城市老舊社區微更新策略研究

袁韶華 焦文俊 諶侃

摘?要：本文基于對小區居民居住體驗、社區鄰里關系、人居環境滿意度、物業管理等的大數據調查結論，結合徐州城市背景，提取出影響人居環境滿意度的主要因素，并結合城市規劃理論和國外城市建設經驗，提出了獨具徐州特色的社區更新策略，并做了實證分析。

關鍵詞：人居環境；城市更新；城市規劃

中圖分類號：TB?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.04.083

1?研究背景

城市居民對居住的建筑物、周圍環境或出行、購物、娛樂及其他生活設施有各種期待和看法，城市更新就是將城市中居住環境惡化、設施設備陳舊落后、無法滿足現代化生活的區域進行有計劃、有步驟的改建，包括房屋的修理改造、街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善和重新整理規劃，以提升居住質量，打造宜居社區。城市更新的方式可分為再開發（Redevelopment）、整治改善（Rehabilitation）及保護（Conservation）三種。對于建筑物損毀嚴重、公共服務設施市政設施嚴重不足、小區生態環境質量非常差的地區，必須以重新規劃、重新建設開發的方式進行再開發；對于市政設施尚可使用，但存在容量不足、設施老化、建筑破損、環境不佳的老舊小區，可通過建筑物的修繕、設備的更新改造、擴容來提升小區的整體居住舒適度；而對于具有悠久歷史和文物遺存的地區（如各類歷史保護區），更適用保護式更新，避免割裂歷史，實現修舊如舊、吐故納新，在保護的前提下謀發展。

現代意義上大規模的城市更新運動（Urban?Renewal）始于1960—1970年的美國，到1980年，美國的大規模城市更新已經停止，總體上進入了以社區更新為主要形式的小規模再開發階段。英國的城市更新也逐漸傾向于使用城市再生（Urban?Regenerate）這個概念。我國于2017年全面展開了“城市更新”工作，城市更新不僅有助于城市物質環境的改善，也被賦予了社會與經濟復興的內涵。目前城市更新理論尚不完善，每個城市（社區）都有自己的歷史，面臨的現狀迥異，城市更新不能照搬，需要量體裁衣、區別對待。

2?項目概況

民健園小區（圖1）地處徐州泉山區，周邊眾多小區聚集，區位優勢非常明顯，兩面為交通主干道，周邊商業配套、醫療（西苑社區衛生服務中心）、教育（西苑二小、西苑中學、民健幼兒園）、菜市場（西苑農貿市場）一應俱全。小區毗鄰黃河故道，附近還有故黃河公園，出門見水，得天獨厚。小區建于1990年，占地面積近15萬平方，小區住戶2165戶，有50多棟居民樓，片塊式布局為主。外部用商業店面來圍合空間，內部規劃有幼兒園，此外還見縫插針布置了很多小賣部，以及簡易自行車棚，大大方便了居民生活。由于建成年代較早，基礎設施滯后，已被列入徐州舊區改造計劃。

本文結合市場調查方法，通過分析業主（或者居民）的小區居住滿意度的大數據，衡量社區交通、商業、物業、景觀、生態等方面的服務質量和居民滿意度，從而定位社區改造的重點、難點，針對性進行社區有機更新，提升小區居住質量和居民滿意度。調研主要針對民健園和民健東園這兩個毗鄰社區，調查分3個部分，基本信息、要素重要性認知、及服務滿意度，要素重要性認知問卷采取“不喜歡”“可以忍受”“無所謂”“本該如此”“喜歡”五級標度，以區分消費者對該要素重要性的認知態度。滿意度調查涉及到小區區位、環境質量、交通便捷度、綠化滿意度、配套完善度、物業服務等20多個單項指標，采用李克特五級平衡量表設計，即“非常不滿意”“不滿意”“一般”“滿意”“非常滿意”五級，賦分分別為1-5分，回收問卷有效率92.1%。

3?數據分析

小區居民51%為男性，43%為老年人，小區住戶基本為購房的本地居民，只有2%屬于外來租客。居民對社區的滿意程度總體得分為2.97（5分為滿分），介于不滿意與一般之間，側面證明了對本社區進行更新改造的必要性。

3.1?交通流線及步行系統分析

根據訪談及實地調查結果發現，小區內部無完整的閉環道路系統，交通流線多處中斷，且人車混行。道路狀況較差，很多區域沒有混凝土路面，以土路為主，主干道路為雙向行駛，次干道為單行線，但無單行道信號設計，通行沖突經常發生。多數建筑物周邊的臺階散水太寬，面積太大，影響了道路通行寬度，甚至消防車都無法通過，存在極大消防隱患。步行系統沒有經過專門設計，多處以臺階作為人車的界線，導致行人經常需要上下臺階。此外樓前樓后很多區域，未鋪設行道磚，也非綠化區，尤其雨天泥濘濕滑，行走不便。

與交通流線混亂對應的是小區停車位嚴重不足，草叢里、人行道、臺階上到處都成了停車場，椅子占位、石頭占位，甚至老人家坐著輪椅占停車位（圖2、3、4）的現象屢見不鮮，這種見縫插針式停車不僅降低了空間利用效率，也嚴重影響了通行效率，還激化了鄰里矛盾，帶來了安全隱患，居民對此意見極大。

3.2?空間組織及室外活動環境分析

民健園小區整個項目地塊比較平坦，無過大的地勢起伏，背靠黃河故道，西、南兩面臨街，且是交通主干道，一面為次干道。樓棟雖多，但造型基本相同，樓層以五六層為主，容積率較適中。近年來，隨著建筑物壽命的增長，建筑物外墻越見斑駁，再加上各類電纜，電線在建筑物外表如蛛網密布，空中飛線比比皆是，剪不斷理還亂，整個小區的豎向空間非常混亂。此外小區的暖氣管道（圖5）均采用“一橋飛架南北”，在樓棟之間飛檐走壁穿墻入戶，不僅降低了供暖效率，也使小區的空間非常混亂，要進行小區微更新絕非易事。

在樓宇、綠地等的空間布局中沒有明顯的軸線或中心點，也缺乏居于中心位置的活動廣場或社區會所。居民活動以本樓棟的鄰居之間交流為主，活動場所為樓下空地。小區內體健設施較少，且主要分布在幼兒園附近，居民的活動以自發性和必要性活動為主，出于社交、健康、娛樂等的社會性活動相對較少。樓棟周邊環境單一，功能性差，以泥土地或水泥地為主，不少一樓住戶自搭涼棚擴充室內空間，有的私自圈地用來種菜或堆放雜物，這不僅大大壓縮了公共活動空間，也帶來了健康和安全隱患。對公共空間的占用還引發了很多鄰里矛盾。

3.3?綠地系統及景觀分析

本小區綠化率不高，以平面綠化為主，無垂直綠化布置，且綠地分布不均勻。綠地以西、南兩邊主干道的市政綠化為主，宅旁綠地為輔，配套公建附近無規劃綠地，有的樓棟周邊沒有一棵樹，有的周邊雜草叢生，遠遠達不到1.5平方米/人的基本綠化要求。宅旁綠地多為藤本和草本植物，以食用功能為主，景觀功能為輔，較少大型喬木。且由于缺乏打理，藤蔓枝節橫生，甚至阻礙交通。綠化區內也缺乏水景布置，更無亭、臺、廊、閣等庇護性景觀，整體綠化點狀為主，相對混亂無序。小區北邊緊鄰故黃河，北門不遠就是故黃河景區，地理位置得天獨厚，但顯然這一江麗水并沒有得到應有的重視，甚至沒有一扇像樣的門，周邊也沒有任何標志（圖6）。

3.4?社區配套及物業管理現狀分析

由于建成年代較早，建筑物的定期維護滯后，有的建筑物地埋管線已經外露，個別地方地面下陷形成坑洞，亟待修繕。還有的住戶懸挑陽臺卻無安全欄桿，上面堆滿了花盆綠植，如被風吹落后果不堪設想（圖7）。除外部配套商超一應俱全外，小區內部公建配套相對不足，如缺乏分類垃圾集中收集站、社區凈水器供給站點、報警救助站、寵物垃圾回收站、停車樓、充電樁等。此外加裝電梯的進度也極度緩慢，很多老人翹首企盼卻不見蹤影，這在很大程度上影響了居民的居住體驗。本小區物業接近半癱瘓狀態，居民普遍認為物業只收費不服務或少服務，居民對物業的滿意度很低。

3.5?社區改造公眾參與程度分析

民健園屬于老的安居小區，地理位置優越、周邊配套齊全，社區居民彼此很熟悉，社區向心力強，城市歸屬感比較高，鄰里關系處于應該幫助和愿意幫助之間，因此急需在社區中規劃一個居民可以休憩聚會的場所或者社區花園，以進一步和諧鄰里關系。社區居民在訪談中透露出了很強烈的參與社區改造的意愿，因為社區是他們的家，社區改造應針對居民生活中最不方便的地方、最欠缺的設施來進行布局改造，這也側面說明了本文基于滿意度調研及分析進行社區更新設計的思路的正確性。

3.6?社區改造關鍵要素

通過調查發現，道路交通（包含停車問題）、景觀綠化、物業服務、鄰里關系，是影響居住滿意度的主要因素，側面印證了老小區規劃落后、設施不足的窘境，也說明了隨著現代社會的發展，居民對居住環境心理舒適度的關注越來越多。建筑物質量、維修狀況、區位為小區的達標質量要素，如不滿足將導致業主的強烈不滿；區內道路交通安防、景觀綠化、物業服務等要素，如能顯著改善，將大幅度提高業主滿意度；鄰里關系、區內商超設施等，如能夠合理規劃和管理，將給居民帶來巨大的驚喜。

4?社區更新策略

4.1?交通流線整合，人車分流

人車混行及停車難是老小區面臨的共同問題，民健園小區有多個出入口，具備人車分流的條件，因此，小區更新時應對交通流線進行重構，設置區內環線道路，使人車分流，各行其道。將小區內部建筑物周邊的臺階拆除，并進行場地平整和路面硬化（車道盡量采用透水混凝土，人行道路盡量采取透水性地磚、有孔混凝土磚），這樣不僅可以增加道路通行能力，也可以減少雨季排水壓力。由于小區內部建筑物間距較小，可適當設置單行道。

此外，在建筑物周邊，圍墻附近的大量空地，應在滿足消防通道要求的前提下，增設停車泊位，緩解停車難問題。也可在自行車棚位置，興建停車樓，以滿足區內居民停車需求。自行車泊位的設置應考慮擋雨措施、充電設施和防盜措施。停車泊位的設置應結合門禁系統、安保系統，并應盡力爭取居民的理解與配合。

4.2?功能區重塑，微景觀重構

縱橫交錯、穿墻越戶的戶外暖氣管，不僅降低了采暖效率，也是區內景觀備受詬病的主要原因，是本小區改造的難點。應在非采暖期統一將管線地埋，或進行貼合建筑物改造，這不僅有助于景觀構建，也可以方便設置停車泊位。

在樓群交接處，可以見縫插針進行建筑小品（亭、臺、樓、閣）和植被綠化、景觀水體、的設置，為區內居民提供休閑聚會的場所，這是提升居民滿意度的重要舉措。小區與故黃河景區僅一墻之隔，圍墻可采用漏景、透景等園林造景手法予以修繕，并精心設計通向故黃河景區的入口，使故黃河景區成為小區居民休閑散步的后花園。小區更新過程中也應合理增設適老化設施，增設體健設施，應對中國老齡化社會的來臨。在舊區改造中合理增設電梯，改善老年住戶出行問題，是提升居住體驗、提升社區生活質量的重要手段，也是一舉三得的好事，既提供產業機會，也方便居民走出家門，體育鍛煉，從而減少健康保險及醫療保險的壓力。城市慢行空間的布局也可以有效提升社區友好度和生活舒適度。區內居民自建的菜園、自占的公地應由物業統一規劃管理，進行樓角綠化或充電樁的布設。功能區重塑的過程中，也要注意直飲水機、垃圾箱、報警點、安防監控等設施的布局。

小區功能的重塑應充分發動公眾參與，切實考慮小區區位、環境特點、小區歷史，周邊交通設施及線路、小區綠地、噪音防控、體健設施、養老服務、泊車區域、交通環線等的更新改造，防止顧此失彼。涉及到社區生態修復、邊角地利用、慢行空間、休憩空間的規劃，更應充分收集民意，進行合理改造。

4.3?“硬件”維護，“軟件”升級

小區的“硬件”是建筑物，“軟件”是物業管理、商服設施和社區服務。由于區內建筑物壽命大多已超過30年，雖然主體結構質量不存在安全問題，但外墻、防水、保溫、地面管線等急需維護修繕。借著小區更新的契機，可以將建筑物外墻連同無法隱蔽的暖氣管一起修繕裝修，使小區風格和諧統一。缺損的路面、危險的陽臺、易堵的排水設施、下陷的路面也需一并修繕整理。社區的降水排水管道應綜合翻新，并注意雨污分流。這方面可以學習西方的先進經驗，如倫敦、巴黎、東京、悉尼、鹿特丹、芝加哥的地下城。

此外小區應選擇口碑好、物業服務質量好的物業公司，提升服務質量，加強對區內商服的管理，為小區居民提供安全、整潔、衛生、智能的生活環境。社區更新時也應考慮智慧化服務設施的布局，如通達的網絡與應急聯動機制、電子政務系統、智慧醫療、智慧民生、智慧生態系統、自助泊車裝置（可參考新加坡的智能泊車網絡）、寵物垃圾箱、居民意見箱、社區不文明行為曝光板、緊急報警裝置、緊急救護站等，這不僅可以提高社區的宜居指數，也是智慧社區建設的基礎。

社區服務也應下沉到社區，充分了解社區弱勢群體，如鰥寡孤獨人群，針對性提供生活服務。心理上的關懷是提升社區居民幸福指數的重要手段。小區的軟實力也體現在社區文化中。徐州豐厚的歷史底蘊是大部分市民的共識，在社區更新和小區文化建設中，應注重歷史元素的傳承與發揚，尤其民健園背靠故黃河風景帶，故黃河又與蘇東坡文化遺存有割不斷的聯系。

民健園內部有很多便捷的社區小商業，社區的微商業圈，不僅有助于方便百姓生活，也有助于小微企業的培育和發展，且有助于社區微更新的資金籌措。應該鼓勵小微企業、社區服務業投資入股社區更新改造資金鏈，以換取相應年限內的特許經營權。對微商業來說，社區意味著消費群，經營權則是利潤的保證；對社區來講，社區更新資金有了保障，社區面貌煥然一新，社區物業自然會升值；對居民來講，生活更方便，鄰里關系更融洽，所以商業植入社區是一舉多得的好事，應大力提倡。

5?總結

社區是城市的基本單元，每個社區有自己的歷史和現狀，需要針對性地規劃，以確定社區的未來方向。社區的主體是居民，因此居民的滿意度和參與度是社區更新的重要參考。社區更新需考慮物理空間和心理空間的完善和重構，還涉及到建筑物更新改造、公建設施提檔升級、物業管理提升檔次，以及社區綠化、交通、安防、鄰里關系等，是一個綜合的系統工程，可以借助BIM、VR、大數據等現代信息技術，使社區更新面向未來。

參考文獻

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