房地產企業資金管理問題及應對措施研究

盧穎秀

（中國武夷實業股份有限公司，福建 福州 350000）

充足的資金及科學資金管理措施，是房地產企業的工程項目順利推進及保障市政競爭優勢的前提條件與先決優勢。改革開放至今，房地產行業在經歷了多年的高速發展之后，逐步轉入穩定發展階段，房地產市場競爭壓力不斷增長，致使房地產行業面臨一系列現實問題亟待解決。

很多房地產企業為增強競爭優勢，大量囤積土地及盲目開發項目導致現金流不充分；加之因社會經濟發展及國家對于房地產行業管控力度的提升，緊縮“銀根”“地根”政策密集出臺，導致信貸融資困難增長；以及股市的波動對住宅交易量的影響。除外在不可控因素外，房地產解決資金鏈管理問題多集中于提升企業自身資金管理水平解決資金短缺問題。據此，文章以房地產企業資金管理的研究為討論方向，旨在為促進我國房地產企業資金管理科學化及解決資金使用、回流等方面的問題。

一、房地產企業資金管理現狀

房地產企業資金管理主要以集資、投資及運營三個方面為主。

（一）籌資管理

從實質角度來看，我國房地產企業在融資渠道不多的條件下，融資方式的改變會對融資的困難產生一定的影響。房地產企業的融資渠道主要有股東投入資本、銀行貸款、物業收入以及民間融資和商品房銷售款等。當前，房地產企業的籌資方式主要有以下幾種：由合作方出資（由股東出資），企業通過戰略聯盟協議、股權收購等形式，以共同發展、共享收益、以小博大來實現協同效應。這種合作模式的優勢是：合作伙伴不需要支付固定的利息，可以減少公司的負債負擔，并以項目的紅利為主要收入。其不足之處在于，資本成本高，且存在著控制權分散、喪失控制權等問題。當外部貸款不足以支撐項目的發展時，為了緩解融資壓力，房地產企業會引入投資人參與。

（二）投資經營

房地產企業以住宅物業、商業物業、城市更新改造、公寓改造出租、房地產投資等多種經營方式進行盈利。通過對房地產開發和物業運營，可以保證企業有穩定的現金流，保障房地產順利運行。與經營物業租賃相比，投資房地產項目的融資需求較大，融資周期較長，且未來收益風險較高。

（三）運營管理

首先，房地產企業的項目成本往往由留存收益、合作方的投資以及資本構成，而將項目抵押至銀行后，則能進一步取得項目后續開展的費用。

其次，當房地產項目達到可以售賣的地步時，銷售款就可以直接流入房地產企業。此時，房地產企業就能夠借助銷售所得進行常規的經營活動，并支付給銀行之前貸款產生的利息。

最后，再將剩余的資金進行股東間的分配。不過，若是項目所得并不樂觀，就會使企業的日常經營出現問題，這時就必須由企業與投資人進行資金的墊付，以維持企業正常的經營活動。

二、當前房地產企業資金管理存在的問題

資金是企業的血液，在房地產企業中，資金管理工作的質量往往直接影響到房地產企業的發展。近些年來，房地產企業發展迅猛，但同時也帶來了諸多問題，這形成了對房地產企業未來發展的掣肘，并亟待企業著手進行解決。

（一）融資渠道不暢，融資成本高

1.融資渠道單一

房地產企業融資需求大、財務杠桿高、自有資本比重低，往往要依靠金融機構尤其是銀行進行融資。但從本質角度來看，目前我國房地產市場融資創新水平不高，融資渠道不夠穩固，其主要途徑是股東出資、銷售回款、承建商墊付、融資機構貸款等方式為主，由于融資手段單一，在未來發展中很有可能出現資金短缺的情況。

房地產企業對銀行的融資方式包括：項目開發和銷售客戶的抵押貸款。房地產企業80%以上的貸款都來自銀行和小額貸款企業，這表明它們對銀行和小額貸款企業的依賴程度很高，據相關數據顯示，2016年到2018年我國房地產企業的資產負債率每年都在增加，這也增加企業未來的債務償還風險。過分地依靠銀行和小額信貸企業的借貸，一旦緊縮的信用政策導致放貸利率上升、放貸規模下降，融資困難就會帶來融資的風險。

2.融資成本高

由于房地產企業的項目建設周期一般都長達多年，出于安全的考慮，銀行方面的審核會比較嚴謹，并且，房地產企業項目融資難度較大，主要因商業地產項目未來租金收入存在不確定性，銀行除了要從多方考慮，比如：項目的所在地段、未來的升值空間、項目的資金總投入量以及后期的配套等等之外，同時還要考慮到房地產企業股東影響力和管理層的綜合實力。

2017年政府出臺房地產管制政策后中央銀行對房地產企業的貸款進行嚴格控制，若是非商業性質的地產，則較難自銀行處得到融資，如銀行渠道無法融資，那么房地產企業就只能通過小額信貸企業來籌集資金。

截至2018年，我國房地產企業的小額貸款比例高達40%，而小額貸款企業的融資成本為15%-20%，這樣高的融資成本，對于企業的發展就存在一定的風險。隨著債務規模的增長，每年的利息費用也隨之增加，房地產企業的貸款利率也在上升，2018年的平均利率已經達到15%，而高的融資成本使得企業的資金緊張。

（二）負債結構不合理，資金回收困難

風險還包括負債期限不合理的問題，如項目發展期很長，但相應的負債期并不能完全覆蓋整個開發周期，如短期負債已經到期，那么長期投資就沒有足夠的資金來償還到期的債務。企業短期借款比率愈高，則表示一年之內必須償還的負債比率愈高，融資風險愈大。同時，隨著市場環境的變化，以及企業的發展定位和商品房的不合適定價，這些問題都會對后期的融資造成一定困難。

以廣州A房地產企業為例。廣州A房地產收入主要來自出售房屋和出租回款，租金回款是指企業自產的租金及與之相關聯的少量房地產經營所產生的收益，租金回款在企業回款中所占的比重約為10%。開發商推出的商品房以中低收入人群為目標，銷售數據如下。2016年至2018年，由于實行“限購限貸”后，導致A房地產企業的銷售回款出現下滑，截至2018年底，全市商品房銷售面積為30709平方米，同比減少8.36%。2018年末，房地產企業的銷售面積為18303平方米，較2017年增加21.1%。此外，A房地產企業的銷售狀況呈下降態勢，而存貨逐年增加，房地產企業手中的存房越來越多。

房地產企業在存房銷售中投入大量的資金，并且在后期還要加大力度宣傳，導致企業資本的風險積累。存房過多會使企業的利潤受到擠壓，容易造成企業的整體資本運作不良。因此，房地產企業不只是大家所看到的高收入，更多的是高投入以及很高的負債比，如不能將存貨及時轉換成現金，就會導致存貨流通不順暢，而使企業資金周轉率下降。

（三）大量投資新項目增加資金需求量

房地產企業發展所面對的最大的壓力是融資壓力。盲目擴張的風險主要是由于缺乏對新項目進行科學、系統的研究和分析，導致資本過剩和資本不足。房地產企業的盲目擴張，其原因在于，在沒有進行可行性分析前就購置并囤積大量的土地，從而造成資本的巨大需求。而企業經營管理能力不能與其發展的步伐相適應，從而造成工程建設進度緩慢、工期延誤等問題。此外，大規模的土地儲備是造成資本開支急劇增長的重要原因。

三、完善房地產企業資金管理的對策建議

從上述房地產企業工作現狀分析來看，目前我國房地產企業資金管理存在的問題主要集中在融資、負債結構及投資資金需求量三個方面。事實上，房地產企業在資金管理工作中往往存在諸多問題，然而作為房地產企業的核心工作，管理層必須對資金管理工作付以極大的重視，例如，應當不斷完善相關工作體系，并在企業內設置監督部門。還應當不斷開拓市場，進而使融資渠道得以增加。還需要完善風險防范體系，進而提升企業的韌性，對此，以下將給出幾個解決建議。

（一）改善融資渠道，降低融資成本

在當前行業不景氣的情況下應維持穩健投資戰略及降低高利率資金需求。此外，部分房地產企業由于自身品牌不強，其知名度不高，而項目開展的經驗又不足，缺乏雄厚的資金支持，因此在銀行貸款方面存在著一些問題。

對此，可通過形成有效的合作平臺，可將風險轉移與分攤，企業就可得到一筆巨額的無息貸款，而且還可按照投資的利潤分成給合作伙伴，既可增加企業的資金來源，又可減少企業的財務壓力，從而達到在資金短缺的時候，將更多的資金投入到更多的項目。拓寬融資渠道的過程中，要注意比較不同的融資方式利弊，合理地選擇適合企業自身的融資方式，從而降低融資成本。

（二）改善負債結構，減輕債務負擔

房地產企業應根據其長期和短期債務比率進行合理的配置。短期債務比長期債務融資更容易，融資成本也更低，可在短期內解決資金問題，但同時也會給企業的流動資金帶來很大的壓力。因此，房地產企業應該更多地采用長期債務融資，長期融資規模相對較大，融資成本相對較高，但是對于開發周期較長的項目，短期借款往往難以覆蓋整個項目周期，償債壓力比較大。如何實現長遠地發展，就必須調整債務結構，而對于項目的投資周期較長的，則應盡可能地減少使用短期債務。

另外，房地產企業在調整負債結構時，要高度重視信用政策的改變以及產業發展的趨勢，以確保企業的資金安全。此外，房地產企業在融資過程中應當不斷尋求路徑增加融資渠道，還應通過合理融資途徑和最優融資結構來實現融資。堅持“短期融資、短期融資、長期投資支持”基本原則。將房地產項目的開發流程分為五個階段：取得土地使用權、“四證”齊全、預售許可證、主體結構封頂、工程完工，可根據相關流程進行融資。

比如下面這種情況，房地產開發項目的融資組合分析：現如今，房地產企業往往會利用“招拍掛”的銷售方式，中標后該房地產企業要繳納大量資金。由于土地獲取具有長期投資屬性，這時，企業可以通過上市、發行企業債券、聯合投資、并購、合作開發、債券融資等多種形式來進行融資，而這一時期融資組合是以長期權益融資為主。

“四證”齊全前，大部分企業都是因為前期投資導致缺少足夠資金，因此，大部分融資都是以股權形式進行。取得預售許可前，開發商資金主要用于建設項目，通過銀行貸款、墊資、信托融資、夾層融資、短期融資券等融資渠道，以銀行貸款和貸款合同融資為主，融資渠道以短期債務融資為主。取得預售許可證后，企業可以利用預售方式收回一部分資本，但因為無法得到抵押貸款，造成資金周轉遲緩，這時建筑資金依然需要持續投入。

因此，在項目建筑封頂前，開發商可以通過銀行貸款、信托融資、短期融資券等手段來解決融資問題。工程完工至銷售完成之前，房地產開發商會因為項目本身銷售回款速度無法跟上而產生資金壓力，因此可以通過銀行貸款、信托融資、包銷等方式來加速銷售回款。

（三）統籌資金需要，提高資金使用效率

隨著工程規模擴大，房地產企業投資的占用和運營的風險增大，其收益增加會帶來更多的不確定性和更高的運營風險。因此，要從項目可行性研究開始，從項目背景、規模、功能、技術、經濟等方面入手，初步確定項目投資費用，按照投資成本來決定資金使用對房地產企業的資金進行有效管理，查明財政差距。通過對各種數據的深入調研，按項目施工進度合理確定資金的流入與流出，按不同的經營需求以月度、季度對資金流動進行統計，并對各階段的資金缺口進行測算，制定融資方案。遵守適度尺度、恰當時間，地產開發運營資本巨大，少量變動也會造成巨額資金余額和負債。所以，籌款要決定籌款數目通常以房地產發展、營運等最起碼的需求為限。

此外，房地產開發運營具有一定的階段性特征，如資金過早進入將導致大量的資金閑置，如太晚進入將無法及時滿足需求，從而影響房地產的發展和建設，導致巨大損失。對此，要注意在時間和數量上要有密切的聯系。

四、結束語

綜上所述，隨著近年來社會經濟的發展與國家對房地產相關政策的出臺，房地產企業資金回流與融資遇到現實難題。優化內部資金管理作為保障房地產企業市場競爭及切實推動企業可持續發展的重要組成環節，房地產企業應結合當前房地產行業現狀，針對現有資金管理存在的不足進行全面優化，通過改善融資渠道、改善負債結構，統籌資金需要，提高資金使用效率。為促進房地產企業資金管理規范化及系統化，還需要將全面預算管理體系落實到位，進而提升房地產企業的資金管理效率，保障房地產企業健康發展。