淺析縣級城市房地產經紀機構管理

文／ 郭方 山西省汾陽市不動產登記中心 山西汾陽 032200

引言：

2015 年縣級房地產交易市場進入波峰期，2017 年至2022 年各個縣級城市的房產中介機構如雨后春筍般的發展壯大，有的縣城多達100 余家。以A 縣（全縣43 萬人）開設房地產經紀機構運行情況為例，分析縣級城市房地產經紀的現狀和發展方向。

1.A 縣開設中介機構類型

2019 年前后，幾乎在A 縣城區主要街道都能看到開設的房屋中介機構，600 米長的東一環路，開設的房屋中介達13 家。開設的中介機構大致可分為四類：一是加盟連鎖公司類，A 縣加盟的連鎖公司有風光地產、悟空找房、儒房地產各開設有一家分店。二是僅在當地工商部門登記注冊，約占開設店鋪的約75%左右。三是僅開設門店卻未注冊工商執照就開展業務的屬個別現象。四是從事過房屋中介工作的人員，既沒有注冊工商執照，也未開設門店的游擊中介。以上四類房屋中介機構開設使從業人員達到前所未有的膨脹期，全縣僅有一名從業人員取得全國房地產經紀人執業資格，參加過地方房地產經紀人（含房地產經紀人協理）培訓的不足20人，從業人員的整體素質不高，從業人員年齡以20-45 歲的居多，學歷層次底、從業時間短、大部分人沒有掌握房地產經紀知識，缺乏工作經驗。

2.實例分析

人民群眾對買房的高需求量刺激房屋中介高速發展的同時產生一些不和諧的副作用。在一段時期內A 縣大街小巷電桿、小區樓道出現大量求購房屋的小廣告，其實這些廣告90%是中介從業人員張貼的，目的是搶房源。這種情況下部分無良中介從業人員不擇手段想要促成交易拿到傭金和差價，導致產生了許多不必要的糾紛，甚至訴訟，惡性競爭對社會造成不安定因素。

（1）2019 年，張某未仔細看中介機構的委托合同條款就與A 中介機構簽訂委托售賣合同，并支付5000 元預付傭金。由于合同條款過多且字體較小，張某不知其中有一條規定了張某的房屋只能由A 機構獨家銷售的條款。張某自行將房屋賣出后，A 機構不僅不退預付傭金，反而一直騷擾張某，要求其支付所售房屋成交價1%的居間費，經雙方多次促談才解決問題。

（2）2020 年B 中介機構業務員高某在未確定擬售房源準確坐落的情況下，即開展居間業務，多次帶擬購買人實地查看三號擬售房屋（期間反復要求擬購買人繳納意向金）。在擬購買人與高某商定大致成交事項后才發現實際要成交的房屋竟是九號房屋，九號房屋的坐落、面積、戶型與高某介紹的三號房屋嚴重不符。事后高某公然對擬購買人說不就損失些意向金，有啥了。

案例中A 中介機構存在刻意欺詐的行為；B 中介機構業務員不懂房地產經紀相關知識即上崗，實屬荒唐；其余無店無證的中介機構還做出過更無知無德的荒唐事，不再贅述；經營作風不正、投機取巧在一定程度上加劇了房地產市場的混亂。

3.建立縣級城市房地產經紀組織

未形成完善的房地產經紀行業時期，房地產經紀活動主要是由個人化的經紀人員來開展業務。房地產的不可移動性使其無法集中展示，交易雙方需求信息難以對稱，不僅房型結構、周邊環境、建成年份、價值比較難等構成要素極為復雜，還涉及產權類型、他項權利設立情況（尤其是《民法典》新增“居住權”）、貸款申請發放等法律要素。任何一個環節的失誤都可能導致交易失敗，嚴重的會引發經濟風險，甚至有可能演變成社會風險。因此，房地產市場需要由專業的房地產機構和人員，通過專業服務，規范房地產市場交易行為，促進房地產商品流通，保證交易安全，避免產生經濟風險和社會風險。

加強和規范縣級房地產經紀機構及經紀人行業與促進縣級房地產經紀行業的健康發展是分不開的。《房地產經紀管理辦法》第五條規定：“縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工,分別負責房地產經紀活動的監督和管理[1]。”應由縣級主管部門聯合各主管部門，對接中國房地產估價師與房地產經紀人學會，成立“A 縣房地產經紀人學會”負責指導、監督該學會的各項業務工作，不斷完善行業規則，建立更加完善和符合市場運行規則的經紀服務機制。行業管理的具體事務均由學會承擔，如培訓行業隊伍、指導機構自律、組織機構交流、協調機構關系。對轄區內房地產經紀機構及房地產經紀從業人員進行統一管理，含從業機構信息備案、人員基本信息登記；對手續不全中介機構進行限期整頓，整頓不合標的責令關停；對有意擾亂房地產市場的機構和從業人員抓典型，起到打擊一伙震懾一批的作用。使經紀機構在操作業務時有明確的統一標準和監督管理辦法。

4.培訓專業隊伍

2001 年12 月人事部、建設部發布《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（人發〔2001〕128 號）第三條規定：“國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動[2]。”在報考條件中都有“其中從事房地產經紀業務工作滿X 年”的規定，意味著擬報考就得有從事房地產經紀工作的經驗。取得相應的資格證書之前的從業人員需參加“學會”組織的培訓，熟悉業務提高執業水平，“學會”應當審核把關從業人員的業務水平和執業范圍，積累工作經驗，只不過是無權簽字。達到報名條件后，引導有志于從事房地產經紀的人員參加全國統一組織的《房地產經紀人職業資格考試》《不動產登記代理人資格考試》，取得從業資格，有利于提升縣級房地產經紀機構執業水平。

全面推行房地產經紀人持證上崗，不僅是因為經紀人持證上崗是國際通行做法，更是因為持證從業人員具有一定的房地產經紀理論和相關經紀理論專業知識；熟悉房地產經紀業務相關的法律、法規、行業管理的各項規定。經過實務操作，能快速熟知交易流通程序，更好的積累房地產經紀實踐經驗；熟悉市場行情變化后，開拓市場的能力也隨之提高，更有利于保護經紀組織和消費者的權益。

5.房地產業發展離不開房地產經紀組織

快速發展時期的房地產經紀行業主要集中于住宅市場，從業人員主要掌握市場營銷及房地產交易產權登記操作和實務的知識與技能。在快速發展的同時，行業內難免出現諸如廣告欺詐、非法賺取差價，一部分不法從業人員用欺騙、威脅等手段對房東、房客、買主、賣主進行敲詐，索取高額費用并哄抬房價等違法違規行為。

專業的房地產經紀組織不僅要掌握房地產專業知識，還要掌握相關產業行業運行、業務流程、商品特征的專業知識。房地產經紀專業服務已經從提供交易信息、居間撮合，擴展到法務咨詢、價格咨詢、市場調研、協助簽約交易、資金托管、貸款手續和產權手續代辦、產權調查、房屋查驗、裝修咨詢等全過程經紀服務，以及新建商品房的開發前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域。作為新時代服務業的房地產經紀行業更多的拓展到種類繁多的商業房地產領域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲和工業房地產市場。房地產經紀組織將各類房地產信息整合、開發與利用，大大提高房地產業務領域向高附加值服務延伸，為金融、商業、物流、制造業等企業提供選址、場地布置策劃、搬遷策劃和管理、房地產租賃購置、咨詢、辦理等服務。通過專業房地產經紀服務完成的存量房交易比重不斷提高，有效解決商品房銷售不暢局面的同時，為我國房地產行業的新建商品房銷售代理業務發展帶來更多的機遇。

房地產經紀服務向縱深發展作用不可替代。隨著房地產經紀行業的知識和技術密集程度提高，專業化分工不斷深化。以互聯網為依托的新型房地產經紀業發展迅速。“互聯網+”不僅大大提高信息發布數據，降低信息發布的成本，還為客戶提供24 小時的全方位信息獲取平臺，成為獲得客源的一個重要渠道。依托于快速發展的信息技術，房地產經紀行業可以通過建立全新的行業運行模式，采用最先進的信息技術，在更大范圍內整合房地產市場及相關信息，進一步提高及促進房地產市場流通的功能。

6.值得借鑒的先進做法

近年來，我國各大城市和房地產經紀機構紛紛推出網上房產交易信息平臺，不僅為房地產市場提供便捷服務，還給個人出售、出租房子提供了一個在中介機構渠道之外的新的并且是官方權威的房源信息發布平臺。以2021 年9 月，浙江“寧波市房產交易信息服務網”上的“寧波市房產網上超市”應用平臺為例。

用戶掃碼即可登錄房產網上超市，包含“直播看盤”“地圖找房”“樓盤大全”“全息看盤”“二手精品房源”“房票特供區”“特價房源”“購房消費券在線申領”欄目[3]。用戶根據自己的需求點開相應欄目查找準確、真實的信息，進入后按步驟操作即可。房產網上超市優點在于依托房管部門后臺數據，房東、中介均為實名，且在成交、網簽后掛牌信息會自動下架，因此不用擔心會碰到虛假房源、“釣魚房源”。

寧波創新性的“房源掛牌碼上辦”應用，以“互聯網+智慧房產”，一站式實現了個人房源的“云核驗”“云掛牌”“云委托”，并且專門開發了個人隱私保護功能，掛牌時候，可以留自己的手機號，也可以留QQ、微信、電子郵箱。如委托中介機構掛牌，房東向中介機構出示一個二維碼即可，有效保護個人信息的安全。在提高二手房交易便民性、透明度的同時，也有助于規范二手房市場交易秩序。

有關業內人士提出該應用可能會影響到一些房地產經紀機構的業務。在二手房交易諸多環節中，因為房東、買家的個人情況迥然相異，房源信息也千差萬別，相對比較復雜，特別在涉及價格談判、購房資格、交易稅費、房貸等細節問題上，買賣雙方直接洽談交涉，可能會有一些風險點預判不到，因此，還是會依賴房地產經紀機構專業化的服務來辦理交易。

7.房地產經紀對租售市場的作用

黨的十九大報告在“提高保障和改善民生水平”的大框架下提出了“租購并舉”，二十大報告在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行論述，表明從頂層設計來看，房地產發展落腳點將更多聚焦在保民生、提品質上[4]。《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22 號）持續加大住房租賃市場的支持力度。各省、市相繼出臺加快發展保障性租賃住房的意見，將發展保障性租賃住房作為“十四五”時期住房建設的重點工作；進一步完善住房保障體系，加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善住房租賃市場涉及到的金融、稅費、市場監管等制度。房屋租賃領域法律法規的立法初衷，是為了保護出租人和承租人的利益。

房地產經紀機構能夠充分對擬租賃的房地產進行詳細調查，包含房產主體結構，業主能夠提供的室內裝修水平，家具家電的檔次及品牌等配套設施；業主希望的租期，付款方式以及相關稅費的承擔方式；業主對承租客戶的特殊需要或者忌諱（如業主希望將房屋出租給哪一類人群，或者業主不希望將房屋出租給哪一類人群使用的要求）；業主對房屋使用方式的特殊規定（如業主是否接受合租、短租以及其他對房屋使用過程中的限制）等房源信息并編制《房屋狀況說明書》。房地產經紀人還會提示業主，出租房屋應準備或簽署的文件資料，如不動產權證、出租方身份證原件及復印件；涉及共有產權人的，需提供共有產權人同意出租證明；業主如果委托他人代理行使房屋出租事宜的，則應出示《授權委托書》及代理人身份證及復印件；業主不得將廚房，衛生間，陽臺，地下室出租供人員居住等基礎知識，為洽談做好準備工作。

房地產經紀機構要了解承租人對擬租房產室內裝修水平、家具家電設施配套要求的特殊需求；承租人詳細的身份、職業、家庭人口以及承租后居住人數和對交通、學校、醫院、公園、超市等設施方面的相關要求；負責詢問承租人承租房屋后的用途，特別關注承租人改變房屋原始用途改用為其他用途（如將承租的普通住宅改為家庭旅館、家庭飯店等）。房地產經紀人應履行告知承租人房屋租金市場行情，幫助客戶明確房屋需求；詢問承租人的支付能力，負擔的月租范圍以及能夠接受的付款方式的義務。

承租人在租賃市場雙方關系中往往處于相對弱勢的一方，大多數承租人收入不高，尤其是剛畢業進入社會和因參加工作初到新的城市的年輕人。他們對租賃市場不了解，對出租的住房是否符合建筑、消防等方面的標準和要求，是否具備供水、供電等必要的生活條件；甚至對住房條件、環境影響、價格高低都沒有充分的認知。住房出租人與承租人如何簽訂租賃合同、設置租賃期限、明確雙方責權利等知識的缺乏，容易簽訂霸王合同，導致產生不必要的傷害和糾紛。這就需要專業的房地產經紀機構來為承租人服務，房地產經紀人在充分了解承租人的意愿后，能根據承租人真實意思表示制定相應的技術路線，開展居間活動。避免因出租人虛假宣傳和虛假承諾，致使承租人產生損失。大量節省承租人的精力物力，體現城市的社會關懷關照，體現社會包容性。

《住房租賃條例》征求意見稿中提出鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3 年以上的住房租賃合同、鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同等條款[5]。對于現在的房屋租賃企業來說，利潤來源基本為房屋差價與增值服務，租賃時期不固定，導致了利潤有限。房地產經紀機構作為出租人和承租人居間紐帶，起到合法合理維護雙方權利義務的作用。一方面為出租人提高盈利，使出租企業有更多的精力去擴展市場，提供更優質的產品與服務，提高自身競爭力；一方面為承租人高效提供優質房源，節省精力物力，這是雙贏之舉。征求意見稿第二章充分體現出租人和房屋租賃企業、承租人的合法權益保障；第四章明確規范房地產經紀機構和房地產經紀人從事經紀活動的內容。只有提高租賃市場雙方參與市場活動的信心，使之提供更豐富的產品，才能將房地產租賃市場發展引向健康的方向。

8.房地產業是縣級經濟發展的重要組成部分

2023年是全面貫徹落實黨的二十大精神的開局之年，房地產業仍然是縣級城市國民經濟的重要組成部分。房地產業發展水平決定著一個城市經濟的發展水平；房地產業的發展在促進縣級城市經濟發展中有以下重要作用:一是房地產作為經濟發展的一個基本生產要素，可以為縣級城市經濟發展提供重要的物質條件，任何行業的發展都離不開房地產。二是通過優化產業結構，改善營商環境，吸引外資進行綜合開發，避免分散建設弊端，有利于城市規劃實施，有效加快舊城改造和城市基礎設施建設，進而改變落后的城市面貌。三是房地產業關聯度高，可以帶動建筑、建材、裝修、化工、輕工、電子、家居用品等相關產業的發展；解決縣城剩余勞動力，為失業人員提供更多的就業、創業機會，特別是房地產經紀行業和物業管理行業，能夠吸納較多的從業人員。四是改善居民的住房條件和生活環境的同時可以增加政府財政收入。

9.加強和規范縣級房地產經紀行業是必要的

如何促進縣級城市房地產市場良性發展，政府主管部門和房地產經紀學會都是強有力的管理主體，只是在管理職能上有所分工。縣級政府主管部門規劃和引導本轄區內房地產經紀行業發展，經紀人學會加強和規范本縣房地產經紀機構管理，引導房地產經紀人職業化。通過房地產經紀機構規范執業、自律管理，提高經紀人執業素養、執業技能、執業道德、執業責任，明確相應的責、權、利關系，規范房地產經紀服務行為，有助于加快房地產流通，增加房地產有效供給，提高房地產利用效率，促進房地產業有序競爭、健康發展。規定房地產經紀人所具備的各項資格、執照的核發、執業行為的規范、相應的懲罰措施以維持其專業服務水準，保障人民群眾的基本權益。

2022 年12 月19 日新華社發布題為《中央財辦有關負責同志就中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題做深入解讀》的問答。其中關于明年房地產工作的側重點是什么？如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求的問題？房地產風險化解和可持續發展做出重要部署[6]。加強和規范縣級城市房地產經紀機構管理是非常必要的；是有利于存量房市場穩定，持續抓好增量房市場不受侵擾，有效化解房地產交易風險。避免產生社會不穩定因素和浪費信訪、訴訟資源，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益,維護房地產市場良性公平競爭、平穩高質量發展。