新會計準則下房地產企業納稅籌劃思路研究

孫曉偉 濰坊濱海新城公有資產經營管理有限公司

引言

房地產行業作為我國國民經濟中的重要組成部分，從事房地產開發的每個企業有義務依法納稅。因此，納稅已成為當前房地產企業成本中的一部分。而合理納稅籌劃可以在一定程度上減少運營成本，增加經濟效益。但新會計準則的頒布，對房地產納稅籌劃工作提出了更高的要求。因此，新會計準則下如何制定更加科學的納稅籌劃方案，已經成為當前房地產企業最為關注的問題。在這樣的情況下，我們有必要對新會計準則下房地產納稅籌劃進行深入研究與分析。

一、房地產企業納稅籌劃的重點與原則

（一）房地產企業納稅籌劃重點

納稅籌劃作為房地產企業節稅減稅的重要手段，其雖然能夠幫助房地產企業減少運營成本，但同樣存在一定的風險性。這就要求房地產企業在納稅籌劃時必須符合相關法律法規，只有這樣才能真正幫助房地產企業減輕納稅負擔，降低納稅成本。房地產企業主要涉及的稅種有增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅以及印花稅等，其中增值稅、企業所得稅、土地增值稅是房地產企業納稅籌劃的重點[1]。首先，增值稅。國家稅務局在其發布的《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定中指出房地產企業通過預收款的方式進行房地產項目銷售，那就要按照3%的預征率預繳增值稅，該部分增值稅可在房地產企業結轉收入時抵扣結轉的增長稅銷項稅額[2]。財政部與稅務總局在2022 年3 月聯合發布的公告中明確：加大增值稅期末留抵退稅政策實施力度，這樣一來不僅可以有效減輕房地產企業的稅務壓力，同時也進一步優化、規范稅收制度。其次，土地增值稅。土地增值稅在實務采用預征形式，一般稅率多為2.5%、3%，具體由各地的政策決定。由于大城市房地產項目的利潤率比較低，預繳的土地增值稅通常都能在清算后退回[3]。換言之，房地產企業的土地增值稅的稅負非常小，甚至為零。但也需要在前期進行科學的籌劃，減輕預繳土地增值稅款對企業資金造成的壓力，只有這樣才能實現后期的輕稅負或零稅負。最后，所得稅籌劃。國家稅務局印發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中明確指出各地區稅務局按照如下規定確定未完工房地產項目的計稅毛利潤：位于省、直轄市等人民政府所在城市城區及郊區的房地產項目計稅毛利率不得低于15%，位于地級市及教育的房地產項目計稅毛利率不得低于10%[4]。由于熱門城市房地產項目的凈利率較低，甚至低于5%。若按照15%預繳所得稅，很容易出現未彌補虧損的情況，且無法退稅。基于此，房地產企業應盡早進行所得稅籌劃。

（二）新會計準則下房地產企業納稅籌劃遵循的原則

首先，提前籌劃原則。房地產企業在開展經濟活動前，認真解讀相關政策，并合理運用，制定最優納稅籌劃方案，以降低納稅支出。其次，合法原則。房地產企業在開展納稅籌劃工作時，必須遵循相關法律法規，杜絕一切違法行為，只有這樣才能最大限度地降低稅收風險。再次，成本效益原則。房地產企業在進行納稅籌劃時需提前評估各經濟活動的成本效益，通過綜合比較確定最佳納稅籌劃方案，降低納稅成本，實現經濟效益最大化，減輕納稅支出給房地產企業流動資金帶來的壓力。最后，靈活性原則。房地產企業在制定納稅籌劃方案時應實時關注企業經營、政策以及稅法條文的變化情況，通過綜合內外環境的變化不斷優化納稅籌劃方案，以降低納稅風險。這就要求房地產企業納稅籌劃方案應具有適度的彈性，即納稅籌劃方案可根據內外環境的變化適時進行調整優化。

二、新會計準則對房地產企業財務管理與納稅籌劃的影響

新會計準則的頒布，對房地產企業納稅籌劃工作提出了新的要求。因此，房地產企業在進行納稅籌劃方案設計時應充分解讀新會計準則，并對納稅籌劃方式以及機制進行相應的調整與優化。基于此，我們對新會計準則下房地產企業納稅籌劃工作的影響進行探究與分析。

（一）對納稅籌劃的影響

國際會計準則理事會在2014 年發布《國際財務報告準則第15 號—與客戶之間的合同產生的收入》，并在2018 年1 月1 日生效。新的財務報告準則中強調了主體與商品、服務間的關系，設定統一收入確認模型。為了與國際財務報告準則趨同，在我國國情與國際財務報告的基礎上修訂形成了新會計準則。新會計準則中調整了初始計量、后續計量以及會計確認等內容，并刪除、更改了部分指導意見。新會計準則中關于房地產企業納稅的內容如下：一是房地產企業投資、信貸等應納稅所得額；二是存貨納稅會計核算；三是地產企業股權投資、固定資產、流動資產等公允價值核算；四是企業固定資產、無形資產的計量。因新會計準則內容的變化，房地產企業納稅籌劃工作也受到一定影響。首先，增值稅的影響。新會計準則對房地產企業增值稅的影響主要體現在兩方面，一方面是納稅義務時點；另一方面則是增值稅發票開具。其次，所得稅的影響。在新會計準則中收入確認原則由交付物業所有權特定時點一次性確認收入改為認定為某一時段內所履行履約義務的房地產項目履約進度確認收入。該變化要求房地產企業及時計算計稅成本，計算出銷售收入實際毛利額與預計毛利額的差額，并將該項目的企業所得稅與差額計入應納稅所得額中。最后，土地增值稅。若普通住宅增值率在20%以內，房地產企業可免交土地增值稅，其主要依據為《土地增值稅暫行條例實施細則》。

（二）對財務管理的影響

新會計準則的實施，房地產企業的財務管理也受到了一定的影響，具體表現在以下幾個方面：第一，合同管理。房地產企業必須加強合同條款的分析與把控，優化合同設計與簽訂，進而規避收入確認風險。因此，房地產企業必須建立完善的合同管理以及收入確認等方面的內控制度，明確崗位職責與權限，加強合同執行與收入確認依據等方面的檢查與監督。第二，財務分析與決策。新會計準則的實施對企業財務分析與決策提出了更高的要求，所以房地產企業根據實際情況重新調整、優化財務目標與指標，科學評估、預測收入變化與影響因素，并在此基礎上制定科學的經營計劃。

三、新會計準則下房地產企業納稅籌劃工作思路

隨著市場化進程的加快，我國稅收制度也越來越完善。房地產行業作為我國國民經濟重要組成部分，其涉及多種稅收，再加上市場競爭的日益激烈，其經營難度直線增長。而新會計準則的頒布對房地產企業納稅籌劃工作提出了新要求。因此，如何在新會計準則下開展納稅籌劃工作已成為當前房地產企業關注的熱點。

（一）樹立科學的納稅籌劃意識

首先，房地產企業管理層要認識到納稅籌劃的重要性，并根據各環節的情況制定科學的納稅籌劃方案，進而保證納稅籌劃工作可以有序開展。同時，房地產企業管理層也要積極轉變觀念，摒棄納稅籌劃是財務部門工作內容的想法，要鼓勵各部門支持、配合財務部門開展納稅籌劃工作[6]。其次，建立完善納稅管理體系。就企業層面而言，房地產應進一步完善納稅管理體系。一是結合新會計準則健全納稅管理及風險防范部門，同時與業務部門保持密切溝通，協同編制納稅籌劃方案，以提升納稅籌劃方案的可行性與科學性。二是加強稅務管理方面內容的宣傳。房地產企業借助多種宣傳方式加深財務人員及管理層對稅收政策的了解與認知，如對管理層專題知識講解、視頻宣傳等，在企業內形成良好的納稅籌劃氛圍，為后續積極配合財務部門開展納稅籌劃工作奠定基礎。

（二）加強稅收政策學習與運用

首先，房地產企業加強稅收政策學習，充分了解我國財稅政策與方針，提高稅收政策變動敏感性，進而避免因政策解讀不到位導致納稅籌劃失誤。尤其是新會計準則頒布后，房地產企業要對新會計準則內容進行深入解讀和運用階段，充分了解新會計準則下房地產企業納稅籌劃工作的新空間和新思路，進而保證房地產企業納稅籌劃方案的科學性與規范性，最大限度地降低納稅籌劃風險，增加房地產企業經濟效益，進而保證房地產企業持續穩定發展。另外，房地產企業還要及時掌握最新稅收政策變化，以規避納稅風險。其次，合理運用優惠稅收政策。眾所周知，房地產企業具有投資高、風險大以及建設周期長等特點，其從項目建造到銷售的整個過程中涉及多種稅收。因此，房地產企業為了降低納稅負擔，需要合理運用政策。例如，房地產企業在項目開發過程中，開發項目的設立至關重要。營改增以后，項目立項關乎增值稅和土地增值稅的預繳申報及土地增值稅的后期清算。同時，項目立項也是新會計準則中成本歸集的對象。因此在進行項目開發建設時，項目立項的設立要結合新會計準則的報告要求，采用最新的會計政策，綜合考慮納稅籌劃的具體方案。

（三）積極與稅務機關溝通

新會計準則下房地產企業開展納稅籌劃工作，不僅是自身的財務工作，同時也要與稅務機構進行密切溝通。若房地產企業對新會計準則解讀不準確，那么勢必就會出現稅務問題，輕則影響自身發展，重則可能觸犯法律。對于稅務機關而言，房地產企業納稅金額本身就比較高，按照重要性原則，在稅收征收管理工作中會給予重點的關注和傾斜。因此，在新會計準則下，房地產企業在開展納稅籌劃工作時必須與稅務機關進行及時溝通，房地產企業正確解讀和運用新會計準則，充分了解各項稅收政策與法律法規，明確在項目開發建設過程中的稅收籌劃空間，以提升房地產企業納稅籌劃方案的科學性與合理性，進而保證納稅籌劃工作的順利開展。

（四）重視納稅籌劃人才隊伍建設

首先，重視在職納稅業務工作人員培訓。房地產企業結合新會計準則、稅收政策以及實際情況制定培訓方案，以提升培訓方案的全面性與針對性。培訓內容不局限于稅務相關的專業知識與技能，同時也要重視稅務人員思想教育，進而促使稅務工作人員能夠始終保持嚴謹、負責的工作態度。培訓方式也要多樣性，除了內部定期培訓外，還可以邀請行業專家開展專題講座或是安排優秀稅務工作人員到標桿企業學習交流[7]。另外，房地產企業還可以通過制定獎懲機制的方式提高納稅業務工作人員的工作的積極性。對于表現良好的稅務人員，給予其物質獎勵或者精神獎勵，對于表現較差的稅務工作人員則給予相應處罰，幫助其糾正工作的問題，進而避免人為因素導致的稅務風險。其次，積極引入專業人才。房地產企業可通過校招、社招以及獵頭等渠道引入專業人士，為納稅籌劃工作注入新鮮血液。在進行招聘時，必須明確崗位要求，并對應聘人員進行相應的考核，進而確保應聘人員符合房地產企業實際發展需求。

（五）加強稅務風險管控

首先，健全稅務風險管理制度。房地產企業根據自身情況對稅務風險管理制度進行完善與優化，規范納稅籌劃工作操作流程，進而從制度和流程上減少稅務風險。其次，合法合規納稅。房地產企業在法律法規范圍內，充分利用各種優惠稅收政策設計納稅籌劃方案，在保證納稅籌劃方案科學性與合法性的同時，最大限度降低稅務風險。再次，樹立風險意識。房地產企業管理層以及財務人員應積極轉變思想，通過多種渠道學習，逐步形成納稅風險意識。與此同時，房地產企業在簽訂各種經濟合同時應認真審核對方的納稅資信，規避對方專家稅務風險，并認真推敲合同條款，減少涉稅歧義。最后，建立稅務風險預警機制。房地產企業依托信息技術建立風險模型，通過稅務風險模型及時發現潛在的風險，這樣不僅實現了稅務風險動態化，還可以根據預測結果制定相應的應對措施，提高稅務風險防控能力，最大限度地降低稅務風險。

結語

綜上所述，納稅籌劃作為房地產企業財務管理中的重要內容，其在一定程度上影響房地產企業的發展。因此，房地產企業必須重視納稅籌劃工作，最大限度地降低稅務負擔，增加企業經濟效益。因新會計準則的頒布，房地產企業納稅籌劃工作也發生了一定變化。房地產企業若想適應當前發展形勢，那么就要對新會計準則進行深入解讀，深入了解新會計準則對房地產企業納稅籌劃的影響，并結合自身實際情況制定納稅籌劃方案。為了保證納稅籌劃方案的合法性與科學性，房地產企業除了加強內在建設之外，還要積極與稅務機構溝通，以便第一時間掌握稅收政策變化，及時調整納稅籌劃方案，降低納稅風險，提升房地產企業經濟效益，進而減輕稅收給房地產企業帶來的資金壓力。