銀行房地產不良高峰已過

楊千

盡管銀行股的市場表現與經濟周期高度相關，但風險仍是近年來主導銀行估值的核心要素。2023年以來，隨著房地產市場承壓和土地出讓金下滑，區域平臺債務風險偶有發生，引發市場對地方政府債務壓力的廣泛關注和對銀行資產風險的深度擔憂，資產風險考量成為壓低銀行板塊估值的重要因素。

實際上，2023年四季度以來，房地產托底政策不斷加碼，供給端政策包括“金融16條”、保交樓等，需求端政策包括下調LPR、房貸利率下限和公積金貸款利率、放松限購限貸等。11月，三部委金融機構座談會強調“堅持‘兩個毫不動搖’，一視同仁滿足不同 所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好‘第二支箭’支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資”。

房企銷售端、融資端多重政策頻出，顯示政府推動化解地產風險的決心和定力。

從上市銀行財務報表來看，對公房地產資產質量總體穩定，部分銀行不良貸款率開始下降，不良生成壓力最大時點已過。不過，在房地產供需發生重大變化、地產銷售持續低迷的背景下，房地產短期流動性壓力猶存。

從銷售端看，房地產“高杠桿”“高周轉”的特性使得房企良性運轉有賴于銷售回款，但當前地產銷售疲弱，房企現金流壓力較大。國家統計局公布的數據顯示，2023年1-10月，全國商品房累計銷售面積為7.94億平方米，同比下降6.8%；累計銷售金額為9.72 萬億元，同比下降4.9%。

從融資端看，金融機構和資本市場信心相對低迷，部門房企出險導致市場避險情緒較強，并波及未出險房企，使得地產融資渠道更為緊張。近年來，上市銀行地產敞口有所壓降，截至2023年9月末，對公地產貸款合計13.17萬億元，占總貸款的比重為5.6%，占比較2022年年末收0.3個百分點。

自2023年7月政治局會議首次提出“要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案”，當前，一攬子化債政策正逐步落地，系統性風險顯著緩釋。

（資料來源：Wind，華福證券研究所）

9月，內蒙古打響特殊再融資債券發行第一槍，擬發行特殊再融資債券663.2億元，截至2023年12月27日，各省市發行特殊再融資債券合計接近1.4萬億元，平均利率為2.9%，主要用于置換地方政府隱性債務。目前發行規模較大的主體為貴州、天津、云南等，隨著地方政府存量債務置換的落地，后續弱資質地區的信用環境有望迎來好轉。

10月24日，中央財政增發1萬億元專項國債，擬通過轉移支付的方式全部投放到地方用于支持地方災后重建，多措并舉支持地方政府流動性。

11月8日，央行行長潘功勝在金融街論壇年會上表示，金融部門已會同有關部門采取多項措施支持化債，包括協商展期、借新還舊、置換、必要時央行提供流動性貸款支持等。在監管防風險筑底線的堅定決心下，包括地方債、房地產貸款等系統性風險暴露的概率較低；另一方面，一攬子化債政策雖對銀行短期盈利有壓力，卻有望化解潛在的系統性風險，進而扭轉市場對銀行資產質量的悲觀預期，帶動銀行估值修復。

隨著一攬子化債政策的不斷加碼，銀行整體信用風險壓力有所減緩。在政策利好加持的背景下，預計未來增量風險可控，但存量風險的處置化解尚需時間，需持續關注地產領域邊際變化情況。就銀行個體而言，個別前期撥備計提不夠充分、風險處置較弱的銀行或面臨較大壓力。

在資產質量方面，2023年以來，銀行不良貸款率穩步下降，關注貸款率略有波動。截至9月末，上市銀行不良貸款率平均值為1.18%，較年初下降3BP；其中，農商行不良貸款率下降5BP，降幅最大。商業銀行整體不良貸款率為1.61%，較年初下降2BP；關注貸款率為2.19%，較年初下降6BP，三季度環比提升5BP，主要與7月1日起施行《商業銀行金融資產風險分類辦法》有關。

雖然不良貸款生成率分化明顯，但銀行風險抵補能力穩中有升。截至2023年9月末，上市銀行不良貸款生成率為0.94%，較年初下降0.01個百分點；不同銀行分化明顯——城商行不良貸款生成率較年初下降0.24個百分點，降幅最大，而其他銀行不良貸款生成率均有不同程度的上行。

同期，上市銀行撥備覆蓋率為315%，較年初提升1個百分點，穩中有升；其中，國有大行、股份制銀行、城商行、農商行分別變動2.19個百分點、1.16個百分點、5.91個百分點、-6.01個百分點，農商行撥備覆蓋率有所下降。

值得注意的是，2024年，受零售貸款風險滯后暴露的影響，零售貸款不良率提升或將導致銀行不良貸款率小幅提升。具體來看，截至2023年6月底，上市銀行零售貸款不良率同比平均提升11BP，環比提升9BP。究其原因，一方面，居民還款能力較弱，零售貸款風險仍處在暴露進程中；另一方面，零售貸款需求疲弱，導致分母增長緩慢。

而且，零售貸款風險波動主要體現在按揭貸款不良率有所上升，從上市銀行數據看，2023年以來，雖然部分銀行實現壓降個人按揭貸款不良率，但大部分銀行個人按揭貸款不良率都在上升，從不良貸款率上升趨勢來看，2024年多數銀行大概率仍有一定程度的風險暴露。

在信用卡不良方面，截至2023年6月底，根據上市銀行已披露數據，信用卡不良率同比平均提升28BP，環比提升22BP，而經營貸和消費貸不良率的變化則存在一定的分化。

截至2023年6月末，上市銀行房地產對公貸款不良率平均值為3.6%，較年初提升14BP。不過，隨著穩地產政策的出臺，預計未來房地產風險整體可控，不少上市銀行房地產對公貸款不良率都實現一定程度的壓降。

在政策層面有兩個重大的積極變化：第一，中央經濟工作會議首次將地產風險納入系統性風險的范疇，并且位于首位，未來仍會有相關支持政策出臺，整體風險預期逐漸好轉；第二，北京、上海迅速調整優化地產政策，2023年12月14日，北京、上海先后發布樓市新政，均包含差別化調整首套及二套房首付比例、調降房貸利率，以及對普宅認定標準進行優化等。未來隨著更多支持性政策的出臺，有望在提振樓市的同時緩解地產風險。

截至2023年6月，銀行房地產對公資產占貸款的比重降至約11%，其中，貸款約為6.7%、投資和承諾約為2.2%、不承擔信用風險資產為2.4%。截至9月末，個人住房貸款余額為38.42萬億元，占貸款的比重約為16.4%。總體來看，2023年，在銀行房地產行業資產規模保持平穩的同時，風險有所放緩。

一個好的趨勢性現象是：2023年，房地產對公貸款與個人住房貸款不良斜率均有所緩和，銀行資產質量保持穩中有進，2018-2020年不良貸款核銷處置的較大力度為銀行信用成本留有操作彈性。