住宅小區理想規模的模型探究
——基于共有空間社會密度的視角

■ 徐磊青 XU Leiqing 吳夏安 WU Xiaan

1 研究背景

鄰里關系的好壞對居民的生活品質和身心健康有直接的影響。然而長期以來，我國對住宅小區的規劃管控主要基于空間密度（spatial density）的視角，聚焦于物質空間資源總量，以容積率、建筑高度等指標作為管控核心，以致在城市發展過程中建設了大量規模過大的住宅小區，對居民間的鄰里關系造成一定的負面影響。

小區規模一般可分為用地規模和人口規模兩方面。對于用地規模，研究表明人的認知能力會受到地域規模和交往范圍的限制[1]，尺度過大的地域范圍會降低居民在小區內步行及活動的意愿，不利于居民間的溝通，還易對微觀空間品質造成負面影響[2-5]。另一方面，過大的人口規模則會對居民間廣泛的相識造成困難。人類學家羅賓?鄧巴[6]提出的“鄧巴數字”表明，人類的智力僅能允許人類與大約150 人建立穩定的社交網絡；更多的研究還指出，較小的人口規模在增加業主參與度、建立密切人際關系網絡，以及培育社區精神等方面能起到積極的作用[7-8]。

隨著城市的發展，過大規模的小區的缺陷逐漸暴露，20 世紀90 年代以來，我國眾多學者提出應構建適宜規模的住宅小區（表1）。部分學者在城市的維度，以合理的城市路網密度作為主要出發點[9-11]；部分學者則以人的認知能力和鄰里交往的分層理論作為主要理論基礎[12-15]，強調人本理念和鄰里交往的價值，更有利于鄰里交往的產生，但其推導過程中依舊缺少對小區中公共活動空間的微觀考察，無法確定小區規模是否真正能夠為鄰里交往提供適宜的空間條件。針對這一問題，共有空間的社會密度（social density）提供了一個良好的分析視角。

表1 國內關于小區適宜規模的相關研究

2 小區內共有空間的社會密度

社會密度指特定區域內人群的擁擠程度，通常由給定區域內同時存在的訪問者數量來衡量[16]。相比關注空間資源總量的空間密度，社會密度反映空間資源的稀缺性水平[17]，能夠敘述個體之間的互動關系[18]。社會學和環境心理學的研究顯示，高社會密度的環境會降低人們的個人控制感，給人造成擁擠的感知，進而影響人們參與活動及社會交往的積極性[19]。

為促進小區內鄰里交往活動的發生，應保障小區內空間的社會密度始終處于合理的范圍。從權屬角度出發，小區內的公共活動空間在性質上并非公共空間，而是具有一定排他性的共有空間（表2）[20-22]。由于共有空間具有明確的使用者群體，因此小區中共有空間的社會密度存在較為明確的變化范圍：其上限值主要取決于共有空間面積的戶均（或人均）擁有量；下限值最低可以降至0（對鄰里交往來說是不理想的空間狀態），但是否降至該極值則受到空間品質的影響（圖1）。因此，共有空間資源的數量和品質是影響小區中共有空間社會密度的關鍵要素：足夠的共有空間面積能夠保證空間的社會密度不會過高，避免使人感到不適；良好的半私密性、適宜的空間尺度則能夠吸引人們停留及交談[23-24]，保證其社會密度不易過低，以免使人感到乏味或不安。由此，共有空間資源的數量和品質共同保證居民相遇及相識的可能性。

圖1 共有空間資源數量、品質與社會密度關系示意圖

表2 共有空間與公共空間對比

3 研究問題和研究方法

3.1 研究問題

本文在第Ⅲ建筑氣候區條件下，主要意圖對以下問題進行研究：①在當前主流住宅項目中，不同類型住宅小區（低層、多層、小高層及高層住宅）中的共有空間資源的數量和品質特征；②以共有空間的社會密度為視角，探討住宅小區的理想規模。本文采用住宅項目開發中常用的基于層數的劃分方式作為住宅類別的劃定標準，其中低層住宅為1～3 層，多層住宅為4～6 層，小高層住宅為7～11層，高層住宅為12～33 層。由于超高層住宅并非國內住宅建筑的常見形式，并且其在消防等方面也存在相對特殊的設計要求，因此本研究中不涉及超高層住宅這一類別。

3.2 研究方法

研究通過建立小區模型，對不同類型小區內共有空間資源的數量和品質進行量化分析，并對不同模型間的數據進行比較，最終得到住宅小區的理想規模。

3.3 模型的建立

3.3.1 對人口規模的要求

受到人認知能力的制約，為建立較為密切的鄰里關系，小區的人口規模應被限制在較小的范圍內。Blumenfeld 指出，若要維持居民間相識的可能性，住宅組團的人口應小于500 戶[25]；在我國學者的研究中，則大多將500～1 000 戶作為小區適宜的人口規模（表1）。為保障居民間相識的可能性，同時適應我國人口密度較大的現狀，本研究中小區模型統一取500 戶作為理想的人口規模。

3.3.2 對平面排布的要求

向旋[26]、王玨[27]、張迪新等[28]對20 世紀以來上海及周邊地區住區形態演變歷史的梳理表明，無論是里弄、工人新村還是現代的高層住宅小區，南北向的行列式布局始終是住區規劃中的主流（表3）。行列式布局能夠適應各種土地開發強度的需要，同時在風舒適性、采光、住房建設效率等方面也具有綜合性的優勢[29-30]。因此，本研究基于正南北向的行列式布局形式展開。

表3 第Ⅲ建筑氣候分區內行列式布局小區案例

參考實際項目的規劃經驗，對模型的平面排布設置要求如下：為實現人車分流，小區內所有住宅相對地塊邊線統一退距10 m；在地塊中央設置15 m 寬的南北向主干道兼景觀軸線，并在兩端設置小區出入口；住宅的平面排布需滿足第Ⅲ建筑氣候區對日照等方面的規范要求；為增強方案間的可比性，地塊的長寬比應小于2，且住宅在地塊內滿鋪。

3.3.3 對住宅建筑的要求

小區模型中對住宅建筑的要求如下：假設住戶皆為一家三口，人均住房建筑面積參照小康社會城鎮人均住房建筑面積35 m2，每戶住宅的建筑面積統一控制為105 m2，得房率為80%；住宅全部為板式建筑，以一梯四戶為主，有需要時允許采用少量一梯六戶；同一方案內的住宅最多允許出現2 種層數，且差距最多為1 層；標準層層高為3 m，架空層層高為4 m；電梯廳、電梯、過道的總面積在公攤面積中的占比假設為60%；當住宅有屋頂花園或底層架空時，兩者的面積統一按標準層建筑面積的80%計算。

3.3.4 模型排布的結果

基于上述要求和假設，在未設計屋頂花園及底層架空的情況下，建立24 個小區模型，如表4 所示。

表4 住宅小區模型信息表

4 小區內的共有空間變化情況

鑒于主要服務對象和私密性的差別，將小區內共有空間劃分為3 種類型，即小區共有空間、組團共有空間和樓棟共有空間（圖2、3）。

圖2 小區內的共有空間構成示意圖

圖3 小區內共有空間劃分示意圖

家庭作為共同享用財富、收入和支出的團體，是社會最基本的共同體[31]，因此本研究基于戶均值對小區內共有空間的變化情況進行分析。

4.1 共有空間資源數量的變化

4.1.1 三類共有空間資源總量

由圖4 可以看出，隨著住宅平均層數的增加，小區內戶均共有空間資源總體呈減少趨勢。由于模型中未設計底層架空和屋頂花園，且得房率均為80%，因此戶均樓棟共有空間恒定為12.6 m2/戶。戶均組團共有空間指標中，低層、多層及小高層住宅的指標較高，均超過26 m2/戶；但高層住宅該指標大幅降低，普遍低于20 m2/戶，且最低僅13.4 m2/ 戶。戶均小區共有空間的面積的變化幅度在24.5～12.5 m2/戶范圍內。

圖4 小區內戶均共有空間資源狀況

對于鄰里交往活動來說，小區內三類共有空間的價值存在明顯差別。小區共有空間由于承擔了小區內主要的交通，并且公共性過強，因此一般不作為鄰里交往活動的主要場所；樓棟共有空間由于商品住宅普遍將電梯廳及過道等空間面積壓縮到最低限度，因此往往僅能滿足交通功能。由此可見，當住宅中未設計底層架空和屋頂花園時，最主要的鄰里交往空間是組團共有空間。

綜上所述，為營造鄰里交往的良好環境，有必要對組團共有空間面積標準進行討論。曹雩[32]指出近鄰共享空間是傳統小鎮鄰里交往體系中最為重要的環節，傳統小鎮近鄰共享空間與小區中的組團共有空間擁有許多相同的特征：它們不承擔主要交通功能，處于較為安定的區域，是最為靠近樓棟的戶外空間層級；使用者主要為附近樓棟中的居民，具有較好的私密性和安全性。鑒于傳統小鎮在促進例（圖5），其中16 個案例位于我國第Ⅲ建筑氣候分區的安徽省歇縣、貴州省雷山縣、安徽省夥縣和湖南省鳳凰縣，另外16 個案例位于年平均氣溫與我國第Ⅲ建筑氣候分區相近的意大利傳統小鎮。

圖5 傳統小鎮中的近鄰共享空間[32]

對32 個國內外典型傳統小鎮中近鄰共享空間面積的分析結果顯示，鄰里交往方面歷來具有突出的優勢，可通過類比的方式來提出小區組團共有空間的參考性指標。因此，本文以曹雩[32]的研究數據為基礎，并考慮到氣候對于住宅形式的顯著影響作用，從中選取32 個近鄰共享空間案97%的樣本戶均指標超過20 m2/戶，53%的樣本戶均指標超過30 m2/戶（圖6、表5）。鑒于當下住宅小區的土地開發強度普遍較高，本文取上述研究中的較低值，即傳統小鎮戶均近鄰共享空間面積的第10 百分位數22.8 m2/戶作為小區中戶均組團共有空間的參考性指標。當一個小區戶均組團共有空間面積在該指標以上時，意味著該小區中服務于鄰里交往的空間資源已基本達到傳統小鎮的水平。根據模型研究結果，若要達到這一指標，小區中住宅平均層數應控制在14 層以內。

圖6 傳統小鎮中戶均近鄰共享空間分析

表5 傳統小鎮中戶均近鄰共享空間面積

需要指出的是，鄰里交往與戶均組團共有空間面積之間的關系并非是剛性的。在居民同質性高、生活品質較低或空間品質較高等背景下，有限的組團共有空間面積同樣有可能滿足鄰里交往的需要。例如，在以里弄房屋和工人新村為代表的一些高密度住區中，盡管組團共有空間資源缺乏，鄰里關系依舊融洽。但總體而言，基于我國當前的時代背景，保障充裕的鄰里交往空間資源應被視為促進鄰里交往的基本手段。

4.1.2 庭院空間的平均服務戶數

庭院是鄰里間進行交往最適宜的空間形態，它處于居民的歸家動線上，能促使居民在經常性的見面中自然地展開交往；同時，庭院圍合、半圍合的空間形態具有良好的向心性，能自然地成為附近居住者的領屬空間，塑造基本的鄰里交往單元。聶蘭生等[33]在研究中指出，當鄰里交往單元的規模不超過54 戶時，更有利于居民間建立起親密的鄰里關系。本文之所以在組團共有空間的基礎上進一步對庭院空間進行討論，一是因為庭院空間一般是居民活動的核心范圍，二是因為庭院空間也是小區在建筑平均層數增加的過程中空間品質變化最明顯的場所。

本研究中將由兩棟住宅主立面圍合而成的矩形空間視作庭院空間基本單元；將由多棟住宅建筑主立面圍合而成，且不被小區內主干道打斷的矩形平面空間視作一個獨立的庭院空間（圖7）。各個模型的庭院空間指標如表6 所示，可以看出，隨著住宅平均層數的增加，庭院空間基本單元和庭院空間的平均服務戶數均快速增加。對于前者，小高層住宅該指標多在60 戶以下，高層住宅中則最高可達到250 戶；對于服務范圍更大的后者來說，其平均服務戶數的增加也更為明顯，小高層住宅該指標普遍達到60 戶以上。

圖7 庭院空間示意圖

表6 庭院空間數量指標

4.1.3 屋頂花園和底層架空空間

高品質的屋頂花園和底層架空空間同樣是鄰里交往活動發生的重要場所。因此，可以將組團共有空間，以及樓棟共有空間中的屋頂花園和底層架空空間共同視為小區內的鄰里交往空間資源。

在住宅中設計屋頂花園和底層架空空間，能夠顯著地增加戶均鄰里交往空間。由圖8 可見：①當住宅設有屋頂花園時，低層和多層住宅的戶均鄰里交往空間面積可達到42 m2/戶以上，小高層住宅可達到34 m2/戶以上，高層住宅則可超過16 m2/戶，相較于無屋頂花園住宅，三者戶均鄰里交往空間面積增幅分別超過46%、31%和20%；②當住宅中綜合設計有屋頂花園和底層架空時，低層和多層住宅的戶均鄰里交往空間面積可達到62 m2/戶以上，小高層住宅可達到45 m2/戶以上，高層住宅則可超過19 m2/戶。在不考慮建筑層數增加而導致小區用地面積增加的前提下，相較于無屋頂花園和底層架空的住宅，三者戶均鄰里交往空間面積增幅分別可超過91%、62%和40%。

雖我最近才發現完美的真理存在于佛教中，但注意發現這點并非最近才開始。明治初年早已有此意愿，爾來刻苦努力十余年，其間一心專注于這點，未嘗一日忘之。然而，我并非自一開始便相信佛教為完美的真理。尚未發現其為完美的真理時，卻相信其非真理，誹謗排斥，并無相異于常人所見。

4.2 共有空間品質的變化

住宅小區建筑平均層數的增加在帶來小區內共有空間面積減少的同時，還會引起空間品質的降低，具體表現為以下幾個方面。

4.2.1 空間尺度的變化

住宅層數的增加會導致小區庭院空間尺度擴大。為保證日照條件，當層高為3 m 時，8 層以上住宅的建筑間距將超過30 m，16 層以上住宅的建筑間距則會超過60 m。相關研究表明，保證空間可觀性的上限約是30 m[34]。對于庭院空間來說，當空間尺度在30 m 以內時，庭院兩側住宅內的居民在日常進出樓棟的過程中就有機會相互識別，從而為相互認識及交往提供可能；而當庭院空間尺度超過60 m 時，兩棟住宅內的居民不僅在日常出入中難以相互識別，也難以對庭院空間進行全覆蓋的自然監視，空間安全感隨之降低（圖9）。

圖9 庭院空間尺度分析

4.2.2 空間圍合度的變化

從空間形態上看，小區庭院空間可看作類似于街廓或廣場的完形空間，因此可以通過計算其界面整合度（所有建筑邊線總長/所有庭院空間的周長總和）來反映空間圍合度的變化[35-36]。模型計算結果顯示（圖10），低層及多層住宅的庭院空間界面整合度指標普遍可達到65%以上，小高層住宅該指標一般可超過或接近50%，高層住宅該指標則普遍在50%以下，部分甚至低于30%。可見，隨著住宅平均層數的增加，庭院空間的圍合度和完整度逐漸降低，庭院空間將逐漸失去場所感，對居民社交活動的吸引力降低。

圖10 小區庭院空間的界面整合度分析

反映空間圍合度變化的另一維度是邊界區域的長度。邊界區域能夠為人們提供觀察空間的較為隱秘且舒適的場所，是人們在室外逗留時最為喜愛的空間。當人們在室外能夠輕松找到舒適的邊界區域時，才會更樂于在室外空間中進行停留及活動。由圖11 可見，隨著小區內住宅平均層數的增加，庭院空間的邊界區域快速減少。在低層和多層住宅中，戶均庭院空間建筑邊界長度普遍可達到2 m/ 戶以上；在小高層住宅中，該值可超過1 m/戶；而當住宅平均層數超過20層以后，該值甚至會降到0.4 m/戶以下。

圖11 戶均庭院空間建筑邊界長度分析

4.2.3 空間私密性的變化

居民間的交往活動往往不愿意發生在眾目睽睽之下[37]，一定的私密性能夠加強居民的安全感和領域感，進而增強居民駐足和交談的意愿。因此，相比于公共性很強的空間，具備一定私密性的半公共或半私密空間更有利于居民間的交往。

為了解庭院空間私密性的變化情況，研究對小區室外空間的轉角深度進行分析。轉角深度反映觀測者從空間中的特定位置出發以后，視線最少要轉過多少角度才能看到空間中的某一個最小單元。一個空間單元的轉角深度越大，越不容易被人看到，即具備更強的私密性；反之，則會具有更強的公共性。研究基于Depthmap 軟件對表3中的模型進行空間句法計算。由于小區出入口是居民歸家動線的起點，也是與城市公共空間直接連通的區域，研究選擇2 個小區出入口作為出發點，計算小區內所有室外空間的轉角深度。計算中僅考慮住宅對視線造成的影響，計算結果如表7 所示，圖中顏色越暖，表示該處空間相對于小區出入口的轉角深度越深?？傮w而言，隨著住宅平均層數的增加，庭院空間在小區中的可視性會逐步增加，私密性逐漸降低。當住宅為低層或多層時，庭院空間的私密性普遍較高；當住宅為小高層時，庭院空間的大部分區域仍處于小區出入口的視野盲區中，其私密性依舊可得到基本的保障；但當住宅為高層時，尤其是超過20 層后，小區內幾乎所有的庭院空間從出入口處就可一覽無遺，可以說此時庭院已不再具有半私密空間的性質。

表7 小區模型轉角深度的計算結果

5 關于理想規模的討論

5.1 小區內共有空間資源的數量及品質

基于主流的行列式布局模式的模型研究表明：隨著住宅平均層數的增加，小區內的共有空間在數量和品質上都會發生巨大的變化。在空間資源數量方面，表現為戶均組團共有空間和小區共有空間面積的減少，以及庭院空間平均服務戶數的大幅增加；在空間品質方面，表現為共有空間尺度的增加，以及圍合度和私密性的顯著降低。由此可見，高層住宅小區中共有空間的數量和品質較難維持在適宜的范圍內。

5.2 住宅小區的理想規模

從保證小區中共有空間資源數量和品質的角度出發，并結合城市發展對土地利用的要求，本文認為小區內住宅平均層數宜為5～8 層；在此條件下，當小區的人口規?？刂茷?00戶時，小區的用地規?？蛇_到十分理想的狀態，即3～4 hm2。此時，戶均組團共有空間面積可達到27 m2/戶以上；庭院空間基本單元的平均服務戶數處于50 戶的范圍內；住宅之間的建筑間距可被控制在30 m 以內；庭院空間的圍合度和私密性也較為良好。

從土地利用的角度分析，理想規模的住宅小區的容積率已達1.3～1.8，即使在上海市的政策背景下，該容積率范圍已屬于Ⅱ級或Ⅲ級強度區，能夠滿足現實中大多數住宅項目實踐的需要。從城市的維度來說，理想規模的住宅小區同樣有助于城市空間品質的提升[38]。若以3～4 hm2的小區作為居住社區中的基本單元，則城市道路交叉口的平均間距約為170～200 m，這不僅符合我國當下對街區制住區的建設要求，也能夠為居民提供步行友好的社區環境。此外，較小的用地規模在優化公共服務設施配置和城市交通、促進土地開發、優化社區管理等方面都能起到積極的作用[1,10]。

5.3 高層住宅小區的合理規模

當城市建設中確有需要建設高層住宅時，本文認為住宅的平均層數應盡量不超過14 層，此時，住宅小區的容積率已可達到2.4 左右的高水平。當人口規模為500 戶時，其用地規模僅為2.2 hm2左右；即使將人口規模放寬至1 000 戶，其用地規模仍能控制在4 hm2左右的合理范圍。從社會密度角度分析，平均層數不超過14 層的高層住宅戶均組團共有空間面積依舊能達到22.8 m2/戶的良好標準，庭院空間尺度未超出60 m 的最大范圍，一棟住宅的總戶數也接近聶蘭生等[33]對“交往單元”的要求。此外，當高層住宅的平均層數相對較低時，可結合地塊實際條件，通過錯動布局、置入少量點式住宅等規劃設計手段，為小區內共有空間資源的數量和品質優化提供更多的可能。

需要指出的是，本文對住宅小區的研究以較為理想的用地條件、行列式布局與板式住宅形式為前提條件，研究結果對市場上大部分類似項目具備參考性。然而，對于用地形狀不規整，或采用其他布局模式與建筑設計的項目來說，其理想規模與合理規模也可能會發生較大的變化，從而超出本研究結果的適用范圍。

6 拓展：對樓棟共有空間的討論

模型研究結果顯示，設置屋頂花園和底層架空是增加戶均鄰里交往空間的有效手段。當城市向垂直方向發展，高密度的環境必然會造成水平基面上空間資源的緊張，因此應更注重在垂直維度上增加樓棟共有空間的供應[39]。屋頂花園和底層架空空間不僅有著更好的私密性和領屬感，且空間品質不易受到建筑層數變化的影響。然而，由于它們一般不處于居民的歸家動線上，可視性相對較低，因此更需注重空間品質的提升及配套功能的植入，才能對居民產生足夠的吸引力。此外，許多學者在研究中提出，可通過拓寬走廊空間，或是每隔幾層設置公共交往空間的辦法，營造更多適宜鄰里交往的樓棟共有空間[40]。然而，在實際項目中這樣的設計卻始終罕見，一方面是開發商追求經濟利益最大化的結果，另一方面也與我國住宅容積率管控過程中的彈性不足有關[41]。

以8 層一梯四戶的住宅為例，現假設存在兩種情境：①情境A 中，該住宅的底層為架空層，其余各樓層均布置滿住宅單元；②情境B 中，將情境A 的底層架空空間四等分后，分別與第2、4、6、8 層的1 個住宅單元進行置換，以便在這4 層中分別打造一處鄰里交往空間（圖12）。顯然，由于前后兩種情境中住宅單元的數量和總套內面積相同，住宅總貨值理應大致相同；由于住宅的標準層面積和層數相同，其建安成本也應相差無幾，因此在理論上兩種情境理應可以相互替換。

但根據我國相關規范要求，以上兩種方案實際上存在很大的差別。在《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建筑管理）》（2010 版）中，僅針對底層架空層、地下室、屋頂層、半地下室建筑面積做出可不計入容積率的規定。這就意味著相比于情境A，情境B 的總計容建筑面積會增加，從而突破該住宅用地對容積率的要求。在當前的規范要求下，若在住宅的中間樓層中營造鄰里交往空間，只能通過壓縮住宅單元套內使用面積的方式，但其會造成項目總貨值及得房率的減少，因而缺乏可行性。

因此，若要為在住宅內部營造鄰里交往空間提供更多的可能性，需要我國的住宅設計管理規范做出一定的調整，如增加容積率獎勵政策所涵蓋的空間類型，才能為樓棟共有空間資源的數量和品質提升創造條件。

7 結語

良好的鄰里交往無論是對人的身心健康還是對生活幸福感來說都有著至關重要的作用。本文通過建立小區模型，對不同類型小區的共有空間進行研究，進而提出住宅小區理想規模，指出即使是在當前集約化的城市住宅小區當中，綜合運用規劃與設計手段，依舊可以為居民間的鄰里交往提供良好的社會密度條件。為此，需重視住宅小區內不同類別共有空間資源的數量和品質，并將小區的規?？刂圃诤侠淼姆秶鷥?。