新一輪城中村改造，意味著什么？

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷，恒大、碧桂園等房地產(chǎn)民營(yíng)巨頭紛紛陷入資產(chǎn)危機(jī)，行業(yè)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)非常大，于是，尋找到安全、可靠、快速見效的房地產(chǎn)和片區(qū)開發(fā)工具非常重要。

今年7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，這一政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“棚改2.0”。

那么被認(rèn)為是“棚改2.0”的這一輪超大特大城市城中村改造，市場(chǎng)規(guī)模空間究竟有多大？和“棚改”有何關(guān)系？為什么要推動(dòng)城中村改造？如何保證城中村改造的執(zhí)行效果不走樣？未來城中村的方向在哪里？

01城中村從哪里來？到底是城，還是村？

城中村是中國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的產(chǎn)物。

1998年，中國(guó)正式取消了持續(xù)幾十年的福利分房制度，全面推行住房公積金制度，開放了商品房市場(chǎng)，也從此開啟了城鎮(zhèn)化的高潮。許多農(nóng)村被快速擴(kuò)張的城市裹挾在其中，成為城中村。

根據(jù)東證證券的估計(jì)，中國(guó)超大城市和特大城市中的城中村規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到11.2億平方米，影響6225萬人，其內(nèi)核有兩大具體的特征：一是城，二是村。

城中村其實(shí)是一個(gè)非常具有中國(guó)化特征的概念，因?yàn)椤吨袊?guó)土地法》規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。也就意味著，從所有權(quán)上來講，僅存在兩種權(quán)屬：國(guó)有土地和集體土地。城中村是在城（國(guó)有土地）中的村（集體土地），因此也就具有了特殊性。

在快速城鎮(zhèn)化的階段，城市規(guī)模在短短20年時(shí)間快速擴(kuò)大，很多原本屬于城市近郊的村落，被城市發(fā)展包圍起來，形成了一個(gè)個(gè)城中村。

但城中村的土地屬性屬于集體土地，土地所有權(quán)歸村集體所有，這就導(dǎo)致村集體土地?zé)o法直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，無法通過適用于國(guó)有產(chǎn)權(quán)“招拍掛”的方式進(jìn)行建設(shè)。

雖然從2014年開始，就有集體土地入市政策的試點(diǎn)，但是開展得比較謹(jǐn)慎，各地將城中村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)交易看作是降低周圍國(guó)有土地地價(jià)的行為，所以阻力很大。

所以，此次推動(dòng)城中村改造，與“棚改lO”最大的差別是產(chǎn)權(quán)的差別。棚戶區(qū)改造不改變土地性質(zhì)，而是通過改變住宅的容積率水平來達(dá)到居住條件提升的目的。

那么，改造后的土地是否可以進(jìn)入市場(chǎng)？入市的名義是集體土地還是國(guó)有土地？這決定了企業(yè)推動(dòng)城中村改造的動(dòng)力和整個(gè)政策工具的有效性。

02城中村改造為什么是一項(xiàng)好的工具？

其實(shí)，城中村改造的背后，是中國(guó)房地產(chǎn)的整體邏輯變化。

韓國(guó)之前也經(jīng)歷了類似的房?jī)r(jià)快速暴漲的階段。后來推動(dòng)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展的工具叫做“7030”，即韓國(guó)《住宅法》規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的70%是保障住房，面積以70～80平米為主，由大韓住宅公社開發(fā)。余下的30%是商品住房，按照市場(chǎng)價(jià)格可以自由波動(dòng)。在韓國(guó)，有“70歸于上帝，30歸于凱撒”的說法。

對(duì)于占比70%的這類保障性住房，在開發(fā)完成后政府部門會(huì)進(jìn)行審計(jì)，利潤(rùn)率必須控制在5%內(nèi)，如果超過會(huì)面臨罰款。且韓國(guó)的保障性住房的品質(zhì)非常好，無論是建材還是小區(qū)環(huán)境都不亞于商品房。

而當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣面臨轉(zhuǎn)型，所以城中村改造與最近陸續(xù)出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”完全不同，并不是提高房?jī)r(jià)的救市行動(dòng)，而是再平衡“公平與效率”的政策工具。

有專家預(yù)測(cè)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來會(huì)越來越接近新加坡和韓國(guó)新模式，“保障性住房”將成為主流。城中村改造，最大的受益者將是村民和村集體。在目前政策的推動(dòng)下，通過提升居住密度，多出來的居住空間，可以用來擴(kuò)大保障性住房。

值得注意的是，此次城中村改造有三大重要因素。

第一是僅限于“超大、特大城市”。7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的指導(dǎo)意見中，將城中村改造范圍嚴(yán)格限定在超大城市與特大城市。

根據(jù)2014年11月發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

根據(jù)《中國(guó)人口普查分縣資料-2020》，全國(guó)有超大城市7個(gè)，特大城市15個(gè)。換而言之，本次城中村改造將嚴(yán)格限定在以上22個(gè)城市內(nèi)進(jìn)行。超大城市和特大城市的區(qū)域首位度都非常高，對(duì)周邊地區(qū)甚至全國(guó)都具有非常強(qiáng)的吸引力，因此對(duì)于房地產(chǎn)的需求也格外旺盛，大量剛需型、改善型居住需求等待被釋放。

城區(qū)常住人口在500萬以下的大城市、中等城市和小城市，其中一大部分已經(jīng)出現(xiàn)收縮狀態(tài)，人口減少，過去新建商品房供應(yīng)過剩，去庫存過于困難，再進(jìn)行新的城中村改造缺乏動(dòng)力，也難以平衡整體資金。

第二，為了促進(jìn)城市內(nèi)部均衡發(fā)展，推動(dòng)城市住房體系走向更加健全，此次城中村改造，還將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。

過去備類社會(huì)保障房建設(shè)往往都是依靠政府出讓國(guó)有土地，房企拿地之后進(jìn)行“商品房+回遷房+保障房”的配建，這就導(dǎo)致出現(xiàn)了兩個(gè)不可調(diào)和的問題：一是很多地區(qū)出現(xiàn)了商品房住戶與保障房住戶的隔離情況，因此也出現(xiàn)了很多沖突。二是保障房的配比產(chǎn)生的成本轉(zhuǎn)嫁到了所在地的商品房上，降低成本成為保障房建設(shè)中最大的需求，于是出現(xiàn)了大量品質(zhì)不佳的保障房。

未來“人人有房住”將成為常態(tài)，北京、上海、深圳這三個(gè)城市在2017年開始就確定了土地供給的6090是政策性住房，深圳更將在三年內(nèi)建設(shè)籌集46萬套（間）超過2000萬平米保障住房。

由于城中村是集體土地，土地成本相較于國(guó)有土地僅僅是三分之一甚至更少，在集體土地上建設(shè)的房子作為保障房進(jìn)行銷售，同時(shí)在轉(zhuǎn)賣條件和價(jià)格上進(jìn)行嚴(yán)控，這樣就既能增加整體住房供給，也可以調(diào)控整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)也完成對(duì)于“群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多”的城中村改造，可謂一舉多得。

第三，此次改造將引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)走向“持續(xù)慢盈利”。

許多房地產(chǎn)企業(yè)過去已然習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)和快速盈利，但我們不應(yīng)該把市場(chǎng)和趨勢(shì)誤解成為企業(yè)戰(zhàn)略的正確。當(dāng)城鎮(zhèn)化速度和發(fā)展質(zhì)量的需求出現(xiàn)變化的時(shí)候，就需要越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“持續(xù)慢盈利”。

此次城中村改造，也許會(huì)探索出一套未來的賣房模式—一賣房子不再是過去的“一錘子買賣”，更多的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)將盈利的重點(diǎn)從開發(fā)高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向生活服務(wù)的慢盈利，走向持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)服務(wù)、持續(xù)盈利。

利用這項(xiàng)政策工具，推動(dòng)城中村居民改善民生，提升村民的居住條件，也利用村級(jí)公司或鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)公司通過分紅形式為村民提供持續(xù)收入。

從產(chǎn)城融合的角度來看，各地城中村的需求點(diǎn)也各不相同，往往城中村還是城市重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，尤其是廣東的城中村，現(xiàn)在往往已經(jīng)形成村級(jí)工業(yè)園。

如何利用此次城中村改造推動(dòng)工業(yè)園區(qū)整合、工業(yè)上樓等，就成了城市經(jīng)濟(jì)密度提升的關(guān)鍵措施。帶動(dòng)一批優(yōu)質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得業(yè)務(wù)，也有利于打造城市新的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

03未來，我們還需要城中村嗎？

城中村對(duì)于中國(guó)城市其實(shí)是非常具有意義的產(chǎn)物，展望未來，改造城中村需要處理好幾個(gè)問題：

探索城市公平治理：城中村往往是城市低收入居民居住的場(chǎng)所，也是城市的低成本中心，如何在改造過程中，為低收入群體做好保障是首先要思考的問題。不能僅僅是簡(jiǎn)單的“騰退外遷”，而是要為低收入者找到高性價(jià)比的居住空間，否則將會(huì)使整個(gè)城市付出更高的經(jīng)濟(jì)成本。

探索未來城市運(yùn)營(yíng)：中國(guó)雖然進(jìn)入了房地產(chǎn)低迷交易的階段，但是居民對(duì)于“住得好”的需求會(huì)一直存在，這呼喚房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)更多能夠持續(xù)服務(wù)的需求，可能有越來越多的地產(chǎn)商從“快開發(fā)”轉(zhuǎn)向“慢服務(wù)”。

探索村民的持續(xù)收入：針對(duì)城中村的“集體屬性”，此次改造也許會(huì)孵化一批村級(jí)或鎮(zhèn)級(jí)聯(lián)營(yíng)企業(yè)，這類企業(yè)具有很強(qiáng)的投資屬性、運(yùn)營(yíng)屬性。這類企業(yè)如何在透明公平的基礎(chǔ)上，推動(dòng)城市更好的發(fā)展，持續(xù)為村民提供收入來源，也是我們應(yīng)該關(guān)心的問題。

混亂不是深淵，而是階梯。當(dāng)下市場(chǎng)普遍信心不足，但危險(xiǎn)和機(jī)遇永遠(yuǎn)伴隨而來，我們期盼各個(gè)城市用好城中村改造這項(xiàng)政策工具，為更多的人提供美好生活，為經(jīng)濟(jì)帶來新的發(fā)展引擎，為我們的城市探索更多“公平”和“效率”，也守護(hù)好我們的家園。

摘自微信公眾號(hào)“地球知識(shí)局”