老舊小區(qū)改造中利益主體法律糾紛的化解機(jī)制研究

張丙玲

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”是“十四五”時(shí)期國家重要的工作部署，是關(guān)系到百姓福祉的重大民生工程和發(fā)展工程，黨中央、國務(wù)院高度重視。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，要“善于運(yùn)用法治思維和法治方式解決城市治理頑癥難題”。老舊小區(qū)改造時(shí)間緊，任務(wù)重，資陽作為成立20余年的年輕地級(jí)市，老舊小區(qū)改造涉及體量相對(duì)較小，便于及時(shí)總結(jié)老舊小區(qū)改造過程中常遇法律難題，其老舊小區(qū)改造作為調(diào)研對(duì)象具有調(diào)研價(jià)值。

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”是“十四五”時(shí)期國家重要的工作部署，是關(guān)系到百姓福祉的重大民生工程和發(fā)展工程，黨中央、國務(wù)院高度重視。2020年7月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）明確提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2020年，在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立四十周年慶祝大會(huì)上，習(xí)近平總書記指出，要“善于運(yùn)用法治思維和法治方式解決城市治理頑癥難題”。①老舊小區(qū)改造時(shí)間緊，任務(wù)重，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。②本文以“法”的角度為切口，調(diào)研涉及群眾人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)等基本權(quán)利中反映最強(qiáng)烈、最迫切、最尖銳的問題，及時(shí)對(duì)老舊小區(qū)改造中尖銳矛盾進(jìn)行剖析、追蹤、反饋，探索完善法治方面長效機(jī)制，對(duì)推進(jìn)城市有序更新，對(duì)全國全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)價(jià)值。

2020年，資陽市啟動(dòng)中心城區(qū)老舊小區(qū)改造三年攻堅(jiān)行動(dòng)，2022年資陽市上榜省級(jí)城市更新試點(diǎn)城市名單。同年，資陽市將老舊小區(qū)改造工作納為十大民生實(shí)事之一。截至2022年12月，實(shí)施改造完成老舊小區(qū)334個(gè)、惠及居民3.7萬余戶，目前全市已累計(jì)實(shí)施既有住宅增設(shè)電梯320部，158部已竣工并投入使用。③近兩年，資陽市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目推進(jìn)速度快，緊盯群眾所需，地方政府努力探索基層治理中法治方面的“資陽經(jīng)驗(yàn)”，打造老舊小區(qū)改造的“資陽樣本”。資陽作為成立20余年的年輕地級(jí)市，老舊小區(qū)改造涉及體量相對(duì)于宜賓、自貢等地級(jí)市小，但牽涉利益主體之間的矛盾糾紛具有相似性、類似性，所謂“船小好掉頭”，便于及時(shí)總結(jié)老舊小區(qū)改造過程中常遇法律難題，其老舊小區(qū)改造作為調(diào)研對(duì)象具有調(diào)研價(jià)值。

本文以資陽市老舊小區(qū)改造為研究對(duì)象，借助社會(huì)沖突理論、利益相關(guān)者理論等，依托民法典、行政法等法律知識(shí)，充分運(yùn)用文獻(xiàn)研究、案例分析等研究方法，挖掘出老舊小區(qū)改造過程中以政府、市場和居民為代表的三方利益之間具有典型性、普遍性的矛盾沖突。以期從多元利益主體的合理利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提出具有針對(duì)性的對(duì)策建議，為解決老舊小區(qū)改造過程中法律難題，提供理論提煉和實(shí)操思考，以期對(duì)其他市州具有參考借鑒價(jià)值。

資陽市老舊小區(qū)改造中利益主體常見法律糾紛

老舊小區(qū)改造過程中，因涉及利益主體多元，訴求差異大，不同利益主體之間法律矛盾糾紛大量呈現(xiàn)。為充分了解老舊小區(qū)改造過程中利益主體常見法律糾紛類型，便于預(yù)判現(xiàn)階段城市更新過程中法律風(fēng)險(xiǎn)，筆者以“老舊小區(qū)”“改造”“城市更新”分別組合為關(guān)鍵詞，通過裁判文書網(wǎng)、北大法寶等數(shù)據(jù)庫檢索資陽管轄民事案件11211件，中級(jí)人民法院案例360件，基層法院案例10856件，涉及糾紛案件數(shù)量較多、爭議較大且社會(huì)關(guān)注度較高的案例主要類型如下：

擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，侵占公共綠地、違章搭建、違規(guī)安裝防護(hù)欄等而引發(fā)的排除妨害糾紛占比1.2%，共有糾紛占比1.6%。業(yè)主權(quán)利怠于行使，導(dǎo)致如加裝電梯等改建、重建工作難推進(jìn)，從而引發(fā)相鄰關(guān)系糾紛占比0.72%。老舊小區(qū)樓梯外墻脫落而引發(fā)的物件損失責(zé)任糾紛占比0.1%。因業(yè)主委員會(huì)侵犯業(yè)主合法權(quán)益而引發(fā)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛占比0.1%。物業(yè)監(jiān)管不到位、停車難，市場機(jī)制不完善、物業(yè)費(fèi)收繳率低、業(yè)主自律機(jī)制不完善、配套設(shè)施建設(shè)滯后、遺留問題較多、專項(xiàng)維修資金使用難，物業(yè)公司履職不到位等從而有引發(fā)物業(yè)服務(wù)合同糾紛，該類型涉及案件數(shù)量最多，占比高達(dá)93.6％，矛盾最為突出。既有現(xiàn)實(shí)存在的矛盾，也有歷史遺留的問題。

而這些矛盾一旦處理不恰當(dāng)，就會(huì)引起訴訟風(fēng)險(xiǎn)，甚至集體訴訟，引發(fā)輿情。一旦敗訴，將對(duì)老舊小區(qū)改造推動(dòng)工作造成難以估量負(fù)面后果，政府及社區(qū)公信力大大削弱，未來類似工作難以推動(dòng)。因此，在基層治理中，資陽市老舊小區(qū)改造中利益主體常見法律糾紛的化解機(jī)制研究勢(shì)在必行。

資陽市老舊小區(qū)改造中利益主體

法律糾紛產(chǎn)生的原因分析

（一）相關(guān)法律法規(guī)欠健全

從國家層面看，我國法律法規(guī)涉及到老舊小區(qū)改造的內(nèi)容，主要分布于《民法典》中物權(quán)編、《中華人民共和國建筑法》等法律，且這些法律條文多為原則性或描述性規(guī)定，實(shí)操性較差，目前尚未針對(duì)老舊小區(qū)專門立法。而與鄰國日本相比，差距頗大。日本早在1969年頒布《都市再開發(fā)法》，2001年制定《都市再生特別措置法》，截至2010年，關(guān)于老舊小區(qū)法律法規(guī)歷經(jīng)12次修正，初步形成較為完善的法律法規(guī)體系。從資陽地方來看，資陽市建市晚，2016年才獲取地方立法權(quán)，老舊小區(qū)改造近年才規(guī)模性推行，仍位于初步探索階段，涉及的法律法規(guī)、政策制度等尚不健全。目前，資陽僅于2020年實(shí)施了《資陽中心城區(qū)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》等政策性文件，但層級(jí)偏低、約束范圍窄、約束力弱。盡管2023年施行《資陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》，但并非專門針對(duì)老舊小區(qū)改造，指導(dǎo)性和實(shí)踐價(jià)值較低。由于老舊小區(qū)改造缺乏完善的法律法規(guī)指導(dǎo)，形成了不少的歷史欠賬，多元利益主體間矛盾尖銳。

（二）“重實(shí)體、輕程序”理念難摒棄

1、業(yè)主怠于行使業(yè)主程序性權(quán)利。立法機(jī)構(gòu)關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)的表決程序等規(guī)定原則性較強(qiáng)，執(zhí)行難。根據(jù)《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《資陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，老舊小區(qū)改造系改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施范疇，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)參與表決專有部分面積３/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)３/4以上業(yè)主同意。決定流程看似簡單、清晰，但實(shí)踐操作十分不易。不少業(yè)主缺乏權(quán)責(zé)意識(shí)，對(duì)參加業(yè)主大會(huì)并不上心，若權(quán)益受損，對(duì)決策不滿，或被迫接受表決結(jié)果，或引發(fā)糾紛，拖慢改造進(jìn)度。

2、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)配合走形式，決策程序欠規(guī)范。老舊小區(qū)業(yè)委會(huì)成員年齡普遍偏大，法律法規(guī)政策等知識(shí)匱乏，“重實(shí)體、輕程序”理念突出，決策程序較不規(guī)范。如：通知信息遲延甚至窒礙，使得部分業(yè)主由始至終未獲悉召開老舊小區(qū)改造和管理會(huì)議的詳細(xì)信息，出現(xiàn)“流會(huì)”現(xiàn)象，使業(yè)主知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、表決權(quán)等程序性權(quán)利受侵。其次，業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)即使根據(jù)法律規(guī)定履行相應(yīng)決策程序，多是著眼于程序性權(quán)利的運(yùn)行，配合走形式，決策程序并不規(guī)范，對(duì)業(yè)主是否通過程序保障實(shí)體性權(quán)利關(guān)注很少。程序性規(guī)則的缺失極易引發(fā)業(yè)主實(shí)體性權(quán)益受損，從而誘發(fā)爭議，引起法律糾紛，拖慢老舊小區(qū)改造工程的進(jìn)度。

（三）多元治理主體權(quán)責(zé)不清

老舊小區(qū)改造涉及多元主體利益，亦涉及到多元治理主體，多元治理主體之間權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任存在不同程度協(xié)同困境。

1、政府部門之間權(quán)責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，除了水電網(wǎng)，還要對(duì)外墻、道路升級(jí)完善，涉及住建、城管、民政等幾十個(gè)部門，協(xié)調(diào)難度大。雖然資陽市級(jí)層面成立了老舊小區(qū)改造協(xié)調(diào)機(jī)制，但各部門權(quán)責(zé)不清，聯(lián)動(dòng)機(jī)制尚未形成有效合力。“牽頭”變“包辦”，“配合”變“掛名”，工作協(xié)作化、系統(tǒng)化，走了形、變了味，協(xié)同作戰(zhàn)的“合奏曲”轉(zhuǎn)化為了單打獨(dú)斗的“獨(dú)奏曲”，甚至出現(xiàn)相互推諉。

2、老舊小區(qū)居民與物業(yè)公司履約“難”。據(jù)資陽市中級(jí)人民法院提供的數(shù)據(jù)，全市近三年物業(yè)服務(wù)合同糾紛高達(dá)6490起，占民事案件的38.4%，矛盾尖銳且難以調(diào)解。筆者走訪了解到，老舊小區(qū)的居住群體經(jīng)濟(jì)條件普遍較弱，不愿承擔(dān)物管費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)收繳不足致使物業(yè)公司難以維系約定的服務(wù)，加劇居民不滿，更多業(yè)主拒不繳費(fèi)，違約行為惡性循環(huán)，以致解除《物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)小區(qū)棄管。據(jù)資陽市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全市約有243個(gè)棄管小區(qū)。目前，資陽市大部分老舊小區(qū)普遍存在居民與物業(yè)公司矛盾尖銳，履約難，以致老舊小區(qū)物業(yè)引進(jìn)難、留住難、覆蓋率低等困境。

3、老舊小區(qū)居民與居民自治組織之間權(quán)責(zé)失衡。（1）筆者訪談中，超過三分之一居民認(rèn)為，參與小區(qū)活動(dòng)浪費(fèi)精力，對(duì)業(yè)主權(quán)利行使持不清楚、不參與的態(tài)度，致使業(yè)主委員成立難、決策難、履職難。（2）業(yè)主委員會(huì)權(quán)限不清，議事決策機(jī)制不健全，越權(quán)代理、無權(quán)代理等履責(zé)瑕疵易發(fā)。據(jù)《中國裁判文書網(wǎng)》公布顯示，因業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作而引發(fā)的糾紛占資陽市物業(yè)管理糾紛的 26.8%。（3）社區(qū)居委會(huì)職責(zé)精細(xì)化不足。目前，社區(qū)居委會(huì)承接了大量的政府基層管理工作，在繁重的行政事務(wù)中難以全面指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會(huì)依法履職，甚至個(gè)別業(yè)委會(huì)成員利用職權(quán)，鉆法律空子，侵犯業(yè)主合法權(quán)益。

（四）長效管理機(jī)制亟突破，老舊小區(qū)改造成果保持難

1、維修保養(yǎng)的責(zé)任主體及經(jīng)費(fèi)來源不明確。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條、第四十條規(guī)定，④在老舊小區(qū)更新改造工程竣工后，建設(shè)工程承包單位會(huì)向建設(shè)單位出具《質(zhì)量保修書》及《保修協(xié)議》，保修期限一般為兩年。但屆滿后，后續(xù)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任及經(jīng)費(fèi)來源缺乏著落，改造后的老舊小區(qū)再次回歸之前維護(hù)維修不及時(shí)或“無人”管理狀態(tài)，導(dǎo)致居民滿意度再次降低，投訴率、訴訟率、多元化矛盾再次上升。

２、物業(yè)管理模式滯后，物業(yè)管理機(jī)制不健全。根據(jù)筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，資陽市列入改造范疇的60%以上的老舊小區(qū)修建在20世紀(jì)90年代，基本尚未采用“物業(yè)公司專業(yè)化”模式。即便雇傭了物業(yè)公司，但仍不同程度具有標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)低、收費(fèi)難等窘境。老舊小區(qū)改造后，雖硬件設(shè)施予以改善，但長期缺乏物業(yè)有序管理，私搭亂建、車輛亂放，堵塞消防通道等侵權(quán)現(xiàn)象較為普遍。上述問題單靠更新改造難以解決。目前，更新改造后小區(qū)繼續(xù)延用改造前的物管模式顯然不合時(shí)宜。物業(yè)管理機(jī)制滯后性，致使老舊小區(qū)改造后的效果維持始終是個(gè)大難題。

構(gòu)建城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中

利益主體沖突的化解機(jī)制

（一）強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，完善法律法規(guī)與制度規(guī)范

1、整合法規(guī)內(nèi)容，提升法律層級(jí)。當(dāng)代中國已迎來存量房時(shí)代，“城市更新”是新時(shí)代提出新的歷史命題，而我國涉及老舊小區(qū)改造的法律具有“分散性、抽象性、層次低”等特點(diǎn)，已難以滿足規(guī)制老舊小區(qū)改造任務(wù)。因此，我國亟需統(tǒng)籌整合，系統(tǒng)謀劃，提升法律層級(jí)，建議借鑒日本制定《都市再開發(fā)法》等思路，專項(xiàng)立法，確保效力等級(jí)。資陽作為具有立法權(quán)的地級(jí)市也應(yīng)隨時(shí)關(guān)注國家立法動(dòng)態(tài)，謀劃制定老舊小區(qū)改造工作的專項(xiàng)地方性法規(guī)，強(qiáng)化法律措施，規(guī)范老舊小區(qū)改造。

2、明確老舊小區(qū)改造法律法規(guī)的內(nèi)容。2022年的《政府工作報(bào)告》顯示，我國常駐人口城鎮(zhèn)化率達(dá)65.2%。2022年《資陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，資陽市城鎮(zhèn)化率達(dá)42.6%，接近一半人口。顯然我國城鎮(zhèn)化已開啟下半場，而城市更新改造便是下半場的主戰(zhàn)場之一，故亟需具有針對(duì)性、實(shí)操性的法律法規(guī)來指導(dǎo)實(shí)際工作。建議加強(qiáng)立法與規(guī)劃相結(jié)合，出臺(tái)有關(guān)老舊小區(qū)改造規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，細(xì)化老舊小區(qū)分類認(rèn)定、程序指引、改造主體等具體內(nèi)容；制定有關(guān)老舊小區(qū)改造涉及的權(quán)屬界定、調(diào)整的管理辦法，對(duì)樓層加層、面積擴(kuò)展、管網(wǎng)改造、停車設(shè)施增設(shè)等涉及權(quán)屬問題的予以明確；加強(qiáng)老舊小區(qū)改造后管理辦法制定。

（二）多管齊下保障業(yè)主權(quán)利，破“程序流于形式”難題

程序與實(shí)體有著不可分割的內(nèi)在聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的實(shí)質(zhì)正義是它們的共同目標(biāo)。老舊小區(qū)改造不僅只關(guān)注實(shí)體性權(quán)利能否得到保障，也要著眼于程序性權(quán)利的運(yùn)行。

１、內(nèi)化于心——“雙管齊下”激發(fā)利益主體程序性法治意識(shí)。一是注重法律法規(guī)宣傳，提升業(yè)主主動(dòng)參與意識(shí)。利用多媒體、小區(qū)廣播等宣傳陣地，大力宣傳學(xué)習(xí)《民法典》等法律法規(guī)，提升業(yè)主主人翁意識(shí)，明確其參與權(quán)、表達(dá)權(quán)、監(jiān)督權(quán)等程序性權(quán)利行使的重要性和必要性。二是強(qiáng)化業(yè)委會(huì)和居民委員會(huì)成員的程序意識(shí)。首先，對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)籌備組成員開展程序類培訓(xùn)。其次，結(jié)合實(shí)際，對(duì)“業(yè)委會(huì)如何依法規(guī)范履職”“業(yè)委會(huì)不正確履職引發(fā)的典型案例”等相關(guān)知識(shí)講解，使業(yè)委會(huì)工作更規(guī)范化、程序化。

2、固化于制——倒逼程序性權(quán)益的落實(shí)。一是優(yōu)化業(yè)主訴求表達(dá)平臺(tái)。建設(shè)“業(yè)主APP”或物業(yè)管理信息平臺(tái)，對(duì)業(yè)委會(huì)選舉及表決事項(xiàng)提供信息技術(shù)服務(wù)，保障業(yè)主參與權(quán)和表決權(quán)。二是完善監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)行。首先，創(chuàng)設(shè)“業(yè)委會(huì)誠信管理”制度，制定《業(yè)委會(huì)成員誠信管理辦法》，即建立業(yè)委會(huì)成員任前誠信承諾和任內(nèi)失信懲戒制度，倒逼業(yè)主程序性權(quán)益的落實(shí)。其次，街道辦事處建立健全“黨政雙牽頭”工作機(jī)制，強(qiáng)化黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)的引導(dǎo)、完善社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)委會(huì)依法合規(guī)運(yùn)作。再次，建立審計(jì)、獎(jiǎng)懲制度。

（三）科學(xué)界定利益主體的權(quán)責(zé)，創(chuàng)建聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制

1、黨委牽頭，強(qiáng)力攻堅(jiān)化解“權(quán)責(zé)不清”。一是黨委牽頭。黨委應(yīng)科學(xué)謀劃，建立有序的組織領(lǐng)導(dǎo)體系，明確各部門職責(zé)，明確主導(dǎo)部門，主導(dǎo)部門責(zé)任到底，配合部門主動(dòng)作為，善于用法治方式解決問題，確保改造各項(xiàng)工作有序開展。二是政府監(jiān)管。政府在改造過程中應(yīng)發(fā)揮好督導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督作用，完善工作調(diào)度協(xié)調(diào)機(jī)制，突破條塊藩籬，整合資源，避免出現(xiàn)推諉扯皮、各自為政、浪費(fèi)資源的情況。積極構(gòu)建市級(jí)部門抓主導(dǎo)，縣區(qū)政府盡職責(zé)，社區(qū)居民唱主角的條塊協(xié)作、上下聯(lián)動(dòng)、共建共治的工作格局。

2、構(gòu)建“3+”聯(lián)動(dòng)推進(jìn)格局，助推綜合治理新格局形成。老舊小區(qū)改造過程管理中堅(jiān)持“行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合”“物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合”“居民自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的”三結(jié)合原則，進(jìn)一步明確權(quán)責(zé)，細(xì)化多元治理主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的相關(guān)細(xì)則，按規(guī)程推進(jìn)老舊小區(qū)改造。逐步形成“黨委牽頭、政府監(jiān)管、市場服務(wù)、社會(huì)參與、居民自治、法治保障”的老舊小區(qū)改造后綜合治理新格局。

（四）探索“建管并重”新模式，完善長效管理機(jī)制

老舊小區(qū)更新改造，亟需踐行“建管并重”的理念，改是基礎(chǔ)，有序管理才是目的。

1、建立長效管理維護(hù)基金。完善政府資金支持引導(dǎo)與有序退出機(jī)制，嘗試拓寬資金來源，尋求規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營主體出資、專業(yè)經(jīng)營單位出資、產(chǎn)權(quán)單位（或原產(chǎn)權(quán)單位）出資、其他參與單項(xiàng)或多項(xiàng)改造的社會(huì)力量出資。堅(jiān)持政府宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，對(duì)養(yǎng)老、托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵(lì)社會(huì)資本專業(yè)承包單項(xiàng)或多項(xiàng)，讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)，統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營收益等業(yè)主共有收入，建立長效管理維護(hù)基金，保障城鎮(zhèn)老舊小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)資金需求。

2、分類引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。馬克思主義哲學(xué)強(qiáng)調(diào)，矛盾具有特殊性，應(yīng)根據(jù)具體實(shí)際情況開展具體工作。以“分類引入”與“專業(yè)化”為破題關(guān)鍵，根據(jù)社區(qū)居民戶數(shù)、建筑面積、樓棟數(shù)及居民收入、消費(fèi)觀念、生活水平等實(shí)際情況，結(jié)合《資陽市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分》《資陽市普通住房前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)物業(yè)服務(wù)文件，合理確定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，分類引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，提供自助服務(wù)、半自助服務(wù)或全物業(yè)服務(wù)等不同的模式。通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管，既符合社區(qū)居民實(shí)際接受范疇，也能最大限度確保專業(yè)的事交由專業(yè)的“人”來辦。

3、探索建立大社區(qū)服務(wù)模式。突破傳統(tǒng)物管模式，探索建立大社區(qū)服務(wù)模式。即黨建引領(lǐng)，以社區(qū)為載體，將臨近的幾個(gè)小區(qū)整合統(tǒng)一改造，建立綜合服務(wù)小區(qū)的物業(yè)管理模式。實(shí)行“物業(yè)服務(wù)信托制”，全體業(yè)主作為委托人，將收取物業(yè)費(fèi)、公共收益等作為共有基金委托為社區(qū)管理，實(shí)行開放式預(yù)算并接受業(yè)主監(jiān)督，降低成本的同時(shí)又能提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)小區(qū)“造血功能”。構(gòu)建簡約高效實(shí)惠的物業(yè)管理新模式，打通老舊小區(qū)改造后長效管理的“最后一公里”。

注釋

①習(xí)近平總書記在2020年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立四十周年慶祝大會(huì)上發(fā)表重要講話。

②蔡云楠、楊宵節(jié)、李冬凌：《城市老舊小區(qū)“微改造的內(nèi)容與對(duì)策研究》，載《城市發(fā)展研究》，2017，24（4）：29-34頁。

③數(shù)據(jù)來源于資陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

④《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條 建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為兩年。

參考文獻(xiàn)

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