體開裂、房屋未驗收合格等問題不屬于物業服務的范圍，趙某應當按合同約定交納物業費，否則將構成違約。如果物業服務企業要求趙某支付物業費并承擔違約金，將會得到法院的支持。

關于物業維修義務的承擔主體，需要具體情況具體分析。如果房屋在國家規定建設工程的保修期和保修范圍內，由建設單位承擔維修義務；在房屋質保期屆滿后，房屋專有部分由業主或侵權人承擔維修義務，樓頂等小區共有部分、公共設施設備等由物業服務企業承擔維修義務；物業服務企業履行相關義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

本案中，針對業主趙某專有部分房屋出現質量問題，物業服務企業應負有協調和緊急處理的義務，但如果糾紛本身是趙某與某置業有限責任公司之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權人之間的侵權糾紛，則屬于另一法律關系，趙某可依法向某置業有限責任公司或侵權人主張損失，但不能以專有部分房屋漏水、墻體開裂等質量問題拒交物業費。

其實，在不少物業服務合同糾紛中，業主少交或不交物業費的原因并不是物業費高，而是物業服務不夠完善、小區管理混亂等。對于物業服務企業來說，加強管理、提升服務質量、改善小區環境、接納和采用業主提出的合理意見，才能讓業主從內心認同物業服務企業的服務，減少雙方矛盾。同樣，部分業主不要因為對物業服務不滿就采取拖欠物業費、躲避法院審理等方式來處理問題，這樣不僅會構成違約，還可能讓物業服務企業無法正常運營，致物業服務質量持續下滑，最終損害全體業主的利益。

總之，小區整體環境的維護和居住品質的提升，需要物業服務企業和全體業主加強溝通、相互配合、共同努力。如果雙方發生糾紛，也應當互相理解，采取積極的態度和有效的途徑進行解決，共同維護和保障小區的安定與和諧。

【責任編輯】諶 燕