香港樓市，撤辣滾燙
2024-03-28 08:41:36賴逸翰
南風窗 2024年7期
賴逸翰
香港樓市今時不同往日。
2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波發布《2024/2025年度財政預算案》之后，香港徹底進入樓市小陽春，氣氛火熱。
只因在當日的記者會上，陳茂波宣布了港府對樓市政策的新調整：自2月28日起，香港所有住宅物業交易無須再繳付新住宅印花稅（NRSD）、買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD），俗稱：撤辣。
至此，香府施行了14年的樓市“辣招”（嚴格限制樓房交易的政策）宣告結束。
“零辣招”時代中的潛在購房者幾乎不再受限，且可以省下一大筆費用。在原本的樓市政策中，非首次置業的港人、非香港永久性居民及公司名義買家，需要支付NRSD，稅率為7.5%；非香港永久性居民及公司名義的買家在置業時，需要支付BSD，稅率為7.5%；在購入物業2年內轉售的業主需要支付SSD，稅率為10%到20%。
簡單來說，按照“撤辣”前施行的房產政策，非港人置業者一共需要多支付15%的稅率，但即使是這個稅率，也已是港府在2023年10月“減辣”下調過的了，此前的印花稅稅率合計高達30%。
以1000萬港元的住宅為例，“減辣”后“撤辣”前非港人置業者至少需要支付75萬（NRSD）+75萬（BSD）=150萬港元的稅費，如果快速出手，最多還需要支付200萬港元的SSD。而“撤辣”之后再置業，則只需支付37萬港元的從價印花稅（AVD）。
港府的“撤辣”也可以說是，讓非港人置業者及非首次置業的港人，享受首次置業港人的稅收待遇。
就在新招出來的一周多時間里，那些過去被辣招“壓制”的購買力，瞬間傾出。香港樓市的買家們，似乎都想要在房價未瘋漲前搶先入市。
比如，長沙灣新樓盤Belgravia Place售樓處近期總是人滿為患。其3月3日首輪開售138套住宅，即超額收獲4330張認購票。3月7日，二輪開售208套住宅，更超額收獲了7330張認購票。根據中原地產監測數據，中原地產十大屋苑在3月的第二個周末（3月9日、3月10日）成交量創3年新高；一手市場方面，在撤辣不足十天已錄超過1500宗成交，香港一手及二手市場皆旺。
而根據中原地產數據，在港府“撤辣”后一周內，其十大屋苑已經錄得110宗房屋成交。要知道，“撤辣”前一周其只有29宗成交。
對比起近日冷靜的內地樓市，香港的火熱，是真實存在的。但火熱能持續多久，會否短期過熱，仍然是值得深思的問題。而對于內地普通居民來說，更為重要的問題在于，香港此舉對內地樓市是否有相應的借鑒意義。畢竟，房地產是經濟的重要引擎。
當年為何要出辣招
從港府當年為什么要實施樓市“辣招”說起，或許更容易闡明今時今日的“撤辣”。
“香港的房地產管理體系與內地是完全不一樣的?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南風窗，“自由港香港的資金進出、利率和匯率的波動都相對自由，利率與美元掛鉤。作為人多地少的城邦型城市，其在管理資產市場方面的手段，主要是通過金融與稅收手段?！?/p>
香港中文大學房地產與金融系助理教授胡榮也同樣提到，更有限的土地資源供應，更多的國際化及隨之而來的國際投資者和高凈值人士，是香港樓市與內地樓市的關鍵不同點。
2008年金融危機之后，美國等國家央行推行量化寬松政策，利率長期處于低位，房地產再次作為炙手可熱的金融投資品出現在大家的視野中。
那時，作為國際金融中心的香港從金融危機中快速恢復過來，2010年的GDP同比增長6.8%。
投資向來買漲不買跌，因而，大量熱錢與投機者看準時機進入供不應求的香港，香港樓市就此大幅升溫。
港府最終決定全面“撤辣”—徹底拆掉所有海外購買者的門檻，不再做任何對需求的管制，吸引港漂以及有意優化資產配置的投資者入市。
2008年的金融危機歷歷在目，為了控制住房地產的泡沫化，香港決定出手。港府于2010年11月推出利率為5%到15%的SSD，限制購房者在兩年內轉手出售物業，希望打擊短期炒房者。
兩年后，港府選擇升級SSD，將限制時間從兩年增加到三年，稅率提高為10%～20%，并在同年加碼推出稅率為15%的BSD，希望通過增加海外買家的置業成本，遏制住飆升的樓價。
為了繼續給樓價降溫，2013年，港府又推出雙倍印花稅（DSD），要求所有非港人買家或非首次置業的港人買家，置業時繳納樓價1.5%～8.5%不等的稅費。
希望是好的，房價的走勢卻沒有如人所愿。三年頻頻加碼的辣招，最終依然把香港帶到了房價不跌反升的局面前—衡量香港樓價變動趨勢的CCL（中原城市領先指數）從2010年年初的74.87上漲至2013年年末的119.07。
當時間來到2016年時，港府發現，超低的利率以及大量在市場中尋找投資機會的熱錢，仍助推著樓市價格。
2016年末，港府選擇再度加碼樓市政策，將DSD的稅率統一劃定為15%。2017年，港府再次要求“一約多伙”（以一份合同購買多處房產）的買家，上繳房價15%的從價印花稅。而辣招頻出的幾年間，港府也曾配合收緊按揭，以管理過熱的市場。至此，港府的加碼策略終于告一段落。
不可否認的是，不斷地抬高進入香港樓市的門檻是有用的—對于投資者來說，多一成稅收，也就需要多一段時間才能“回本”，自然能夠打擊短期投機行為，以期房地產市場回歸正常，讓剛需人群能夠“上車”。
但魚和熊掌，難以兼得。重稅之下，雖炒房之風確有停頓，二手住宅市場卻嚴重萎縮。根據香港土地注冊處的數據，二手住宅交易量從2010年的12.2萬宗，下滑至2019年的3.87萬宗。
且即使是頻頻“加辣”，也沒有完全抑制住過熱的香港樓市。從2010年12月，即辣招推出的第二個月算起 ，到2021年9月，香港私人住宅售價指數已經從163點飆升到歷史高位398.1點。
無論如何，香港最終仍然成為了全球房價最高的城市之一。
撤銷辣招不是一步到位
港府曾多次強調過，辣招是在非常時期下的非常手段。如果說樓市過熱、全球利率偏低、經濟態勢良好，是支撐辣招十余年的背景，那么今日香港面臨的經濟環境，已經不同了。
胡榮分析道：“香港的GDP增長率持續下滑，加上加息利率上升導致房貸負擔加重，使樓市變得更加難以負擔，購房需求受到了抑制。三年疫情、美聯儲加息已經導致香港房地產市場持續走低，如果仍施行辣招，相信樓市低迷狀況很大概率會持續。”
實則，疫情以來，有關撤銷樓市“辣招”的討論已經在香港甚囂塵上。“辣招過時”的意見頗多，最大的原因還是香港樓市已經從過熱，轉為過冷。
根據差餉物業估價署數據，到2024年1月，香港私人住宅售價指數跌至306.4，連跌9個月，創7年來最低點，而2023年全年房價也累跌6.75%，連跌兩年。
中房研究院大灣區院常務副院長羅秋華告訴南風窗，“樓價持續下跌，已經影響到政府的財政收入和土地的出讓計劃。從2023年開始，不少土地流拍，資本不參與政府推出的土地拍賣，已經影響到人才的引進和投資的進入”。
從過去一段時間港府推出的一系列專才、優才計劃、投資移民政策也可以看出，港府已經朝著吸引更多的人才和外資的方向轉變，希望能夠為香港的發展注入活水。
行至此，2023/2024年度財政赤字或超千億港元的港府也最終松口，松綁樓市。不過，最初也并不是一步到位，試水和觀望姿態更多。
2023年10月，港府宣布撤銷部分樓市“辣招”，開始“減辣”。在此次調控下，SSD期限由三年縮短至兩年，BSD和AVD（DSD）減半至7.5%，而符合專才計劃的非港人，將被暫免征收相關印花稅，若最終未能成為香港永久性居民，再繳付相關印花稅款。
但是，從2024年1月公布的香港私人住宅售價指數（306.4）來看，“減辣”的相關房地產措施并沒有止住房價的跌勢。一如2010年實施“辣招”后，房價漲而不止。
于是，港府最終決定全面“撤辣”—徹底拆掉所有海外購買者的門檻，不再做任何對需求的管制，吸引港漂以及有意優化資產配置的投資者入市。
這幾天上揚的香港樓市交易量，也說明了短期內政策的確發揮了活躍市場的作用。
胡榮告訴南風窗：“撤銷這些辣招，可以有效緩解樓市的硬著陸風險。特別是這一兩年負資產的情況有上升趨勢，如果大規模出現負資產會導致房地產風險，進而傳導到金融市場，導致金融風險，對經濟造成較大的負面沖擊?！?/p>
但“撤辣”后，會否導致未來市場過熱也是一個值得深思的問題。
“內地樓市確?！孔〔怀矗愀蹣鞘械某醋髌鋵嵤强陀^存在的，（香港）政府對樓市的上漲有相當大的容忍空間?！?/blockquote>那些瘋狂炒房引發的泡沫化危機，歷史中比比皆是。羅秋華提到，在“辣招”已經壓制14年的背景之下，“積蓄的購買力已經相當多”。
李宇嘉則認為，香港房地產的基本面隨著美元匯率而動，但“西方國家如今仍然處于通脹狀態，而且西方資金對于香港和內地的物業關注度其實是在下降的”。
對此，3月3日財政司司長陳茂波在電臺節目中出面重申，稱政府會密切關注市場狀態，一旦市場失靈，樓市再次出現過熱，政府也將隨時調整措施，極端情況下會引入空置稅。
無論如何，香港樓市的未來發展狀態都是值得關注的。
內地樓市能否借鑒？
某種程度上，我們應該從香港樓市政策中學到些什么，無論客觀意義上香港與內地樓市是否完全一樣。
對于內地民眾來說，買房似乎也已經不再是一種穩賺不賠的投資。如何調動大家的消費熱情，挖掘、釋放需求，成為一項課題。
近期，許多城市已經宣布不再施行樓市限購政策。細究起來，想要實現的最終政策目的，也與香港幾乎無二—從政府調控的角度來講，民生與資產價值向來是一樣重要的。
當然，內地樓市與香港樓市有不同的地方，致使香港樓市此番措施的借鑒意義減弱。
作為自由貿易港，香港似乎傾注了更多注意力在外資上，此次調控也樂于吸引更多投資客進入香港樓市。
羅秋華告訴南風窗：“內地樓市確保‘房住不炒，而香港樓市的炒作其實是客觀存在的，（香港）政府對樓市的上漲有相當大的容忍空間?！?/p>
李宇嘉也提到，內地主要鼓勵房地產保持溫和上漲的態勢，從未如香港般加征30%的稅收，目前不高的稅率對樓市的影響不算大。
“目前利率幾乎降到了歷史最低水平，而（對內地樓市來說）利率調降對交易成本的降低效應，遠遠大于稅收調降，但就算如此也尚未緩解樓市下滑。”李宇嘉補充道。
即使同為需求問題，但需求與需求之間的差別，也足以讓政策及其作用產生巨大不同。
