房地產企業稅務籌劃風險管理

吳劍峰

房地產企業要提高自身的經濟效益，必須做好稅務籌劃。房地產企業在開展稅務籌劃的實踐過程中，需遵守稅法，靈活運用稅務政策，剖析稅務籌劃的潛在風險，并采取針對性較強的措施加以解決，從而有效規避稅務風險，實現利益最大化。

本文以A房地產企業為例，淺析了房地產企業稅務籌劃風險，探究了房地產企業稅務籌劃風險管理措施，以期為房地產企業稅務籌劃風險管理提供借鑒。

近年來，房地產企業在市場競爭中承受的壓力日益增大。為增強市場競爭力和綜合效益，房地產企業要做好稅務籌劃，降低自身稅務成本。房地產企業開展稅務籌劃，要遵守稅法和相關政策，剖析自身經營管理存在的問題，保障稅務籌劃的科學性和有效性，并加強稅務籌劃風險管理，從而有效規避風險。

一、A房地產企業概述

A房地產企業注冊資本為6億元，其經營范圍涵蓋房地產開發、酒店建設經營、物業管理以及園林綠化。A房地產企業實施垂直管理，在總經理下設置企業管理、工程管理、營銷策劃以及財務管理四大部門，現有400多名職工。企業主要開發高端住宅、酒店集群、度假別墅等項目。A房地產企業取得某市2100畝的土地使用權，總投資額超過30億，將開發周期設置為3年，擬開發高端住宅、假日酒店以及高爾夫球場。該企業在2020～2022年營收達60.37億元，平均毛利為58.49%，繳納稅款共17億元。

二、房地產企業常見的稅務籌劃風險

（一）行業風險

房地產企業與制造業、建筑業以及服務業存在緊密聯系，其開展稅務籌劃容易受到外界各類因素的不良影響，并引發諸多風險。隨著房地產企業的快速發展，稅務部門對房地產企業的關注度不斷提高，而房地產企業的稅務籌劃相關機制尚未完善，對稅務風險的抵御能力仍待增強，因此，房地產企業在稅務籌劃過程中面臨的行業風險較多。

（二）政策風險

在國家經濟體系中，房地產企業深受宏觀調控帶來的影響。房地產企業必須遵守稅法并遵循相關政策開展合法合規的稅務籌劃活動。同時，政府相關部門也會綜合運用各類手段對房地產市場進行整頓和調控。各類政策會對房地產企業帶來較大沖擊，并形成不可控因素。因此，房地產企業要實時關注和準確把握最新的稅務政策，避免稅務籌劃出現政策風險。

（三）操作風險

房地產企業在開發運營項目的過程中，涉及較大的投資金額，其項目開發、業務運營管理以及各項操作的復雜性較強，需加強管理資金流轉。隨著房地產企業不斷對外拓展，其財務管理和稅務籌劃相關工作的難度和復雜性日益提高，極易導致稅務籌劃出現操作風險。房地產企業涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、個人所得稅等十余項稅種，綜合稅負較高，稅務籌劃的開展對于財務管理提出了較高要求。部分房地產企業未能針對稅務籌劃制定完善的會計核算相關制度，影響稅務籌劃成效，容易引發風險。房地產開發項目的開發周期較長，投資金額較大，部分房地產企業因毛利較高，管理模式粗獷，內部控制相對比較薄弱，對稅務執行缺乏嚴格監督和有效管理，在投資、設計、建設、銷售、回款等環節稅務籌劃風險防范意識不足，加上業務部門缺乏對稅務法規的充分了解，極易引發稅務籌劃風險。

三、房地產企業稅務籌劃風險因素

（一）缺乏完善的稅務籌劃相關制度

對房地產企業而言，稅務籌劃具有較強的綜合性和專業性，稅務籌劃各項工作的高效良好開展有賴于相關制度保障。但在實際中，房地產企業缺乏完善的稅務籌劃相關制度，難以從制度層面為稅務籌劃提供支持和約束規范，極易引發風險。部分房地產企業雖制定了稅務籌劃相關制度，但在開展稅務籌劃的過程中，未能嚴格落實相關制度和各項規定，影響稅務籌劃的開展成效，且難以規避各類潛在風險。此外，房地產企業對會計核算和內部控制關注度不足，極易引發稅務籌劃風險。

（二）政策變化引發風險

在國民經濟體系中，房地產企業占據著重要地位。稅務部門針對房地產企業制定了相應的稅務政策。房地產企業必須遵守稅務政策開展稅務籌劃相關工作，在此過程中，稅務政策變化會在一定程度上對房地產企業制定的稅務籌劃具體方案帶來沖擊。房地產企業在落實稅務籌劃的過程中，如果不能及時獲取最新的稅務政策內容，仍沿用原定方案落實稅務籌劃，極易出現多繳稅金或者漏繳稅金的情況，情況嚴重時甚至會被稅務機關判定為偷稅漏稅。

我國自2016年實施“營改增”后，房地產企業開始繳納增值稅。房地產企業在對一般計稅方法的項目實施土地增值稅清算前，要秉持前瞻性視野，加強風險防范。在對計稅依據進行計算時，要先實施價稅分離計算，確保正確計算稅款。此外，要加強增值稅專用發票開票與取票管理。

（三）與稅務機關缺乏溝通交流

房地產企業在落實稅務籌劃的過程中，與稅務機關缺乏有效的溝通交流，未能及時獲取準確的稅務信息，導致繳納稅金采用的稅率與實際情況存在差異。在稅務機關出臺新政策后，房地產企業未能正確解讀新政策，且未能及時與稅務機關開展有效溝通，這就導致房地產企業在落實稅務籌劃的過程中對最新稅務政策缺乏及時了解和準確把握，在執行稅務政策方面存在時間上的偏差，進而引發稅務風險。房地產企業缺乏對稅務政策的實時關注，未能與稅務機關進行及時溝通確認稅務政策變化，容易導致納稅履行時間發生錯位。

（四）未能妥善落實稅務籌劃方案

房地產企業在實施稅務籌劃的實踐過程中，未能妥善落實稅務籌劃方案，片面追求降低納稅金額，對自身經營實際情況、會計核算、內部控制等工作缺乏充分關注，管理層片面追求利益最大化，在制定經營決策時考慮不周，導致稅務籌劃方案存在諸多紕漏，影響方案可行性，難以保障稅務籌劃方案執行效果。例如，A房地產企業在對增值稅納稅實施納稅籌劃時，將注意力局限于增值稅納稅籌劃上，對稅務籌劃其他相關內容缺乏重視。企業管理層將注意力局限于稅金繳納數額，對納稅抵扣項目金額缺乏重視，因此難以保障稅務籌劃的全面性。

（五）缺乏專業的稅務籌劃人員

房地產企業高毛利、高利潤的特點，導致其內部管理形式粗獷，在財務人員配置上較為精簡，導致財務人員一人多崗、身兼數職的現象發生。負責稅務籌劃的財務人員不能集中精力學習和研究行業稅務政策，對稅務相關政策缺乏全面了解和準確把握，對稅務籌劃缺乏深刻的認識，未能有效結合稅務籌劃與實際業務，對于企業開展的各項業務工作缺乏妥善的稅務處理，可能造成逃稅、漏稅等現象，導致被稅務機關處罰，并對企業信譽造成損害，還可能多繳稅款，增加企業的額外經營支出。

四、房地產企業稅務籌劃風險管理

（一）完善稅務籌劃相關制度

首先，房地產企業要考慮稅務籌劃涉及的復雜過程和各項因素，完善稅務籌劃相關制度，從制度層面保障稅務籌劃各項工作的高效良好開展，避免制度漏洞和不合理之處影響稅務籌劃的成效并引發風險。

其次，房地產企業在開展稅務籌劃的實際過程中，要嚴格遵循稅務籌劃各項制度，高效落實稅務籌劃相關工作，加強稅務管理，進而增強稅務籌劃的成效，有效規避潛在風險，提高企業的綜合效益。

再次，房地產企業要制定完善的會計核算制度，并遵循新收入準則的要求，從投資拿地開始，在開發建設各個環節準確核算，在交付環節全面準確結轉收入和成本，關注并減少稅會差異，避免納稅調整風險。

最后，房地產企業需加強內部控制，尤其在工程成本管理上嚴格落實管理制度，杜絕管理漏洞導致虛增成本，降低稅務籌劃風險。

（二）實時關注稅務政策

房地產企業在實施稅務籌劃的實踐過程中，要實時關注稅務政策，確保稅務籌劃合法合規，避免濫用以前的稅務政策而造成事實上的偷稅、漏稅。首先，房地產企業要及時確認稅務政策變化內容，并避免履行時間產生偏差，保障準確的納稅金額。A房地產企業要完善自身的稅務管理系統，確保稅務籌劃方案符合最新的稅務政策，促進稅務籌劃預期目標的良好實現。

其次，房地產企業要實時關注并清晰梳理稅務政策變化情況，深入準確地了解稅務政策，準確把握其適用情況，對各項因素進行綜合考慮，科學預測稅務政策變化對稅務籌劃帶來的影響，有針對性地改進擬定的稅務籌劃原有方案。緊扣稅務政策發生變化的具體條款內容，準確把握稅務政策的最新變動，并據此優化調整原方案。

最后，房地產企業還要細化分解自身的戰略發展規劃，形成層級較多的短期規劃，靈活應對稅務政策變化，有效規避政策變化引發的風險。此外，房地產企業還要契合自身實際，整合相關力量，構建政策風險應急響應的工作機制，及時找準稅務政策發生的變動，準確把握變動條款，并借鑒相關案例和實踐經驗，優化調整稅務籌劃方案。

（三）與稅務機關加強溝通交流

房地產企業在落實稅務籌劃的實踐過程中，要通過多渠道與稅務機關加強溝通交流。通過與稅務機關的溝通聯系，及時獲取稅務政策的最新變動和相關可靠信息，避免在履行稅務政策時發生數據或時間方面的偏差。稅務籌劃人員需實時關注稅務政策變化，并及時就最新的稅務政策對相關業務部門和人員進行培訓，增強企業全員的稅務籌劃意識。

（四）制定并有效落實全面科學的稅務籌劃方案

首先，在制定稅務籌劃方案時，房地產企業稅務籌劃人員要深入了解企業經營管理的實際情況，為稅務籌劃設立科學可行的目標。稅務籌劃人員要緊扣企業發展的實際情況，制定全面科學的稅務籌劃方案，并從宏觀層面與微觀層面開展分析，對影響稅務籌劃的外部因素進行科學預測。房地產企業在立項之初，要考察分析項目具備的可行性，全面了解項目實施耗費的實際成本，涉及的稅務項目以及獲取的經營收益等。房地產企業開展項目一般涉及多個環節，管理層要加強重視內部管理相關工作，防止稅務籌劃方案出現漏洞。

其次，在落實稅務籌劃方案的過程中，房地產企業要加強全程監督，做好項目協調，有效規避風險，提高經營效益。房地產企業要契合自身經營管理實際情況、內控管理現狀，靈活有效落實稅務籌劃，及時找準稅務籌劃方案存在的紕漏，在落實方案的過程中實時加以改進，增強方案的可行性，提高稅務籌劃的落實效果。同時，房地產企業要對稅務優惠政策加以靈活運用。例如，A房地產企業為適用免繳土地增值稅的稅收優惠政策，采取了如下措施：1.合理設置住宅產品銷售價格。A房地產企業在全面了解行業發展形勢的基礎上，將普通住宅增值率控制在20%以內。2.對項目增值額加以控制，合理設置扣除項目的具體金額。A房地產企業根據實際情況，追加投資提升品質，包括不限于建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費等，有效控制增值率。3.有效籌劃核算項目。對土地增值稅清算單位提前籌劃，將住宅、地下車位、商鋪等納入一個清算單位開發，據此在成本分攤時有效控制住宅增值稅率，適用免稅政策。

（五）培養專業的稅務籌劃人才

為避免缺乏稅務籌劃專業人才而引發稅務籌劃風險，房地產企業要培養專業的稅務籌劃人才。首先，對現有的稅務籌劃人員開展培訓，引導其深入學習和熟練掌握稅務籌劃專業技能，并配套設置相關考核，督促其自覺學習稅務籌劃各項技能。房地產企業可聘請稅務籌劃領域的相關專家，為企業稅務籌劃人員講授實用性較強的稅務籌劃知識和技能，幫助其提高專業知識和技能水平，從而有效規避稅務籌劃各類潛在風險。

其次，加強稅務籌劃人員績效考核。構建具有較強針對性的績效考核體系，科學評價稅務籌劃人員的績效，并根據績效考評結果，對之實施必要獎懲，據此激發其危機意識，督促引導其嚴謹落實稅務籌劃工作。同時，要鼓勵稅務籌劃人員深入學習并在稅務籌劃實踐中靈活運用信息技術，高效收集真實準確的稅務信息，利用云計算技術對數據信息加以處理，增強稅務籌劃的科學性和有效性，有效規避各類潛在風險。

最后，要督促引導稅務籌劃人員積極參與各項業務工作，使其全面深入地了解業務經營模式，指導稅務籌劃人員針對各項經濟業務快速準確地判斷其稅收定性，據此增強稅務籌劃的科學性，有效規避各類業務工作涉及的稅務風險。

結語：

綜上所述，房地產企業常見的稅務籌劃風險主要包括行業風險、政策風險以及操作風險。而房地產企業稅務籌劃風險因素主要是缺乏完善的稅務籌劃相關制度、政策變化引發風險、與稅務機關缺乏溝通交流、未能妥善落實稅務籌劃方案、缺乏專業的稅務籌劃人員等。對此，房地產企業要通過完善稅務籌劃相關制度、實時關注稅務政策、與稅務機關加強溝通交流、制定并有效落實全面科學的稅務籌劃方案、培養專業的稅務籌劃人才等對策，從而加強稅務籌劃風險管理。