基于模糊綜合評價法的房地產項目成本風險評估研究
——以昆明M 項目為例

文/王鋒憲 譚

近年來，堅持房地產市場“房住不炒”的宏觀基調不動搖，在“三道紅線”的高壓下，2021 年下半年起房地產開發企業陸續出現嚴重的銷量下滑和現金流不足，“高周轉、高杠桿、高負債”所產生的行業金融泡沫得到了根本遏制。但嚴厲的政策調控同樣導致了房地產市場的快速轉冷，降負債、杠桿合理化已成為房地產行業發展的新趨勢。在此背景下，房地產企業的項目投資收益被進一步壓縮，資金和成本的全過程管控成為影響房地產開發項目贏利的關鍵指標。如何在項目各開發階段的成本管理過程中有效地提前識別風險、評估風險，最終降低風險，是諸多房地產企業的重點研究方向。

一、國內外房地產成本風險評估研究現狀

國外房地產行業起步較早，行業相關的風險管理研究相對成熟。有學者從美國加州房地產市場收集相關數據進行分析，以此建立了風險管理決策模型供項目投資者參考。[1]還有學者以模糊專家系統（FES）建立了風險管理體系，協助管理團隊識別房地產開發項目的關鍵風險事件，并以此提出了預防及緩解風險的策略。[2]也有學者對房地產項目風險產生的原因展開了調查分析，構建了房地產項目風險模型，指導房地產公司應用相應的風險管理工具以降低項目失敗的可能性。

隨著國內房地產行業的快速發展，國內學者逐步將各類評價方法應用于房地產項目風險評估管理的相關研究中。如馮博將蒙特卡羅模擬法引入房地產成本分析領域，利用隨機數原理的蒙特卡羅模型為成本風險管理提供定量分析，從而為房地產開發成本風險管理提供參考。[4]周啟清等人將房地產項目開發過程劃分為投資前期、開發建設期、經營期、銷售期四個階段，運用層次分析法和模糊數學模型相結合的方式構建了項目風險評估矩陣，并根據評價結果提出合理化建議。[5]羅澤民等人運用層次分析法和 權法建立了房地產項目風險指標評價體系，提出了不同風險等級的處理策略。[6]

在前述研究文獻中，相關學者以房地產項目投資風險為視角構建了項目風險評價指標體系，運用各種評價方法進行實證分析，為房地產項目風險評估的相關研究積累了成果。鑒于如今的宏觀政策和市場環境，金融杠桿不再是房地產企業擴張和項目運營的保障，贏利模式發生了顛覆性的改變，成本管控成為項目贏利的決定性因素。綜上所述，提前識別房地產項目各類成本風險因素并制訂相應的防范措施，是化解當前房地產企業經營危機的有效途徑。本文運用層次分析法和模糊綜合評價法相結合的方式，分別從成本風險的識別、評估等方面進行實證分析，為房地產項目成本風險管控提供有效論據。

二、房地產項目成本風險因素指標體系構建

（一）成本管理風險因素識別

根據房地產項目投資概算的結構，其成本主要由土地成本、前期成本、建安成本、配套設施費、開發后期費、不可預計費、期間費用、稅金八項構成，如表1 所示。

表1 項目投資概算

房地產項目開發全生命周期中不同開發階段的成本管控重點與影響因素各異，產生成本風險的來源和因素亦各不相同。本次研究將房地產項目各成本風險因素按照不同的開發階段進行細分。

1.投資決策階段。投資決策階段的主要任務是對擬投資項目進行實地調研考察，并按照預估的拿地價格進行投資估算，最終將項目實際情況和預估盈虧情況匯入可行性研究報告供投資人決策。因此，這一階段的風險主要來源于土地成本，如土地溢價風險、紅線范圍外無償代建配套設施的風險等。另外，投資估算的準確性、前端融資的渠道及成本同樣會影響項目開發成本和最終收益。

2.前期規劃階段。取得土地使用權后進入前期規劃階段，主要涉及報規報建、勘察設計、咨詢服務等前期費用。雖然在項目總投資成本中占比不高，但這一階段是基本鎖定項目全成本范圍的重要階段。前期規劃階段會直接確定項目建造標準和目標成本，而設計方案的可實施性、設計限額標準的合理性、施工圖紙的質量等因素都會引發建設銷售期潛在的超支風險。標桿房地產企業根據開發經驗制訂了統一的建造標準，但項目實際開發成本仍會受到地域特性及地質條件等風險因素的影響。因此，前期規劃階段是控制成本的最優時期。

3.建設銷售階段。市場營銷基本同步于開工建設，本文將建設和銷售合并為一個階段。建設銷售期主要涉及建安成本、配套設施費和期間費用，是項目成本組成中除土地成本外占比最大的。這一階段對總開發成本的影響相對較小，但管理周期是各個階段中最長的，涉及的風險因素極為復雜，包括招投標風險、施工圖錯誤風險、簽證變更管理風險、人材機價格市場異常波動風險、資金支付風險、合作方違約風險、不可抗力風險等。此外，壟斷行業風險以及管理成本、財務利息、銷售成本的超支風險均為必須重視的風險因素。

4.竣工清算階段。房地產項目竣工交付，并不意味著項目開發管理周期結束，大量竣工結算都會帶來諸多不確定風險因素。如竣工資料及竣工圖紙風險、簽證索賠計量依據風險，甚至工程管理人員及審算人員的職業操守也會影響到項目的開發成本。另外，各文獻中均未提及的項目稅務清算風險，如在開發過程中忽視稅務籌劃的重要性，會在清算時產生巨額的額外稅負，導致房地產項目經濟效益受到損害。

（二）構建風險評價指標體系框架

筆者通過閱讀大量文獻，參考了尹達[7]、鄧仁清[8]等學者所構建的風險指標，結合筆者自身房地產行業的成本管理工作經驗，并邀請行業內投拓、設計、成本、工程、財務、營銷各專業的人員展開技術經濟研討會議，在研討過程中采集各類影響房地產項目成本的風險因素和相關案例經驗，在此基礎上對開發各階段的成本結構進行風險識別和篩選，構建出相應的指標體系，具體如表2 所示。

表2 房地產項目成本管理風險因素評價指標體系

（三）構建判斷矩陣

邀請房地產行業成本專家按照“1-9 標度法”，對各指標分別進行兩兩成對比較，得出有關相對重要性的評判，以此得到判斷矩陣[9]。評價尺度表如表3 所示。

表3 AHP 成對對比評價尺度

（四）各指標權重向量計算和一致性檢驗

本文擬通過最常用的矩陣“和積法”來對矩陣的權重向量進行分析判斷，方法如下：

1.以判斷矩陣為對象，進行規范化的數據操作；

2.根據列進行歸一化處理，各行元素相加得到一個新矩陣；

3.計算該矩陣計算權重向量以及矩陣最大特征值λmax；

4.基本一致性檢驗CI=（λmax-n）/（n-1）；

5.隨機一致性檢驗RI，具體數值如表4 所示。

表4 隨機一致性指標對應值

6.計算一致性比例 CR=CI/RI

判斷標準為：當CR ＜0.1 時，可以認為層次單排序的結構有相對滿意的一致性，否則就需要調整判斷矩陣的指標取值。

（五）構建風險評價模型

1.確定評價指標集。本模型包含四個一級指標體B={B1，B2，B3，B4}={投資決策階段風險，前期規劃階段風險，建設銷售階段風險，竣工清算階段風險}。

其中：

B1 投資決策階段={C11，C12，C13，C14，C15}

B2 前期規劃階段={C21，C22，C23，C24，C25，C26}

B3 建設銷售階段={C31，C32，C33，C34，C35，C36，C37，C38，C39}

B4 竣工清算階段={C41，C42，C43，C44}

2.確定評價語集。本文采用五等級風險，評價集為：V={V1 無風險，V2 低風險，V3 一般風險，V4 高風險，V5 最高風險}。同時根據評價集設定相應的區間，分別為[0，2），［2，4），［4，6），［6，8），［8，10］。擬采用向多位行業專家發放房地產項目成本風險評分表的方式采集意見并篩選匯總。

為檢驗評估結果的準確性，需要將風險等級計算結果與實證案例成本超支情況進行對比，成本項超支比例對應評價區間，分別為[0，10%），［10%，20%），［20%，30%），［30%，40%），［40%，∞）。

3.模糊評價隸屬度的確定及評價權重向量計算。首先建立指標隸屬度，篩選有效的專家打分表，構建隸屬度矩陣，隨后根據風險指標權重與評價指標隸屬度矩陣計算評價向量以及綜合權重向量，最終通過結果分析項目風險等級。

三、實證分析

（一）項目概況

M 項目位于昆明市呈貢區，是由上海某房地產集團開發的高層住宅項目，項目總用地約78.5 畝。該公司于2019 年取得土地開發使用權，項目分三期實施，全開發周期為2019 年4 季度至2025 年4 季度，目前一、二期已竣工交付。

項目總建筑面積21.7 萬平方米，其中地上可售面積15.6 萬平方米，共13 棟高層住宅樓，層高2.9 米，戶型產品包括97-128 平方米，精裝修交付。

（二）項目風險評估指標權重確定

1.構建項目風險判斷矩陣。組織房地產行業成本領域專家對前述評價體系中的風險因素進行兩兩成對的重要性比較，以此構造各層次的判斷矩陣，判斷矩陣如表5至表9所示。

表5 關于項目風險因素決策層判斷矩陣A

表6 關于投資決策階段風險的判斷矩陣B1

表7 關于前期規劃階段風險的判斷矩陣B2

表8 關于建設銷售階段風險的判斷矩陣B3

表9 關于竣工清算階段風險的判斷矩陣B4

各判斷矩陣在通過一致性檢驗后，將所有指標權重進行匯總，如表10 所示。

表10 房地產項目成本管理風險因素評價指標權重匯總

（三）建立模糊判斷矩陣

綜合上述計算結果，邀請10 名行業成本領域中高級管理人員組成專家團體對矩陣體系中不同指標的風險程度按照設定的評價語集（V={V1 無風險，V2 低風險，V3一般風險，V4 高風險，V5 最高風險}）進行判定。其中該項目成本專家3 人，集團總部成本專家3 人，其他項目成本專家4 人。如有2 位專家根據自身經驗水平給出某項指標的判定書具有中級風險，則該項風險程度評語數值為2 人/10（總人數）=0.2，依此類推，得到表11 所列指標隸屬度匯總。

表11 風險評價指標隸屬度匯總表

通過對隸屬度打分形成各階段的隸屬度矩陣表，分別對應投資決策階段風險、前期規劃階段風險、建設銷售階段風險、竣工清算階段風險。

（四）計算模糊評價權重向量

結合風險指標各項權重及隸屬度矩陣計算評估指標權重向量，采用SPSS PRO 軟件按照加權平均模糊綜合評價計算方法，將隸屬度計算結果歸一化，使全部評語相加結果總和為1。計算結果如表12 至表15 所示。

表12 B1 隸屬度計算結果

表13 B2 隸屬度計算結果

表14 B3 隸屬度計算結果

表15 B4 隸屬度計算結果

確定二級指標評價向量可以計算一級評價向量，計算結果如表16 所示.

表16 A 隸屬度計算結果

根據計算結果得知：M 項目無風險發生概率為15.3%，低風險發生概率為21.9%，一般風險發生概率為30.3%，高風險發生概率為22%，最高風險發生概率為10.5%，綜合成本管理風險評價為一般風險。

（五）一致性對比

M 項目在開發過程中，因無償代建市政道路、正式用電通道建設、提高精裝修標準、管理和營銷費用超支、開發貸使用率低等原因，相應成本項超出目標成本23.72%，風險評估等級為一般風險，與評估模型計算結果一致。

四、結語

房地產行業是我國社會經濟發展的重要支柱，緊密關聯著財政、生產制造業、礦業及相關咨詢服務行業。因其特有的金融屬性，房地產行業對銀行、證券等金融市場也有所影響，幾乎關系到整個社會經濟的可持續發展。隨著我國房地產宏觀調控政策的不斷增強、市場環境的不斷下行，房地產企業對項目成本管理風險因素的評估變得尤為重要。本文以昆明M 項目作為實證案例，運用層次分析法以及模糊綜合評價法構建了該項目成本風險因素的評價模型，通過評價結果和項目實際開發情況的一致性對比，證明本研究構建的模糊綜合評價模型可以準確地反映當前房地產項目各階段成本風險程度的高低。該模型可適用于項目開發的各個階段，具有一定的實踐意義，可為房地產企業科學決策提供參考。