香港樓市的“辣招”

張燕

香港的房價有多貴？

地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕每年發(fā)布的《全球生活報告》顯示，香港已經(jīng)連續(xù)8年蟬聯(lián)“全球房價最高城市”榜首。

香港樓市價格已經(jīng)連續(xù)13年“有升無跌”，高昂的價格讓“上車買樓”成為多數(shù)香港人可望而不可即的“信仰”。2022年，一路高歌猛進(jìn)的房價終于剎住了車，在經(jīng)歷了今年年初短暫的“小陽春”后，香港房價再次回落。截至目前，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香港房價已經(jīng)跌回至2017年水平，且下降趨勢還在繼續(xù)。

樓價重回六年前，機(jī)構(gòu)預(yù)計明年將持續(xù)下跌

截至目前，最新一期的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL顯示，香港樓價指數(shù)報151.06點，按周跌0.42%，連跌兩周共1.87%。指數(shù)創(chuàng)348周（逾6年半）新低。

香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)亦顯示，10月份私人住宅樓價指數(shù)已經(jīng)連跌6個月，今年累計跌幅已經(jīng)達(dá)3.97%。

縱觀香港樓市全年行情，今年年初，受全面通關(guān)效應(yīng)、當(dāng)局下調(diào)首置印花稅稅階等因素影響，香港曾一度迎來“樓市小陽春”，成交量與售價指數(shù)一再上漲，尤其是后者，前4個月累計升幅一度達(dá)到4.99%。

進(jìn)入7月以后，隨著美聯(lián)儲持續(xù)加息，香港多家大型銀行跟隨小幅加息，最優(yōu)惠利率也隨之上調(diào)，眼下已達(dá)到5.875%。與此同時，一個月利息期的港元香港銀行同業(yè)拆息（Hibor）已經(jīng)達(dá)到5.5%，創(chuàng)下過去16年的高位。

最優(yōu)惠利率和Hibor的波動直接影響到購房者的房貸成本。一般來說，香港樓宇按揭分作“H按”與“P按”，前者以Hibor為基準(zhǔn)，后者則是由最優(yōu)惠利率直接減去一個由銀行訂立的百分比。也就是說，最優(yōu)惠利率和Hibor的上調(diào)，都會導(dǎo)致購房者貸款成本的增加。

“2020年的時候我曾經(jīng)找銀行了解過，當(dāng)時買房的按揭利率大概是2.5%左右。如今利率已經(jīng)超過5%，也就是說貸款的利息成本增加了一倍還多。”一直在守望樓價等待“上車”的王媛對記者表示，自己這幾年幾度想要咬牙買房，都因為各種各樣的原因決心再等等，目前仍然不敢貿(mào)然下手。

王媛目前居住在位于紅磡的“黃埔花園”。雖然該屋苑已經(jīng)有30余年的樓齡，但由于交通便利、生活方便，再加上毗鄰香港理工大學(xué)方便出租，一直是投資客以及自住買家的選擇之一。王媛也一直很關(guān)注該屋苑的樓價變動。今年8月，一套約60平方米的三居室原本叫價1000萬港元，不到兩個月的時間就降了近200萬港元，最終成交價802萬港元。而賣房的業(yè)主2020年購入的時候，則花了1066萬港元。

買房者在觀望，賣房者也在考慮轉(zhuǎn)行。地產(chǎn)代理監(jiān)管局的公開資料顯示，截至2023年11月30日，香港持牌代理人數(shù)共有39747人，較10月份的40013人，按月減少266人。且在過去的8個月里，持牌人數(shù)每個月都在減少。

對于接下來兩個月以及明年的香港樓市走勢，目前市場和機(jī)構(gòu)給出的預(yù)期都不高。高力估計2023年余下兩個月的價格會繼續(xù)下調(diào)，最終全年樓價錄得4%至5%的跌幅，明年樓價下調(diào)趨勢或持續(xù)，預(yù)計2024年中小型私人住宅樓價有機(jī)會下跌10%。

匯豐環(huán)球研究報告顯示，香港的樓市融資成本上升而需求持續(xù)疲軟，近期部分樓市政策放松，雖然可能會對樓市起到一定的刺激作用，但并不能扭轉(zhuǎn)整個地產(chǎn)界所面臨的挑戰(zhàn)。至于2024年的樓價，匯豐預(yù)測明年上半年繼續(xù)下跌5%，到下半年才有望回穩(wěn)。

救市政策不及預(yù)期，成交量上升樓價仍然跌

“雖然政府在10月底調(diào)整樓市需求管理措施，但市場成交只略有回升，整體仍低于上半年平均水平，樓價繼續(xù)偏軟?！痹?2月4日舉行的立法會財經(jīng)事務(wù)委員會會議上，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波表示，香港樓市氣氛保持審慎，住宅樓價在前10個月下跌4%，7至11月的每月平均成交宗數(shù)只有約2800宗，較上半年低35%，成交量仍在低位徘徊。

10月25日，面對已經(jīng)處于下跌區(qū)間的香港樓市，香港特區(qū)行政長官李家超在發(fā)布任內(nèi)的第二份《施政報告》中，調(diào)整了執(zhí)行超過10年的樓市管控措施，包括縮短額外印花稅的適用年起，將買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半。此外，外來人才的置業(yè)印花稅由去年的“先征后退”改為“先免后征”。

從政策落地到如今已一月有余。從短期數(shù)據(jù)來看，“減辣”措施對市場起到了一定刺激作用。美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月香港一手住宅成交量共有565宗，創(chuàng)下近3個月以來新高，二手住宅成交量亦達(dá)到2202宗，較10月有所提高。

李家超在《施政報告》中解釋稱，過去一年，利率顯著上升，多個地區(qū)經(jīng)濟(jì)放緩，香港樓市交投減少，樓價亦出現(xiàn)調(diào)整。隨著香港未來房屋供應(yīng)量持續(xù)增加，考慮整體情況后政府決定調(diào)整“辣招”。

所謂“辣招”，指的是自2010年起，針對香港瘋狂上漲的房價，香港特區(qū)政府陸續(xù)推出的3項調(diào)整措施，通過征收額外印花稅、買家印花稅和新住宅從價印花稅，增加交易成本，從而打擊炒房行為，抑制房價持續(xù)升溫。

10余年間，香港樓市幾經(jīng)波動，但香港特區(qū)政府維持“辣招”的決心從未動搖。2018年，香港樓價指數(shù)一度連跌5個月，時任特首林鄭月娥曾表示，香港樓價向下調(diào)整很正面，不用幻想政府會救市。2022年，香港樓價指數(shù)再次連跌7個月，陳茂波亦表態(tài)稱，政府不會因一些短期波動而輕易“減辣”。

在外界看來，盡管此次“辣招”有所松動，但總體來說幅度仍然有限。香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長蔡志忠在《施政報告》推出后曾直言：“‘減辣措施不夠徹底，難以吸引外地買家及本地客買樓收租?！?/p>

高力亞洲估價及咨詢服務(wù)行政董事周若瑜表示，放寬對海外人才置業(yè)征稅、“先征后退”改為“先免后征”有助于釋放海外人才在港置業(yè)需求，同時可以配合政府吸引海外人才政策，增加海外專才來港吸引性。但是從價印花稅及買家印花稅稅率由15%下調(diào)至7.5%，此舉未能重啟換樓或置業(yè)階梯，對提振市場交投及扭轉(zhuǎn)樓價跌勢作用不大。

萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒亦提出，額外印花稅已完全與樓市脫節(jié)，應(yīng)該完全取消而不僅僅是將稅期調(diào)整至兩年。

樓市寒意傳至土拍市場，香港的地也賣不動了

不僅樓市感受到了寒意，香港土拍市場的活躍度也出現(xiàn)了明顯下滑。

11月9日，港鐵旗下的東涌東站第一期物業(yè)開發(fā)項目截標(biāo)，由于沒有收到任何投標(biāo)書，該地塊即日流標(biāo)，成為港鐵公司過去10年反應(yīng)最差的招標(biāo)項目。

就在幾天前，香港特區(qū)政府推出的一塊東涌臨海住宅地塊因出價未達(dá)底價同樣宣告流標(biāo)。截至目前，香港今年已累計有6塊土地先后流標(biāo)。公開資料顯示，過去11個月，香港特區(qū)政府及一鐵一局共推出了9個項目，僅售出3幅住宅地，成交價共計近132億港元。

東涌位于香港新界大嶼山北部，屬于離島區(qū)。流拍的兩塊地皮所屬地段還處于“待開發(fā)”階段，這也許解釋了為何地產(chǎn)開發(fā)商興味索然。盡管如此，對于人多地少的香港來說，如此高頻率的流拍也實屬罕見。也許對于眼下的香港地產(chǎn)開發(fā)商來說，去庫存的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)新盤。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，目前已落成未售出的單位數(shù)量已升至1.83萬個，為2007年以來的最高水平。

“今年共有6幅土地流標(biāo)，是本港土地供應(yīng)史上，出現(xiàn)最多流標(biāo)次數(shù)的一年。”周若瑜在接受媒體采訪時表示，眼下香港地產(chǎn)商投資大型開發(fā)項目面臨不少壓力，包括住宅一手市場反應(yīng)平淡、地產(chǎn)商有不少貨尾單位積存。此外，高息也會加重資金成本，再加上某些地皮開發(fā)時間長，這些都會降低開發(fā)商的投標(biāo)意愿。

根據(jù)香港特區(qū)政府此前公布的年度賣地表，目前還有3塊地皮未推出市場，包括灣仔和金鐘兩塊商業(yè)地皮，以及元朗一塊三合一工業(yè)用地。高力香港研究部主管李婉茵認(rèn)為，面對高息環(huán)境，寫字樓空置率高企，再加上2025至2026年將增加近700萬平方英尺樓面供應(yīng)，實在沒有在短期內(nèi)再推商業(yè)地皮的迫切性，否則很大機(jī)會再流標(biāo)。

土拍市場的遇冷也勢必會影響到香港特區(qū)政府的財政收入。今年年初發(fā)布的2023/2024年度《財政預(yù)算案》顯示，全年賣地收入預(yù)計可達(dá)到850億港元。而目前賣地收入僅有132億港元，只完成了15%的賣地目標(biāo)。

在剛剛結(jié)束的立法會財經(jīng)事務(wù)委員會會議上，陳茂波坦言，由于全球經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)、地緣政治環(huán)境、利息上升，今年香港整體經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場表現(xiàn)均較預(yù)期遜色，因此政府收入，包括地價、印花稅都受到影響，預(yù)計本年度綜合赤字可能略超過1000億港元。