基于財務管理視角下的房地產企業內部控制制度建設研究

鄺欣儀

因為房地產是一個高投資、高風險、高收益的行業，所以近幾年，我國房地產企業在迅速發展的過程中，也面臨著資金回籠和成本失控等方面的風險。要想對這些風險進行有效的防范和控制，房地產企業應該強化自己的內部財務管理，把會計制度作為自己的運營準則，在企業內部控制中遵循法律法規的整體性、動態性、適應性等原則，構建和完善內部控制體系，從而對企業的財務風險進行有效管控。本文基于財務管理視角，剖析房地產企業內部控制制度中出現的問題，并提出相應解決對策，以期為房地產企業提高經濟效益和社會效益提供參考。

伴隨著社會的進步，人民的生活質量不斷提升，對房地產的需求量也越來越大，這推動房地產市場規模不斷擴大，也導致房地產市場面臨的金融風險越來越大。因此，政府在房地產市場上的宏觀調控也越來越嚴格，尤其近年來，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施，使得房地產市場不再以高價出售房產，而是進入“微利時代”。因此，在財務管理角度下，房地產企業要強化對開發項目的運營管理，尤其要對財務風險進行管理，構建行之有效的企業內部控制體系，提高企業的市場競爭能力，并向高效率和多創新發展，這是今后房地產企業能夠持續發展的必要途徑。

一、房地產企業內部控制制度概述

（一）內部控制概述

內部控制主要是企業為更好地實現其經營目標，在發展過程中，對各種經濟活動進行控制和約束，從而確保企業進行的各項經濟活動所起到的作用符合其經營目標而進行的一系列舉措。內部控制目標在于改進企業運作中存在的問題，促進企業迅速發展。伴隨時代發展，內部控制已經漸漸變成現代企業管理必不可少的手段。只有在企業經營發展過程中，將內部控制的最大效應發揮出來，才能使企業更好地與市場經濟相適應，并緊跟市場發展趨勢而不被淘汰。所以，內部控制是確保企業正常運行的必要工具，也是企業不斷發展、不斷進步的強大力量之源，對于完善我國企業的治理結構有著重要的實際意義。房地產企業組織結構圖（見圖1）。

圖1 房地產企業組織結構圖

（二）財務管理視角下的企業內部控制原則

為了更好提升房地產企業的經濟效益，并促進所處地區經濟的發展，我國房地產企業必須要適應時代發展趨勢，并與現代企業的管理理念相結合，在企業管理中展開內部控制，并確保內部控制與財務管理目標相一致。在此過程中，應遵守如下幾項關鍵的原則：

1.合法性原則。房地產企業在進行經營時，必須遵守國家所制定的有關法律法規，并主動接受有關部門監管，在法律許可的范圍內開展經濟活動。

2.整體性原則。房地產企業在進行內部控制時，要對其流程的全面性和系統性進行充分考量，并確保內部控制能夠有效貫穿于企業經營的全過程，從而使得財務管理的每個方面和環節都能做到有章可循。

3.成本收益原則。成本收益原則要求房地產企業在內部控制流程設計中，保持內部控制成本與內部控制收益的平衡，在對利潤進行考量時，更要將某些隱性影響因素納入其中，從多個層面和多個角度對可能造成房地產企業經濟效益發生改變的內容進行分析。

4.動態性原則。因為房地產企業內部控制的結果通常要經過實際工作來驗證，而且，內部控制的實際環境是一個動態的發展過程，并且還存在著一些不確定的情況，這就意味著，房地產企業在實施內部控制時，必須要將外部的影響因素納入考量，并在某種程度上對原有的內部控制制度進行改進。

（三）內部控制的主要目標

1.實現企業的發展策略

企業發展策略就是將短期利益和長期利益相結合。企業在經營中要基于策略發展，從而實現可持續發展戰略目標，提高企業的持續發展能力。如今管理者應該對企業可持續發展策略進行全面思考，同時也要重視企業的生存優勢。企業內控管理活動是企業經營管理活動的重要組成部分，因此，企業內部控制管理的核心是發展策略與發展目標，也是企業改善內部控制的關鍵。

2.改善經營效益

如何有效地改善企業的運作狀況，提升企業的經營效能，是企業與管理層要共同思考的問題。內部控制目標可以影響企業經營效率和效果，所以，企業應該對內部控制體系展開科學的管理，并建立合理的內控制度，從而讓企業在激烈的競爭中不被市場淘汰。

3.強調會計報表和有關資料的真實性和完整性

企業的財務報告可以為企業提供精確、可靠的數據，其中有債權人、投資者和其他使用者的投資、決策和信貸等信息。企業的財務信息一旦失真，甚至出現造假的現象，都會對企業的持續運營產生極其不利的影響。所以，保障企業財務報表和會計相關信息的準確、真實，是企業內部控制的重要目標。

4.經營的合法性

在企業開展經營活動時，要遵循國家的法律法規，遵守國家稅務、市場定價、國際貿易準則等。合法經營是減少企業風險的主要保障，企業只有在經營活動符合法律和法規的前提下，才不會被整個社會所拋棄。因此，企業強化內部控制體系的構建是保證所有部門有效運行的先決條件。

5.對財產安全性進行管理

財產是一家企業產生利潤的來源，也是一家企業進行生產和運作的依據。企業財產的完整與安全是企業財產得以保全并增值的先決條件。企業的內部管理既是企業財產的保證，又可以推動企業財產的價值創造。這就需要管理人員按照自己的會計職業道德和會計準則，進行嚴密的會計核算與監管。與此同時，企業還應制定一系列完善的規章制度，對企業財產進行控制、管理與評估，以保證企業財產的完整與安全。

二、房地產企業存在的主要財務風險

（一）投資風險

房地產企業的投資需要大量資本，并且要長期占有，從而給企業帶來了很大的風險。最近幾年，為了改善經濟結構，穩定經濟增長，減輕房屋供給的結構性問題，國家制定了一系列房地產調控政策，鼓勵和支持經濟適用房、廉租房和公租房等。但是，在目前這種錯綜復雜的市場情況下，如果因為前期的市場調查不足或者信息獲得不完整等因素，而造成一些錯誤的投資決定，就很容易給企業造成巨大的經濟損失。

（二）融資風險

房地產行業屬于資本密集型產業，具有高投資、高風險、高貸款等特點。因此，如何利用財務杠桿，選擇最優的融資方案，規避和減少融資所帶來的償債風險，是房地產企業財務管理和內部控制建設的一個重要內容。

（三）回款風險

在目前市場融資緊張的形勢下，房地產企業能否及時收回已預售項目的款項，將直接關系到企業的現金流。對于房地產企業而言，其融資質量既體現出所處的市場環境，同時也是減少融資費用的重要手段。一般來說，在商品房銷售過程中，由于結算方式和信用政策等方面的原因，往往會使得房地產項目出現一些問題，比如，結算方式，信用政策等，使得回款問題難以得到解決。所以，在我國房地產開發企業中，最重要的就是加強內部控制管理，加快資金流轉。

（四）費用超出可控范圍的風險

在長期發展過程中，伴隨地價和資本運營費用的不斷上升，房地產企業的建造費用也在不斷上升。當前，我國房地產行業面臨著嚴峻的經濟形勢，如果開發商不能有效地提升房價以達到收支平衡，那么，開發商的利潤將會發生劇烈起伏，從而影響到企業的市場競爭。因此，對房地產企業的成本進行有效控制，是企業獲得良好發展和核心競爭力的關鍵，也是企業進行內部控制的一個重要抓手。

三、財務管理視角下房地產企業建立健全內部控制制度的措施

（一）建立健全資金流動政策和決策體系

房地產項目需要大量的資金投入，而且回報周期較長。很多房地產企業在經營過程中均出現了一些共性問題，例如，過分強調企業發展，而忽視了企業現金流；對高收益的項目重視，對高債務的項目忽視；過分強調眼前利益，忽視長遠發展等。房地產企業要想提升投資決策的科學性和合理性，應盡可能避免投資失誤，保障企業資金資產安全，減少財務風險及運營風險。因此，在我國房地產企業中，必須要有合理的投資決策機制，制定合理的投資策略，在進行項目可行性研究時，應利用科學的理論、方法和手段，來選擇最好的投資方案，并且制定出一套切實可行的投資規劃，對每個階段的負責人和責任權限進行詳細劃分，構建出一套完整的授權及審批程序，對各級審批人員的權限、程序和責任進行詳細規定，對重要投資進行集體決策和審議。

（二）加強對各下屬企業的金融監管

基于稅務、注冊等多個因素的考量，大多數房地產企業均通過設立當地的下屬子企業來進行房地產開發，并且一般采用集團總控股的管理方式，而企業的經營主體是分散在各個地區的下屬企業。所以，加強對不動產附屬企業的金融監管顯得尤為重要。因為下屬企業大多采用項目企業制，運營時間較短，這就造成企業內管理架構、組織形式、治理結構、內部流程制度存在大量缺陷。因此，在財務預算的內部控制和企業本部的財務預算之間經常會有一些不和諧或者是不相適應的問題。在房地產企業中，需要構建出財務監督委派制度，在此基礎上，企業總部擁有對下屬企業財務總監的聘用、獎懲、辭退等人事任免權，并對其進行縱向管理，讓子企業的經營和財務戰略能夠更好地反映出企業集團的總體戰略目標。

（三）加強財政資金的使用

房地產企業應成立預算管理委員會，來履行自己的全面預算管理責任，構建并健全預算編制工作體系及程序，制定出預算執行情況的考核方法，對部門以及個人都要進行預算評估，以達到獎罰分明的目的。建立健全動態調整型的財務預算機制，對各個開發項目階段進展情況進行科學合理的控制，加速運營資金的流轉與回籠，提高企業對資金風險的可預測性和承受力，從而達到開發項目資金風險承受與資源價值創造的最優組合，有效避免資金管理中存在的風險。

（四）采取靈活的融資戰略

目前，我國房地產開發企業的融資方式主要有：建筑企業墊資，證券市場融資，銀行貸款以及回籠銷售資金等。房地產企業應該以內部和外部環境的改變和投資需要為依據，堅持低成本、可得性、穩定性原則，建立籌資決策委員會，對資金管理的責任權限進行清晰界定，將各種籌資方案對企業未來財務能力產生的影響進行系統的分析，從而選擇適當的財務杠桿，防止由于過度借款而導致的資金壓力，并利用集體決策的方式，防止由于個人偏愛而導致的決策失誤。

（五）打造價格優勢

房地產企業經營成本受土地成本、開發規模、客戶定位和市場環境等多個方面的影響。在房地產開發中，土地和建設工程費用一般約為70%，其管理水平的高低，關系到房地產開發的市場競爭力。在投資決策形成后，土地出讓金、置換成本、養老安置費、動遷費、契稅等基本已是剛性支出，沒有太大彈性。就建設項目而言，其造價占總造價的75%～85%。因此，房地產企業應該重視在開發過程中的費用開支，并在設計期內對工程造價進行全面的評價和分析，建立健全合約更改的簽證體系，對合約更改的權限和批準流程進行詳細說明，并采用“先確定后執行”的方式，對合約更改進行有效控制。

（六）制定合理的納稅計劃

在房地產企業的資金支出中，稅務費用占很大部分。房地產企業應對稅收政策的改變給予足夠關注，健全企業內部稅務管理體系，加大對稅收政策的學習力度，對稅務規劃的部門和責任權限進行明確。此外，房地產企業還應重視財會與稅法的差異，制定財會工作的指導方針，按照法律規定，制訂合理的稅務籌劃計劃，提升納稅籌劃的層次，對企業稅務負擔進行合理控制，力爭達到涉稅零風險，實現企業利潤最大化。

結語：

總之，在財務管理下，房地產企業的內部控制對于企業發展有著不可估量的作用。提高企業的內控標準，可以使企業更好地防范風險和提高利潤。所以，在財務管理視角下，改善房地產企業的內部控制環境，完善投資決策機制，健全風險內部控制機制，是房地產企業實現長久發展的必由之路。