不動產登記對房地產經濟管理的影響分析

文／李瓊 廣西桂林市臨桂區不動產登記和房產交易中心 廣西桂林 541100

引言：

在我國改革開放的不斷深入和社會主義市場經濟的不斷發展背景下，我國逐步建立起不動產登記制度體系，并取得了豐富的實踐經驗，同時也產生各種影響，受到了社會各界的廣泛關注。不動產登記條例的頒布與實施是落實《中華人民共和國物權法》規定、增進不動產權利人自由利用其財產權利，提升不動產利用效率的重要手段，這也意味著我國房地產行業迎來了一個新的里程碑，邁入了新的發展階段，未來房地產行業將朝規范化方向不斷發展，與經濟社會發展的總體規劃相適應，充分體現了全局性和宏觀性。

1.不動產登記對房地產經濟管理帶來的影響

1.1 對房價產生的影響

對于購房者而言，房價是購房者購房時考慮的主要因素之一，直接關乎了人們是否能買到房子，是房地產業高質量發展中的關鍵因素。房價不是由開發商自己隨便定價的，如開發商低價惡意競爭或開發商集體哄抬房價，會導致經濟失衡。房價的定位受市場大環境、供求因素以及其他外力因素的影響，不動產登記制度也是影響房價的因素之一，全面建立和實施不動產登記制度，能夠形成房地產市場宏觀調控，調控對策涉及的內容包含人口、市場等等，不動產登記對人們生活的影響如圖1 所示。不動產登記是實施房地產稅的前提，能夠保證房地產交易市場的規范化，積極推動制度化建設。從長遠來看，不動產登記制度可能在一定程度上對購房者心理的預期產生影響，使房價降低的壓力有所增加。同時，不動產登記制度的建立和實施也會使得老舊房屋出現產權不清的問題，直接影響我國房地產市場供求關系，房地產價格也將隨之變動，影響房產市場的發展。影響房地產價格波動的主要因素包括人口數量、收入水平、利率變動、通貨膨脹率、房價預期等多個方面的變量，不動產登記制度給房地產稅的應用指明了方向，對房價可能會有短期影響，不會引發房價大范圍波動，影響并不會持續太長時間。

圖1 不動產統一登記路線圖

1.2 對二手房產生的影響

隨著近年來國民經濟的持續快速增長和城市化進程的加快,城市的發展進入高速增長階段，在大都市圈中，大批農村剩余勞動力涌入城市，激活了當地二手房市場，而目前在一線城市新房供應不足的現象將繼續蔓延，且新建住宅豪宅化的趨勢加劇，一手房是滿足一線城市首次置業需求的主戰場。隨著不動產登記制度的加快完善，應加大房地產市場資源整合力度，加強城市房地產市場管理，將現代信息技術融合到房地產管理工作當中，建立相應的數字化管理平臺，對社會不動產進行有效管理。不動產登記能夠協助房地產投資、開發、經營、管理和服務行業打通各部門信息壁壘，實現數據信息開放共享，建立行業統一系統，在系統內對各部門日常工作內容進行歸總，最大化提高工作效率，簡化不動產登記流程，提升服務效率和質量，盡力將購房者的等待時間降至最低?，F階段，購房者大多數持觀望態度，不動產登記對房地產經濟管理的影響主要集中在對未來房地產市場的運行方面，并在具體實踐中對二手房市場的影響比較明顯,且在持續顯現。國家實行不動產登記后，可以在網絡上檢索所需房產信息，給執法者的監督工作帶來了便利。就當前不動產登記條例的貫徹落實情況來看，不動產登記不會給我國房價帶來大幅度波動，但會對二手房市場有很大的影響，對于大型城市或中型城市而言，二手房房價波動不會過多影響到一手房市場，但以長遠眼光來看，不動產登記會加深對二手房的影響，能夠使二手房在售房源量大幅上升，加強精準調控,確保市場需求，有利于激活二手房市場，促進經濟的發展。

1.3 對房地產經濟產生的影響

房地產經濟的發展很大程度的影響了我國的國民經濟結構，不動產登記制度的出臺對房地產經濟的影響在短期內并不非常明顯，不動產登記制度的實施無法對回收效益作進一步明確，甚至在一定程度上還會讓購房者產生暫時不買房心理。針對房地產市場而言，不動產登記制度的實施對其影響較為短暫，在不動產登記制度持續完善中，可以實現房地產收益的大幅增加，促進房地產市場持續平穩健康發展。將現代信息技術融入到不動產登記的具體實施階段，可以進一步擴散房產行業信息，有效擺脫了信息不對稱問題的困擾，從根本上消除了信息不對稱現象，使房地產開發綜合品質得到大大提升，并且其數據也將逐漸更公開、更透明，促進了房地產業良性循環和健康發展，同時也打造了更具競爭力、更加富有活力的市場環境，從而加強和規范房地產市場管理，優化房地產市場環境，為其長效發展提供新的契機，彌補房地產市場發展中出現的不足之處。不動產登記條例的出臺與實施，較為關注房地產市場整體平穩運行，不會過多干預市場，更不會實行政策操作，有利于房地產行業發展。除此之外，通過提高不動產登記信息化水平，完善數據共享機制，打通房產交易系統與不動產登記系統間的系統壁壘將為我國房產稅改革和實施提供重要保障，逐步顯現房產稅效應，消除投資買房的心理，推動房產市場走向品質化、多元化。就整個房地產行業而言，不動產登記實現數據實時線上共享流轉與相關部門審查，可實現房地產市場供需平衡，并有針對性地分類、分區實行房地產市場的宏觀調控，有利于房地產行業的長期、穩定、健康、合理的發展。現階段，不動產登記制度對房產經濟的影響并不大，將不動產登記制度與現行的房產稅相融合，落實房地產長效管理機制，可以大大提升工作效率，對我國房產經濟發展具有積極的促進作用[1]。

2.完善不動產登記制度措施

2.1 構建信息資源共享長效機制

在不動產登記工作中，必須保證不動產登記辦理的公正、公平，并具有真正的公開性，以達到土地資料查詢的應用要求。首先，基于土地權利登記，建立土地登記信息管理系統，加強信息共享建設，實現信息互聯互通共享共用，及時更新信息，促進土地信息管理質量的提高。其次，嚴格執行登記發證等各項政策要求，做好各職能部門的溝通協調，為各部門建立一個溝通與交流的平臺，構建統一指揮、分工協作協同高效的工作格局，不斷深化和完善多層次的分工協作體系，在堅定不移實施樓市調控政策的基礎上，進一步加強房地產企業精細化管理,提高管理效率，通過制定一套精準的管理解決方案,以此來提高組織的效能和競爭力[2]。

2.2 建立不動產信息共享中心

如果房產交易市場監管弱化，就會出現不良房產交易行為，實行不動產統一登記制度可有效控制這一問題。在信息化時代大背景下，不動產登記制度完善必須做到與時俱進，加快不動產登記信息管理基礎平臺建設，實現信息互通共享,消除“信息孤島”。房管部門與房地產行業企業之間進行信息溝通時，應借助新一代信息技術有效獲取、整理各種信息，繼續提升信息歸集共享水平，打通信息通道，做到信息互通、數據共享。值得注意的是，不動產登記信息被納入個人隱私的范疇之內，如果在管理中發生數據泄露，就會增加相關個體和房地產企業的經營風險，因此，在加強信息管理時，應采取嚴格的篩查與保護措施，設置信息瀏覽訪問權限，切實做好保護相關人員合法權益工作，將信息安全和隱私安全保護防線筑得更牢固、更深遠[3]。

2.3 推進不動產登記體系全面升級

建立健全管理登記制度不僅可以真正發揮不動產登記管理體系的應用價值，持續提高群眾對不動產登記工作的滿意度和體驗感，總體把控工作規范化水平，還有助于我國土地資源的合理開發和有效使用。在進一步優化不動產登記制度流程時，應與先進的預處理技術和現代信息技術相配合，以此來確保不動產登記制度所具備的職能優勢能夠被充分發揮出來。相關工作人員必須高度重視以下工作任務的處理，不動產統一登記路線如圖1 所示。首先，針對不動產登記司法解釋做到規范化整理，確保不動產登記司法解釋工作落實到位。其次，切實提高不動產登記工作的有效性與便利性，牢固樹立“以人民為中心”的服務理念,進一步優化精簡不動產登記流程，著重關注群眾辦事過程中的堵點、難點，站在辦事群眾和市場主體視角，以換位體驗感知成效、校準航向。借助互聯網開放、共享的大平臺，實現新建商品房、存量住房等不動產登記業務全程線上辦理，實現辦理流程便捷化，不斷提升服務質量，提高工作效率。除此之外，相關工作人員還應將成本控制落到實處，切實維護不動產登記公信力，保障不動產查詢登記體系的開放性。最后，為了進一步提高房地產客戶的滿意度，在房產開發過程中，應對土地所有權、土地使用權和他項權利進行確認、確定，通過全面布局、科學規劃，保證資源發揮最大的價值。在高質量完成各項建設工作后，大力開展宣傳銷售工作，特別是在不動產登記制度不健全時，很多以房地產開發經營為主體的企業通常會把提高經濟效益作為工作的重心，忽視了顧客的實際需要，嚴重阻礙了房地產發展，導致客戶失去信任。因此，應將保持和持續提高客戶滿意度作為工作落實的重中之重，樹立企業良好的信譽和形象，為企業長遠發展積蓄動力，以更高的品質和優質的服務形成強大市場競爭力[4]。

2.4 保證行政權力對不動產交易的合理干預

近年來，隨著改革開放的深入和社會主義市場經濟的不斷發展,使我國房地產工作邁入了一個嶄新的時代，為優化房地產業發展環境，探索新的發展模式奠定了堅實基礎。由于房地產交易的復雜性,以及房地產市場的動蕩,在房地產交易中普遍存在信息透明度不夠、不動產重復登記等諸多問題。為解決以上問題，我國建立了不動產登記制度，其目的是為了有效整理與合理歸置不動產信息。但就目前不動產登記制度落實情況而言，不動產登記制度并沒有充分發揮其作用，仍然存在諸多不足，面臨這各種困難和挑戰。我國各個地區在合理設置不動產登記制度、科學調整不動產登記流程、不斷優化服務模式時，由于不同城市的基本配置方式與規劃具有一定的差異性，因此無法完全照抄照搬一些成功地區的經驗，必須在理論的指導下，由相關工作人員在實踐中總結規律,摸索經驗,保障不動產登記制度的功能與價值得到全面發揮。當地政府部門也應加強對外宣傳引導，高效推動不動產登記工作的有效落實，促使廣大人民群眾深入了解實行不動產登記的利好，明確不動產登記制度實施的優勢，進而摒棄意識形態偏見，積極配合做好不動產登記工作，進而維護不動產登記制度的作用得以有效發揮，改變“一刀切式”管理模式，糾正廣大人民群眾對不動產登記制度的認識與觀念[5]。

2.5 確保房屋登記工作與土地登記工作的統一性

房地產項目管理工作與房地產運營制度比較成熟的西方發達國家，在全面細化規范不動產登記程序、內容的同時，已經將其與現行的土地制度相融合，通過采取統一管理模式，確保不動產登記制度的作用能夠充分發揮出來，同時將將土地登記規范化建設作為一項制度長期來抓，在精準監管上求實效,實現精準化、靶向式監管，進一步提升不動產登記服務效率和水平。我國應借鑒發達國家的經驗,立足中國國情，制定合理的管理目標，對不動產統一登記與土地資源管理工作有序銜接，針對相關管理工作做好功能性整合，在創新不動產登記服務方式，實施一系列不動產確權登記創新舉措的同時，高效利用土地資源，積極推動土地資源的優化配置，此外，在創新性開展各項工作時，應密切注意數據轉換融合，維護不動產登記安全,保證信息的完整性，避免錄入重復數據，確保不動產登記工作的準確性、完整性和及時性，保證數據庫中數據與信息的正確性和有效性，并具備較強的參考價值和使用價值，進而推動不動產登記工作的有序運轉[6]。

2.6 與房地產運營中心相配合

在房地產運營管理過程中，為了讓土地資源的生態價值有利于實現資源的可持續利用，提高土地經濟效益，應在房地產產品設計階段和施工階段與運營手段相協調配合，從而提高房地產產品的競爭力，提高項目投資收益率。隨著我國經濟發展從高速增長階段進入高質量發展階段，房地產行業競爭日益激烈，市場集中度也在不斷提升，房地產行業正向集約化發展邁進，趨于飽和狀態。由此，如果不能積極應對新形勢，維護好企業的正面形象，就會對房地產銷售構成嚴重影響。相關人員在落實各項工作時，要注意察覺客戶的真正訴求，在樹立品牌形象，釋放品牌效益的同時，為客戶提供更高品質的產品和優質服務，讓客戶感受到購買房產產品的價值。同時，隨著現代社會人們生活水平的不斷提高,大眾對于精神世界的需求越來越高，對生活的品質要求也越來越高，正式開啟了“新消費時代”，消費個性化、商品社交化、生活智能化等等已經成為專屬新生代消費人群的業態標志，在消費群體消費觀念升級的時代，消費者對居住品質的更高要求，對“家”的居住屬性與功能價值也有了更高的迭代需求[7]。因此，在房地產項目開發過程中，不僅要為客戶提供更優質更舒心的居住體驗，還要站在客戶的角度思考問題，不只局限于滿足原有單一的居住屬性,而是向滿足多元化的客戶需求轉變，開發出更為開闊和具有創意的空間，以“為客戶創造價值”的經營理念,以“高品位,高質量”的服務方針，獲得客戶的認可，滿足客戶對居住環境美感與質感的追求[8]。

結語：

不動產登記對房地產經濟的發展具有很大程度的影響，能夠進一步完善我國房地產宏觀調控的方向，加快實現房地產企業高質量發展。在不斷優化不動產登記服務質效水平時，應全面加強和改進登記管理工作，促使各部門嚴格依法履行登記管理職責，深入貫徹政府出臺的各項政策措施，盡職盡責做好信息數據統計和上報工作，真正發揮不動產登記制度的功能與價值，從而實現房地產行業平穩健康發展。