淺談租賃住房工程全過程造價管理與控制

丁麗麗

（福建省建信工程管理集團有限公司，福建 福州 350000）

0 引言

全過程造價管理與控制的落實是結合現代建筑市場發展形勢，科學調整造價管理模式的重要舉措，對降低成本、提高造價控制水平有著重要意義。但目前在某市濱海新城租賃住房四期工程項目全過程造價管控落實中，由于缺少成功經驗的指導及從業人員能力有限等因素，仍然存在預算編制不合理、控制力度不足等問題。因此，針對這種情況，本文以該項目為例，探究科學的工程造價全過程管控措施，以期充分發揮其在降低工程造價方面的作用。

1 工程概況

濱海新城租賃住房四期工程項目總建設用地面積22952m2，容積率2，計容積率建筑面積45798.9m2，總建筑面積55533m2，建筑密度≤28%，綠地率：≥30%。其中：地下室總建筑面積（地下1層）8090m2。地下室非人防區為汽車庫、設備用房，人防區考慮平戰結合，平時為汽車庫、設備用房，戰時使用功能包括地下機動車庫設兩個防護單元，防護單元A分為三個抗暴單元；防護單元B分為三個抗暴單元，戰時甲類二等人員掩蔽所防護級別。

2 租賃住房工程全過程造價管理流程

租賃住房工程在實施全過程造價管理之前，必須制定造價計劃，確定工程的整體造價投入和質量控制，以保證工程的質量和效率，降低投資造價。在制定造價計劃時，應綜合考慮工程概算、施工組織設計、施工圖紙、技術標準、施工定額等，對工程的總造價和實際投資進行評估。造價咨詢是工程造價的重要環節，咨詢人員要有豐富的經驗和知識，才能準確地為投資者提供咨詢服務。咨詢服務的內容包括工程建設的投資規模和比例，分析工程造價管理過程，評估工程投資，節約投資，保證工程投資的合理性。評審人員在評審工程造價時，應從資金管理、計劃管理、施工管理、質量管理等方面對工程造價進行評審，保證工程質量和經濟性，并給出合理的建議[1]。審核員還應對項目進度、質量控制等進行審核，以便及時發現和糾正項目進度控制中的問題。

審批過程是租賃住房工程項目造價管理的終點，審批人員要對項目的總體造價、人工分配等方面進行審核，確保項目投資的合理性。審批人員還應考慮設計質量和施工技術等因素，以保證工程的效率和經濟性，延長其使用壽命。在對租賃住房工程實施工程全過程造價管理后，還需要對造價計劃、工程造價審核、審批等進行績效評價，以保證工程造價的質量和合理性。考核內容包括工程投資的執行情況、工程建設的質量和進度等，以便及時發現和解決工程中存在的問題。

3 租賃住房工程全過程造價管理與控制的原則

租賃住房工程全過程造價管理與控制中，應以設計文件為基礎，堅持主動性原則。

3.1 以設計文件為基礎

濱海新城租賃住房四期工程造價管理是一項復雜的工作，涉及多個不同階段，而工程造價管理與控制過程中強調預見性，即避免造價管理與控制過程中出現滯后性。設計文件是濱海新城租賃住房四期工程項目開展、后續施工技術方案、技術標準、材料使用等的依據，所以在造價控制中應突出設計文件的重要性。雖然濱海新城租賃住房四期工程設計本身在項目造價中占比不高，但是卻對整個項目的造價有極大影響。所以在濱海新城租賃住房四期工程項目造價管理與控制中，不僅需要以設計文件為基礎，而且還需要在具體文件設計中強調造價控制，運用限額設計等策略，便于在工程方案設計中體現出造價控制。

3.2 主動性原則

工程造價管理與控制中，通常是設定出相應的目標值，然后結合實際施工情況，對比目標值與實際值的差異，分析實際值超過目標值的原因，通過原因分析，給出對應的管理措施等。因造價控制本身存在滯后性，且控制過程較被動，對此，在濱海新城租賃住房四期工程全過程造價控制中需要強調主動性，依據不同階段施工特點、造價管理要求等做好主動控制，從而更好地發揮造價控制作用，進一步縮小真實值與目標值的差異，提升造價控制效果[2]。

4 租賃住房工程全過程造價管理與控制策略

租賃住房工程全過程造價管理與控制不僅要加強招投標階段、工程決策階段、設計階段、工程施工階段、竣工驗收結算階段的管理與控制，還要提升管控人員專業素質。

4.1 加強招投標階段造價控制

濱海新城租賃住房四期工程在招標階段造價管理與控制方面，需要在招標文件中提供規范性要求，確保相關招標文件的規范性，明確招標程序、招標方式、招標要求等，確保投標方在各方面符合招標要求。在項目建設招標階段，還需要確定招標文件的評審方法和依據，確保相關招標企業的招標文件和編制符合要求，提前起草相應的工程量清單，分析招標文件單價和總價的合理性，避免以價格作為單獨中標的依據；評估投標過程中相關經濟參數的合理性，警惕低價中標的潛在風險[3]。分析低價中標的原因，如一些企業綜合經營能力強，設備先進，隊伍專業，施工技術和經驗先進，施工管理人員綜合素質好，可以在后續工程建設中發揮自身優勢，進一步降低濱海新城租賃住房四期工程項目投資造價。

4.2 加強工程決策階段的造價控制

（1）施工人員需要加強對項目各造價要素的分析研究，明確項目全過程造價的作用和要求，確保施工人員在分析項目工程造價要素的過程中熟悉工程造價分析的相關原則；充分運用現代造價分析技術，從不同角度對項目工程造價要素進行綜合分析。

（2）在造價控制工作的具體實施過程中，建設單位需要合理優化具體的控制工作體系。要加強資金投入，引進先進的技術手段，合理運用BIM等技術手段進行成本控制工作。根據具體的項目需求，依托該技術進行合理建模，利用計算機智能輸入具體的參數信息，構建三維立體的工程模型。方便管理人員通過直觀的觀察，對具體的成本計劃和數據進行有效地統計，可以全面提高成本控制工作的整體有效性，保證成本控制工作在實際實施中更加便捷，合理控制成本投資中的風險。施工人員需要充分利用BIM技術，在項目決策階段建立科學、規范的造價估算數據庫。在造價估算過程中，必須嚴格遵循造價估算的謹慎和精細的基本原則，保證每一項造價估算信息數據的真實性、準確性和有效性，有效避免造價估算過程中的誤差[4]。

4.3 加強設計階段造價控制

造價預算編制是濱海新城四期租賃住房工程全過程造價管控的前提條件，能夠確保施工的有序性，防控工程造價管理環節的消極影響因素，強化施工的快捷性和成效性，減少工程造價，促進建筑行業市場更好發展。一方面，應當明確市場發展趨勢，優化施工，進行細化處理，科學配置工程現場各方面資源，了解工程設計環節的要點，預算各施工流程的成本，以期增進造價合理性。另一方面，施工企業應當加大工程監管力度，優化項目運行系統，規劃濱海新城四期租賃住房項目流程，了解工程合同內容，緩解施工強度，保證實際造價數據與施工成本預算數據切合。

4.4 加強工程施工階段造價控制

4.4.1 材料管理

不同類型工程的施工建設存在很大差異，這就需要保持市場施工的規范性和有效性。然而，由于市場建設中各項材料的類型和價格的不同，會隨著市場環境變化而改變。所以，要想做好工程施工全過程造價管理與控制工作，并提高工程施工單位的經濟效益，最重要的就是做好工程施工材料管理工作。首先，建設單位中的采購人員，需要重點關注我國現階段建材市場的價格變動情況，并在采購各類建設材料的過程中，嚴格遵循貨比三家的基本原則；其次，建設企業還需要加強庫存管理人員對施工材料的科學合理管控，通過分類存放的方式，有效減少施工材料在存儲過程中產生的損耗[5]。

4.4.2 變更管理

項目實際施工中可能會因為外界不可抗力因素，造成工程施工出現造價變更問題。因此，為了減少工程施工中出現造價變更問題，需要相關工作人員為工程施工造價提供充足保障，并對工程施工過程進行嚴格把控。一旦工程施工出現造價變更問題，就需要經過施工人員、管理人員以及負責人的認可之后，由各部門工作人員進行簽字同意后變更。除此之外，對于工程施工中的變更問題，工程建設方需要先預算后支付，如果因為變更造成工程施工整體造價預算出現變化，就需要各單位做到心中有數，在制定針對性比較強的造價預算計劃之后，才能夠開展對項目全過程造價管理與控制。

4.5 加強竣工驗收結算階段造價控制

項目竣工驗收結算階段的造價控制和管理容易被忽視，也會影響造價控制的有效性。在竣工驗收階段，要以設計文件、合同文件等為依據，根據竣工設計圖紙進行施工項目隱蔽取證、施工現場取證及設計是否變更，有效審查工程竣工情況、竣工結算資料是否齊全、相關施工內容是否符合技術要求，對工程量和單價進行核對，對產生的資金造價進行核對，并按實際工程量完成工程結算，確保造價控制和管理的有效性。項目竣工驗收結算階段的造價控制與管理，應以施工文件和簽訂的合同為依據，從實際出發，做到實事求是。充分發揮人的主觀能動性，對建筑中使用的復雜材料進行市場調研，全面掌握項目的造價控制和管理，提高項目造價的準確性，確保合同簽訂的嚴謹性，使濱海新城四期租賃住房項目效益最大化[6]。

4.6 提升管控人員專業素質

濱海新城四期租賃住房項目在造價控制工作的具體實施過程中，相關單位需要從建設造價實踐者隊伍的角度加強執行力度。要注重新時代建設項目在造價方面有效施工的具體要求，探索先進的控制思路，深入滲透和推廣精細化管理理念。因此，造價從業者可以培養積極的管理意識，以更規范、更高效的方式完成造價控制和管理工作。同時，積極組織培訓活動，有效分析造價專業人員在實施具體控制和運行現代管理方面面臨的問題。在此基礎上，提出科學的控制措施，制定合理的控制方案，對造價專業人員進行正確的思想引導，加強技能培訓，提高整體專業素養。

5 結束語

綜上所述，工程造價控制是住房項目實施的重要組成部分。提前計劃制定科學的造價控制制度，完善預算管理，對預算金額進行比對，及時核算和結算，并進行必要的調整，能確保住房項目的預算控制。濱海新城四期租賃住房項目的實踐證明，全過程造價管理的方法和控制策略不僅實現了有效控制工程預算的目的，還保證了工程質量，確保了工程的順利完成。