城市高質量發展與房價的耦合協調關系研究
——基于35 個大中城市的實證分析

王元棟

（保利長大工程有限公司，廣東廣州 510630）

0 引言

黨的十九大明確提出，我國經濟已由高速發展階段轉變為高質量發展階段，未來城市的發展重心將逐漸轉移到發展質量上來。高質量發展強調“創新、協調、綠色、開放、共享”的新發展理念；從增長模式看，高質量發展更注重質量、效率的提升；從發展目標看，高質量發展以提升人民生活水平和品質為目的。高質量發展水平作為城市發展的重要目標，對促進區域協調發展、推動產業結構優化和經濟穩定，提升城市價值，進而對城市房地產價值具有促進作用[1-2]。但是，在城市高質量發展的同時，會造成部分城市房價增長過快，進而造成人才流失，還會引發一系列的城市問題[3]。城市發展與城市房價如同一把天平，當城市發展速度快于城市房價增長速度，那么房產便不能體現其應有的價值，反過來，城市房價增長速度快于城市發展速度，則伴隨著房地產泡沫的產生。因此，如何促進城市高質量發展和城市房價耦合協調發展，使城市房價與當前城市高質量發展水平相適應，已成為當前政府部門和學術界關注的焦點之一。

部分學者認為，城市高質量發展通過促進城市公共服務的一體化，改善公共服務設施和人居環境，從而帶動房價大幅上漲[4]。此外，城市高質量發展的紳士化效應也促進了城市房價的上漲[5]。城市高質量發展也促進了生態環境品質的改善和住房價格的提高，吸引高收入居民的同時也篩出低收入者，從而推動房價上漲[6-7]。然而，部分研究表明城市高質量發展水平在未來的長期發展中可能導致正外部性消失或產生負外部性，從而對城市房價產生一定程度的負面影響[8]。另外，有的研究從城市房價的角度出發，認為適當的城市房價能夠提高城市居民的幸福感，并且能有效地促進城市經濟發展、吸引人才落戶，從而使城市高質量發展水平逐步提升[9-10]。并且相關研究表明，城市房價高低并非城市高質量發展失能與否的必然因素，這通常與城市基礎教育質量和生態環境品質有關，并且房價上漲往往會帶動經濟活力，從而促進產業結構升級[6，11-12]。現有研究主要探討了城市發展質量與城市房價的關系，但相關討論還存在片面性，考慮因素不夠全面，鮮有對兩者耦合關系的深入研究。

同時，以往研究很少以大中城市作為對象進行研究，35 個大中城市由4 個直轄市、26 個省會城市和5 個計劃單列市組成，是我國城市高質量發展的重要支撐和戰略要地，相比于其他城市具有更強的經濟輻射和帶動作用。如何協調好大中城市發展質量和房價之間的關系并使之與當前城市的發展水平和政策相適應，構建合理有效的高質量發展路徑也成為當前城市經濟發展面臨的重要問題。基于此，本文對2005—2020 年35 個大中城市高質量發展水平與城市房價進行實證分析，在刻畫城市高質量發展水平與城市房價時空演變規律的同時探究了兩者間存在的緊密聯系，并構建了耦合協調度模型，為政府部門探索城市經濟發展規劃和實現城市房價良性發展的路徑提供理論依據和決策參考。

1 研究方法與數據來源

1.1 耦合協調評價模型建立

借鑒物理學中的耦合模型揭示城市高質量發展與城市房價間的相互作用關系強弱，考慮到城市高質量發展水平與城市房價的高低，引入耦合協調度模型，公式如下：

式中，C 為系統耦合度；C1為城市高質量發展水平（經濟、社會、生態環境和科技創新四個子系統）；C2為城市房價；T 為兩系統綜合評價指數，α、β 為待定系數，參考相關學者研究可賦值α=0.5，β=0.5。

參考過去相關學者研究，將耦合協調度等級劃分為5 個等級（表1），然后按照C1和C2的對比關系，將每個等級劃分3 種類型。

表1 城市高質量發展C1 與城市房價C2 耦合協調程度的分類標準

1.2 指標體系選擇

通過上述文獻梳理，結合我國35 個大中城市特點，本研究在保證研究方法具有科學性、研究數據具有可得性、研究內容具有針對性和研究結論具有可比性的基礎上，通過文獻頻度統計、可得性篩選、專家咨詢和多重共線性剔除（主成分分析法）的步驟，構建四大類，共14 項二級指標的指標評價體系（表2）。

表2 城市高質量發展水平評價指標體系

1.3 數據來源

本研究數據由客觀數據和主觀數據兩部分組成，其中客觀數據來源于《中國房地產統計年鑒》、《中國統計年鑒》、各省統計公報、中指數據庫和克爾瑞數據庫，對于缺失的個別數據，通過移動平均法予以估計。主觀數據采用問卷調查的方法收集，題目通過李克特量表打分，數據收集通過現場回收和問卷星調查完成。第一種方式采用現場回收，第二種方式是通過問卷星網站或電子郵件進行發放問卷。通過這兩種方式，共獲得有效問卷509 份，有效問卷比例大于92%，問卷有效比例較高，數據具有實際分析意義（表3）。時間斷面主要選擇2005 年、2010年、2015 年和2020 年4 個時間點，因為這4 個年份處于我國“五年計劃”的收官之年，具有典型性和代表性。

表3 有效問卷來源統計

2 實證分析

2.1 城市高質量發展水平測度及時空特征

通過“縱橫向”拉開檔次法計算2005—2020 年35 個大中城市高質量發展水平值（圖1）。

圖1 35 個大中城市高質量發展水平空間分異

1）從時間演變上來看，15 年間35 個大中城市高質量發展水平呈逐年升高趨勢。其中，北京、上海、天津、濟南、成都和重慶的增長速度最快，位于中高質量發展行列。主要原因是這一類城市都有自己得天獨厚的優勢，例如北京、上海是我國的政治和金融中心，而成渝兩地都是西南地區科技和貿易的樞紐，濟南和天津則占據重要港口。相反，銀川、西寧和昆明增長速度最慢，位于中低質量水平行列。這些城市發展質量存在的問題主要表現在經濟基礎薄弱、區位偏遠和不同維度的發展不充分、不平衡。

2）從空間演變上可知（圖1），35 個大中城市的城市高質量發展水平在不同時間跨度中均呈現出顯著的“東高西低”的特征。2005 年，作為我國經濟高地的北京、上海和深圳已屬于高質量發展水平地區，東北部沿海城市大多處于中等及以下發展水平區域，經濟基礎相對薄弱的中西部地區大多數城市都位于低質量發展水平行列。2010 年，天津進入高質量發展水平行列，南昌、廈門和濟南等18 個中東部城市擠入中等質量及以上發展水平行列，西部地區絕大多數城市的發展水平均有所改進。2015年，80%的東部城市都加入了高質量發展水平陣營中，中部地區除太原外都處于中高等質量發展水平。然而，西部地區城市間發展水平存在較大差異，作為西部經濟的核心，成渝兩地已進入中高等質量發展水平的行列，其余城市仍位于中等質量及以下發展水平。2020 年，除西部少數城市外，85%的大中城市均已呈現中等及以上的城市高質量發展水平。

總的來說，2005—2020 年間，我國35 個大中城市高質量發展水平時空差異特征顯著，呈現出“抱團”“組團”式的分布格局。城市發展速度和區域發展的空間差異均呈現“東高西低”的態勢，且具有顯著的趨勢效應變化。

2.2 城市房價時空特征

1）從時間演變上來看（表4），15 年間35 個大中城市房價整體呈現上升趨勢，各城市房價在縮小差距的基礎上逐年提高。從整體來看，這與全國房地產發展的走勢基本一致：2008 年金融危機爆發后，政府的刺激性調控導致房價存在一定的波動，2009 年的四萬億計劃給全國房地產業發展帶來了春天，全國房價穩步上升，再到2016 年去庫存政策的調控下，房價再次快速上漲。

表4 35 個大中城市房價（單位：元/m2）

2）從空間分布格局來看，35 個大中城市房價呈現東、中、西梯度遞減的態勢，且相差幅度較大。這主要是由于經濟發達城市，產業發展較好。高房價城市也受到城市群空間效應的影響，35 個大中城市中，北京、上海、廣州和深圳的房價變動是最大的，這與京津冀、長三角、粵港澳大灣區等城市群帶來的協同增長有密切關系。

總的來說，城市房價與城市高質量發展空間分布格局具有相對一致性，城市高質量發展水平和城市房價都呈現“東高西低”的態勢。

2.3 耦合協調度分析

基于上述數據得出的城市高質量發展水平綜合得分C1和標準化處理過的城市房價C2，計算二者耦合協調度后利用ArcGIS 10.8 繪制出35 個大中城市高質量發展與城市房價耦合協調空間分異圖（圖2）。分析可得城市高質量發展與城市房價耦合協調度（表5）呈現五個梯度，這基本與城市高質量發展水平和城市房價排名一致，同時耦合協調度也在區域整體排名基本保持不變的情況下呈持續增長態勢。

圖2 城市高質量發展水平與城市房價協調耦合度空間分異

表5 城市高質量發展與城市房價耦合協調度分級

1）在時間維度上，35 個大中城市高質量發展與城市房價之間的耦合協調度不斷提高。2005 年時，北、上、深三大城市的城市發展水平和房價均位居前列，耦合協調度也相對更高，而銀川、西寧等城市處于嚴重失調階段；2005—2010 年間，大多數東部城市在耦合協調度上都有所改進，而貴陽、烏魯木齊等城市卻表現出了發展倒退的跡象；2010—2015 年間，災后重建和金融危機帶來的財政赤字對我國城市高質量發展帶來了巨大影響，這一階段城市房價的增長率也較低，大多數城市（28/35）的耦合協調度均呈現衰退的狀態；2005—2020 年間，中國經濟平穩運行，為城市高質量發展提供了充足的機會，到2020 年，75%的大中城市的耦合協調度均跨入協調陣營，余下的部分耦合失調的城市大多位于中西部。

2）空間維度上，35 個大中城市高質量發展水平與城市房價之間的耦合協調度呈現從東部沿海至中西內陸依次減弱趨勢；另外，由于區域間自然資源和地區發展政策的差異等因素的影響，城市高質量發展水平對不同區域房價的影響也呈現出從東至西逐漸減弱的狀態。

綜上所述，城市房價與城市高質量發展在大多數城市中呈現良好的耦合協調性。當一個城市具有較強的經濟發展質量時，能帶動各行業共同發展，所以往往會伴隨著房價的上漲。但是，當逐漸升高的房價超過城市本身的發展水平定位時，則會對城市高質量發展產生一定的負面影響。從前文的分析可知，大多數城市往往是在得到區位或其他政策帶來的優勢時促進城市質量的發展，從而推動房價的上漲，同樣的，房價不斷上漲的同時也帶動了經濟發展的活力，從而促進城市高質量發展。所以，我們認為城市房價與城市高質量發展之間是相輔相成、不可分割、相互促進又相互制約的。

3 結語

本研究首先建立了城市高質量發展水平評價指標體系，然后構建了城市高質量發展水平與城市房價的協調度模型，運用SPSS 22.0 和ArcGIS 10.8 軟件，分析35 個大中城市高質量發展水平與城市房價以及二者耦合協調關系的時空演變特征，得出如下結論：

1）城市高質量發展水平與城市房價的發展趨勢相似，經濟發展水平與房價排名呈現顯著的“東高西低”的趨勢，具有明顯的趨勢效應變化；

2）35 個大中城市高質量發展水平與城市房地產價格之間的耦合協調度顯著表現為五大陣營，基本與城市高質量發展和城市房價排名一致。兩者的耦合協調度在時間維度上呈現明顯的上升趨勢，在空間維度上由東到西逐漸減弱；

3）大多數城市的城市房價與城市高質量發展呈現良好的耦合協調性，兩者之間具有緊密的聯系，對于不同區位的城市而言，清晰的城市定位是未來經濟發展的前提。

基于上述研究，本研究提出以下2 個建議：

1）各地區應挖掘自身優勢，因地制宜、因城施策。東部地區應大力推動產業結構升級和城鄉戶籍制度改革，加強智慧城市建設，逐漸形成優勢顯著的東部都市圈；中部地區應充分利用得天獨厚的交通和資源優勢，促進外遷人口回流，加強城市的輻射帶動作用；西部地區應利用好國家政策，發揮勞動力和資金成本優勢，大力發展第三產業，努力縮小與中東部地區間的差距；

2）應結合城市特征對城市房價進行合理的定位。針對房地產行業的投資要控制在合理的范圍內，還可因地制宜、因區施策，針對高質量發展的要求，將投資重點部分轉移到高新技術等新興產業上。