中建方程求解城市運(yùn)營(yíng)方程式

潘偉

2022年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.22%，提前實(shí)現(xiàn)了“十四五”規(guī)劃提出的“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”的目標(biāo)。近年來(lái)，伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化率不斷提升，粗放式城市擴(kuò)張發(fā)展帶來(lái)的城市病等問(wèn)題亟待解決，城市的集約化運(yùn)營(yíng)和高質(zhì)量發(fā)展成為現(xiàn)實(shí)的轉(zhuǎn)型需要，中國(guó)的城市發(fā)展也從建設(shè)時(shí)代走向運(yùn)營(yíng)時(shí)代，從“增量擴(kuò)張”走向“存量更新”。

中國(guó)建筑黨組書(shū)記、董事長(zhǎng)鄭學(xué)選在中國(guó)建筑2023年工作會(huì)上表示，近幾年，各子企業(yè)敏銳捕捉市場(chǎng)需求，在城市更新、城市運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域創(chuàng)新探索，投資建設(shè)了一批標(biāo)桿項(xiàng)目，成功開(kāi)辟了一片新的市場(chǎng)。

順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中建方程”）作為中國(guó)建筑所屬全資子企業(yè)，努力打造“國(guó)內(nèi)一流城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商”。

自成立以來(lái)，中建方程積極融入國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，著眼賦能城市發(fā)展，努力解開(kāi)企業(yè)自身和集團(tuán)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)的方程式，創(chuàng)新探索中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的方程式，書(shū)寫(xiě)下城市運(yùn)營(yíng)的中建方程之解。

“一轉(zhuǎn)兩升”加速推進(jìn)

2014年，我國(guó)的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加快落實(shí)推進(jìn)：國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)名單也正式公布，等等。在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轟轟烈烈推進(jìn)背景下，同年，中建方程注冊(cè)成立。

成立9年的中建方程雖然是一家年輕的央企二級(jí)子企業(yè)，但是在城市綜合開(kāi)發(fā)投資等相關(guān)業(yè)務(wù)方面卻可以追溯到15年前。

中建方程黨委副書(shū)記、董事、工會(huì)主席尹大勇向《國(guó)資報(bào)告》記者表示：“中建方程孵化啟動(dòng)于中國(guó)建筑2008年前后著手重組上市。”

而在中建方程正式成立前，2013年，中國(guó)建筑開(kāi)展內(nèi)部重組整合，著手整合中建地產(chǎn)，并大力推進(jìn)“四位一體”城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。為此，中國(guó)建筑將中建地產(chǎn)總部并入后來(lái)組建的“中建方程”，這也被“中國(guó)建筑2013年度報(bào)告”列為中國(guó)建筑當(dāng)年的四件大事之一。

2018年，為推進(jìn)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，強(qiáng)化稅務(wù)籌劃能力，中建方程投資發(fā)展有限公司更名為中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司。

談到中建方程的名稱由來(lái)時(shí)，尹大勇表示，中建方程的名字最早是一個(gè)花名，但是隨著企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和探索創(chuàng)新的實(shí)踐持續(xù)展開(kāi)，這個(gè)名字也越來(lái)越被賦予了豐富而深刻的內(nèi)涵。

中建方程的“方程”是一道什么樣的“數(shù)學(xué)題”？概而言之，擺在中建方程面前的未知求解方程，是一道事關(guān)企業(yè)自身和整個(gè)集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方程，更是一道事關(guān)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的方程。

自成立以來(lái)，中建方程主動(dòng)融入國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)全局，歷經(jīng)2014年至2017年的起步發(fā)展期，搶抓全國(guó)各地棚戶區(qū)改造機(jī)遇，拿下全國(guó)近30個(gè)城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；也走過(guò)2018年至2020年的提質(zhì)發(fā)展期，積極應(yīng)對(duì)環(huán)境和項(xiàng)目本身特點(diǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，努力“減量提質(zhì)”，實(shí)現(xiàn)了中建方程成立以來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流首次回正，頂住了大風(fēng)大浪，公司從“求生存”大步邁向“謀發(fā)展”。

2021年以來(lái)，中建方程進(jìn)入了轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時(shí)期。隨著賽道變化和政策變化的大勢(shì)底定，以往依賴政府財(cái)政支付的純土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)難以為繼。為此，中建方程加速探尋新模式與新路徑，推動(dòng)漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型和各類業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展。

據(jù)了解，在“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃方面，中建方程明確了“一轉(zhuǎn)兩升”目標(biāo)，并于2021年12月得到中國(guó)建筑的集團(tuán)同意批復(fù)。其中，“一轉(zhuǎn)”即為實(shí)現(xiàn)由投資商到運(yùn)營(yíng)商的成功轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)，“兩升”即提升發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展能力。

中建方程投資發(fā)展部副經(jīng)理黃芳表示，中建方程目前主要包括三大業(yè)務(wù)：城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資、房地產(chǎn)投資、城市運(yùn)營(yíng)。其中，城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資也就是片區(qū)開(kāi)發(fā)，是中建方程的專業(yè)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，其營(yíng)收占比最大，房地產(chǎn)投資次之。未來(lái)，中建方程將努力提高城市運(yùn)營(yíng)的占比，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

記者了解到，到“十四五”期末，中建方程將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資、房地產(chǎn)投資、城市運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比的調(diào)整優(yōu)化，即降低城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資占比，提高房地產(chǎn)投資和城市運(yùn)營(yíng)占比。

向精細(xì)化管理要效益

打造國(guó)內(nèi)一流城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商意味著企業(yè)要具備國(guó)內(nèi)一流的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)管控能力和水平。

“城市運(yùn)營(yíng)是個(gè)精細(xì)活，要不斷提升精細(xì)化管理的水平和能力。”尹大勇表示，“城市運(yùn)營(yíng)包括著管理和經(jīng)營(yíng)兩方面。管理的精細(xì)化水平直接影響著項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益的實(shí)現(xiàn)。”

他表示，城市運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理還直接影響著居民的飲食、通訊、交通出行、政務(wù)辦理等日常生活。小到馬路兩旁的路燈，路燈春夏秋冬不同季節(jié)的早晚開(kāi)關(guān)時(shí)間，一端連著居民安全出行，另一端連著城市電力消耗；大到運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目全體員工和資源設(shè)備的統(tǒng)籌調(diào)配，一端連著運(yùn)營(yíng)成本的控制，另一端連著運(yùn)營(yíng)成效和經(jīng)營(yíng)效益的實(shí)現(xiàn)，這都要下繡花一樣的功夫。

《國(guó)資報(bào)告》記者了解到，以非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的公園綠化植被養(yǎng)護(hù)為例，政府通常會(huì)支付一定的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用給運(yùn)營(yíng)公司。在該運(yùn)營(yíng)成本范圍內(nèi)，如果植被綠化養(yǎng)護(hù)到位成功，樹(shù)木草地補(bǔ)種更換的運(yùn)營(yíng)成本就能降下來(lái)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益。反之，則會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本上升，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)效益虧損。

隨著數(shù)字化智慧城市的興起，中建方程積極探索利用數(shù)字技術(shù)進(jìn)行精細(xì)化和高效的城市運(yùn)營(yíng)。在天津塘沽灣項(xiàng)目中，中建方程打造了基于“1+1+2+X”頂層設(shè)計(jì)搭建的塘沽灣“微城市”綜合運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。通過(guò)該平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)人員可24小時(shí)不間斷對(duì)井蓋、路燈、公交車站、APP、灌溉設(shè)備、垃圾桶、環(huán)境監(jiān)測(cè)點(diǎn)、市政管網(wǎng)等數(shù)萬(wàn)個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施節(jié)點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控，依托物聯(lián)網(wǎng)與3D地圖，及時(shí)高效分配保障力量，滿足社區(qū)群眾生活需求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)成本大幅降低。

尹大勇表示，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的最基本要求就是：不斷提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與水平，確保政府運(yùn)營(yíng)績(jī)效達(dá)標(biāo)，滿足政府付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證預(yù)期收益不受影響。

此外，根據(jù)中國(guó)建筑對(duì)投資運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目管理提出的要求，中建方程決定還要從以下幾方面抓好落實(shí)。首先，逐步完善運(yùn)營(yíng)合同架構(gòu)，對(duì)于新簽運(yùn)營(yíng)合同和到期續(xù)簽的運(yùn)營(yíng)合同，原則上應(yīng)由方程運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一進(jìn)行重新委托，以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目收益的進(jìn)一步提升和營(yíng)業(yè)收入的歸集。其次，加快運(yùn)營(yíng)成本的回收工作，對(duì)于已投入的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用要盡早實(shí)現(xiàn)應(yīng)回盡回。再者，不斷提升運(yùn)營(yíng)管理能力，持續(xù)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，培育塑強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)承接能力。

最后不得不提中建方程的管控亮點(diǎn)之一，即城市運(yùn)營(yíng)“一張表、全過(guò)程”的管控。中建方程項(xiàng)目管理部高級(jí)經(jīng)理羅方喆則表示，“一張表”是指一張綜合的表，包括在投項(xiàng)目基本信息、合同關(guān)鍵條款、績(jī)效考核等，還包括實(shí)施運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，上下游的單位、成本、營(yíng)收、利潤(rùn)等。將諸多復(fù)雜的指標(biāo)整合到一張大表格內(nèi)，然后通過(guò)月度的督導(dǎo)、季度的整合、數(shù)據(jù)的更新，實(shí)現(xiàn)對(duì)子企業(yè)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的全過(guò)程管理。這實(shí)際上體現(xiàn)了公司的精細(xì)化管理，還得到了中國(guó)建筑的集團(tuán)認(rèn)可和表?yè)P(yáng)。

做賦能城市發(fā)展的伙伴

城市運(yùn)營(yíng)就是城市大物業(yè)嗎？城市運(yùn)營(yíng)商就是城市管家嗎？

“兩者不能完全劃等號(hào)。城市運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理有類似之處，但比物業(yè)管理復(fù)雜多了。”中建方程投資運(yùn)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“方程運(yùn)營(yíng)公司”，為中建方程成立的專業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)全資子公司）副總經(jīng)理陳自浩認(rèn)為，城市運(yùn)營(yíng)既要維持一個(gè)城市作為復(fù)雜系統(tǒng)良性運(yùn)行，又要對(duì)存量城市資產(chǎn)維護(hù)、整合優(yōu)化和經(jīng)營(yíng)拓展，進(jìn)而賦能城市發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)提升的過(guò)程，而非簡(jiǎn)單的靜態(tài)維護(hù)。城市運(yùn)營(yíng)商既是城市發(fā)展可信賴的管家和伙伴，更是專業(yè)的專家顧問(wèn)。

據(jù)了解，中建方程是城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商，提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，對(duì)接政府的多個(gè)部門(mén)，包括負(fù)責(zé)市政掃保的市政管理部門(mén)和交通設(shè)施管理部門(mén)、負(fù)責(zé)園林綠化的園林管理部門(mén)等。通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了城市原有相關(guān)業(yè)務(wù)獨(dú)立分散運(yùn)作到現(xiàn)在的統(tǒng)一打包整合和整體性運(yùn)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)了城市運(yùn)營(yíng)和城市發(fā)展的集約化。

城市運(yùn)營(yíng)的重要意義之一就在于實(shí)現(xiàn)了政府、城市運(yùn)營(yíng)商和城市的“三贏”：對(duì)于政府而言，這降低管理成本，提高了城市管理效率和管理水平；對(duì)于中建方程而言，這增加了客戶黏度，提升了公司的經(jīng)濟(jì)效益和運(yùn)營(yíng)品牌價(jià)值；對(duì)于城市而言，居民生活質(zhì)量提高，生態(tài)環(huán)境改善，城市歷史文化脈絡(luò)得到賡續(xù)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步釋放，城市整體發(fā)展獲得新活力和新動(dòng)力。

天津塘沽灣城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目和西安高陵文體中心運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目是中建方程諸多賦能城市發(fā)展項(xiàng)目中的代表之作和得意之作。前者是綜合運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，后者是產(chǎn)品線運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

2011年7月，中建方程前身中國(guó)建筑事業(yè)部與天津市濱海新區(qū)政府正式簽署塘沽灣項(xiàng)目合作協(xié)議。為進(jìn)一步深耕天津，雙方于同年10月共同出資成立了由中建方程控股的項(xiàng)目公司——中建新塘（天津）投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中建新塘”）。在“政府導(dǎo)航、企業(yè)運(yùn)營(yíng)”政企合作模式下，中建新塘承擔(dān)了塘沽灣項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)的一體化任務(wù)，探索了中建微城市的建筑新模式。

據(jù)了解，該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃面積22平方公里，總投資124億元，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容為區(qū)域內(nèi)城市整體，包括物業(yè)管理、道路環(huán)衛(wèi)、公園及展示中心等。陳自浩表示，預(yù)計(jì)到2025年中建方程會(huì)逐步提供大量基礎(chǔ)類服務(wù)，也將創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，屆時(shí)區(qū)域吸引力將進(jìn)一步加強(qiáng)。

作為中建方程的第一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)12年精耕細(xì)作，今天的天津塘沽灣已經(jīng)展現(xiàn)出低碳、綠色、智慧、人文的活力，中建方程從區(qū)域發(fā)展定位和城市規(guī)劃的理念出發(fā)，依托天津母親河——海河，打造了微型城市智慧出行體系和低碳生態(tài)家園。記者了解到，中建方程未來(lái)將通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)塘沽灣項(xiàng)目“投、建、運(yùn)”一體化，努力拓展該區(qū)域的幸福空間。

此外，不得不提中建方程不久前在西安開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的另一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目——西安高陵文體中心運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。據(jù)了解，作為渭北體育賽事、全民健身、體育產(chǎn)業(yè)新中心，西安高陵文體中心是承接西安“北跨”戰(zhàn)略的重要支撐，也是目前渭北區(qū)域建設(shè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最為豐富的文化體育綜合中心。目前，中建方程負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的西安高陵文體中心具體包括體育場(chǎng)、體育館、運(yùn)動(dòng)員招待所、會(huì)議中心、商業(yè)文化圖書(shū)館等配套場(chǎng)館，打造集運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)議住宿、餐飲購(gòu)物和文化娛樂(lè)功能為一體的渭北綜合配套服務(wù)中心。

隨著“全民體育”時(shí)代到來(lái)，中建方程力圖通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)了城市精神的提升，彰顯城市特色文化吸引力，也將在服務(wù)體育比賽賽事的同時(shí)，努力將西安高陵文體中心打造成為群眾交往、娛樂(lè)、健身和休閑的重要場(chǎng)所。

對(duì)標(biāo)“國(guó)內(nèi)一流城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)商”，中建方程遵循國(guó)家對(duì)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體導(dǎo)向，以人為本，以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，立足人民群眾對(duì)美好生活的需求，順應(yīng)城市發(fā)展新趨勢(shì)，全方位、全過(guò)程為城市發(fā)展賦能，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，推進(jìn)城市城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，因地制宜激發(fā)城市活力、提升城市品質(zhì)，建設(shè)宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文城市，努力給出解開(kāi)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方程式的中建方程新解。