城市軌道交通車輛段基地上蓋開發成本及經濟效益分析

[摘要]本文以北京市16號線北安河車輛段為例，對地鐵車輛段上蓋物業開發前后進行成本分析；通過盈虧平衡分析，對不同工程費用不同容積率下的土地開發成本及不同土地上市價格下的房價盈虧平衡點進行了經濟效益分析。得出上蓋平臺物業開發具有良好的經濟效益和商業價值，是一種多方共贏的模式。

[關鍵詞]地鐵車輛段；上蓋開發；平衡點；經濟效益

近年來，城市軌道交通成為城市發展的重要基礎，車輛段上蓋開發項目符合當下大中城市土地資源的總體規劃要求，不但有效緩解了城市交通擁堵壓力，而且對整治環境污染，城市規劃格局散亂等弊病起到一定積極作用，符合以軌道交通為中心的TOD發展模式。更重要的是與保障性住宅相結合的車輛段項目解決了廣大中低收入“蟻族”們的住房難問題，使他們有了便捷的通勤條件。車輛段基地占地面積大，建筑單體柱網規整，上蓋平臺空間利用率高，利用車輛段上部空間進行物業開發，將是大城市未來的發展趨勢。隨著我國城市化的速度不斷加快，地鐵線路的不斷增加，車輛段的數量也不斷增加，車輛段對于區域周邊的影響也越來越大，經濟效益評價是上蓋平臺開發建設是否立項的重要依據。所以，對上蓋開發建設進行成本分析和盈虧平衡分析，具有重要的研究意義。

1.車輛段上蓋開發前后的成本分析

本項目選取北京16號線北安河車輛段上蓋開發前后的成本進行分析研究。北安河新建車輛基地，主要承擔16號線配屬列車的停放、列檢、整備以及月修、臨修任務。蓋上規劃為居住、商業、辦公、酒店、配套公共設施等功能，定位為功能復合，生態型的TOD社區。

傳統車輛段上蓋不開發的情況下，運用庫和檢修庫采用鋼結構的結構形式、工藝設計比較簡單，不用過多考慮結構的影響，其成本主要是車輛段用地的征地和拆遷費用、車輛段工程建設費用。

車輛段上蓋開發后，需要在原設計的車庫內增加結構柱、核心筒落地、夾心落地等需要增加的相應結構落地面積，不同程度的擴大占地面積，增加的費用主要是：①開發負荷增加的上蓋大平臺工程建設費用包括運用庫、聯檢庫、小汽車庫的土建費用和安裝費用；咽喉區的土建費用和安裝費用；②工程建設其他費用；③增加的征地拆遷費用；④坡道費用；減震降噪工程費；增加的財務費用；增加的大市政費用等。

2.上蓋開發后入市成本分析

在項目達到入市標準后，按照土地出讓相關政策通過“招拍掛”方式將土地公開入市交易。確定土地出讓成本V主要由綜合開發成本與政府收益兩部分決定。地鐵成本與綜合開發成本根據軌道交通場站與周邊用地一體化規劃的分劈原則進行分攤，確定綜合開發成本。

出讓價格參考周邊土地市場評估情況確定，并考慮地鐵增值效應。車輛段從規劃到建成時間較長，地塊出讓時的樓面地價需要依據現有的出讓價格V加上必要的增幅r來確定。假設出讓價格年均增幅為r，現在距離地塊出讓年限為n年，則出讓時出讓價格Vn為：Vn=V*（1+r）n，當出讓價格Vn≥出讓成本V時，車輛段上蓋開發具備開發價值。

3.經濟效益平衡點分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益平衡關系的一種方法。分析各種不確定因素（如房價、容積率等）的變化項目的經濟效果。當這些因素的變化達到某一臨界值時，項目剛好處于BEP。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，用于判斷項目對各種不確定因素變化的承受力。

一般情況下，上蓋平臺開發建設的工程費用占總投資比重的35%～45%左右，影響具體比例的主要因素為項目實際的拆遷的規模、補償標準、分攤原則。本研究按照上蓋平臺工程費用占總投資的40%考慮。工程費用按照投影面積測算為10000～14000元/平方米，容積率按照1.2～2.0測算，算出總投資費用為12500～29167元/平方米。運用市場比較法和基準地價法相結合，預測政府收益8000～10000元/平方米，因此土地出讓成本20500～39167元/平方米。

運用假設開發法預測樓面地價：樓面地價=（開發完成后的房價-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-購買待開發不動產應負擔的稅費）/建筑規模

假定出讓成本=出讓價格，測算房價的BEP在54363～76122元/平方米之間。北京市車輛段分布位置意圖如下，北京市車輛段一般分布在四環～六環之間，房價在60000～80000元/平方米左右，上蓋平臺物業開發的房價一般都大于盈虧平衡點，具有良好的經濟效益。

4.車輛段上蓋開發后的意義

從綜合經濟效益來說，車輛段上蓋開發后帶來的經濟效益主要包括分攤軌道交通成本、企業獲得一級開發利潤、增加政府收益、提供保障性住房等方面，所以車輛段上蓋開發是一種多方共贏的模式。

4.1拓寬融資渠道，，促進可持續發展

城市軌道交通投資額大、回收期長、對政府投入依賴程度高，全生命周期運營成本高。通過車輛段的上蓋開發可以分攤一部分軌道交通成本，減少地鐵建設資金籌措的壓力，將車輛段綜合利用所產生的土地增值收益納入到建設資金內，反哺軌道交通建設資金，促進軌道交通可持續高質量發展。

同時土地一級開發建設單位完成宗地范圍內的規劃設計、征地、拆遷、場地平整、地鐵上蓋建設、減震降噪等前期工作，提供具備“七通一平”條件宗地后，一級開發利潤依據土地一級開發項目初始取得立項核準后全部達到供應條件的年限和蓋上住宅的產權，計取一級開發利潤，由市財政直接返還土地一級開發建設單位。

4.2集約節約利用土地，，提升價值和綜合效益

車輛段占地規模巨大，對城市周邊環境有很大影響，軌道交通上蓋綜合開發可以集約化利用土地。車輛段蓋上開發涵蓋經濟、城市功能、環境等諸多因素，不僅能增加收益，為后續軌道交通發展提供支持，形成良性投資發展循環，也為城市創造公共開放空間，塑造多元化城市空間形象，并實現土地價值提升。

一般車輛段為基礎設施、劃撥用地，只繳納征地、拆遷費用及必要費用，政府無經濟收益。車輛段上蓋開發后，開發單位繳納土地出讓金，可增加政府收益。同時蓋上住宅開發為回遷居民提供了保障性住房，為政府解決當地居民征地拆遷問題，提升了政府的綜合效益。

4.3美化城市環境，，完善城市功能

利用車輛段上部空間開展了上蓋開發，可以打破原有車輛段對于城市的割裂，使上蓋開發區域與地鐵車站車輛段及周邊地塊有機地結合起來滿足軌道交通需求，縫補城市裂痕，完善城市功能，提升城市景觀與品質。同時提高軌道交通利用效率，提供便捷交通服務，顯著提升了城市節點間的可達性和土地利用效率，減少了噪音污染，多功能空間充分優化了城市結構及資源配置，引領從地面空間到地下空間的垂直立體開發方向。

4.4引導城市更新，，提升公共交通服務水平

車輛段蓋上開發后，幫助城市居民以更省的通勤成本獲得更高的時間收益，也促使城市形態向更高密度、更復合功能的“集裝箱式”形態演變。同時減少各種機動車出行的概率，達到節能降耗的目的，構建起以公共交通為主的暢通、安全、高效、舒適、環保、經濟、公平的城市綜合交通系統。重新組合周邊的城市功能，使區域發展更具活力，實現軌道交通與區域協同發展。

5.結語

車輛基地成本比一般土地一級開發成本情況復雜，涉及到地鐵工程與開發工程的成本分攤、成本節約控制等多種情況，因此要構建完善的成本管理體系，使成本效益最大化。在設計時需充分考慮建設時序、交通組織和消防設計等多個難題，盡量考慮對運營工作環境的改善提高，爭取獲得上蓋物業開發與運營工作的雙贏。

本研究通過車輛段基地上蓋開發前后的成本對比和上蓋物業開發的盈虧平衡分析，得出上蓋平臺物業開發的房價一般都大于盈虧平衡點，上蓋平臺物業開發具有良好的經濟效益和商業價值。車輛段上蓋物業開發可以分攤軌道交通成本，獲得一級開發利潤，增加政府收益，提供保障性住房，是一種多方共贏的模式，本研究可為車輛段基地實施綜合開發具有經濟效益提供理論支撐。

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