市場機制下建筑和房地產經濟發展分析

葉泓茂

（福建省華僑實業集團有限責任公司，福州 350000）

引 言

在市場經濟體制下，房價持續上漲給部分消費者帶來了較大的經濟壓力，成為當今社會的熱點話題。對此，我國政府積極制定調控措施，但因某些問題未能得到有效控制，房產經濟管理水平始終無法明顯提升，對建筑和房產行業的持續發展產生較大阻礙，因此應積極探索其他發展之路。

一、我國建筑市場與房地產經濟的發展現狀

（一）房產政策調控幅度加大

為了控制和穩定房價，我國政府實施了一系列調控政策，如限簽、限售、加碼等，在2020 年兩會中再次提出“房住不炒”的調控目標，根據城市實際情況采取相應的調控政策，做到因地制宜，制定聚力“六穩”“六保”的經濟增長目標，使房產政策調控力度進一步加大。在2020 年第一季度中，國內經濟受到沖擊，為使經濟基本盤得以穩定，在兩會報告中沒有設立GDP 增長目標。對于房產行業來說，該項政策調整代表著貨幣環境稍稍放寬，房企融資成本會有所降低，但在“保證就業”的目標下，人均收入整體降低的趨勢有所緩解，說明房產市場會逐漸變得穩定。同時，在經濟增長線下滑的情況下，中央始終堅持房產調控，確保“房住不炒”政策調控的主旋律不動搖。

（二）剛性需求不穩定

現在的人們對住房問題十分關注，從國內社會發展趨勢來看，住房在一個普通家庭中屬于最大的支出項目。房產經濟持續發展導致房價居高不下，加上以往政府對房價監管有所不足，致使房產經濟發展的剛需不夠穩定，進而產生經濟泡沫。消費群體的經濟水平不同，在建筑產品需求方面也存在區別，主要為對高層住宅、多層住宅、別墅等多個檔次的需求。對于投資性需求來說，投資者依靠房屋出租或銷售等方式，獲得租金或者差價，此類需求多以價值形式進行儲存，可對房產經濟起到調節作用，但若消費者存在盲目投資行為，將致使過量需求產生，與政府的“房住不炒”調控目標相背離，進而產生房產需求旺盛這一假象，房產價值也會出現較大波動。針對上述問題，政府陸續出臺抑制房產快速發展的舉措，依靠保障房、限購、限價、廉租房等方式，使更多市民能夠有房可住。但從整體上看，對于部分人來說住房問題仍未徹底解決，剛性需求也無法得到切實保障。

（三）建筑市場供求分析

建筑市場的作用在于交換建筑類產品，根據產品類型不同可分為施工型企業、設計型企業、建筑型企業及業主，四者對市場運行具有決定性作用。在產品交易過程中，各方需要簽訂合同，并通過招投標競爭的方式確定產品最終價格。以交易對象為依據可知，產品供給者為生產方，負責產品生產并流入市場，通過建筑產品供給可直接體現建筑生產能力。在社會性質方面，可對業主所處單位進行劃分，即個人、政府或企事業單位，其在市場內屬于需求方。如若業主的身份是政府，則生產的建筑產品多為具有公益性質的公共性建筑，更注重社會效益；如果是企事業單位，則注重經濟效益，要求產品滿足擴大再生產需求；如為個人，則要滿足個人需求，產品多用于居住或者保值增值[1]。

二、市場機制對建筑和房地產經濟產生的影響

（一）內部影響

在房產市場的整體運行中，存量市場需求、土地市場供給、市場機制三項因素對其產生的影響不容忽視。

1.存量市場需求

存量市場需求是土地需求的本質，其內部作用線可表示為存量建筑產品價格—增量建筑產品價格—土地價格—土地出讓量，上述變量可依靠市場機制串聯起來。從需求角度上看，房產市場需求的調控對象為存量市場需求，在該因素發生變化后，房產市場內部機制將會對增量市場需求產生影響，進而產生土地市場需求。

2.土地市場供給

在整個房產市場中，土地市場供給屬于根源所在，其作用線為土地出讓量—房產增量—房產存量。從供給角度上看，在房產三個子市場中，彼此間的作用關系為土地市場供給、增量供給和存量供給。可見，通過對土地市場進行調控，可使房產市場供給發生改變。

3.市場機制

在房產市場系統內，只通過土地市場供給、存量市場需求對外聯系，而增量市場的供需則依靠內部市場互動來實現。在該系統內，土地、增量與存量三者如同一個機器，各子市場如同大小齒輪，彼此相互帶動，共同作用于這個機器，而該機器的動力裝置便是市場機制。市場中產品的價格按照供需情況靈活變化，并根據價格匹配相應資源。

（二）外部影響

房產經濟的外部影響因素主要為土地供應、開發商財務狀況，具體如下。

1.土地供應

土地供應對房產增量有決定性作用，最突出的是地價，由土地需求程度決定，其次是政府規劃，同樣會限制土地供應。

2.開發商財政狀況

開發商財政狀況受影響因素較多，如房租、資金價值、房價與稅率等，上述因素均會影響開發商的利潤，其是否能夠獲得財政支持及獲得財政支持的程度還由開發信貸來決定[2]。

三、市場機制下建筑和房地產經濟的發展路徑

（一）基本情況

某省屬國有企業擁有8 家全資子公司、投資參股企業2家、托管企業1 家，公司主營業務為城市資產開發與經營；房產物業主要有寫字樓、商場、店面、廠房、長租公寓等，分布在福州市、泉州市、廈門市、深圳市；可供開發的土地面積為16.6 hm2，其中包括五四北4.4 hm2、倉山區6.9 hm2、泉州鯉城區5.3 hm2，公司現已著手打造倉山工業品物聯網產業園、五四北華僑教育創新產業園及深圳沙灣Q 社國際青年長租公寓等新的城市資產經營業態。

（二）現存問題

一是專業知識和管理能力不足。由于該企業初期并不是一家房地產開發企業，很多管理者不是房地產專業人員，專業知識不足，缺乏開發經驗和統籌規劃能力，對房地產知識了解不夠透徹，難以發現企業管理制度存在的問題，容易在做決策時考慮不周，使企業多走不少彎路；另外，一些管理者的經濟管理意識不足，過分追求經濟效益，有意識地壓縮建筑成本、壓縮工期，忽視建筑行業的內在周期規律，往往為后續竣工驗收埋下隱患。

二是法律體系不夠健全。為了確保房產企業政策貫徹落實，勢必要具備健全的相關法律體系。但當前房產企業發展步伐加快，相關經濟管理法律滯后于經濟發展，致使房產經濟管理工作出現漏洞，個別環節出現無法可依情況。當前，房產經濟管理的主要方式是依靠政府宏觀調控，政府應出臺相關政策為房產經濟管理提供指導作用，但在實際工作中，部分政策中存在制約因素，使房產經濟發展受限。

三是人才流失問題加劇。在通貨膨脹不斷加劇的背景下，各地紛紛提高最低薪資標準，建筑業作為勞動密集產業，最低工資上調為企業帶來較大的人力成本壓力。同時，建筑企業“用工荒”問題也越發顯著，特別是經驗豐富的中高級技術人員，瓦工、鋼筋工的薪資一漲再漲，但項目多時仍會出現“搶”人情況，而一些技術類、管理類崗位的高級人才，如造價師、項目經理、土建工程師等核心職位與骨干人才，也都面臨著被挖走的風險，導致整體人才流動率增加。與企業經濟增長速度相比，人才培養和吸引方面遠遠不足，個別崗位青黃不接，面臨著嚴峻的人才危機[3，4]。

（三）解決對策

1.制訂長期管理與發展規劃

在建筑與房產經濟管理期間，首先要樹立房產經濟管理意識，還要制訂科學可行的長期管理規劃，這對企業自身可持續發展具有重要促進作用，具體措施如下。

一是樹立房產經濟管理意識。在房企的日常運營管理中，從業者應意識到經濟管理的價值，加大宣傳力度，還要確保經濟管理工作貫徹落實。在建筑項目確立之前，先進行可行性研究，由相關部門審核報告內容，如若順利通過，便移交給項目經理，由其將報告中的各項細節問題落實到實際工作中；在項目開展期間，管理者還要注重成本管控，避免資金浪費。首先要全面估算項目投資金額，其次根據估算結果確定所需資金，最后由負責人確定合作對象的經營狀態、資金實力等，降低投資風險。

二是制定經濟管理目標。針對房產經濟管理中現存的管理目標不明確問題，可根據企業基本情況與區域內經濟大環境進行研究，準確預測房產行業的發展前景，制定與自身發展相符合的相關策略，并且要具備前瞻性，確保管理目標的先進性和時效性，從而在推動房產經濟發展的同時，使普通民眾的購房需求得到滿足，保障民生安穩。但是，在目標制定過程中不可急功近利，要綜合分析以往房產行業發展形勢，對該行業已經遇到的問題和潛在問題進行深入剖析，并開展調研活動，匯總用戶意見，經過管理層協商后制訂具有長效性的發展規劃，并將管理目標分解成多個容易達成的小目標，由此推動房產經濟穩健發展[5，6]。

三是做好發展規劃。可開展市場住房需求調查，結合實際情況，立足于企業自身發展基礎制訂規劃；還可制訂短期規劃作為輔助，確保各階段規劃內容的協調性，在短期規劃的基礎上制訂中長期規劃，指引房產經濟朝著科學、健康的方向發展。

2.健全法律法規與管理機制

第一，健全相關法律法規。當前房產市場發展速度加快，應結合市場機制特點與基本國情，創建適用于國內房企的法律法規體系，使房產市場運行能夠有章可依、有條不紊。一方面，依靠健全的法律體系約束政府部門對房產經濟產生的作用，避免政府行政干涉導致房產市場紊亂；另一方面，優化《建筑法》《城市房地產管理法》等法律規定，并細化實施細則，如對地下空間使用權的界定、房屋權屬登記辦法、車位與車庫產權證辦理等級等，使法規體系內容涵蓋更多領域，如房產交易、房產中介等。頒布實施房產政策，確保政策內容合理可行，為房產經濟管理提供充足的法律支撐[7，8]。

第二，加大監管與懲戒力度。根據國家相關規定，確定房產經濟發展目標與規劃，明確地方各級政府在房產經濟宏觀調控中的職責分配，循序漸進地創建層次清晰、權責明確、貼合實際情況、突出重點內容的房產經濟發展規劃，為企業自身發展與業務轉型指明方向。在此期間，不但要注重與房產經濟相關的管理制度建設，還要落實相關立法與政策內容，督促各項政策內容貫徹落實，使房產經濟管理能夠落地生根。對此，針對出現違規、違法行為的員工，應通過日常檢查進行懲罰，如吊銷施工管理從業資格等，使房企與員工能夠自覺遵紀守法，約束自身行為，促進房屋建筑質量提升，在房產建設、加工與銷售等環節均嚴格按照規定開展，避免出現各類經濟糾紛。針對出現的刑事問題，應加大處罰力度，對于存在違法行為的組織或個人，應依法追究其法律責任[9，10]。

3.創建合理的人力梯隊

按照組織調整對人才的需求，企業應制訂人資需求規劃，對內部人資情況進行調整。為了提高人才梯隊建設效率，企業可以采取以下兩種操作模式，一是面向現有員工開展培訓教育活動，選拔能力強、積極性高的優秀員工到其他企業參觀學習，提供進修深造的機會，使其成為高素質、高技術型人才；二是面向社會招聘，依靠豐厚的薪資待遇、良好的工作氛圍及晉升制度等，吸引社會上或者相關企業人才加入本企業，以人員與崗位的適配性作為參考標準。在新員工入職后，為其提供展現個人能力的平臺，做到人盡其才；依靠完善的考評辦法和激勵機制留住人才，營造內部良性競爭與和諧的工作氛圍，做到鼓勵人、培養人、留住人。

結 語

綜上所述，在當前市場運行機制下，建筑與房產企業受到不同程度的影響，存在缺乏長遠發展目標、法律體系有待健全、人才流失加劇等問題，阻礙了房產經濟的穩定有序發展。針對上述問題，企業可結合內部實際情況，通過制訂長期管理與發展規劃、健全法律法規與管理機制、創建合理的人力梯隊等方式，明確房產市場演變的各類影響因素，并發揮政府的指導作用，增強企業的發展活力與監管能力，確保建筑與房產經濟能夠穩健發展。