城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目外墻問(wèn)題及改造策略
——以惠州市惠城區(qū)改造項(xiàng)目為例

肖世奎

（惠州市惠城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

2020 年，國(guó)家層面極其重視城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，將其列入政府工作報(bào)告大力推動(dòng)，2020 年7 月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》開始在全國(guó)大力推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作[1]，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作上升到惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推動(dòng)城市更新、開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等方面進(jìn)行論述。同年，廣東省選取廣州、佛山、梅州和江門4 個(gè)城市作為全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市，重點(diǎn)圍繞工作統(tǒng)籌機(jī)制、項(xiàng)目立項(xiàng)與推進(jìn)、出資與合理共擔(dān)、市場(chǎng)化探索等6 個(gè)方面開展試點(diǎn)工作。2021 年1月，廣東省人民政府辦公廳正式出臺(tái)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，意味著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作正式在廣東省全面鋪開。惠州市惠城區(qū)是惠州市的主城區(qū)，老舊小區(qū)眾多、建成年代早，房屋安全隱患突出，道路、排污等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套差，為大力改善和提升惠城區(qū)老舊小區(qū)居住條件和環(huán)境，惠城區(qū)“十四五”期間計(jì)劃改造約400 個(gè)小區(qū)，現(xiàn)以惠州市惠城區(qū)2022 年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目為例，主要論述改造過(guò)程中常見的外墻問(wèn)題、改造策略和注意事項(xiàng)。

1 項(xiàng)目基本情況介紹

惠州市惠城區(qū)2022 年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目共計(jì)劃改造72個(gè)小區(qū)，小區(qū)主要分布在龍豐、江南、橋東等7個(gè)街道35 個(gè)社區(qū)，其中橋東、龍豐和橋西三個(gè)街道小區(qū)數(shù)占比較多，三個(gè)街道小區(qū)數(shù)占2022 年改造小區(qū)數(shù)為71%，改造小區(qū)的建成年份主要分布在1985 年～1995 年，平均樓齡已超過(guò)30年。該項(xiàng)目惠及戶數(shù)約18400戶，據(jù)可行性研究報(bào)告批復(fù)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目總投資約1.9 億，不計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)以及預(yù)備費(fèi)，項(xiàng)目建筑工程安裝費(fèi)約1.6億，即戶均投資額度為8700 元。從改造小區(qū)房屋性質(zhì)看，50%為商品房，28%為房改房或公房，22%為其他房屋類型。

2 老舊小區(qū)外墻存在問(wèn)題

老舊小區(qū)的外墻改造是改造內(nèi)容的重點(diǎn)，屬于老舊小區(qū)改造中基礎(chǔ)類型、列在應(yīng)改盡改之列，老舊小區(qū)外墻由于年久失修，雨水、光照等環(huán)境侵蝕，疏于維護(hù)等多重原因，大部分的外墻都存在不同程度問(wèn)題，既影響觀感，也存在較大的安全隱患[2]。

2.1 水泥石米（水刷石）飾面

惠城區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅中存在較多的水泥石米外墻飾面，多建造于1980～1990 年期間，水泥石米作為墻體的保護(hù)層，防水性能較好，抗風(fēng)雨侵蝕較強(qiáng)，出現(xiàn)滲漏、開裂、空鼓情況的較少（見圖1）；值得注意的是，并非所有石米外墻均是水泥作為膠凝材料，部分石米外墻仍采用的是黃泥沙粘合（見圖2）。

圖1 水泥石米飾面

圖2 黃泥沙石米飾面墻

2.2 面磚飾面

在改造過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，陶瓷錦磚飾面是老舊小區(qū)外墻面磚飾面中常見的一種類型，經(jīng)調(diào)查，陶瓷錦磚外墻多建造于1990～1998 年左右，從1990 年開始陸續(xù)取代石米外墻成為當(dāng)時(shí)的外墻裝飾首選。陶瓷錦磚飾面抗侵蝕能力整體優(yōu)于石米外墻，在外墻改造中發(fā)現(xiàn)陶瓷錦磚飾面大面積空鼓脫落情況較少，多是磚片表面本身出現(xiàn)坑蝕或局部剝落（見圖3）。此外，常見的面磚形式還有條形磚、陶磚、文化磚等（見圖4）。

圖3 陶瓷錦磚飾面

圖4 條形磚飾面

2.3 其他飾面

除了上述的幾種飾面外墻，老舊小區(qū)外墻形式還有涂料飾面（見圖5）、黃泥直接裝飾（見圖6）等形式。

圖5 涂料飾面

圖6 黃泥飾面

圖7 改造后成效圖

2.4 外墻常見問(wèn)題及原因

老舊小區(qū)住宅外墻常見問(wèn)題為存在大面積脫落、局部脫落、空鼓等現(xiàn)象，引起立面滲漏，存在損壞墻體、飾面層砸傷行人等隱患。主要原因?yàn)橥鈮κ軠貪穸茸兓⒐庹铡⒉牧媳旧硪约笆┕すしǖ扔绊懀由夏昃檬迣?dǎo)致出現(xiàn)上述問(wèn)題。

3 外墻改造策略

首先應(yīng)進(jìn)行前期調(diào)研，需要現(xiàn)場(chǎng)摸排發(fā)現(xiàn)安全隱患，對(duì)墻體存在的開裂情況、空鼓、脫落情況，以及外墻附屬設(shè)備設(shè)施及周圍重要情況進(jìn)行記錄，外墻周邊設(shè)備設(shè)施的掌握情況會(huì)影響后續(xù)施工措施及施工進(jìn)度。其次是入戶調(diào)研，應(yīng)聯(lián)合街道或者社區(qū)工作人員對(duì)外墻存在問(wèn)題的相關(guān)住宅進(jìn)行入戶了解，掌握外墻滲透、附屬物松動(dòng)掉落等情況。最后確定外墻整治方案，因外面飾面材料的不同會(huì)導(dǎo)致改造工藝的不同，下面主要介紹上文提到的幾種外墻問(wèn)題相應(yīng)的改造策略。

3.1 水泥石米（水刷石）飾面改造策略

⑴鏟除現(xiàn)有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內(nèi)摻水重5%的108 膠），滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)；⑶15mmWP M20水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿，中間壓入一層耐堿玻璃纖維網(wǎng)布；⑸刷水泥漿一遍；⑹10mm厚1：15水泥石子，水刷表面。

3.2 陶瓷錦磚外飾面改造策略

⑴鏟除現(xiàn)有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內(nèi)參水重5%108 膠）；滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)；⑶15mmWP M20 水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿；⑸4～5mm 厚陶瓷錦磚，陶瓷錦磚膠粘劑粘貼，填劑填縫。

3.3 條形磚飾面改造策略

⑴鏟除現(xiàn)有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內(nèi)摻水重5%的108 膠），滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)；⑶15mmWP M20水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿；⑸5～7mm厚面磚，陶瓷錦磚膠粘劑粘貼，填劑填縫。

3.4 涂料飾面改造策略

⑴鏟除原水泥砂漿面層20mm 厚；⑵清理干凈基層；⑶3、20mm 厚WP M20 水泥砂漿抹灰層；⑷刮耐水膩?zhàn)佣椋砻娲蚰テ秸虎煞忾]底涂料二道；⑹無(wú)機(jī)涂料二道。

3.5 黃泥飾面改造策略

⑴鏟除現(xiàn)有外墻飾面及砂漿層30mm 厚，表面清理干凈；⑵刷素水泥漿一道甩毛（內(nèi)摻水重5%的108 膠），滿掛10 乘10 直徑1.0mm 熱鍍鋅鋼絲網(wǎng)；⑶15mmWP M20水泥砂漿找平層；⑷5mm 厚干粉類聚合物水泥防水砂漿，中間壓入一層耐堿玻璃纖維網(wǎng)布；⑸刮涂外墻膩?zhàn)? 遍，將墻面打磨平整；⑹噴或滾刷面層耐候性涂料2遍。

4 外墻改造其他注意事項(xiàng)

⑴建筑外墻更新改造應(yīng)遵循安全美觀、節(jié)能環(huán)保、與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)的原則，滿足城鎮(zhèn)街區(qū)風(fēng)貌控制要求，不得影響原有建筑的日照、采光、通風(fēng)、結(jié)構(gòu)安全、防水等；⑵對(duì)存在安全隱患的空調(diào)機(jī)架、外機(jī)罩、防盜網(wǎng)，可在外墻改造時(shí)同步進(jìn)行拆除；⑶外墻空調(diào)位置處宜補(bǔ)充冷凝水落水管，防止冷凝水打濕外墻長(zhǎng)時(shí)間影響外墻質(zhì)量，有條件的老舊小區(qū)，其空調(diào)室外機(jī)的懸掛系統(tǒng)和放置位置應(yīng)整體考慮、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，做到整齊美觀、形式一致[2]；⑷改造施工前要做好現(xiàn)場(chǎng)勘查、準(zhǔn)備材料與設(shè)備、加強(qiáng)施工圖紙審核等工作[3]。

5 結(jié)論

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是能極大提升居民幸福感和獲得感，其中外墻改造更是事關(guān)居民日常出行安全和生活品質(zhì)，因此在推進(jìn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中要高度重視外墻改造，堅(jiān)持應(yīng)改盡改原則。對(duì)不同飾面外墻進(jìn)行改造時(shí)可以參考文中給出的改造策略和注意事項(xiàng)，以便于更加系統(tǒng)性、全面性地推進(jìn)外墻改造工作。