《民法典》居住權法律適用問題研究

文/黃 菲

一、我國居住權制度研究必要性之探析

居住問題，民生所系。解決人民的居住問題，是促進我國民生建設的重要支點。黨的十九大報告中首次明確讓全體人民住有所居的理念，意圖通過一系列住房制度的建立實現該理念，如推進多主體供給、多元渠道保障、租購并舉。居住權制度也隨著該理念的提出及《民法典》編纂工作的開展引起熱議。黨的二十大報告中對這一理念加以延續，進一步強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。為滿足特定弱勢群體的居住需求，《民法典》歷史性地將居住權制度以法律條文的形式加以確立，揭開了我國居住權制度的序幕。

居住權是我國的一項兼具新穎性與物權性的用益物權制度，《民法典》對其用六則條文進行了規定，涵蓋了居住權的定義、轉讓、繼承、出租、合同的訂立形式與條款?！睹穹ǖ洹穼幼嘧鞒鲆幎?，一方面為特定群體占有、使用他人住宅以滿足自身居住需求提供了明確的法律依據指引，另一方面可以更好地保障特定群體的居住需求，緩解日益趨重的社會養老壓力，并對我國現有保障性住房制度作出有益補充。當下，《民法典》已搭建起了居住權制度體系的框架，但僅有的六則條文規定則顯然過于籠統且實操性不足，而且在居住權的制度設計與條款解釋方面仍有一定的爭議，如對居住權的主客體范圍、居住權變動規定等存在諸多不同的理解。 于法律的穩定性，需要在對《民法典》居住權相關內容進行解讀的基礎上，通過解釋的方式，為適應多元化居住及利用房屋需求等進行深入的研究。

二、我國《民法典》關于居住權制度的法律適用問題檢視

《民法典》中的居住權規范雖創立了一項新的物權，豐富了我國現有的物權體系，但是居住權制度內容之廣使其難以為六則條文所覆蓋，其權利主體與客體、變動規則、權利義務以及與其他權利沖突時的處理規則尚不明確，不足以有效保障居住權主體適用、行使居住權。本文將從案例視角入手，分析《民法典》實施后我國居住權制度適用的典型問題，并通過歸納、概括等方式總結居住權制度法律適用的普遍性問題。

（一）我國居住權法律適用司法實踐總結：典型案例視角

通過梳理分析《民法典》出臺后的典型司法實踐案例，基本評析如下。

第一，法定居住權在立法上仍存在缺位問題。據前文所述，居住權從學理上分為意定居住權與法定居住權。然而，我國現行立法并未對法定居住權進行確立，且將設立居住權的方式局限于合同與遺囑兩種形式。若僅適用以上兩種形式，則居住權制度保障弱勢群體的功能將難以充分發揮，諸如離婚糾紛中的非房屋所有權人、未成年人以及老年人等弱勢群體的居住權益將難以得到保障。從《民法典》實施后的審判實踐來看，上述弱勢群體在沒有合同、遺囑的前提下并不當然排除適用居住權，法官在處理實際案件時會進行綜合考量，在利益平衡的基礎上認可上述權利人享有居住權。如表1 案例一，雖原、被告之間并未就房屋簽訂居住權合同，但法院也基于子女對父母的法定贍養義務進行考量，在判決中明確原告史某享有居住權。

表1 《民法典》出臺后居住權典型案例對照表

第二，居住權的客體范圍仍需要進一步明確。首先，應將居住權的客體局限于可供權利人居住的房屋。居住權制度在我國確立，其立法原意是保障特定人群的基本居住需要。因此，不具有居住功能的房屋一般不能成為居住權的客體。如表1 案例二中原告就倉庫申請居住權，正常情況下倉庫并不具有居住功能，因此該訴請未得到被法院支持。其次，居住權設立不應局限于建筑物整體，還可就住宅的部分設立居住權。案例一與案例二通過裁判設立的居住權客體都對此進行了一定突破，符合司法實踐中的靈活性要求。

第三，居住權的相關登記制度還有待完善。表1 案例的判決書中，多數都未在判決內容中明確辦理居住權登記的時間要求以及所有權人的配合義務。這可能與目前大部分地區的登記機構還未完善居住權登記程序有關，而這也難免會在實踐中造成一定的糾紛隱患。

（二）我國居住權制度的法律適用困境

1.居住權法律適用的主體及客體界定模糊。

（1）居住權法律適用的主體范圍。就權利主體問題而言，依據《民法典》三百六十六條規定，享有居住權的人被視為居住權的主體，稱為居住權人。居住權人依《民法典》總則編的規定，屬于民事主體的范疇，而民事主體的范疇又包括自然人、法人及非法人組織。然而，居住權人與《民法典》上一般民事主體是否為全同概念，以及居住權人的家庭成員、必要同住人是否可以成為居住權的惠及對象，仍需通過司法解釋進行回應。

第一，法人、非法人組織可否劃入居住權主體范疇。自然人屬于居住權的主體范疇這一觀點已毋庸置疑，但可否將法人與非法人組織納入在內，目前仍無定論。持肯定意見的學者有如下三種理由：一是在《民法典》第三百六十七條關于居住權合同條款的內容中，明確了“當事人的姓名或者名稱和住所”的表述，其中“名稱”不為自然人所特有。因此，從這個角度進行分析可以發現，居住權客體應包括法人及非法人組織。二是當房屋所有權人為法人、非法人組織設定居住權后，依據居住權人享有占有、使用的權利，其作為居住權人可以將其享有的房屋使用權交予有居住需求的人群使用。例如，政府在保障性住房上為住房困難者設立居住權，或是企業為解決其員工居住問題，取得他人房屋上居住權后分給員工居住，以上舉措都未與居住權設立的初衷相 。三是法律并未明文規定法人、非法人組織不能成為居住權的主體。依據法無禁止即可為的原則，法人、非法人組織理應具有主體資格。而持反對意見的學者認為，居住權的主體應嚴格限制為自然人。主要理由是《民法典》賦予居住權的價值定位是“滿足生活居住的需要”，正常情況下，僅有自然人才存在生活居住的需要。同時，《民法典》中關于居住權不得繼承、居住權自居住權人死亡時消滅的規定，都表明居住權的主體應限于具有生命力的自然人。因此，通過對《民法典》三百六十七條進行限縮解釋，可以確定法人與非法人組織并不存在《民法典》所強調的“生活居住的需要”，其并無成為居住權主體的客觀條件。

第二，居住權人是否包括家庭成員等共同居住人。依據法條中對居住權主體的文意表述，僅有居住權人依法享有居住權。對于居住權的主體范圍是否包括其家庭成員等共同居住人，尚無明確的法律規定，因此在當下的法律適用中仍存有一定的爭議。部分學者認為，依據我國國情，家為社會的基本單位，居住權人與家人同住，基于照顧老人、病患原因而同住的情形合情合理，也十分普遍。然而，也有學者對此持相反觀點，認為在一定數量范圍內居住人數的變化會帶來一定的房屋修繕與維護風險。同時，由于居住權人與其家庭成員等共同居住人存有較為緊密的關系，在居住權消滅事由發生后，如居住權人死亡后，將存在一定的居住權糾紛隱患。因此，需區分居住權人與實際居住人，將家庭成員等共同居住人認定為實際居住人?；跈嘁嬷黧w的差異性，雙方享有的權益范疇不盡相同?；谏鲜隼碛?，共同居住人是否屬于居住權主體的范疇仍值得深入探究。

（2）居住權適用的客體范圍。從居住權定義的文義理解來看，居住權的權利客體為他人住宅，“住宅”二字的選擇直接反映了居住權的立法價值取向，即保障弱勢人群“住”的基本需求。因此，居住權的設立限于可供居住的房屋，無房屋的土地缺乏成為居住權客體的必要條件。這在一定程度上限制了居住權客體范圍?？傮w而言，居住權的客體范圍規定得仍較為籠統，在具體的司法實踐中仍存有一定的適用問題。首先，《民法典》中規定居住權是在他人住宅上設立的，而“他人住宅”的定義值得深入探討。該住宅是否嚴格限制為他人所有，而對于所有權人能否在“自己的住宅”上為自己設置居住權仍值得進一步思考。其次，通常情況下，當住宅作為一個整體時，其能夠作為居住權客體毋庸置疑，然而也不乏房屋所有權人意圖在一套房屋上設立多個居住權，或是在自住的同時以部分房間為他人設立居住權的情況。在上述情形下，一套住宅能否拆分成不同部分，同時為多人分別設立居住權？這種行為是否突破了一物一權的基本原則？從物權特定主義的判斷標準來看，物的一部分因缺乏特定性與獨立性，難以將其界定為法律意義上的物的客體。在這種情況下，將住宅拆分成不同部分為他人設立居住權的行為與物權的客體主義相 。除此之外，居住權是一項用益物權，《民法典》對其物權效力的產生明確了公示原則，即居住權在登記后才能產生物權效力。前述行為發生時，還會面臨住宅的一部分可否作為獨立的不動產區域進行登記以及如何登記等一系列問題，對不動產登記事項的具體化也會帶來一定的挑戰。最后，住宅的內涵是指住宅及其附屬設施，還是僅指住宅本身，這也是值得探討的問題。居住權的正常行使過程中往往會涉及對住宅內家居、家電等附屬設施的使用，且有時附屬設施會極大影響居住權人的居住品質。若未對此范圍進行明晰，則容易在法律適用過程中產生爭議和糾紛。

2.居住權的設立方式單一、模糊。

（1）缺乏法定居住權。目前，訂立居住權合同以及遺囑設立居住權為當下《民法典》規定的居住權設立的主要方式。這兩種方式皆屬于意定居住權的范疇，現行立法對法定居住權的設立缺少制度設計。然而，如前文案例分析所述，僅以意定方式設立居住權在具體的司法實踐中存在一定的局限性。居住權設立的立法初衷在于實現“住有所居”的目標，滿足特定人群特別是弱勢群體的住房需要。無論采取何種方式設立意定居住權，都受限于房屋所有權人的主觀意愿，這可能導致房屋所有權人出于自身利益考量而不愿為特定群體設立居住權，背離居住權制度設置的原意，特定群體的居住權權益保障也會落空。此外，結合當下的社會現實來看，弱勢群體多為老弱婦幼，其在保護自身合法權益的意識及行動力方面本就處于劣勢地位，僅憑房屋所有權人道德感而主動設立居住權，存有一定的現實障礙，無法實現居住權制度的立法目的，更談不上發揮其制度功效，對弱勢群體進行有力保障。

（2）以遺囑方式設立的居住權登記制度規定缺位。依據《民法典》中關于物權公示主義的相關規定，居住權的設立采用“登記生效主義”。一言概之，無論采用何種意定方式設立居住權，皆自登記時發生效力。如若繼承人未到登記機關登記居住權，居住權能否基于繼承的法律事實發生而具有生效效果？是否具有對抗善意第三人的法律效果？相關居住權立法對此尚未給出明確答案。

以遺囑方式設立的居住權的相關登記制度由于具體的司法實踐還未落地，我國學界對此仍有較大爭議。其主要爭議焦點在于如何界定其法律效力。有學者認為，居住權的登記生效主義并不能適用通過遺囑繼承方式取得的居住權。其主要理由在于，我國有關繼承的立法都應適用遺產繼承宣示主義。此外，依據《民法典》第二百三十條的規定，遺囑繼承之所以區別于因法律行為引起的物權變動，是因為自該法律事實發生時即發生物權變動。因此，遺囑繼承人在居住權人死亡即繼承開始時就當然享有居住權，無需前往登記機關進行登記。然而，也有學者對此持反對觀點：在遺囑生效后未進行居住權登記的，不應發生法律上的居住權生效效果。該觀點也具有一定的現實意義?；诮洕l展現況，各民事主體往往就同一標的物存在不同的權利重疊情況。以遺囑方式取得居住權的，遺囑繼承人如若未辦理居住權登記，當房屋的各項權利發生沖突時，其居住權實則難以獲得完全保障，也容易產生一定的糾紛隱患。

3.居住權人權利與義務設立不明晰。在房屋所有權人與居住權人通過合同、遺囑形成的居住權法律關系中，明晰雙方的權利義務關系對居住權的適用有著十分重要的意義。雖然《民法典》對居住權合同的內容進行了規定，但都屬于總括性規定，居住權合同的具體內容仍不明晰，除在第三百六十七條第二款第三項中簡單提到了“居住的條件和要求”，以及對設有居住權的住宅作出不得出租、繼承的限制外，尚無其他對居住權人權利義務的詳細規定。具體而言，主要有以下問題 待回應：其一，就權利范疇而言，隨著經濟的不斷發展，物權的價值取向也從“所有”逐步過渡至“利用”。從制度設立的初衷來看，所有權人享有的部分權利居住權人也理應享有，但目前立法尚未對其行權的界限給出較為明晰的指引。而當居住權落于具體的社會生活中時，當事人若沒有法條的具體指引會顯得無所適從，不知如何處理問題，甚至居住權也無法發揮其實際效用。此外值得探討的是，居住權人可否同房屋租賃關系中的承租人一般享有房屋的優先購買權。在這一問題上，學者們各持己見。持肯定觀點的學者認為，從物權優于債權的角度進行當然解釋，房屋所有權人為居住權人設立的居住權作為用益物權，其效力自然優于承租人與出租人的債權債務關系。而部分學者認為，居住權所針對的主體為弱勢群體，之所以為其設立居住權是為了保障其基本的居住需要，他們一般并不具有購買房屋的經濟能力，為其設置優先購買權是否具有現實的必要性值得綜合考慮。其二，房屋日常維護、修繕義務的履行該如何進行分配，設立居住權產生的必要費用應由房屋所有權人或居住權人單獨負擔還是共同負擔等問題，在現有法律制度下仍存在不明確之處。通常情況下，居住權人使用住宅的周期較長，若不對以上義務進行合理分配，或許會出現房屋所有權人利用自身的優勢地位限制居住權人權利的情況，對居住權人的合法權益造成損害。從所有權人視角來看，權利的行使需要有合理的界限，如若不對居住權人的行為加以規范，也容易發生居住權濫用的情形，無法有效保護所有權人的合法權益。

有學者認為，在居住權的權利與義務還未明確時，可以對房屋租賃關系中“出租人”與“承租人”的權利義務規定進行類推適用，從而解決當下法律規定過于籠統而導致實操性不足的問題。筆者認為，居住權關系與租賃關系在本質上截然不同，前者為物權，后者為債權，因此上述學者的主張仍值得商榷。

4.居住權的消滅方式過于狹窄?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l規定了居住權因何事由消滅，但僅規定了居住權合同約定的期限屆滿及居住權人死亡兩種事由，過于簡單籠統，實際上忽略了大量可能導致居住權消滅的其他情況。首先，簡單籠統的消滅事由使居住權人與房屋所有權人的權利不對等，這是因為居住權人在取得居住權后，即使其與房屋所有權人發生糾紛，但只要消滅事由未發生，其依舊享有居住權，致使房屋所有權人要忍受的義務增加。這對于出于善意為他人無償設立居住權的房屋所有權人有失公允。此外，由于消滅事由規定的籠統性，在居住權人與房屋所有權人在未對消滅事由進行約定或約定不明時，相關矛盾解決難以從法律規定中獲得明確指引。其一，就雙方當事人解除居住權合同而言，其是否可以就解除條件另行約定？當約定條件達成時，居住權是否當然消滅？其二，當居住權人通過接受贈與、繼承等方式取得房屋所有權時，其原先享有的居住權與后取得的所有權產生混同，此時就房屋享有所有權的權利范圍顯然超越了居住權本身所涵蓋的范圍，居住權是否不復存在？其三，居住權人拋棄居住權或長期不行使權利該如何處理？參考部分域外立法，居住權的消滅事由還包括居住權人拋棄居住權或長期不行權。如《瑞士民法典》第七百四十八條規定的“消滅原因”之一，即用益權因期滿、拋棄或權利人死亡等。然而在我國，當出現居住權人依其自身意思表示或行為拋棄居住權時，居住權是否因此歸于消滅尚未有明確規定。其四，若居住權人濫用其所有的居住權且此濫用行為有損害房屋所有權人權益之虞，其享有的居住權是否可被撤銷？其五，若設立居住權的房屋存在毀損、滅失情形，或是被政府依法征收、拆遷，居住權是否隨之一并消滅？綜上所述，目前尚有許多致使居住權歸于消滅的情形未有法條予以明確規定。為維護法典的穩定性，我國可以通過明確司法解釋及恰當的法律解釋，對《民法典》規定的居住權消滅事由進行細化、加以明確。

三、結語

我國《民法典》將居住權作為獨立的新型物權納入物權領域，使具有居住需求的弱勢群體便于獲得有力的物權性居住權益保障。這不僅滿足了廣大人民住有所居的強烈愿望，也是對司法實踐中居住問題的積極回應。雖居住權制度的入典對我國物權體系的進一步完善具有跨時代的意義，但不可否認的是，我國居住權制度的立法規定仍存在不明晰、模糊的狀況。 于部分規定的限制，我國居住權制度的立法尚難以完全回應司法實踐中的指引需求。正因如此，在后法典時代的當下， 需從解釋論的視角對居住權制度在我國的具體適用進行合理續造，從而對《民法典》規定的居住權制度規范予以更加科學、準確的解釋及適用，真正為保護弱勢群體的居住利益提供有效的法律依據，進而滿足人民群眾的住房需求以及對美好生活的向往。