國有房地產企業資產管理模式探析

摘 要：伴隨社會經濟快速發展，房地產行業迎來了新局面，從開始的鼎盛時期到現在的增量與存量并軌之際，國有房地產企業應緊緊跟隨政策變化，優先布局，由“產銷模式”及時調整至“產銷模式”與“資管模式”并行。相比其他企業，國有房地產企業資產種類較多，為資產管理人員帶來了諸多難度。本文圍繞國有房地產企業資產管理必要性展開研究，在分析國有房地產企業資產管理問題基礎上提出了幾點有效的管理建議，以期為資產管理人員提供參考，切實強化國有房地產企業資產管理水平，增強國有房地產企業競爭力。

關鍵詞：房地產企業；資產管理；策略

目前，我國大多國有房地產企業在發展過程中面臨著諸多壓力，如內部管理壓力、服務質量壓力以及改革壓力等。在國有房地產企業管理中，內部控制屬于企業整體控制管理活動中必不可少的環節。制定各項有效的規章制度，實施關鍵舉措并執行具體程序，可以保障企業經濟活動依法且合規，提高資產安全性及使用效率，確保財務信息足夠真實、完整。因此，國有房地產企業應正視資產管理現狀及問題，在此基礎上尋覓更有效的管理措施，進而增強國有房地產企業資產管理效果，為國有房地產企業長足發展保駕護航，積蓄競爭實力與能量。

一、國有房地產企業資產管理重要性

在國民經濟發展中，國有房地產企業發揮著重大作用，可以穩定經濟大盤。在國有房地產企業改革進程中，加強資產管理尤為關鍵，這是促進國有房地產企業資產保值、增值以及提高國有房地產企業核心競爭力和自身發展質量的必要路徑。國有房地產企業資產管理關系到企業發展，只有加強企業的資產管理，把先進管理技術和觀念運用到實際經營中，才能使國有房地產企業資產管理方式與時俱進，從而促進國有房地產企業在先進管理模式下穩步發展。只有在高品質的管理下，企業才能進行內部資產的清理和盤活，以提升資產的使用和管理價值。同時，通過完善的管理模式，可以有效防止國有房地產企業資產流失，實現資產保值目標，進一步提高國有房地產企業經濟效益。

二、國有房地產企業資產管理現狀

（一）資產管理體系有待完善

目前，我國國有房地產企業在資產管理過程中，重點和難點在于自持房地產的運營管理，由于資產數量龐大、業態多樣、人員有限、權責不對、缺乏完善的涵蓋“開發—銷售—自持—招商—后續運維”全生命周期管理體系等原因，難以對其進行有效管理運營，從而導致資產運營效益不高，目前僅限于單純的物理空間租賃運營模式。

（二）資產管理模式落后

在現行經濟環境之下，租賃市場不景氣，導致房產空置率高、國有資產的利用率及收益率均遠遠低于民營企業。在運營上也是思維僵化、被動服務，不會主動挖掘新的業務模式。此外，運營盈利難。目前，我國國有房地產企業租賃產業尚處在初級階段，發展程度相對較低。房屋租賃市場的發展狀況仍然較為單一，租金作為其主要收入來源，盈利難仍然是目前房地產企業的共性問題，房地產市場整體收益率普遍偏低，投資回報期長。同時，大多國企都在以租賃土地進行新的租賃房屋開發，從前期投標到后期的建設運營都要花費巨資，這就要求企業必須要有大量的現金來支持，導致企業資產負債率偏高，對后期經營管理也會造成一定難度。因此，國有企業在開拓住房租賃市場時，必須進行科學的投資規劃，充分挖掘其新的收益增長點，通過收取管理費、保潔、維修、搬家等與住宿相關的服務費，不斷總結盈利經驗，通過經營管理實踐逐漸形成獨具特色的盈利模式?？傊斍拔覈鴩蟹康禺a企業住房租賃市場發展的各個階段都存在明顯差異，國有企業要根據國家任務和自身發展定位，主動拓展住房租賃業務，穩定拓展住房租賃業務，發揮好國有企業作為“穩定器”“壓艙石”的作用。

（三）專業化人才隊伍缺失

我國大多國有房地產企業多以投資拉動為主，而在規模較小、現金流較少的資產管理業務中，往往缺乏規劃設計、招商運營、資本運作等方面的專業人員儲備。然而，由于一些國企的制度機制不夠創新，人才引進和考核激勵機制不完善，很難調動員工積極性、主動性和創造性，資產管理向好發展缺乏后勁。堅持以人才為第一資源，以人才引進和內部培養為核心，加強培養資本運作、市場運營、招商開發、品牌策劃等領域的專業人才，才能夯實人才保障。然而，國有房地產企業未進一步完善市場化考核激勵機制、人才培養機制、人才選拔機制及職業經理人激勵機制，缺少人才成長創造空間和平臺，無法有效地激發團隊活力。此外，未建立和完善容錯機制，缺少勇于創新、敢于擔當、合理容錯的良好氛圍，很難真正激發專業化人才隊伍活力。

三、國有房地產企業資產管理策略

（一）轉變管理理念

在國有房地產企業經營實踐中，必須不斷完善原有管理模式，以促進企業經營發展。在進行實際管理時，單靠一個人或一個部門很難有效地實現預期管理目標，這就要求整個企業的員工都要積極參與。在注重資產經營的前提下，員工要深刻理解經營的內涵，轉變經營觀念，并依據目前的經營狀況，制訂健全的經營制度和規范的經營過程。健全制度和程序是保障企業資產管理質量的重要前提，建立健全的資產經營體系，促進企業資產管理工作規范化發展。為此，在企業內部要確保經營品質，必須強化員工培訓，以確保國有房地產企業資產效益，確保產業增值。

（二）完善管理模式

為了提高國有企業的綜合競爭力，必須在經營理念、資產管理理念和管理方法上進行變革，以發展眼光來探討房地產的發展趨勢，并根據發展的趨勢轉變觀念，不斷引入先進的資產管理方法，使自己的管理模式與時俱進，從而成為市場中的領軍人物。企業在進行資產經營的過程中，要確保資產的利用效率，就必須采用生命周期的管理思想對資產的整個過程進行管理。在購買和建造資產時，必須對購買方案進行嚴格的可行性分析，并對其進行精確的成本和效益估算。同時，企業要利用信息化和數據共享的功能，實現對資產的全方位、全過程的管理，從而有效地保障資產的質量。例如，利用信息化技術將與資產有關的數據輸入到計算機管理系統，實現采購、調撥、報廢等所有的資產管理過程信息化，實現對管理者和管理者的共享和查閱，再根據管理系統中的數據做出合理決策。

（三）加強信息化、智能化建設

在具體實踐中，國有房地產企業應將管理依托于管理系統，利用信息化技術構建完整的數據庫，采集相關的資料數據，為管理人員提供保障。在進行資產管理工作中，將現代化管理理念與管理系統相融合，促使企業管理水平更好地提升。國有企業關系著國民經濟發展，涉及的內容較多、較廣，涉及的每一項專業都有大量資產需要管理，種類多樣化，分布呈現分散的狀態。信息化時代背景下，國企更應該意識到信息技術的重要性，將信息技術與企業管理相結合。通過資產管理系統的有效運用，對資產進行全過程的把控。資產管理系統與常規的管理系統相比較，具有實時性，能更清楚地反映出資產的動態變化。根據系統將企業當前的資產數量、結構等完整的展示出來，這些信息對于管理人員來說，更有利于為企業發展制定完善的方案。房地產開展信息化管理能夠有效規范管理模式，并構建明確的部門權責制度，為員工約束自身行為提供幫助。保證管理工作有序進行，建立信息化管理平臺，能夠對具體工作進行精細化管理。信息化技術與管理模式的結合，能保障管理模式朝向智能化發展，打破信息孤島的現狀，實現各部門工作的有效銜接，對工作進行統籌，提升國有房地產企業的資產管理效率。

（四）優化資產結構、差異化布局戰略

首先，應全面排查公司資產狀況，對于部分年限較長、管理成本較高、收益不理想的項目應及時處理。對于剩余項目在資產管理上應充分研究市場供需關系，做好差異化布局，根據供需關系、市場流動性、公司市場定位等因素對園區進行整體規劃、物業開發并吸引相關產業集群企業入駐，在大中型寫字樓、小型寫字樓、商業物業及廠房上進行分類管理及招商。其次，完善輕資產運營結構。輕資產經營模式降低了國有房地產企業對資本的依賴程度。企業可以利用相對較多的資金來源，減少資產比例，保證項目資金充足，從而改善房地產的資本結構，提高企業風險承受能力。另外，項目融資結構的優化，使國有房地產企業在發展過程中可以更靈活地使用資金，并使其財務管理工作更加完善。所以，國有房地產企業要健全組織結構，才能避免風險，保證資本的安全，從而保證國有房地產企業的順利發展。

（五）資產管理與資本運營的有機結合與統一

系統性提升公司存量資產管理業務能力，依靠內容創新、服務提升、產業增值服務等方式，提升租戶的關注程度及服務體驗，創造新的收入增長點；利用可持續發展的物理空間優勢，搭載專業的投資團隊，通過直投、創投、跟投、設立基金等方式，從園區開發租賃業務向創新創業服務平臺轉型，以“房東+股東”的模式，逐步形成產業集群效應。同時，減少資產負債比率。如何優化資產結構，是國有房地產企業融資問題的主要目的和手段，房地產企業的負債比例較高，是我國房地產企業普遍存在的問題。如果房地產企業融資能力不足以支撐企業建設，企業只能靠負債維持日常經營，這將給企業造成巨大的償債壓力。房地產企業的項目開發包括無形資本費用，由于從規劃初期到最后的銷售周期較長，所以要提高應收賬款的周轉速度，合理安排其他項目，并積極安排資金。通過這種方式，可以合理、有效地降低企業資產負債率，提高企業資本利用率。此外，企業資產負債率是企業經營風險的主要因素。負債與資產之比愈高，則會對國有房地產企業財務造成較大的沖擊。也就是說，當經濟發展勢頭良好時，高負債可以加快公司的運行速度，并在某種程度上實現高速增長；其缺點是，在經濟發展緩慢或停滯的情況下，高資產負債率會使公司面臨更大的債務負擔和運營壓力，進而導致國有房地產企業財務和運營風險增大。在經營不佳或者項目發展上遇到困難的情況下，國有房地產企業將沒有多余的資金進行銷售。目前，我國房地產企業普遍存在著資產配置不合理的現象。在此背景下，應適度降低負債融資，加大股本融資力度，確保國有房地產企業股本結構處于安全、合理的狀態。這不但能緩解企業的資金壓力，減少企業資金風險，同時也能增強企業信用和能力。最后，適當減少短期負債比例。當國有房地產企業急需為一個大的項目籌集資金時，企業第一個想法就是簡單的短期借款。企業在應付緊迫的需要時，會選擇流動債務。房地產企業負債比例普遍偏高，資產結構極不合理，企業債券負債比例偏高，短期償債壓力日益增大。因此，國有房地產企業應把長期負債和短期負債結合起來，使其長期負債比例得到合理的提升。通過此種方式，可以降低國有房地產企業債券利率，提高企業現金流動能力，促進國有房地產企業持續贏利。所以，國有房地產企業必須從負債的構成著手，尋找最優的企業負債結構。

（六）加強新時代人才隊伍的培養和建設

首先，強化新時代人才隊伍資產管理認知。健全的資產管理制度是保證國有房地產企業持續健康發展的重要保證。為此，要構建企業的內部管理組織結構，完善相應的管理制度，明確各個部門、各個層次的職責和權限，使每個單位都有一個主要負責人。其次，要健全資產管理制度，包括購置、調配、盤點、處置等固定資產管理制度、庫房管理制度、獎懲追責制度等，嚴格執行三重一大決策制度。在資產的日常管理中，實行統一管理、分級管理和歸口管理。由各歸口管理機構負責資產的管理，并設立專門的資產管理員，對資產的使用、保管和維護進行詳盡的記錄。此外，建立獨立的資產管理機構，注重培養專業技術人員。建立獨立化、責任化、權威化的內部資產管理機構，對資產進行全面的控制，以確保其運用的質量和效益。在進行具體的資產管理時，要把生產和財務管理有機地結合起來，把精細化、規范化的管理思想貫徹到資產管理的整個過程中，以提高國有企業的資產利用效率和資源的最優化配置。最后，管理部門要重視對資產管理人才進行全方位的培訓，有效地整合和調配各種人才，并定期或不定期地對各部門人員進行資產管理方面的培訓，以激發專業資產管理人員的創造力，使其在掌握核心技術的基礎上，不斷地發展壯大，為實現國有房地產企業資產增值目標貢獻一份力量。

結束語

綜上所述，房地產企業在國家發展過程中有著重要的地位，并且對于國民經濟發展有極大的推動作用，基于當前發展背景下，國企房地產企業想要實現良性發展，需要結合當前資產管理存在的不足，不斷優化管理模式，完善各方面的管理措施，利用科學的管理手段，創新制度規范，實現管理統一化。并基于管理工作不斷引進先進理念與管理手段，采取動態化的管理模式，切實發揮管理職能，保障國企房地產企業成為市場中的佼佼者。

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作者簡介：彭佩（1987.09-），女，漢族，四川廣安人，本科。