GIS 技術在不動產登記中的應用探究

文／鐘慧寶 興國縣自然資源局不動產登記中心 江西贛州 342400

引言：

近些年來，隨著科學技術的快速進步及發展，GIS技術被廣泛應用到各行業領域當中，且能夠發揮出顯著的價值作用，比如，在不動產登記中GIS 技術能夠體現出較大的應用優勢，可以提高數據管理效率，為相關決策提供可靠的數據參考依據，并且可以確保不動產登記數據的完整性及安全性，避免出現不動產登記數據丟失或泄露等安全隱患問題。但需注意的是，目前我國各地區不動產登記工作存在一些較為明顯的問題，比如：不動產數據信息不完善、數據關聯不夠密切、以圖管理不動產的思維薄弱等[1]。為解決不動產登記工作現狀問題，提高不動產登記工作效率及質量，鑒于此本文圍繞“GIS 技術在不動產登記中的應用”展開分析探究價值意義深遠。

1.GIS 技術在不動產登記中的優勢分析

GIS 技術，即地理信息系統技術，該技術主要在計算機硬、軟件系統支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的相關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示以及描述的技術系統[2]。如下圖1 所示，為GIS 功能實現過程框架簡圖。值得注意的是，在不動產登記中，GIS 技術能夠發揮顯著優勢作用，結合實踐工作經驗來看，主要優勢作用如下：

圖1 GIS 功能實現過程框架簡圖

1.1 有利于數據查詢處理和數據安全

在地理信息數據處理過程中，可以將分布式GIS 系統合理應用，對各區域的地理信息數據進行有效處理。分布式GIS 系統具有邏輯層面的統一特征，物理層面的分散性特征，在分布式、多樣式的不動產登記數據處理中的應用效果理想[3]。根據以往不動產登記工作情況來看，普遍由市級單位負責不動產登記平臺建設工作，而各縣區將端口開放，利用獲得權限的賬號對市局服務器進行訪問，以此提升不動產登記數據處理與查詢的便捷性。此外，通過邏輯統一的服務器執行不動產登記數據存儲任務，有助于提升不動產數據的完整性及安全性，避免出現數據丟失、數據泄露等安全隱患問題。由此可見，在不動產登記中，GIS 技術值得借鑒及應用。

1.2 結合B/S 和C/S 結構模式，實現不動產跨區域登記

在不動產登記中應用GIS 技術，可以合理選擇B/S和C/S 結構模式，實現跨區域的不動產登記，提升不動產登記工作效率。從C/S 結構模式方面分析，此模式比較傳統，主要利用局域網發出請求，服務器接收請求，之后將相關數據調取出來，利用數據進行運算，之后向用戶傳遞數據運算的結果。通過C/S 結構模式可以實現對服務器的有效控制，獲取用戶所需的不動產登記數據，實現更加流暢的操作[4-5]。從B/S 結構模式方面分析，可以將傳統的C/S 結構模式與INT 技術相結合，利用網絡對服務器進行訪問，在發出請求之后，系統按照數據要求和系統權限調取相關數據，并進行數據運算，進一步向用戶發送數據運算的結果。此外，在不動產登記工作中應用C/S結構模式和B/S 結構模式，兩者有效結合，可以適應交互式、分布式的不動產數據處理，充分滿足不動產數據查詢的需要，特別在數據存儲層面的作用顯著，應用價值頗高。如下圖2 所示，為B/S 結構與C/S 結構示意圖：

圖2 B/S 結構與C/S 結構示意圖

1.3 展現強大的數據存儲功能

在傳統不動產登記工作開展期間，普遍選擇常規的數據存儲功能，比如將地理信息數據轉成相應的格式后，存放在計算機硬件設備中，并將空間地理信息數據存儲于專門的空間數據庫，通過關系數據庫完成屬性數據的存儲任務。雖然此類數據存儲模式的使用比較廣泛，且具有一定作用，但是必須定期清理儲存設備，這樣會對數據存儲及數據安全產生不利影響。而在不動產登記工作中合理應用GIS 技術，可以與專門的應用服務器連接，使服務器自帶的運算功能和數據儲存功能得到充分利用，以便實現對大體量空間信息數據的有效存儲、查詢以及利用，進一步提升數據存儲、處理工作效率。此外，該服務器的運行具有連續性特點，可以實時更新不動產數據，從而在數據查詢、數據顯示層面發揮良好的優勢作用。

1.4 利用空間數據服務功能完成數據更新和匯交處理

在以往不動產登記工作開展期間，普遍采用各自的平臺和技術標準，然后執行不動產登記資料的收集、審核及繕證發證等各項工作，難以保證數據格式的統一性，且會對不動產數據的匯交產生不利影響。比如，在某些地市開展不動產登記工作時，采用人工模式進行不動產數據匯交處理，按照數據模板構建匯交數據庫，并進行報送匯總工作，這樣很難保證不動產數據匯交工作的效率，且不動產數據傳輸中的安全風險較大[6]。而在合理應用GIS 技術的條件下，可以為不動產登記人員提供高效、安全的空間數據服務功能，結合邏輯統一的服務系統、不動產數據的分布式特點，有助于對不動產數據進行實時更新和匯交處理，進一步提升不動產登記工作的效率及質量。

2.不動產登記工作現狀存在的問題分析

不動產登記是一項系統的工作，涉及的內容繁多，復雜程度高。從現狀來看，在不動產登記工作開展期間仍存在一些有待解決的問題。具體而言，主要問題如下：

2.1 不動產數據方面的問題

不動產登記數據較為分散，且各種數據的形態不同，需進行有效整理，根據相關規定構建完善的數據庫。值得注意的是，從目前來看不動產登記中數據方面的問題較為突出，具體表現為：

（1）地圖信息問題。其一，坐標基準不正確；其二，地圖信息不符合實際情況，究其原因主要是因為地形圖獲取時存在問題，未能及時糾正；其三，圖示信息遺漏較多，比如居民住宅、農村土地相關的信息遺漏；其四，地物間的拓撲關系存在一些問題，特別是地物之間存在重疊現象。

（2）屬性信息問題。在不動產登記中，容易出現屬性欄位信息不正確、特征欄位信息遺漏問題。因此，需做好登記信息的梳理，規范整理正確信息，處理無用冗余數據，以此保證數據格式統一，進一步解決數據對應方式不合理的問題。

2.2 數據之間關聯性不足問題

在不動產登記工作開展期間，必須保證數據之間具有一定關聯性。因許多房屋、土地登記資料缺乏統一性，因此需按照“宗落宗，幢落宗，戶落宗”原則對相關數據進行處理，以此提升土地信息與房屋信息之間的關聯性[7-8]。與此同時，為實現土地信息融合，需對地塊制定統一的編碼。并且，為保證房地之間的關聯性，需理順房屋數據和地塊數據之間的聯系，將土地與房屋合理連接，拓展地塊代碼，在轉換為自然幢代碼的基礎上，拓展為不動產單元代碼，進一步地塊代碼與自然樁代碼之間的有效銜接。

2.3 缺乏以圖管理不動產的思維問題

不動產登記信息是維護群眾財產權的重要依據，當前不動產登記簿的記錄主體包括不動產的物權狀況和真實狀況等資料。從不動產物權狀況層面，主要內容包括不動產的權利類型、權利期限、權利內容、權利來源、物權基礎、權利限制、權利變更等。從不動產的真實狀況層面分析，主要內容包括不動產的地點、位置、狀況、范圍、空間接線、界址邊界等。一般在不動產登記時，較為關注權屬信息，且對權屬信息中的屬性信息具備較高的要求，但缺乏以圖管不動產的思維，這樣會使不動產登記工作的效率及質量受到影響。因此，相關工作人員需在不動產登記中滲透以圖管理不動產的新思維，對不動產數據圖形化處理，確保數據信息的準確性，這樣方便對不動產數據進行高效查詢，進一步提高不動產登記管理工作的效率及質量。

3.GIS 技術在不動產登記中的具體應用要點分析

鑒于GIS技術優勢作用突出，為做好不動產登記工作，需合理科學應用GIS 技術，并掌握GIS 技術的具體應用要點。總結起來，主要應用要點如下：

3.1 在不動產數據管理中的應用

隨著不動產登記工作持續發展，產生的數據量逐漸增多，主要包括屬性數據和圖形數據，既要保證這些數據的質量，也要將屬性數據與圖形數據關聯起來，以便進行合理利用，提升不動產登記工作的效率及質量。一方面，可以通過在不動產登記工作中合理應用GIS 技術，實現對不動產數據的有效管理，利用屬性表和各圖層對屬性數據、圖形數據進行聯合管理，將不動產空間信息測展示出來。另一方面，利用GIS 技術的數據處理功能，將宗地、房屋等不同圖層的數據關聯起來，實現對不動產數據的有效管理。并且，還有必要將GIS 技術在不動產數據管理中的作用充分發揮出來，準確定位不動產單元的空間，通過圖層掌握不動產登記信息，保證不動產數據信息的完整性。此外，將業務辦公平臺與GIS 技術有效結合，提供數據查詢、數據分析、數據統計和制圖等功能，進一步提升不動產登記工作的效率及質量。

3.2 在權籍調查信息系統中的應用

在不動產登記工作開展期間，應嚴格做好權籍調查工作，確保權籍調查結果的準確性，對不動產存量登記數據中缺失的數據信息進行及時有效補充、明確。因此，需在權籍調查中合理應用GIS 技術，對碎片化、零散的圖形數據進行一體化拼接處理，為不動產單元信息的查詢、不動產測量結果的記錄、地圖繪制以及權籍調查等相關環節的工作提供便捷化的軟件工具支持，進一步實現權籍調查結果的信息化和數字化呈現。如圖3 所示，為不動產權籍調查信息系統應用流程圖：

圖3 不動產權籍調查信息系統應用流程圖

3.3 在立體空間登記中的應用

在土地利用向復雜化、立體化不斷發展的情況下，不動產單元這一定義產生。目前各城市建設規模不斷擴大，地下空間與地上空間的使用率不斷提升，出現了大量的管線設施、地下停車場和地上高層建筑，體現出土地利用立體化的鮮明特征。在此情況下，不動產權屬登記工作面臨著土地利用復雜化、立體化的詳狀況，如果僅采用屬性數據配合二維圖形的方式很難完成不動產登記工作任務。因此，有必要將GIS 技術與三維構建技術有效結合，將不動產單元之間的空間關系更加直觀、立體地展現出來，以立體化的不動產登記模式取代原本的平面模式，以此促進不動產登記工作順利、高效進行。

3.4 在自然資源登記中的應用

在不動產登記工作中，需充分認識到自然資源確權登記的重要性，通過獲取準確可靠的自然資源調查數據，與國土空間數據有效融合，使不動產登記工作呈現出空間復雜、范圍廣、數據量更大等特征。在此情況下，可以在自然資源登記中合理應用GIS 技術，有效發揮GIS 技術在不動產登記中的應用價值作用，擴大不動產登記工作中GIS 技術應用范圍，提升自然資源登記工作的效率及質量。

3.5 利用“互聯網+”，構建不動產數據共享機制

在互聯網技術的持續發展下，“互聯網+”模式被廣泛應用到各行業領域，因此可以將“互聯網+”作為不動產登記工作的載體，在相關證件信息上傳的基礎上，即可完成不動產登記和數據查詢任務，以此提升不動產登記工作的效率及質量。與此同時，還需對傳統不動產登記模式優化改進，無需到窗口辦理業務，在合理利用數據共享機制的基礎上，將不動產數據的潛能充分發掘出來，解決信息孤島問題，提升不動產數據的利用價值。

3.6 利用“一窗辦事”平臺提升不動產登記能力

基于網絡信息時代背景下，網絡在線“一窗辦事”平臺在不動產登記中的應用越加廣泛，各省區、市區將自身的平臺與國家平臺連接，可以實現跨區域的不動產登記資料查詢、抵押預告登記、預購商品房預告登記、不動產抵押登記、商品房登記[9-10]。與此同時，將一站式辦結模式合理應用到不動產登記、繳費、納稅、核稅等工作中，有助于各環節工作效率及質量的提高。因此需合理利用“一窗辦事”平臺，有效提升不動產登記辦事效率。

結語：

綜上所述，隨著我國社會持續發展，不動產管理工作受到相關部門及單位的高度重視。其中，不動產登記是非常重要的工作環節之一。為確保不動產登記工作順利、高效進行，可以利用GIS 技術，合理應用到不動產數據管理、權籍調查、立體空間登記、自然資源登記等工作環節，以此全面提高不動產登記工作的效率及質量，進一步為我國不動產登記工作事業發展提供有效的技術保障支持。