房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本管理與控制探討

李 銳

（中鐵一院集團(tuán)逸博置業(yè)有限公司，甘肅 蘭州 730000）

房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。發(fā)展房地產(chǎn)是解決老城區(qū)改造、提高居民生活質(zhì)量、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵。在大部分的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建設(shè)成本控制一直都是很重要的一環(huán)，而最小化成本、最大利益和最小化開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要目標(biāo)。因此如何有效進(jìn)行工程造價(jià)的管理與控制是一個(gè)十分重要的問題。通過科學(xué)的方式和手段，將建筑工程成本控制在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

1 概述房地產(chǎn)建設(shè)成本管控

1.1 概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本控制，就是在項(xiàng)目建設(shè)過程中，對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行計(jì)劃、組織與控制。成本管理涉及的范圍非常廣，它在整個(gè)工程的管理活動(dòng)中都有體現(xiàn)，可分三個(gè)階段，分別為準(zhǔn)備、施工、完工后的檢測階段。準(zhǔn)備階段包括規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以及招投標(biāo)階段。施工階段就是施工中的各類工作。第三個(gè)階段是完成了施工后，做好成本的分析、考核工作。工程造價(jià)由設(shè)計(jì)開始，到完工之日起進(jìn)行計(jì)算。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開始的時(shí)候是從簽訂合同到每個(gè)環(huán)節(jié)，如準(zhǔn)備、施工、驗(yàn)收等，均和成本管理工作緊密相連。怎樣才能更好地完成建設(shè)工作，尤其是要切實(shí)地強(qiáng)化對工程項(xiàng)目的成本管理和控制，從而獲得更高的收益，這已經(jīng)成了一個(gè)企業(yè)是否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

1.2 原則

1.2.1 全面管理原則

①全員管理：在施工過程中，所涉及到的各個(gè)部門、各單位、班組以及每一名員工的切身利益都有著密切的聯(lián)系。因此，在實(shí)施過程中，把成本責(zé)任目標(biāo)融入到每個(gè)部門及每個(gè)員工身上，構(gòu)建起全員管理觀。②全過程的具體管理：設(shè)計(jì)時(shí)工作人員具有成本意識，最優(yōu)設(shè)計(jì)方案；在項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)，各有關(guān)單位要對項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)預(yù)估，規(guī)范性的簽訂合同；在項(xiàng)目建設(shè)前期，要對項(xiàng)目的真實(shí)造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確的測算，并提出相應(yīng)的工作對策；按照工程費(fèi)用預(yù)算制定相關(guān)費(fèi)用計(jì)劃和費(fèi)用指標(biāo)，并對工程費(fèi)用進(jìn)行追蹤。實(shí)現(xiàn)了事中管理的目標(biāo)，在竣工驗(yàn)收階段，通過對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了及時(shí)采集，并對整體工程成本展開了計(jì)算和分析，讓施工過程從開始到結(jié)束都在管理的情況下。

1.2.2 開源節(jié)流原則

施工項(xiàng)目造價(jià)控制以提高效益為目標(biāo)，其方法以減少費(fèi)用開支、增加收入為主要手段。在工程建設(shè)中，①實(shí)行“以收定支”，對工程造價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，找出造成造價(jià)節(jié)余、超值的因素；②強(qiáng)化合同管理，對未簽約的工程造價(jià)進(jìn)行及時(shí)處理，使工程造價(jià)控制達(dá)到更好的效果。

1.2.3 目標(biāo)管理原則

管理工作基本方法是目標(biāo)管理。在目標(biāo)管理實(shí)際中確保目標(biāo)設(shè)定的可行，做好實(shí)際工作的有效落實(shí)。在目標(biāo)選擇方面，除了是工作責(zé)任之外，還包括了成本責(zé)任，需及時(shí)并做好全方位的檢查目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)問題后及時(shí)糾正。需確保目標(biāo)評價(jià)合理、公正，實(shí)現(xiàn)成本管理的循環(huán)才可以實(shí)現(xiàn)成本的目標(biāo)。

1.2.4 成本節(jié)約原則

提高經(jīng)濟(jì)效益的核心原則是節(jié)約，這也是成本管理的基本原則。①節(jié)約財(cái)力：要遵守成本費(fèi)用的范圍、費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的財(cái)務(wù)規(guī)定，控制并監(jiān)控各種成本費(fèi)用的支出。②節(jié)約人力：加強(qiáng)建設(shè)工程管理的科學(xué)性，建立科學(xué)的施工方案，從而使建設(shè)工程效率得到最大程度的提高。③節(jié)約物力：制定防止成本失控的技術(shù)組織措施，防止可能出現(xiàn)的材料浪費(fèi)問題，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

1.2.5 責(zé)任、權(quán)利、利益相結(jié)合的原則

在工程造價(jià)管控中，要建立起一個(gè)全工程造價(jià)的責(zé)任體系，為確保造價(jià)責(zé)任的落實(shí)，每個(gè)責(zé)任人都要擁有相應(yīng)的權(quán)利，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要定期檢查和考核各個(gè)單位造價(jià)工作的績效，并將其與工資和獎(jiǎng)金聯(lián)系起來，通過獎(jiǎng)罰分明，為造價(jià)工作的實(shí)施提供了保障。

1.2.6 質(zhì)量控制原則

只有提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，才可以降低整體質(zhì)量成本，同時(shí)有利于提高企業(yè)的對外形象。成本控制包括質(zhì)量保證費(fèi)用，和工程質(zhì)量水平具有緊密的聯(lián)系，在質(zhì)量管理過程中，需要加強(qiáng)分析質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使整體工作效率因此提高，從而在最大程度上降低質(zhì)量總成本。因?yàn)楣收铣杀局饕侵笓p失性費(fèi)用和整體質(zhì)量水平有緊密的聯(lián)系，因此需要嚴(yán)格控制故障成本。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本管理與控制存在的問題

2.1 成本管理意識不足

不斷開展房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，但是也因此增加了建設(shè)問題，例如成本超額問題比較嚴(yán)重。在整個(gè)工程建設(shè)的始終貫穿建設(shè)成本管理工作，但是一些建設(shè)單位不夠重視成本管理工作，而且通常是在完工之后才會發(fā)現(xiàn)這種問題，在一定程度上限制房地產(chǎn)建設(shè)單位的發(fā)展，同時(shí)會增加經(jīng)濟(jì)損失，影響到房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.2 缺乏完善的成本管理規(guī)章制度

房地產(chǎn)施工的成本管理工作牽扯到了整個(gè)工程的全程，因此它牽扯到的管理內(nèi)容比較多，同時(shí)也比較麻煩和復(fù)雜。伴隨著房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的持續(xù)開展，它牽扯到的領(lǐng)域也變得更加廣泛，所涉及的環(huán)境、規(guī)模、形態(tài)等都會發(fā)生變化。假如沒有一套健全、清晰的規(guī)章制度，來開展工作，那么就會導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)混亂。根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了制度的建設(shè)問題，在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，往往只是根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行，缺少了科學(xué)性和嚴(yán)肅性。也有許多房地產(chǎn)企業(yè)，雖然建立了一些比較簡單的制度，但在實(shí)施工作的時(shí)候，并沒有貫徹下去，完全沒有發(fā)揮規(guī)章制度的作用。

2.3 成本管理人員素質(zhì)能力有待提高

為了保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本管理與控制效果，需要安排專業(yè)的成本管理人員，要求他們具備較高的素質(zhì)能力和較強(qiáng)的專業(yè)技能。但是在實(shí)際工作中，一些管理人員缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，影響到成本管控效果，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)間較長，進(jìn)一步增加了成本管控工作的難度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較復(fù)雜，其中包含較多的不確定因素，如果成本管理能力素質(zhì)較低，將會影響到成本管理的有序性。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本管理與控制措施

中國鐵建·逸品華府項(xiàng)目位于蘭州市城關(guān)區(qū)和政西街（4－52 號），用地面積約19183.8m2（折合約1.92 公頃），規(guī)劃總建筑面積約117 419.26 m2（地上建筑面積76 732.11m2，地下建筑面積40687.15 m2），容積率4.0，建筑密度18.06%，綠地率30%，地下三層，地上33 層。其中住宅樓4 棟，1#、2#、3#樓均有安置戶，4#樓為純市售樓棟，5#樓為幼兒園，6#樓位商業(yè)樓。

3.1 設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段指的是項(xiàng)目建設(shè)即將開工，但還沒有實(shí)施的階段，最后的成果是以圖紙的方式表達(dá)出來的，因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)的大量投資還沒有真正地投入到實(shí)際中去，所以對它進(jìn)行的調(diào)整和修改都相對簡單。只有控制好設(shè)計(jì)工作，才能減少工程在建造和施工過程中的更改，從而降低因修改而引起的投資增長。在工程中，如果沒有控制設(shè)計(jì)階段，勢必對工程造價(jià)的控制造成極大的不利影響，而在工程執(zhí)行中出現(xiàn)的變化，勢必會使工程造價(jià)翻倍增長。建筑工程造價(jià)中的30%～50%是由設(shè)計(jì)工作決定的。因此，為了更好地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本，必須將控制工作的重心轉(zhuǎn)移到最重要的前期設(shè)計(jì)階段上來，提前做好準(zhǔn)備工作。逸品華府項(xiàng)目車庫部分基礎(chǔ)設(shè)計(jì)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)加止水板形式，柱下獨(dú)立基礎(chǔ)深度600～1 000 mm 不等，且位于泥質(zhì)砂巖層，開挖基礎(chǔ)底坑施工速度慢，施工周期長。為加快施工進(jìn)度，保證2021 年11 月按期交房，降低安置補(bǔ)償費(fèi)用。項(xiàng)目公司經(jīng)過多方研究討論后，在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，要求設(shè)計(jì)單位對車庫部分基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，取消基礎(chǔ)底坑開挖，獨(dú)立基礎(chǔ)承臺之間采用C15 混凝土回填找平。因?yàn)樨?fù)三層采用C15 混凝土回填，車庫部分自重加大，對原抗拔錨桿1 500 mm 間距調(diào)整為1 600 mm，錨桿總數(shù)較原設(shè)計(jì)減少475 根，抗拔錨桿費(fèi)用比原設(shè)計(jì)節(jié)省120 萬元。逸品華府項(xiàng)目10 kV 正式用電初期設(shè)計(jì)方案采用雙電源供電，設(shè)計(jì)過程中多次與供電部門聯(lián)系溝通后獲知，如采用雙電源供電需增加多電源負(fù)荷費(fèi)、電纜管線使用費(fèi)、間隔費(fèi)、主備供計(jì)量裝置費(fèi)，經(jīng)測算需花費(fèi)350 萬元，且手續(xù)辦理難度較大。經(jīng)過幾版方案比選論證后，最終在滿足使用功能的前提下采用單電源供電加應(yīng)急電源設(shè)備500 kW 柴油發(fā)電機(jī)一臺，費(fèi)用220 萬元，比原設(shè)計(jì)節(jié)省約130 萬元。逸品華府項(xiàng)目主樓一層底板及夾層頂板，采暖房間與下層非采暖房間設(shè)置保溫層，原設(shè)計(jì)為60 mm 厚的巖棉保溫板，項(xiàng)目公司經(jīng)過多次調(diào)研后，要求設(shè)計(jì)單位變更保溫材料為超細(xì)無極纖維噴涂棉，材料變更后不僅施工周期較巖棉縮短且成本節(jié)省近7 萬元。逸品華府項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工圖對混凝土環(huán)境類別要求室外地面以下與地下水直接接觸的所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件均為五類環(huán)境，中等防腐，依據(jù)設(shè)計(jì)說明與地下水直接接觸的所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件均要采用抗硫酸鹽混凝土施工。地下室施工前，項(xiàng)目公司聯(lián)系實(shí)驗(yàn)檢測單位，對地下水取樣化驗(yàn)，根據(jù)檢測單位的檢驗(yàn)報(bào)告，項(xiàng)目公司取消抗硫酸鹽混凝土施工，成本節(jié)省131 萬元。逸品華府項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明中要求地下室外墻及底板、頂板采用混凝土自防水，另在墻外側(cè)及底板、外露頂板采用SBS 防水卷材兩道與結(jié)構(gòu)自防水相結(jié)合。經(jīng)項(xiàng)目公司多方調(diào)研論證后認(rèn)為外貼柔性防水完全可以滿足防水功能要求，取消結(jié)構(gòu)自防水，成本節(jié)省53 萬元。

3.2 實(shí)施階段的成本控制

（1）項(xiàng)目統(tǒng)籌。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較復(fù)雜，保障項(xiàng)目統(tǒng)籌的合理性和高效性，有利于順利實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目，保障成本控制效果，具體內(nèi)容如下：①項(xiàng)目進(jìn)度統(tǒng)籌：項(xiàng)目進(jìn)度關(guān)系到項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)效率，如果項(xiàng)目進(jìn)度較快，也可以快速回流資金。工期和成本之間屬于相互制約的關(guān)系，通過提高施工進(jìn)度，合理縮短整體施工周期，有利于節(jié)省資金投入量。通過開展系統(tǒng)性的分析，結(jié)合建筑市場發(fā)展情況，合理分析工期縮短帶來的成本差異性，一方面確定縮短工期管理成本、資金成本的節(jié)約額，另一方面確定縮短工期引起的建造措施成本增加額，如果二者相差大于零，說明縮短工期可以有效節(jié)約成本。②項(xiàng)目資金統(tǒng)籌：通過合理安排資金，有利于控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。資金準(zhǔn)備超額，將會提升項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)成本，如果資金準(zhǔn)備不足，將會降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展和整體施工質(zhì)量。在實(shí)際工作中，首先需要結(jié)合整體項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度繪制資金支付節(jié)點(diǎn)表，并且按月匯總各個(gè)節(jié)點(diǎn)。最后需要結(jié)合施工圖預(yù)算和項(xiàng)目概算，對各個(gè)支付節(jié)點(diǎn)對應(yīng)的資金進(jìn)行計(jì)算，并且要做到按月匯總。

（2）完善合格供方庫和招標(biāo)制度。在項(xiàng)目實(shí)施中，供應(yīng)商的數(shù)量很大，而與供應(yīng)商的合作關(guān)系到成本控制效果，因此對于供應(yīng)商，應(yīng)建立一個(gè)系統(tǒng)完整的合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行全程跟蹤和記錄，對其進(jìn)行最后評估。合理的招投標(biāo)體系可以使工程項(xiàng)目在市場上獲得最佳的報(bào)價(jià)，是工程造價(jià)控制的重要方法。

（3）設(shè)計(jì)變更控制。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程指令，設(shè)計(jì)變更是指公司設(shè)計(jì)研發(fā)部發(fā)起并完成內(nèi)部審批程序后，設(shè)計(jì)單位依據(jù)相關(guān)要求對原設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行修改、完善、優(yōu)化，以變更圖紙或設(shè)計(jì)變更通知單的形式發(fā)出，由承包人施工的涉及結(jié)構(gòu)功能、建筑功能、材料變動(dòng)等內(nèi)容的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件；工程指令是指公司項(xiàng)目管理部發(fā)起并完成公司內(nèi)部審批程序，由承包人施工的非設(shè)計(jì)變更類的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。中國鐵建·逸品華府項(xiàng)目：設(shè)計(jì)變更8 159 127.91 元，工程指令486 007.08 元，合計(jì)8 645 134.99 元，占合同總價(jià)的2.86%；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更和工程指令的造價(jià)控制達(dá)到了預(yù)期的效果。

（4）建立成本預(yù)警制度。在項(xiàng)目立項(xiàng)或設(shè)計(jì)階段，經(jīng)過數(shù)據(jù)收集、分析等途徑確定開發(fā)項(xiàng)目的全成本目標(biāo)，并將各成本目標(biāo)分解落實(shí)到相關(guān)部門及責(zé)任人，定期對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析并與責(zé)任成本相比較。在責(zé)任成本管理過程中，由成本部門牽頭，各部門配合，根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)、定期調(diào)整成本臺賬，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，梳理出哪些成本發(fā)生了異常，是什么原因造成的異常，預(yù)測成本變動(dòng)趨勢，及時(shí)預(yù)警。確定超責(zé)任成本的，及時(shí)報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)審批后進(jìn)行責(zé)任成本調(diào)整。通過成本預(yù)警制度，使成本控制透明化、規(guī)范化，真正起到責(zé)任成本管控的目的，也為后期新項(xiàng)目成本控制提供參考。

4 結(jié)束語

文章結(jié)合中國鐵建·逸品華府項(xiàng)目分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本管理與控制工作，有利于順利開展相關(guān)工作，不僅可以高質(zhì)量完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，而且可以保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合效益，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。