業委會想“炒”物業公司？業主表決環節不能錯

組稿_本刊編輯部

指導_廣西住房和城鄉建設廳法制處

導語

住宅小區管理是城市治理的重要組成部分，更是城市精細化管理的神經末梢。業委會作為業主自治組織，是基層治理“三駕馬車”中不可或缺的一環。業委會的成立，可以更好地增強業主參與小區治理的主人翁意識，搭建起業主、開發商及物業公司溝通的橋梁，積極協調改善業主居住環境、提升小區服務品質，讓居民生活更加美好。然而，在現實中，存在業委會行使職責不規范等現象，這不僅沒能有效發揮業委會的作用，還往往引發新的矛盾糾紛。

基本案情

2013年6月，廣西壯族自治區梧州市岑溪市一家房地產開發公司與岑溪市某物業公司簽訂前期物業管理服務合同，將其開發的一個小區交給該物業公司進行物業管理。2015年，該小區大部分業主與房地產開發公司完成交房手續。2019年11月，在房管部門和所在社區等的指導監督下，該小區第一屆業主委員會經業主大會選舉產生。

在管理過程中，小區業委會認為物業公司的管理方法、收費標準及工作人員的管理態度都存在極大問題，大部分業主對此不滿，拒絕支付物業費用，并強烈要求更換物業服務公司。

2020年2月29日，小區業委會向物業公司發出關于終止前期物業服務合同和移交工作的通知書。但是物業公司認為，小區業委會欲解聘已有的物業管理公司，自行管理物業，事前沒有就該問題召開業主大會，也沒有取得超過半數業主的同意，該決定是非法、無效的，不應得到支持，故拒絕簽收該通知書，并繼續在小區提供物業管理服務。

裁判結果

廣西壯族自治區梧州市岑溪市人民法院經審理認為，該小區業委會在岑溪市住房保障和房產管理中心進行登記備案，需履行選擇小區物業管理公司等相關義務，也享有更換物業管理企業等的權利，故其訴訟主體適格。但是，小區業委會既沒有足夠證據證明對于解聘物業公司已由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，又沒有足夠證據證明建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效。因此，對于小區業委會要求終止前期物業服務管理合同的訴請，不予支持。

法條原文

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

典型意義

業主大會由全體業主組成，基于業主行使建筑物區分所有權而產生，是小區治理的最高權力機構；業主委員會是由業主大會從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中選舉產生；業主委員會作為業主大會的執行機構，具體實施業主大會作出的決定，為全體業主服務。

《中華人民共和國民法典》規定解聘物業服務企業應由業主共同決定，體現了法律對業主權利的尊重和保護。廣西壯族自治區梧州市岑溪市人民法院的判決，一方面充分認可小區業委會的訴訟主體資格，另一方面有效敦促業委會依法依規履行職責。

小區是城市社會的基礎單元，是城市基層治理的“最后一公里”，小區和諧既是社會和諧的載體，也是社會和諧的傳播器。小區業主應當積極參與小區管理，依法行使自己的表決權，維護自己的合法權益，解決小區管理中的矛盾和糾紛，齊心共建美好家園，切實筑牢和諧社會穩定基石。