住宅地庫與主樓不同連接方式的比較研究

張開洋（上海浦發(fā)御灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海 200120）

0 引 言

隨著城市化進程的不斷加快和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市人口更加聚集，汽車保有量不斷增加，停車矛盾更加突出。結(jié)合人民防空（以下簡稱“人防”）建設(shè)，在住宅用地范圍內(nèi)開挖基坑、建設(shè)地庫，從而加大對地下空間的開發(fā)與利用，變得尤為重要。大型地下車庫已成為住宅小區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，其建設(shè)可以緩解新建住宅小區(qū)因車位不足而引起的車位緊張、胡亂占道現(xiàn)象。

住宅項目主樓的布置需要考慮諸多因素，如場地地形、日照分析、景觀布置等。根據(jù)主樓與地庫2個單體之間的位置關(guān)系，可將其分為“脫開”與“連接”2種方式。所謂“脫開”，即主樓位于地庫的外側(cè)，主樓與地庫底標(biāo)高不在一個平面，二者僅采用設(shè)備管廊或人行通道連接，如圖1所示；所謂“連接”，即主樓底板與地庫底板合二為一，主樓地下室與地庫直接相連，無高低差，如圖2所示。結(jié)合筆者所參與的2個高層項目，本文研究如何處理主樓與地庫之間的關(guān)系以及不同設(shè)計方案的優(yōu)缺點。

圖1 上海市浦東新區(qū)某高層住宅項目主樓與地庫“脫開”

圖2 上海市奉賢區(qū)某高層住宅項目主樓與地庫“連接”

1 設(shè)計要求

1.1 主樓基礎(chǔ)埋深

根據(jù)GB 50007－2011《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》第5.1.4條，在抗震設(shè)防區(qū)，除巖石地基外，天然地基上的箱形和筏形基礎(chǔ)其埋置深度不宜小于建筑物高度的1/15；樁箱基礎(chǔ)或樁筏基礎(chǔ)的埋置深度（不計樁長）不宜小于建筑物高度的1/18。上海地區(qū)的軟土地基承載力較差，高層住宅一般采用樁基礎(chǔ)形式。以13層的住宅樓為例，層高按2.8 m考慮（依據(jù)DGJ 08－20－2019《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》），總建筑高度在40 m左右，基礎(chǔ)埋深在2.2 m以上即可滿足最低埋置深度要求。

1.2 地庫設(shè)計要求

地庫的設(shè)計包含建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、設(shè)備設(shè)計，需要考慮主樓的布置方案、建筑退線要求、停車位個數(shù)、輔助用房的要求、人防配置要求等。地庫底板埋深則需要考慮上覆土厚度、主梁高度、設(shè)備管廊高度、地庫最低凈空高度、地庫底板厚度等諸多因素。

通常為滿足住宅景觀喬木種植和室外管網(wǎng)布置要求，以及《上海市綠化和市容管理局關(guān)于印發(fā)〈上海市綠化行政許可審核若干規(guī)定〉的通知》(滬綠容〔2018〕6號)的要求，地庫上覆土厚度在1.5～1.6 m，確保符合植物種植條件；考慮地庫上覆土及行車荷載，地庫主梁設(shè)計高度一般在0.7～0.8 m；考慮通風(fēng)管道、電橋架及消防噴淋布置要求，設(shè)備管廊高度按0.6 m考慮；地庫最低凈空高度對小型車規(guī)范要求不小于2.2 m；地庫底板厚度按0.5～0.6 m考慮。因此，住宅常規(guī)一層地下車庫的埋深在5.5～6.0 m。由此可見，不考慮其他特殊情況，住宅主樓與地庫的底標(biāo)高不在一個平面，存在2～3 m高差，通過臺階樓梯連接地庫與主樓。

2 成本對比

2.1 住宅地庫的建安成本

地下空間的開發(fā)應(yīng)考慮經(jīng)濟性。通常在住宅項目中，地庫的建設(shè)因要開挖基坑，涉及到基坑圍護施工、降水、大量土方開挖外運等工作，成本較高。

以筆者參與的2個高層項目為例，分析其建安成本。上海市奉賢區(qū)某高層住宅項目（以下簡稱“奉賢項目”）地庫的總建筑面積為30 700 m2，其中人防區(qū)面積為8 018 m2。根據(jù)總包施工圖預(yù)算測算的地庫平均建安成本為2 383元/m2，人防區(qū)人防設(shè)備等增加造價336元/m2，人防區(qū)建安成本為2 719元/m2，地庫建安成本占總建安成本的比例為27%。上海市浦東新區(qū)某高層住宅項目（以下簡稱“浦東項目”）地庫的總建筑面積為21 253 m2，其中人防區(qū)面積為9 607 m2。根據(jù)總包施工圖預(yù)算測算的地庫平均建安成本為3 117元/m2，人防區(qū)人防設(shè)備等增加造價407元/m2，人防區(qū)建安成本為3 525元/m2，地庫建安成本占總建安成本的比例為20%。

以常規(guī)的垂直式布車方式地庫為例，小型車車位大小為2.4 m×5.3 m，再考慮行車通道等其他必要面積，平均每個車位的面積為30～40 m2，也即每個車位的建安成本在10萬元左右。由此可見，除非后期地庫的車位售價可以覆蓋前期建設(shè)投入的成本，從經(jīng)濟性角度來看，在滿足相關(guān)規(guī)定的基本停車位數(shù)量要求的前提下，應(yīng)盡量減少地庫建設(shè)。

2.2 不同形式成本對比

采用主樓與地庫“脫開”的建設(shè)方式，因可以減少土方的開挖量、節(jié)約地下室側(cè)墻及圍護方量，在經(jīng)濟性方面有一定的優(yōu)勢。由于缺少對同一項目不同方案的比較，本文未定量給出采用“脫開”的形式具體能為項目開發(fā)建設(shè)節(jié)約多少成本。但據(jù)李志海、周紅亞[1]所列模型的測算，18層和30層住宅方案，“脫開”方式在成本上較“連接”方案分別節(jié)約7.5%和5%。當(dāng)然，此模型也具有一定局限性，因為它并未考慮不同連接方式對基坑圍護設(shè)計產(chǎn)生的影響。以浦東項目為例，其地庫區(qū)和高差區(qū)的圍護設(shè)計就存在很大差異，如圖3所示。在地庫區(qū)圍護重力壩有效樁長14 m，壩體寬度4.7 m；而高差區(qū)圍護重力壩有效樁長僅為6.5 m，壩體寬度也減少至2.2 m。因為在開挖地庫前，主樓先行施工，已將基坑邊的土體卸除一部分，從而減少了作用在重力壩體上的土壓力。以浦東項目為例，從圍護方量上計算比較，高差區(qū)較地庫區(qū)的圍護方量每延米可以減少約75%，但因圍護要沿主樓周邊一圈布置，總延長米較只在地庫邊線布置更大?？梢钥隙ǖ氖?，地庫與主樓“脫開”形式的綜合成本一定是較“連接”時更低。

圖3 浦東項目基坑圍護剖面圖

3 施工對比

3.1 施工質(zhì)量控制對比

將主樓與車庫“脫開”，僅采用通道做功能連接或完全斷開，不但經(jīng)濟性較好，而且方便施工與管理。由于主樓與地庫之間不需要設(shè)置大量沉降后澆帶，減少了兩者之間的沉降差，避免了應(yīng)力集中可能產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)開裂及后期滲漏，只需要重點關(guān)注連接通道處防水處理即可。通常，在連通道處設(shè)置沉降縫來處理主樓與地庫之間的沉降差，中埋式止水帶與可卸式止水帶并用處理沉降縫處的后期防水。此位置也為防水的薄弱部位，但是與大量沉降后澆帶相比，相對更容易控制施工質(zhì)量。

主樓與地庫“連接”的方案中，由于需要布置大量沉降后澆帶（如圖4所示），而沉降后澆帶節(jié)點施工復(fù)雜往往是地下室防水薄弱部位，在后期容易出現(xiàn)滲漏。結(jié)合工程實踐，對奉賢項目的滲漏點進行分析，也確實發(fā)現(xiàn)地庫滲漏點多集中出現(xiàn)在后澆帶位置。

圖4 奉賢項目沉降后澆帶布置圖

3.2 施工工期對比

主樓與地庫“脫開”，基礎(chǔ)埋深減小，土方開挖減小，地庫與主樓施工互不影響，可加快主樓施工進度。針對商品房項目，開發(fā)商拿地后一般希望盡快達到形象進度要求、取得預(yù)售資格，從而快速回籠資金，降低項目開發(fā)的資金成本。以上海市相關(guān)管理部門對商品房預(yù)售時形象進度的監(jiān)管要求為例，7層以下（含7層）的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上（含8層）的商品房項目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2/3以上（不得少于7層）。主樓與地庫“連接”，由于地庫埋深較大，主樓地下室通常設(shè)置為2層，地下1層設(shè)計為自行車庫，地下2層作為儲藏室或直接分隔為結(jié)構(gòu)空腔，因此施工工期較另一種形式更長。非標(biāo)準(zhǔn)層因需新配置木模板，工期也較上部標(biāo)準(zhǔn)層8～10 d更長，根據(jù)已有經(jīng)驗，正常每層需12～15 d。

4 后期使用便捷性對比

顯而易見的是，主樓與地庫“連接”時后期使用更為方便，住戶回家后停車入戶動線更加合理。

主樓與地庫“脫開”時：當(dāng)設(shè)有人行通道時，情況稍好；未設(shè)置人行通道時，住戶需要通過地庫與地面連接的樓梯先上至地面，再從主樓1層大堂入戶，這是極不方便的。

浦東項目便采用了13個地庫出地面的樓梯通道解決住戶停車后入戶問題，如圖5所示。即便主樓與地庫之間有人行通道，通道通常采用踏步樓梯的形式來解決主樓與地庫的高差問題，如圖6所示。這種形式并未考慮無障礙設(shè)計，隨著人口老齡化問題逐漸突出，這種入戶形式也勢必會給住戶帶來使用上的不便。

圖5 浦東項目地庫出地面通道布置圖

圖6 浦東項目人行通道示意圖

DGJ 08－20－2019《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》2022年局部修訂版對這一問題作出了規(guī)定。當(dāng)住宅地下室設(shè)有汽車庫或與小區(qū)汽車庫連通時，為解決住戶停車后到家的便捷性問題，所有住宅電梯均應(yīng)通至地下室，并與地下車庫有便捷和無障礙連通。當(dāng)住宅與小區(qū)汽車庫不連通時，從方便使用和適用性角度考慮，小區(qū)地下汽車庫內(nèi)應(yīng)設(shè)置通過計算確定的位置合理的電梯，便于居民停車后乘坐，上至帶有圍護空間的室外地面；該帶有圍護空間的室外地面與住宅單元入戶門廳有便捷設(shè)施和無障礙設(shè)施連通。該規(guī)定考慮了地庫后續(xù)停車入戶的便利性問題，給設(shè)計人員指明了方向。

文中所列主樓與地庫“脫開”的浦東項目性質(zhì)為保障房項目。因此，在設(shè)計之初就有嚴(yán)格的成本管控，各項設(shè)計參數(shù)基本參照規(guī)范及相關(guān)規(guī)定的最低要求，并未考慮品質(zhì)要求。在實際項目建設(shè)過程中，尤其是商品房項目，地庫與主樓通過臺階樓梯連接已經(jīng)有不少引發(fā)住戶投訴的案例，主樓與地庫不連通通常較少采用。在一些售價較高的住宅項目中，不僅地庫與主樓“連接”，為提高住戶的入戶體驗，地下通常還設(shè)置層高較高、空間更大、裝修更好的電梯廳大堂。

5 結(jié) 語

本文淺析主樓與地庫不同連接方式在成本、施工、后期使用便捷性等方面的差異，研究結(jié)果表明：主樓與地庫“脫開”在成本和施工方面更優(yōu)，但在后期使用便捷性上更差，應(yīng)在設(shè)計中考慮住戶后續(xù)停車入戶的動線問題。當(dāng)然，每個項目都有自身的特殊性，在具體的工程實踐中地下車庫與主樓是否要“脫開”，應(yīng)考慮項目定位、開發(fā)進度要求、建筑功能的需要、地基及基礎(chǔ)的形式、主樓的高度、主樓的位置、日照分析等因素，結(jié)合具體項目的特定條件及要求綜合研究確定。