新經濟形式下房地產企業成本現狀與控制措施

范霞

房地產業是我國國民經濟發展的重要支柱產業，對我國相關產業發展有著巨大的驅動作用。然而房地產業在發展中會出現大量資金，管理過程繁瑣、復雜。隨著中央政府不斷加大對房地產業的監督管理，成本控制成為房地產業當前最重要的問題。從房地產企業角度出發，加強成本控制，不僅能節約成本，有效控制投資成本，還能增加企業經濟效益。就目前我國市場經濟形式和房地產發展現狀來看，房地產企業已處于市場飽和狀態。在這樣的環境下，房地產企業無法突破自身發展和企業之間的競爭制衡，基于此，房地產企業要采用成本管理方式打破制約，利用自身優勢提升企業核心競爭力，促進企業經濟效益增長。

一、新經濟形式對房地產企業成本控制的影響

1.融資成本的影響。當前房地產業處于逐漸破裂的狀態，融資成本主要呈明顯的上升趨勢。首先，是時間成本的增多，從2013年開始房地產企業獲取銀行貸款的時間逐漸上漲，審批流程和貸款條件的增多，增加了企業在銀行貸款時間，降低了審核效率，導致企業資金成本上升。隨著貸款手續費的增多，房地產企業長期貸款也受到限制，企業需要付出更多的利息，融資成本長期處于高成本狀態，導致中小房地產企業容易出現資金無法周轉的情況，隨時都會因資金鏈斷裂倒閉。在新經濟形式下，生產成本的增多、房地產企業融資資金管理質量降低、其利用率不高也對企業發展帶來消極影響。由于在項目建設中，人工費用更多還是采用現金方式支付，而在融資構成中現金部分并不高，這樣就會造成現金規劃不明確等問題。融資成本中要不斷提升對成本核算的要求，企業成本核算內容增多，財務部門的任務量也在不斷增加，需要工作人員核算大量的債務數據，企業在此過程中還要背負還債風險，增加了企業無形償還債務的風險。

2.開發成本的影響。在新經濟形式下，房地產企業在項目開發中的成本呈上升趨勢。房地產企業項目在建設過程中需要大量的材料，在一定程度上也帶動了材料發展。隨著市場經濟的飛速發展，原材料和工作人員的薪酬也在不斷地增多，而房地產在這個過程中卻沒有增加銷量，企業在銷售不景氣的情況下還要負擔開放成本上漲的費用，在一定程度上造成房地產企業的壓力增大，同時也對房地產企業成本管理提出了更高的要求。此外，政府對土地購買也提出新要求，限制了房地產企業購買，隨著國家政策的轉變，房地產企業所需建設土地的增多，企業需要承擔的開發成本也在增加，房地產開發以及從原來的“清水房”轉變為現在的“精裝房”，為了適應市場發展，房地產企業在項目開發中需要裝修商品房，這在一定程度上也提高了開發成本。隨著人們生活品質的提高，對生活環境的要求也越來越高，也就對建筑施工的要求越來越高，在項目建設過程中對原材料質量控制、施工安全、施工質量、審計工作等工作開展承擔的成本也在不斷增加。但是在當前大型項目開發過程中，房地產企業成立的施工小組并不符合項目施工要求，開發成本在一定程度會制約房地產發展，對部分中小型企業影響較大，會讓他們面臨破產的情況，這也就要求房地產企業要重視自身成本控制，加強成本控制，使管理方式不斷適應新經濟發展要求。

3.銷售成本的影響。在新經濟形式下，房地產企業銷售也受到巨大的影響。首先，市場飽和度不斷提升，房地產企業不得不選擇更多樣的推廣方式，需要承擔更多的商品推廣費用，而且隨著市場經濟的快速發展，物價也呈現出上漲趨勢，工作人員的薪酬也呈現上漲趨勢，導致房地產盈利呈負面趨勢，為避免“入不敷出”的出現，房地產企業就需要合理控制成本。其次，就是人才引進方面，房地產企業經濟隨時面臨著破裂的情況，許多工作人員選擇從事其他行業，為了補充公司銷售空缺，房地產企業不得不擴大招聘范圍，需要承擔宣傳費用，同時還要加強對在崗人員的培訓費用，而且隨著房地產市場經濟持續降低，房地產企業發展受到各方面因素的限制，需要采用各種方式才能吸引消費者購買。再其次，就是盈利模式都受到限制。銷售成本規模總體發展還是以上升趨勢發展，在這趨勢下，有效地成本控制成為提升房地產利潤的關鍵。例如，在萬科集團發展中，會為銷售人員預留較高的薪資，以達到控制銷售成本的目的，且提高了銷售效率；恒大集團則是為商品房裝修，以“精裝房”的形式吸引消費者，在開放過程中有效利用政策，防止因成本過高對成本控制產生不良影響。在新經濟形式下，消費者的購買能力并未得到提升，但是人工成本和材料成本在不斷上升，這就要求房地產企業重視成本控制，提高成本控制水平，促進房地產企業穩定發展。

二、房地產企業成本控制體系的構成

在房地產企業成本控制工作中要明確成本賬戶與合同模板之間的關系。并通過收集和規劃成本，分解為多種合同，以此提升成本控制效率。每個合同都要與項目內容一致，并從成本控制內容反映出不同合同對項目產生的影響，并及時有效地采取措施控制成本。房地產企業在項目成本控制過程中要采用信息技術，管理人員要重視成本控制，形成新的管理思想，通過信息技術貫穿整個項目管理，來提升項目管理水平，傳統的成本控制模式已不再適用當前房地產項目成本控制。房地產成本控制要對其內容進行規劃安排、過程控制、管控反饋等，形成科學合理的管控體系，并與合同規劃結合在一起應用，實現對成本控制的預警，規范成本管控模式，將財務與成本信息整合在一起。在傳統模式下，合同規劃模板的編制方式一般會使用基準法和歷史項目法，利用信息技術能夠優化合同規劃模板。

在進行企業規劃時要根據企業特點，按照企業規劃模板，優化成企業發展模板。并在發展中以運營成本為主導，通過結合項目部和工程部的方式，解決當前合同中存在的問題，實現對合同的查缺補漏，完善合同內容。合同規劃模板在線上部分需要對調整后的成本錄入成本控制體系中，實現數據完整，并與成本控制預警。線下部分要采用計算的方式確定每個項目的目標成本，保障資金合理規劃。如果成本控制達到了成本控制的百分比，就不要在合同中編入成本控制系統。在此時，有成本控制部門發起批準，有相關領導審核通過，便可實施。

三、新經濟形式下房地產企業成本管理現狀

1.沒有形成成本控制觀念。新經濟形式下房地產企業在成本管控中，往往更重視利潤，不重視成本控制，沒有形成成本控制觀念。造成這一問題的根本原因是，企業沒有意識到成本控制對企業發展的重要作用，相關人員沒有發現成本控制與經濟效益之間的關系。同時，在房地產設計的過程中，大多數設計師的重點是在建筑結構和材料使用中，對工程造價等方面重視度不夠。

2.缺乏完善的成本控制制度。隨著市場經濟的快速發展，以往的成本控制制度已不適用于當前房地產發展需求。因此，房地產企業要對成本管理制度進行完善、創新。制定企業發展戰略，從而有效提升成本控制水平，提升成本管控效率。同時，還有部分房地產企業的成本控制制度處于完善階段，并未完善后續的管理方案。例如，沒有設立相關的監督機制和考核標準，沒有適當地調查當前社會經濟未來發展趨勢，成本控制制度就無法落實到實際工作中，不適用于企業實際發展。

3.缺乏成本控制措施。我國房地產行業缺乏成本控制措施，在新形勢下房地產成本控制管理措施依然使用傳統手段，沒有針對實際工作情況進行管控，也沒有從可持續發展角度出發對成本管理進行整體規劃，并計劃每個實施環節。另外，部分房地產該企業沒有關注市場經濟未來發展趨勢，對信息技術運用能力不足，導致企業信息化運用能力較弱。在檔案管理中，工作人員效率較低，整體工作量大，并在管理過程中容易出現失誤。在施工階段會產生大量的信息，這些信息會影響后期成本結算等工作，如果采用傳統的管理方式，會增加管理難度，甚至出現檔案丟失的情況。

4.忽視了工期成本。新經濟下在房地產成本管理中，只強調了工期和施工目標，卻沒有強調工期成本。工期成本就是指為達到工程建設目標采用的各種方式。施工時間在合同中有明確規定，并需要按期投入資金，確保工程順利開展。由于部分房地產企業過分重視施工時間，沒有對進行成本預算，成本管控工作無法開展，導致工作投入資金量增多，成本增加，影響工程利潤。

5.人員專業能力不足。根據我國房地產開發模式來看，很多項目施工人員都是臨時組建，或者是之前合作的團隊。其專業素養參差不齊，缺乏一定的專業知識和施工技能培訓，在缺乏管理制度的情況下，并不利于項目開展。因此，企業在人才引進方面，要了解員工的發展愿景，與高校合作，吸引專業型人才，避免出現人才崗位不匹配的情況；要加強在崗人員的培訓工作，不定期開展專業技能培訓，提升在崗人員的專業素養，以此有效提升成本控制水平，創新成本管控模式。

四、新經濟形式下房地產企業成本管控措施

1.增強企業成本管理理念。在新經濟形式下，要讓員工在成本管理工作中樹立正確、科學、合理的成本管控觀念，讓企業管理層認識到成本控制的重要性，這樣能夠提升成本管控水平，有效提升管控效率，提升企業經濟效益，促進房地產企業穩定發展。在日常工作要滲透成本管理理念，明確崗位職責，提升企業員工的責任意識，在每個項目中融入成本管理理念，才能有效控制成本，實現企業可持續發展。

2.建立健全成本控制制度。新經濟形式下，促進房地產企業建立健全企業管理制度，部分企業結合自身發展情況，設立了監管部門，彌補傳統管理制度中的不足。首先每周進行工作總結，將工作中發現的問題進行匯總上報。如果在工作中發現成本控制制度落實不到位，那么就需要逐層匯報，督促公式整改，在管理工作中發揮監督管理職責。其次就是完善獎懲制度，在工作開展中，企業可以設立完善的考核機制和獎懲制度，以此來調動員工的積極性。在考核中表現較好的員工可以適當地給予獎勵，對于表現不合格的員工要采取一定的懲罰措施。以此，來提升員工工作效率，并讓員工信賴企業，讓在崗人員對公司有認同感和歸屬感，同時提高企業經濟效益和管理水平。再其次設立監管制度，能夠嚴格控制房地產開發中使用的材料和人工成本預算，使相關人員嚴格按照要求完成工作。在監督管理中發現員工的不足之處，要指出，發現問題，要及時想辦法解決，這樣才能提升員工積極性，高效完成工作，從而增加企業在市場中的核心競爭力。

3.采用科學有效的管理措施。在新經濟形式下，成本管理應作為房地產企業未來發展的重點目標。首先，要提高企業預算成本管控，為成本管控實施奠定堅實基礎。其次，要搭建高效的成本管理框架，創建全新餓運營模式。再其次，要針對性創設成本管控措施。最后，房地產成本管理人員要關注新經濟形式下市場發展趨勢，在工作中結束信息技術，建立大數據共享平臺。通過共享平臺，收集數據、整合數據，保障房地產數據不會丟失、損壞。

4.完善工期成本控制。在房地產企業工程成本管理中，要對施工時間和材料等進行合理規劃。在房地產項目施工之前，要對各環節工作，包括項目計劃書、施工時間、材料使用等進行編寫，并做好各項目工作的協調工作，避免在工作中出現沖突。項目施工需要按照順序進行，在施工過程中，各環節要有序開展，避免在工作中出現紊亂的情況。施工現場利用率要高，防止材料隨意堆放。設計圖紙要完善，在施工過程中要起到指導作用，對施工場地和施工材料用途等明確標注。

5.培養專業型人才。要適應當前新經濟發展形勢，房地產項目開展前要組建專業能力強、綜合素養高的隊伍。企業應對員工進行崗前培訓，并針對建筑知識、實踐能力和綜合素養等方面內容進行集中培訓。同時要提升工作人員的安全意識，避免在工作中發生安全事故，保障工作人員的生命安全。在人才引進過程中，要注重新員工的專業能力，并按照員工能力、性格特點等安排工作崗位，讓其盡快適應工作模式，提高工作效率。

綜上所述，房地產企業具有長期性和持續性的特點。在新經濟形式下，房地產企業要想穩定發展，既要做好成本管控工作。要不斷建立健全成本管控制度，完善成本管控措施，提升在崗人員的專業素養，提升企業成本管控水平。同時，要結合實際情況，搭建共享平臺，完善工期成本管控，促進成本管控工作順利開展，推動房地產企業可持續性發展，提升企業積極效益，增強企業核心競爭力。

（作者單位：泰安藍馳房地產開發有限公司）