房地產經濟管理存在的問題和解決策略

文／王慶禮 沂水縣自然資源和規劃局 山東臨沂 276400

引言：

據2022 年全國第七次人口普查數據顯示，我國的總人口已經突破14 億，人口數量呈現出低速增長態勢，在我國住房土地改造背景下，我國現代化建設的主要項目之一是房地產，住房土地改造是時代發展到一定階段必然出現的現象，一方面可以提升人們居住環境質量，另一方面則是對我國社會主義建設的進一步強化。但是在房地產企業快速發展階段，房地產的經濟管理存在諸多問題，這些問題如果無法妥善處理將會影響我國的社會穩定以及人們的日常生活，因此，房地產經濟管理十分重要。而且隨著城市化進程的逐步深入，城市人口越來越多，房地產經濟在社會生產和人們的日常生活的各個方面都起到一定的影響，房地產經濟管理工作直接影響了房地產行業乃至我國經濟的長遠發展，所以說，加強房地產經濟管理對新時期社會主義經濟建設具有重大意義[1]。

1.我國房地產經濟的發展現狀

在我國城市化進程的推動下，我國房地產行業步入快速發展階段，從表面上分析，我國房地產行業的發展勢頭一片大好，但是如果從內部剖析可以發現房地產行業在發展中存在經濟泡沫現象，該問題直接關乎房地產行業的健康發展。從需求角度分析，在城市化的影響下，城市人口越來越多，我國一線城市和二線城市普遍存在著房源緊缺的問題，房價越來越高；而三四線城市人口較少，大量的房源無人購買，房源庫存量過大，當樓盤開發交付完成后，銷售情況遠遠不及預期，實際的入住率更是極低，網絡上將這種銷售率低、入住率低的樓盤稱為“鬼城”。雖然政府部門已經出臺了一系列的政策和法規來管理和調控房地產市場，但是通過觀察政策出臺后房地產行業的運營情況可以知道，這些政策并沒有達到預期的效果。政府部門調控房地產行業的基本政策是限售和限購，簡單來說就是限制購買對象與數量，限制首付數與備案價格。但是由于我國各大城市的發展水平是不均衡的，而且社會的購買需求呈逐年上升趨勢，實行限購限售政策后，政府部門抬高了購買的門檻，有效限制了那些炒房投資的行為，對我國一線城市和二線城市的房地產市場已經起到了一定的成效，但是該政策對三線城市和四線城市而言，看不到太大的作用。而且，這類限購限售政策對有剛性購房需求的人而言，無疑是加大了這類群體的購房難度，當政策一旦受到其他因素的影響稍有放松，房價又會再次回彈，也就說限購限售政策是無法從根本上徹底解決我國房地產行業發展問題[2]。

影響我國房地產行業供需狀態的原因有土地供需關系、土地供應結構以及國家宏觀政策，正是由于土地在我國房地產行業發展中沒有發揮到基本的作用，從側面上導致我國房價一路上漲。尤其在一線城市和二線城市中普遍存在用地緊張的問題，導致土地的價格持續攀升，繼而導致房價也屢創新高。三四線城市則存在嚴重的供過于求的問題，當地政府部門沒有制定長遠的工地計劃，而是一味地賣地、開發土地，新建的商品房庫存過剩，最終出現“鬼城”。隨著我國社會經濟的發展，房價上漲是大勢所趨，唯有合理運用土地資源，再通過供給側結構改革才能保障我國房地產行業的健康發展。

2.房地產經濟管理的基本原則

在我國國民經濟體系中房地產行業發揮著不可或缺的作用，保障房地產行業健康發展是推動我國國民經濟長遠發展的重要前提。房地產經濟管理的基本原則有兩點：第一，土地使用權、土地所有權以及土地經營權相互分離。土地所有權是歸國家所有的，國家代表人們持有土地所有權，國家可以在此基礎上使用土地，并獲得一定的收益，這樣的話才能確保我國的土地不被惡意倒賣，確保土地利用規劃的科學性，并有效控制建筑物數量。第二，房屋所有權和土地利用權相結合。我國法律法規明確規定，建筑房屋是土地上的承載物，單獨轉賣房屋所有權或單獨轉賣土地使用權的行為是不合法的，在交易中必須要確保房屋所有權和土地利用權同時轉賣才是合法合規行為，房地產經濟管理必須要毫不動搖的遵循和貫徹這兩大基本原則[3]。

3.房地產經濟管理中存在的問題

3.1 管理制度形式化

房地產經濟管理中普遍存在的一個問題是管理制度形式化。房地產經濟發展關乎民生問題，因此人們對房地產行業的發展給予了高度關注，為了滿足人們的基本住房需求，我國政府部門出臺了一系列的制度來管理房地產經濟，希望用制度來規范房地產經濟發展情況。廣受熱議的是穩定房價的提議，這是與民生息息相關的問題，但是，政府制定的管理制度過于形式化，而各個地區的發展情況各不相同，導致這些管理措施難以有效落實到位。而且出臺的房地產經濟管理制度主要是從宏觀角度處出發的，實施條例不夠細致，部分規定是直接從過去的條例中摘取的，跟不上當前的房地產市場發展情況，具有較強的滯后性，導致管理制度浮于表面、流于形式，房地產企業使用管理制度進行經濟管理工作時，難以實現預期的管理效果。

3.2 市場管控力度有限

市場管控力度有限是引發房地產經濟泡沫現象的主要原因之一，也是限制房地產經濟穩定發展的主要因素。隨著我國社會經濟的發展，房地產行業之間的競爭愈發激烈，大批量的房地產企業涌現出來，這些房地產企業或大或小，但是毫無例外會占用大量的資金和資源，正是由于市場管控力度有限才導致我國房地產市場的交易量與需求量逐步下降，而房價卻越來越高，真正有住房需求的用戶難以購買房子。大量的消費者對購房問題持觀望態度，消費者的購買欲望逐步降低，房地產市場冷下來了。而后在政府部門有形的手的干預下，房地產開發商面臨著降價壓力，但是房價的迅速下跌將會導致房地產企業資金鏈斷裂，這些宏觀政策無法有效推動房地產企業的健康發展，從而出現房地產經濟泡沫現象[4]。

3.3 專業管理人才資源匱乏

房地產經濟管理是一項專業性要求較高的綜合工作，需要專業的管理型人才，然而由于在專業性管理人才方面存在較大的缺口，導致我國房地產經濟管理問題頻發。通過分析房地產企業的經營情況可以知道，專業管理人才資源匱乏是普遍存在的問題，正是由于沒有專業對口的經濟管理型人才，才導致房地產在各大重大經濟決策中出現重大失誤，房地產企業在發展中迷失了方向。大型的房地產企業會通過人才引進計劃和招聘計劃來吸引專業的經濟管理人才加入到企業中來，還會在企業內部開展人才培養計劃，確保企業的重大經濟決策的科學性與合理性，但是很多小型的房地產企業由于規模較小，沒有辦法給予過多的資源和精力去培養和引進專業型人才，一旦企業面臨經濟問題，企業很難及時有效應對經濟問題，更無法提出行之有效的解決措施，導致企業深陷于經濟問題中難以自拔，最終被市場所替代。

3.4 缺乏健全的法律法規

健全的法律法規是維持房地產行業穩定發展的基本保障，但是通過研究目前房地產行業的經濟管理狀況可以發現，缺乏健全的法律法規是房地產行業面臨的一大難題。法律法規是規范，是限制，更是保障，房地產行業的高質量發展離不開法律法規的保障。近年來，城市化進程的推進導致我國建筑行業發展步伐越來越快，但是我國出臺的房地產行業的法律法規無法與日新月異的房地產市場情況相匹配，法律法規過于滯后，還存在一定的缺陷，無法很好的支持和規范房地產行業的發展。我國已經出臺一系列的與房地產行業相關的各類法律法規過于籠統，無法根據不同地區的發展情況做出針對性的指導，覆蓋面有限，針對性不強，房地產行業的法律體系尚待完善。

3.5 缺乏房地產經濟管理的意識

在新時代背景下房地產行業迅速發展，但是同時諸多問題逐步顯現出來，導致這些問題的根本原因在于房地產企業缺乏經濟管理意識，沒有正確認識經濟管理工作的重要性。很多房地產企業認為，經濟管理就是公司日常的收入與開支，這是財務日常工作的內容，與自己無關，可有可無，這是一種片面的、錯誤的觀念，導致房地產經濟管理的效果無法發揮出來。

3.6 資源配置不科學

在房地產項目開發階段，為了提升房地產項目的綜合效果，推動房地產行業的良性發展，房地產企業應當做好資源的優化配置。通過分析現階段房地產行業的發展現狀可以看到，房地產行業的規范方案不夠科學，在項目規劃階段沒有分析項目的各項資源要素情況，更沒有妥善處理房地產項目開發與自然環境的關系，導致房地產的開發浪費了大量的資源，還會破壞我們賴以生存的生態環境。長此以往必將危害房地產及其他附屬行業的穩定與發展。

4.房地產經濟管理對策

4.1 建立健全的經濟管理制度

要想提升房地產經濟管理效果，推動房地產行業的良性發展，必須要建立健全的經濟管理制度。首先，政府部門應當發揮好其宏觀調控作用，運用自身的職能改革房地產經濟管理制度，科學劃分中央政府和地方政府在經濟管理中具備的職能，使他們能在經濟管理中發揮出自己的優勢，并承擔相應的責任。中央政府指明了房地產行業的主要發展方向，而后出臺了一系列的法律法規和管控措施，地方政府則應當堅持中央政府的路線不動搖，結合當地的具體情況，在保障房地產發展方向正確的基礎上實施差異化的管控措施，在中央政府和當地政府的通力協作下對房地產行業的經濟管理制度進行創新和改革，確保經濟管理制度的全面性、科學性和先進性。

4.2 加強房地產市場管理

為了有效預防房地產行業經濟泡沫現象的發生，必須要加強房地產市場管理，從而推動房地產行業的良性發展。第一，合理運用政府“看得見的手”的職能，政府部門可以在基于當地經濟情況、市場需求情況和當地房地產行業的真實發展情況下靈活調控市場價格，尤其在土地價格差距懸殊的位置更應當做好價格調控工作，制定出是針對性較強的價格調控政策，限制惡意炒房的行為，保障剛需購房群體的基本權益。第二，為了確保房屋與土地買賣流程的規范性和科學性，可以完善網上簽約制度，這樣的話，房屋和土地買賣交易就會更加透明和間接，政府部門也可以在網上簽約系統中了解到當地的實際房屋和土地交易情況，便于為后續的重大決策提供科學的支持[5]。第三，建立房地產市場的預警制度，排查影響房地產行業健康發展的各類風險因素，并對風險定級，對出現頻率較高、危害較大的風險因素應當加強監管，從而提升房地產經濟管理質量。

4.3 積極引進專業人才

專業型人才存在巨大缺口導致房地產行業陷入經濟管理風險中，阻礙了房地產行業的健康發展，因此，企業必須要積極引進專業人才。首先，房地產企業可以通過校企合作來培訓一批具備專業知識的經濟管理復合型人才，比如政府部門給予學校一定的獎勵和支持，使學生能主動學習與房地產經濟管理相關的知識，提升房地產行業從業人員的專業能力和綜合素質水平。其次，政府部門應當注意到人才分配不均勻的情況，大企業聲名在外、福利待遇好，專業對口的人才趨之若鶩，小企業在各個方面明顯處于劣勢，因此，政府部門可以對中小企業在政策上予以傾斜，搭建合理的人才架構，從而有效解決小企業專業型人才缺口問題[6]。最后，房地產企業可以召開展房地產經濟管理方面的知識培訓和講座來提升企業現有員工的經濟管理素養，使他們能正確認識企業經濟管理的重要性，并具備一定的經濟管理知識。

4.4 完善房地產相關法律法規

雖然我國已經出臺了一系列的房地產相關的法律法規，但是這些法律法規與房地產企業的實際經營現狀相悖，無法為房地產行業的良性發展助力。完善房地產相關法律法規應當從以下三個方面做起：第一，政府部門應當出臺政策來有效約束房地產市場的不合理行為，通過政府部門的干預來規范房地產市場，確保房地產行業的良性發展；第二，當法律法規制定完成后，需要追蹤其落實情況，確認該法律法規是否結合了城鄉規范準則與土地管理體系；第三，在房地產企業實施項目過程中，政府部門需要掌握這個項目的管理狀況和交易狀況，確保房地產經濟管理行為帶有法律性。

4.5 樹立房地產經濟管理意識

樹立房地產經濟管理意識是確保房地產行業可持續發展的重要舉措之一。房地產經濟管理人員需要正確認識經濟管理的作用和必要性，樹立正確的房地產經濟管理意識，并做好宣傳工作。樹立房地產經濟管理意識的主要措施有以下兩點：第一，在實施房地產項目前，房地產企業的管理人員應當組織專業的技術人員、設計人員、以及建設單位等多部門深入施工現場，勘探項目施工現場的地質水文、周邊環境及其他影響因素，掌握項目的基本情況，而后將勘探到的情況一一分析，整理后出具可行性研究報告，上交給房地產項目經理，做好相關細節的落實工作，以免房地產企業陷入投資風險中。第二，在房地產項目建設過程中，成本管理人員應當具備基本的成本管理意識，杜絕施工中的材料浪費行為，從而有效控制工程建設成本。首先通過科學的算計估算出項目成本總金額，而后確定項目在建設的各個階段需要的資金情況，再由財務人員確認企業目前的資金儲備情況和當下的經營情況，避免由于投資決策不合理而導致房地產企業遭受重大的經濟損失[7]。

4.6 制定合理的房地產投資政策

當前我國處于經濟體制改革的關鍵時期，為了有序推進經濟體制改革進程，早日實現經濟體制改革目標，相關部門可以以房地產行業為切入口，從而推動房地產行業以及我國經濟的高質量發展。政府部門可以通過制定合理的房地產投資政策來推動房地產行業發展，一方面很多房地產企業并不具備基本的危機防范意識，也沒有制定防范措施，他們沒有能力排查房地產市場中隱藏的風險因素；另一方面由于產權不明確將會改革投資主體結構，所以，政府部門以及房地產行業必須要對房地產的投資主體和投資規模的變化情況予以重視，提升房地產行業投資結構的合理性，發揮好政府部門的宏觀調控職能，房地產企業唯有進行投資擴張才能為房地產企業帶來足夠的資金。因此，房地產企業應當在房地產投資政策的正確指引下制定出本企業的科學的經濟管理制度，在滿足人們基本住房需求的同時提升我國房地產經濟管理水平。

4.7 促進資源優化配置

資源優化配置是保障房地產經濟管理工作有序推進的重要力量，房地產資源優化配置有助于提升現有的土地及能源資源的分配情況，確保資源利用率最大化。比如，在住房項目開發中，當住房面積低于90 m2，應開發的面積應不低于70%。政府部門應當發揮宏觀調控職能，采取多樣化的方式，比如普通住房、經濟適用房和廉租房征收地稅等來抑制房地產市場出現投資過熱的情況，此外還應當細化房地產市場，實時掌控房地產總量。在衡量建筑結構比例時，不能以建筑項目數量為單一的衡量指標，而應當分析建筑項目的主要用途，而后根據建筑用途來實施階梯式稅征收制度。控制房地產的市場價格，避免價格波動較大可以保障基層群眾的合法需求，使剛性住房需求的群體能夠享受到公平合理的住房待遇，這是保障民生的一項重大措施，也是保障我國經濟穩定發展的重要前提。

結語：

總而言之，隨著我國社會、經濟、科技等發面的發展，人們的生活水平逐漸提升，人們的購房需求呈現出多樣化的特點，但是目前我國房地產經濟管理中存在諸多問題，唯有通過建立健全的經濟管理制度、樹立房地產經濟管理意識、完善房地產相關法律法規、積極引進專業人才等措施才能有效解決這些問題，使房地產經濟管理水平得到提升，推動我國房地產行業的高質量發展。