熱門城市土地招拍掛動(dòng)作頻繁 取消地價(jià)上限能否激活房地產(chǎn)？

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張宇軒｜北京報(bào)道

進(jìn)入今年的最后一個(gè)月，各城市的土地招拍掛動(dòng)作明顯加快。“價(jià)高者得”也成為不少城市土拍公告中的關(guān)鍵詞，取消地價(jià)上限已成為土拍市場的新特征，且正在向一線城市的土拍市場蔓延。

土拍動(dòng)態(tài)頻繁，“取消限價(jià)”成為熱議焦點(diǎn)

從自然資源部網(wǎng)站收錄的各地涉住宅用地出讓公告數(shù)量上看，進(jìn)入12月，各地土拍動(dòng)作頻繁。僅12 月1 日，就有45 則土地使用權(quán)掛牌出讓公告發(fā)布，其中不乏成都、重慶、武漢、昆明等熱點(diǎn)城市。

回顧11 月，廣州黃埔區(qū)掛牌出讓地塊、成都啟動(dòng)7 宗土地拍賣、蘇州第八次集中供地完成出讓等土拍動(dòng)態(tài)引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。相較以往，這類熱門城市的土地招拍掛動(dòng)作因“取消地價(jià)上限”格外引人注目。

據(jù)廣州規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站信息顯示，11 月21 日，廣州黃埔區(qū)掛牌出讓一宗二類居住用地兼容文化設(shè)施用地使用權(quán)，地塊起拍總價(jià)為39.47億元，土地面積共37711 平方米。

值得注意的是，出讓公告僅顯示“本次國有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價(jià)高者得原則確定競得人”，并沒有設(shè)定最高限制地價(jià)。因而，業(yè)內(nèi)廣泛將其解讀為廣州土拍就此取消限價(jià)，廣州成為四大一線城市中首座取消地價(jià)上限的城市。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前取消地價(jià)上限在一定程度上相當(dāng)于是給當(dāng)?shù)胤績r(jià)一個(gè)穩(wěn)中向上的“支點(diǎn)”，在刺激房地產(chǎn)消費(fèi)、激活樓市方面有一定積極意義。如廣州這類一線城市的動(dòng)作具有一定的“風(fēng)向標(biāo)”效應(yīng)，因而備受關(guān)注。

事實(shí)上，拋開“一線城市”這一前置條件，取消地價(jià)上限在各地的土拍市場上早已不是新鮮事，其中就包括不少在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上不遜色于一線城市的所謂“準(zhǔn)一線城市”。這些城市在取消地價(jià)上限后的土拍市場表現(xiàn)也往往更受關(guān)注，業(yè)內(nèi)不少人將其視為一線城市土拍創(chuàng)新的“推演”或“試點(diǎn)”。

11 月9 日，杭州市掛牌出讓10宗地塊，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人；11 月15 日，成都取消土地限價(jià)后舉行首次土拍，拍賣規(guī)則顯示不再設(shè)置“土地最高限價(jià)”，而是采取“競地價(jià)”的方式進(jìn)行拍賣；11 月29 日，蘇州第八批次集中供地完成出讓，此次是蘇州取消土地限價(jià)后的首場土拍。

從成交結(jié)果來看，取消土地最高限價(jià)一定程度上對熱門地塊的溢價(jià)成交有影響，但對于其余地塊的成交價(jià)影響不大，二者分化情況明顯。

11 月30 日，成都取消限價(jià)后的第二場土拍中，天府新區(qū)麓湖湖區(qū)43.7畝住兼商用地，憑借自身?xiàng)l件以及周邊屬性頗受關(guān)注。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，最終該地塊由潤達(dá)豐控股濱江地產(chǎn)以88556 萬元競得，成交樓面價(jià)16900元/平方米、溢價(jià)率60.95%，這也是此次土拍中唯一溢價(jià)成交的宗地。其余雙流3 宗地塊、青白江一宗地塊均由地方國企底價(jià)成交，溫江兩宗地塊因故終止。

11 月29 日，蘇州第八批次集中供地完成出讓，6 宗涉宅地分別位于吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)、相城區(qū)，總出讓面積約28.62 萬平方米，總建筑面積為40.66 萬平方米。最終6 宗土地的土拍結(jié)果為一宗溢價(jià)成交、5 宗底價(jià)成交，總成交額約為75 億元。其中溢價(jià)成交的地塊為奧體板塊的一宗熱門地塊，北京金隅以總價(jià)28.96 億元、樓面價(jià)39027 元/平方米和溢價(jià)率30.9%競獲地塊。縱觀此次土拍，拿地房企多數(shù)為地方國企，且大多延續(xù)了聯(lián)合拿地的模式。

廣州之后，其余一線城市土拍是否會(huì)取消限價(jià)？

繼廣州之后，北京、上海、深圳，誰會(huì)第一時(shí)間跟進(jìn)取消限價(jià)？這成為業(yè)內(nèi)極具討論熱度的話題之一。

11 月27 日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了“2023 年度第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及13 宗地，土地面積65 公頃，建筑規(guī)模126 萬平方米。由于上述清單并非正式公告，這13 宗土地是否會(huì)以不設(shè)上限的“價(jià)高者得”模式競拍目前尚不明確，這也加劇了業(yè)界對此的猜測。

當(dāng)?shù)匾恍┓康禺a(chǎn)銷售人員在推薦房產(chǎn)時(shí)，已主觀地將“取消限價(jià)”作為“鐵板釘釘”的事，催促客戶盡早買房，以免房價(jià)因此上漲后增加購房成本。但從北京最近的土地招拍掛項(xiàng)目公告來看，當(dāng)前的土拍依然設(shè)有明確的價(jià)格上限。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國至少有23 個(gè)城市取消了限地價(jià)或明確放開地價(jià)，包括廣州、成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、天津等。

另據(jù)中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在22 個(gè)采取“兩集中”（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）土地出讓方式的城市中，已全部發(fā)布涉住宅用地公告，其中18 城恢復(fù)了“價(jià)高者得”的規(guī)則，目前僅有北京、上海、深圳、寧波仍在執(zhí)行“限地價(jià)”政策。

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分析“取消限價(jià)”這一土拍市場趨勢，中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，市場旺盛期出臺的限制性措施正在逐步退出舞臺，新政后市場經(jīng)歷短暫需求釋放后逐步回歸平穩(wěn)，取消土地限價(jià)將有助于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析表示，從上述取消限價(jià)的城市名單可以看出，二線城市放開土地市場的積極性非常高，同時(shí)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市也在放開；一線城市中廣州已經(jīng)行動(dòng)，說明政策也有積極調(diào)整的可能。政策放松的邏輯在于，先行試點(diǎn)觀察市場的反應(yīng)再做后續(xù)調(diào)整推進(jìn)，一線城市的政策動(dòng)向具有非常強(qiáng)的導(dǎo)向。說明土地市場的全面放松正在到來，繼需求側(cè)方面的政策放松后，供給側(cè)層面的政策放松已經(jīng)到來。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土拍價(jià)格上限的放開，一方面有助于優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格的發(fā)現(xiàn)，利好出讓金的增加；另一方面，部分城市增加了取消房價(jià)限制的措施，也使得拿地的利潤空間增大，這對于激活房企拿地積極性，確保土地市場復(fù)蘇和向好發(fā)展，以及進(jìn)一步影響市場預(yù)期等都有積極作用。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在地價(jià)方面還會(huì)進(jìn)一步放松，更好推動(dòng)土地市場的復(fù)蘇和健康發(fā)展。