管理會計在房地產企業中的應用及創新思考

喻蘭

（江西城開建業工程有限公司，江西 南昌 330000）

房地產企業作為市場經濟體系中比較重要的一個體系，在日常的企業管理中對財務有著更高的要求，管理會計作為一種更科學的財務管理方法，對企業的成本控制、投融資策略、風險規避等方面都更具優勢，近年來管理會計也在房地產行業的內部控制、項目管理等方面發揮著越來越重要的作用。

一、管理會計在房地產企業中的作用

首先，管理會計在房地產企業日常財務管理活動中，能給企業帶來更多的數據和信息化服務。在我國管理會計知識體系中，預算管理是必不可少的一門學科，正因為管理會計把企業預算作為對企業日常財務管理管控過程中的一項重要前置事項，每年的季度預算、半年度預算、年度預算為公司項目管理提供財務及經營數據，故而管理會計對企業的財務數據掌握得更加全面，而通過預算數據分析企業的經營情況，更能為企業提供數據反映的信息，準確的財務數據和信息對房地產企業的成本控制和項目實施都將起到有力的支撐作用。

其次，管理會計還能參與企業日常的經營運作之中。管理會計參與房地產企業的日常經營，不光能為房地產企業提供項目開發運作的財務管理建議，還能對房地產企業的預算執行進行監督，對成本預算執行過程中出現的偏差及時發現并修正，在有財務知識支撐的基礎上深入業務部門，理論結合實際能積極協助業務部門統計匯總分析數據，反映問題，解決問題，為企業的長效發展提供助力。

最后，管理會計的財務知識體系更具有針對性，對財務數據分析更偏向于經營成果反饋，數據更直觀反映企業經營狀態。管理會計在企業業財融合方面適配度更強，日常管理中更多地走在業務前端分析業態形式，更有助于幫助企業管理層做決策。

二、管理會計在房地產企業應用中的常見問題

（一）投融資風險意識薄弱

房地產企業較其他行業管理體系比較龐大煩瑣，各部門之間分工較細致，責任到人的工作具有較強的單一性和固定性，如一個開發項目的融資任務可能更多的是獨立的投融資部門去完成，故而對管理會計來說涉及項目融資的事項并不是很清楚，對于融資成本，資金使用效率、資金到位時間等均不能做出準確判斷的話，那對于整體項目的成本控制預算方面，融資成本的考量就不會那么準確，而資金是項目按時按質完成的關鍵因素，而管理會計對項目融資參與度不高，故而造成管理會計投融資風險意識薄弱，可能對項目造成成本控制上的風險。

（二）成本控制經驗不足

很多房地產企業的財務成本管控的工作，更多的是針對企業已發生的成本做對比分析，更甚者項目成本預算數據的出具都沒有經過工程部門和業務部門，在缺少對成本控制管理經驗最豐富的兩個部門的參與下，管理會計對成本的管控便缺少實際經驗的支撐。如果管理會計在對項目前期開發、施工材料及人工成本、項目進度過程成本控制都沒有系統的了解和認知，那在項目完工成本、資金需求的計算上都會存在偏差，造成項目的延期交付等風險事項，不能準確預算項目發生的人、材、機成本，造成項目成本浪費，不能為項目帶來利益的最大化。

（三）缺乏高素質的管理會計人員

管理會計是市場經濟發展的產物，我國從計劃經濟時期的傳統記賬會計，到改革開放后，企業快速發展成長后的新型管理會計，經過幾十年的發展已經積累了非常豐富的適應國內企業的財務會計體系方面的經驗。但是我國的管理會計發展時間不長，內、外部均存在制約發展的因素。在目前我國從事財務工作的人員中，管理會計的從業人數還是較少，這與我國發展管理型會計人員的時間有關。比起傳統會計從業人員，管理會計人員無論從職稱考核、還是從其他專業認定方面的重視度和影響力都稍顯不足，故高素質的管理型會計人員還是缺乏。

目前，管理型會計人員在房地產行業從業人數也日益增多，管理會計在房地產行業的職能也得到體現，在管理會計幫房地產企業創造更多的價值的同時，也得到了房地產企業的認可。但也因客觀存在的原因，房地產行業在招聘高端人才方面，更多地重視工程專業高端人才，項目管理高端人才，而經常會忽視對管理會計高端人才的招聘，造成在房地產企業中，財務管理人員更多的還是傳統核算會計類為主，高端管理型會計人員還是缺乏，同時也導致企業財務管理水平不能更上一個新的臺階。

（四）企業管理層對管理會計不夠重視

在傳統的企業經營管理概念中，財務部門有別于業務部門的一線部門的存在，大部分時候在公司領導層中都是作為“后勤保障部門”的存在，工作內容都是做好對公司一線部門的服務。在房地產企業中，高層管理人員往往認為能為企業和項目創造利潤的部門是業務部門、工程部門，而財務部門做的只是會計核算工作，并不能給企業帶來利潤的增加，故對財務部門及財務管理等都未有足夠的重視。

高層管理人員對財務管理及管理會計的不重視，也同樣會體現在財務管理人員整體薪酬較低，晉升途徑較慢，年終獎勵等績效考核性獎金方面跟公司其他部門存在不均衡，這樣也容易造成財務管理人員工作積極性不高，對自身業務不再要求精益求精，同樣也限制了財務管理會計在房地產企業中的發展，阻礙了管理會計的進步。

三、房地產企業管理會計應用策略

（一）加強對企業項目投融資風險的把控

房地產開發項目資金需求大，在項目做可行性分析之前，資金投入分析是重要的不可或缺環節。企業的資金來源主要分為自有資金和外部籌措資金，自有資金使用成本低，風險小，但幾乎沒有一家房地產開發公司可以全部應用自有資金滿足項目開發建設，融資是必不可少的環節。在企業項目融資中，可以考慮多種融資方式結合以降低融資成本，減少企業經營壓力。在融資過程中不光需要考慮項目周期、回款時間、投資回報率，更需要結合本企業現有負債情況，去高杠桿，選擇最優的融資策略，支撐項目及公司的資金需求。

（二）加強成本控制體系建設

企業在運用管理會計的過程中，要建立健全財務成本控制管理體系，使本企業的財務管理成本控制體系能與企業的經營業務相互貼合。房地產企業在管理會計體系搭建中，應賦予管理會計更多的權限，積極鼓勵財務管理會計參與項目經營之中，積累更多的適合本企業的財務管理經驗。

建立健全房地產企業財務管理會計成本控制體系，應在本企業原有財務體制中，借鑒國內、國外優秀企業的成本控制經驗和方法，再結合本公司實際經營管理需要，為財務管理成本管控搭建一套靈活、實用的管理平臺。建立一套適合房地產企業的管理會計成本控制應用體系，需要多部門聯合，從公司業務經營部到工程部，人力資源部等，每個成本內控環節都需要考慮管理會計涉入的深淺程度，如業務部門前期項目立項的可行性分析、工程部門在項目進場、施工等過程中的成本管控、人力資源部門在對員工績效考核時的業績評估等，都需要管理會計的積極參與、配合。

在建立房地產企業管理會計體系中，應加強財務人員的專業技術知識的學習，為員工培訓學習提供好的平臺，設立激勵獎勵制度，促進財務管理會計人員在工作中積極認真，力求為企業創造更多的價值。

（三）引進培訓高素質的管理會計專業人才

目前，管理會計更多出現于大型的房地產開發企業，但很多小型的房地產企業對管理會計的認識不足，還是停留在傳統財務會計層面。房地產企業項目建設周期長體量大，傳統會計在項目前期預測、項目決策、規劃和控制方面都沒有管理會計的專業性強，只有企業積極認識到管理會計對企業的財務管理體系的作用，積極應用管理會計參與企業日常經營活動中，才能為企業的長遠發展做助力。未來，我們需要在本科、MBA、MPACC、EMBA、EDP課程體系中加大管理會計課程的比重。我們正在呼吁，由于信息化的發展和課程內容的變化，應該分設幾條線，按學生的教育職能進行劃分。

實際上，現在的本科教育已經不培養學術型人才了。但是我們的本科教育還是基礎教育，缺乏實務應用和操作的課程。如果是財務會計方向的，可以模仿美國的CPA，按照這條線就可以把管理會計真正地作為大力發展的方向推進。我國的管理會計發展略滯后于歐美發達國家，目前的管理會計從業人員考的最多的是國外的CMA管理課程，為長遠發展考慮，應結合我國本土經濟及企業管理模式，培養適合我們國內企業的管理型會計人才。

（四）推進企業管理層對管理會計作用的認識

目前很多房地產企業的高層對管理會計了解不多，企業可通過對高層領導展示管理會計在項目運用中的優秀案例，通過用管理會計方法做好項目預算分析、風險預測數據等展示給企業高層領導，讓企業領導通過數據了解到企業和項目的實際情況，用管理會計方法分析企業經營狀況，形成管理分析報告，讓領導層更直觀了解企業經營狀況，更能讓企業領導層認識到管理會計和傳統會計的區別和作用，積極推進管理會計在本企業的應用。

另外，推進企業管理層對管理會計重要性的認識，可以針對性展開管理會計的典型性案例探討，積極邀請本企業高層參與研討會。目前，在我國大型的房地產企業中，管理會計也越來越多地應用于企業管理和項目管理，管理會計跳出財務部門，也越來越多地參與項目前端管理、業務前期跟進、項目成本預算等一系列管理性工作。

房地產企業管理會計的業務參與度越高越多，積累的管理經驗就越多。在本企業中開展各部門之間的項目管理研討會議，對預算執行過程中是否存在偏差、偏差原因的討論，有利于及時改進財務管理方法。這些經驗為管理會計的發展提供了有力的理論研究基礎。有些好的典型的財務管理成功的案例，值得在房地產企業之間進行積極的探討。通過成立地產行業管理會計組織或自發性學習探討活動，分析國內外優秀房地產企業先進的管理經驗，典型案例，匯總相關數據加以分析得出方法，加強房地產企業之間財務管理會計人員的業務溝通交流，分享本企業管理會計在節約成本上的有效的好的經驗，探討更優良的項目管理方式方法，促進財務管理會計的發展，同時也讓管理會計的工作在房地產企業中被認可，為管理會計的長遠發展奠定好的口碑。

四、管理會計在未來房地產企業發展中的創新思考

（一）創新房地產開發企業的內部控制制度

財務內部控制制度是一個企業財務管理是否嚴格、正規的前提條件，目前國內很多小型企業的財務內控制度沒有或者不完善，對于業務量不大的小型企業可能影響并不大。但作為體量龐大的房地產開發公司，企業的財務內部控制就尤為重要，內控制度嚴格對于企業管理起著重要作用，能有效杜絕企業內部的舞弊、瀆職等行為，內控制度嚴格對于后期企業或項目審計也能提供完整的合規的財務數據資料。房地產企業的內控制度需明確權利責任人，確定董事長職能職權，設立監督監管機制。在民營房地產企業中，除考慮財務內控制度的嚴格外，還應考慮便捷靈活性，提升項目運營效率，相互監督提升效率，為房地產企業的發展提供保護屏障。

（二）創新房地產開發企業財務管理信息化建設

未來的發展就是信息技術的優先發展，信息化建設是增強企業競爭力的關鍵。房地產企業可以以管理會計信息化為基礎梳理ERP，然后與生產系統、OA系統以及財務共享服務整合起來。建立一套全方位系統化的企業財務信息智能化系統，聯合做管理決策，設計業績系統，提供財務報告和控制的專業知識、專業信息，然后來支持管理當局的執行制定和實施戰略。管理會計的發展離不開企業的信息數據，通過信息化數據實現管理會計與其他部門、人員之間的溝通，加快會計人員熟悉融入業務、項目的時間，提高數據處理的財務效率。對著管理會計的方法改進，更多的先進性技術將會被引入管理會計行業，管理會計水平的提升也會加大房地產行業的經營管理方針的改變和提升。

五、結束語

目前受全球經濟及國情影響，國家加大了對房地產行業調控手段，在多方因素打壓之下，房地產行業的經營困境也多。在當前房地產企業經營風險越來越大的形勢之下，減少企業不必要的損失，房地產企業應積極改進本企業的各個經營管理制度，特別是財務管理制度。企業應重視管理會計的工作水平，搭建管理會計平臺，積極應用管理會計人員從事工作，管理會計在房地產行業的應用可以助力房地產企業的長期發展，幫助應對房地產企業的經營風險。