從一起火災事故看租賃物業形態下

劉道良

摘要：結合一起租賃物業形態下的火災事故和常見的物業租賃形態，對涉事各方的角色進行定位分析，探究各方的責任源頭和責任本質，明確各方的責任劃分，進而提煉租賃物業形態下各方消防法律責任劃分的普遍性原則，得出責任劃分的終結性方法。

關鍵詞：火災事故；租賃物業；消防；法律責任；劃分

中圖分類號：D631.6? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ?文章編號：2096-1227（2024）01-0132-03

1 案例

2022年7月，某地發生一起火災，整幢廠房6000m2被燒毀。經調查，2015年原企業甲因經營不善倒閉后，將占地200畝（約133333.33m2）的廠區及10萬余m2的建筑物整體出租給某投資公司企業乙，企業乙無意實際參與運營，轉手將該物業整體轉租給企業丙，丙接手后，大量對外轉租，同時在廠區空地私自建造了一幢單層、鋼結構、二級耐火等級的6000m2廠房，并租賃給金屬構件加工企業丁使用。2018年，企業丁經營不善，遂使用單層彩鋼板將該廠房分割成三個空間，自己使用其中之一，剩余兩個部分分別出租給木屑加工企業戊和玻璃加工企業己。

租賃關系中，甲向乙收取租金，不收取物業管理費用。乙向丙收取租金、物業管理費用，不實際承擔物業職能。丙向丁收取租金、物業管理費用，實際進行物業管理。整個廠區范圍內的物業維修、管理均由丙負責。丁向戊、己收取租金、物業管理費用，但自身不實際進行物業管理維護，日常物業工作均向丙報告，由丙完成。

發生火災的部位位于戊的車間內。因在火災現場未能找到直接認定火災的證據，消防部門使用了排除法，火災原因排除人為縱火、遺留火種、用火不慎、物質自燃引發火災的可能，不排除電氣線路故障引發火災的可能。

因涉多方，責任認定和后續的賠償調解工作難度極高。不得已，涉事各方只能“對簿公堂”。

2 常見租賃物業形態

一是保持原來的經營業態，只改變經營者。如某酒店業主A將該酒店轉讓給B，B接手酒店后繼續從事酒店經營。A只管定期收取房租，不再從事任何的日常酒店管理和物業維護。如案例中甲的行為。

二是改變建筑物使用性質，改變經營業態。承租者租賃后按照新的業態和使用性質進行改造后使用，包括：①非改居，即工業、辦公類建筑改作居住使用。如某企業A將廠區內辦公樓出租給B使用，B接手后將其裝修成公寓房，用于針對個人的中長期租賃使用。②工業改商業。工業建筑改作商業經營，如某企業A將廠區內臨近路口的一幢廠房出租給B使用，B接手后將其裝修成購物中心，對外營業。③車間改倉庫。生產型改為倉儲型，如某企業A新建一幢11000m2的大跨度廠房，租賃給B使用，B接手后按照普通倉庫存放貨物。④丁戊類改甲乙丙類。火災危險性為丁戊類的生產倉儲改為甲乙丙類的生產倉儲。如某企業A將一幢閑置的鋼結構、二級耐火等級、丁類生產車間出租給B使用，B接手后，用于木器加工使用。⑤空地改建筑物。在原為空地的土地上非法建造新的建筑物對外出租。如案例中企業丙的行為。以及在原有的兩幢建筑物之間搭上雨棚，兩側進行封堵，下方當作倉庫使用。

三是切割分塊租賃。將一個整體的建筑物分割成多塊分別出租給不同的單位經營。如案例中的企業丙、丁的行為。

3 角色定位

房東。通常為物業的所有者、產權人，向承租人收取租金，自己不實際使用物業。如案例中的企業甲。

轉租方。從房東、產權人手中租賃物業，向房東支付租金，再將物業出租給他人，收取別人租金，自己不實際使用物業。如企業乙、丙、丁。

租賃方。從房東、產權人手中租賃物業，向房東支付租金，自己實際使用物業。如企業丙、丁、戊、己。

物業管理方。從事日常的物業維護管理，確保物業完好有效，能夠使用，向物業的實際使用方收取費用。商業物業通常由第三方公司承擔此角色。工業地產中一般直接由房東或轉租方代履行此職能，物業管理費用在租賃合同中約定和房屋租金同時支付。如企業乙、丙、丁。

4 角色責任分析

房東責任。針對收取租金的房東，包括二房東、三房東，其本質是一種所有權責任，是基于《中華人民共和國民法典》和其對物業的掌握、控制和收益權利產生的[1]。只要房東有足夠證據證明其對物業擁有合法的所有權，則其對該物業可以享有直接支配和排他的權利，在享有權利的同時也承擔義務。其承擔的義務同樣是基于所有權產生。當然，鑒于我國城鎮土地國有屬性，這里房東所擁有的土地所有權是一種用益物權，和控制收益不沖突。案例中，企業甲基于對物業的所有權，故而擁有對該物業的收益權，才可以向租賃方收取租金。當該物業出現損毀時，沒有合同約定的情況下，其應當承擔修補責任。當該物業因為自身原因給別人帶來損失時，其也應當承擔相應的賠償責任。

物業管理方責任。針對物業費用收取方，其本質是一種管理責任。物業的實際使用者支付費用，物業管理方提供物業管理服務。正常內容包括消防工作，如加強消防設施的管理，確保疏散通道暢通等；清潔工作，如清除垃圾，外墻洗刷等；公共設備維修，如水電維護、電梯、空調的檢查等。當然具體內容還是以合同約定為準。基于契約自由原則，只要不違背法律規定和公序良俗即可。

租賃責任。針對物業的實際使用人，其本質是一種控制和使用責任，是基于《中華人民共和國民法典》和管理義務衍生出的責任[1]。租賃方按照合同約定，支付租金，事實占有、支配、使用被租賃物。合同期限內，該租賃物均在租賃方的控制之下，由于自然原因租賃物缺損的，房東承擔修補責任，由于使用過錯的原因導致租賃物缺損的，由租賃方負責修補，給他人造成損失的，由租賃方承擔責任。承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。承租人在使用期內，對出租物的使用應當合理、謹慎、愛護。如因主觀原因對租賃物造成損毀的，承租人應當承擔賠償責任。

5 案例責任劃分

企業甲。企業甲對整個廠區土地和原有建筑物擁有所有權，所以可以收取租金，但未收取物業管理費用，所以其不從事物業管理。對于案例中發生火災的建筑物，其并不是甲建造的，甲不具有建筑物所有權，也未收取房屋租金。甲和乙的合同是整體租賃合同，租金中包含起火建筑物所在土地的費用，但并不包括起火建筑物的租金。故企業甲對整個廠區土地和原有建筑物承擔房東責任，不承擔物業責任。而對起火建筑既不承擔房東責任，也不承擔物業責任。

企業乙。企業乙基于和企業甲的租賃關系，取得了該處物業的占有和使用權，故在不違背禁止轉租條款的情況下，可以將其租賃給企業丙，收取租金。其收取丙的物業管理費用，但不實際履行物業管理職能。如果此物業管理費用在維護整個廠區物業的正常費用范圍之內，則乙屬于享受合同權利而未履行合同義務。物業工作實際是丙在代乙履行。如果該物業管理費用明顯低于維護整個廠區物業的正常費用，則這筆錢只是披著物業管理費用外衣的合同差價款而已，并不真正屬于物業管理費，乙并不通過收取物業管理費而實施具體物業管理。至于乙究竟是否存在物業管理者責任，也可以從合同中約定其是否承擔破損物業的維修責任來倒推。當然，不管乙是否應該承擔物業管理職能，其也和企業甲一樣，收取的費用都是基于原有廠區土地和建筑物，并不包括起火建筑物。起火建筑物的所有、使用、管理權限均不在乙，故其對起火建筑同樣既不承擔房東責任，也不承擔物業責任。當然，如果丙建造起火建筑物的行為經過乙的同意，同時也在實際繳納租金，則乙的責任應另當別論。

企業丙。企業丙基于和企業乙的租賃關系，取得了該處物業的占有和使用權，同樣在不違背禁止轉租條款的情況下，可以將其租賃給他人，收取租金。其實際承擔物業管理者職能，有權利收取物業管理費用。基于其和乙之間的租賃合同，其對起火建筑物所在的空置土地具有使用權。其未經出租人同意，在空置土地上增設了起火建筑物，其對該建筑物擁有的是基于設立和建造的使用權，并不具有所有權，也不具有基于租賃關系的占有和使用權。這種基于設立和建造的使用權的所有者是企業丙，企業丙將為自己所有的這種使用權出租給丁使用，其事實上擔任了這幢建筑物房東的角色，基于這幢建筑物的一切收益均應由其所得。同樣，基于這幢建筑物造成的一切責任也均應由其來承擔，包括固定設置的電氣線路。故企業丙應對著火建筑物承擔房東責任和物業責任。

企業丁。雖然起火建筑物本身不具有合法身份，但其具備使用價值，具備使用價值就具備出租進而收益的意義。企業丁對起火建筑物的使用及對外再次出租的權限就是基于向丙租賃了這種使用權而來。其向戊、己收取租金和物業管理費，其承擔的是房東和物業管理方的角色，雖然實際上未從事物業管理工作。其收取這部分物業費用后，需要將其中的部分支付給丙，讓丙實際承擔物業職能。剔除其在和戊、己租賃合同中的房東身份，物業管理實際上是一種類承攬合同關系，丁承攬了戊、己的物業管理業務，自身并不實際開展工作，而是轉包給丙去具體落實，這種轉包并不妨礙丁和戊、己之間的物業服務關系。故丁應當對起火建筑物承擔房東責任、物業責任、租賃責任。另外，丁曾于2018年對起火建筑物進行分割改造，并對外出租，對建筑內部的電氣線路有過改動。對這部分改動過的電線，其還應該承擔所有者責任，即房東責任，即使當時對內部電氣線路的改造是丙的工作人員完成的，即使丁并沒有向丙的工作人員支付勞動報酬。除非有合同明確約定內部的改造由丙負責，這部分內容的所有權歸丙所有，否則只能認定是丙向丁提供了免費的義務勞動，電氣線路的所有權仍然是丁的。

企業戊。戊從丁處承租物業，向丁支付租金，其屬于使用者角色，承擔使用者的租賃責任。其如果對車間內的電氣線路沒有進行過任何改造，則其不承擔任何所有者責任。然而，通常情況下，物業的實際使用方都會根據自己的需求對內部的電氣線路有一定改動。除非有合同明確約定，否則這種改動的責任就在于實際使用方戊身上。一般情況下，戊難以提供要求丁將線路改造好供自己使用的相關證據，只能承擔這部分線路的所有者責任。本案中，企業戊如要減輕自身的責任，應當設法證明其對起火建筑物的改造遵循了合規的原則，使用行為也是合理、謹慎、愛護。

企業己。起火建筑物物業不屬于己，起火源頭也不在這里，且沒有任何證據證明火災的發生和己有直接關系。故用不承擔責任。

電氣線路所有者。該起案例中的火災原因不排除電氣線路故障引發火災的可能，除非有足夠證據證明引發火災的電氣線路屬于哪一段，所有者是誰，否則丙、丁、戊都無法證明和自己無關系。此種情況下，法院適用過錯推定原則。過錯推定又叫過失推定，只要受害人能證明違法行為與損害事實之間存在因果關系，而加害人又不能證明損害的發生自己無過錯，那么就從損害事實的本身推定加害人在致人損害的行為中有過錯，并為此承擔賠償責任。丙、丁、戊都無法證明導致火災發生的電氣線路和自己無關系，則均要承擔所有者責任。

6 責任劃分原則

追根溯源，誰所有，誰負責。物品是誰的，誰就有權控制物品，物品造成的損失誰就應該承擔，上文中提到的酒店屬于業主A，則A需要承擔房東責任，即所有者責任。

尊重合同，約定誰，誰負責。合同是民事意思表示，公權力不主動干涉私權。通過合法合同的外衣掩蓋非法規避責任事實的除外。建筑物性質的改變是誰做出的，誰承擔責任。關鍵看租賃合同中對于租賃物的描述。如租賃合同中對租賃物描述為將某建筑出借給B做購物中心使用，則改變性質是A的責任。當然這種情況下，B也要適當承擔推定的責任。A作為廠房所有者，其并不一定知曉購物中心的要求。但B是購物中心的實際使用和運營者，作為購物中心領域的專業人士，其應當知道購物中心和工廠的區別。故而推定其應當承擔部分的改變使用性質的責任。如是合同中約定是將建筑出借給B做廠房使用，則改變性質、裝修投入、手續申報等都是B的責任。當然，這個過程中，A也應當盡到提醒、告知的義務。

權責對等，誰獲益，誰負責。權利和義務相對應，獲取了收益，必須承擔相應的責任。案例中丙、丁都通過轉租賺取了差價，取得了收益，應當承擔責任。同時，丁擅自將原為丁類廠房出租給戊用于丙類生產使用，對于這部分建筑耐火等級的提升，和其他功能之間的防火分隔，消防設施的增配等，均屬于丁的責任。

過錯推定，誰有錯，誰負責。無法證明損失的發生和自己無關系的，默認為有關系，都要承擔責任。案例中，丙、丁、戊都默認為有電氣線路敷設的過錯，丙同時還有違章建設的過錯，丁有擅自改變建筑物使用性質、防火分隔不到位的過錯。戊作為使用者，也沒有辦法證明其的使用沒有過錯。三者同時承擔過錯責任。

7 結語

在分析租賃物業的消防法律責任時，要針對租賃關系層級多、形式多樣、具備欺騙性的特點，抓住源頭，順藤摸瓜，抽絲剝繭，分段切割，還原事實真相和法律關系，簡單化事件背后的法律模型。通過對事實法律關系的分析，化復雜為簡單，在明確各方角色定位的基礎上確定責任劃分。

參考文獻：

[1]中華人民共和國民法典[Z].