房地產經濟對產業結構發展的影響機制與相關效應研究

畢云

摘要：二十余年來，房地產行業在中國經濟中扮演著重要的角色。它不僅是中國經濟增長的發動機，也是應對經濟下行壓力的主要拉動力量之一。但是，房地產的高速發展對于產業結構造成了多方面的影響，分析這種影響的形成機制與二者之間的相關效應，對重新審視房地產經濟的作用、加強對于房地產行業的監管、促進產業結構的轉型升級至關重要。

關鍵詞：房地產經濟；產業結構；產業鏈條

房地產行業對中國經濟增長的貢獻不可忽視，作為重要的產業，房地產行業直接帶動了相關產業鏈的發展，包括建筑、裝修、家具、家電等。此外，房地產行業也是國內消費需求的重要驅動力。隨著城鎮化進程的加快和人口的流動，對住房需求的增加推動了房地產市場的發展。這進一步促進了相關消費支出的增加，包括家具、家電及裝修材料的購買。房地產行業的繁榮帶動了一系列相關行業的發展，為中國經濟的增長提供了堅實支撐。房地產行業在經濟下行壓力時起到了重要的拉動作用。當經濟面臨衰退或增速下滑時，政府往往會通過刺激房地產市場來拉動經濟增長。這可以通過降低房貸利率、放寬購房限制、推出購房補貼等措施來實現。這些政策的實施，可以刺激消費者釋放購買力，促進房地產市場的活躍，從而帶動相關產業的增長和就業機會的增加。此外，房地產行業還可以吸納大量勞動力，緩解就業壓力，提高人民生活水平。然而，房地產行業的發展也面臨著一些問題和挑戰。一方面，房價過快上漲可能導致房地產泡沫的風險，給經濟穩定帶來威脅。另一方面，房地產行業的繁榮可能會導致土地資源的過度開發和環境污染的加劇。此外，過度依賴房地產行業的經濟增長模式也可能導致經濟結構的失衡，削弱其他行業的發展。基于此，重視和解決房地產行業所面臨的問題和挑戰，確保其可持續發展，并與其他行業相互促進、協調發展，更有利于經濟的平穩運行，闡述房地產經濟與產業結構發展之間的相關關系，對于形成新的經濟發展動能至關重要。

一、房地產經濟發展對于產業結構的直接影響

（一）房地產投資的影響作用

從房地產投資的影響作用來看，不動產作為抵押品的屬性加持了資本視角下的房地產投資。隨著房價的上漲，房地產商在融資過程中能夠獲得更為寬松的借貸政策。這是因為金融機構更愿意將房地產作為抵押品，來減少貸款風險。然而，這種資本視角下房地產的抵押品屬性加持，對于其他產業則帶來了一定的限制和挑戰。由于資產總量有限，房地產的快速融資必然導致其他產業的準入門檻提升和更為嚴格的風險評估。在房地產行業獲得高額回報率的驅動下，金融機構和社會資本都會紛紛涌入該行業。這導致其他產業的融資變得更加困難和昂貴。由于資金被大量傾斜到房地產行業，其他產業的融資資源變得更為稀缺，使得那些希望從市場中獲取資金的企業難以實現其發展目標。此外，這種傾斜的資金流動也會加速制造業低端化的效應。制造業作為一個重要的產業部門，本應得到充分的支持和投資。然而，由于房地產行業的高回報率吸引了更多的投資者，制造業的發展受到了一定的限制。這將導致制造業向低端產業轉型，使得國家整體產業結構低端化，并對經濟長期可持續發展產生負面影響。

企業基于短期高投資回報率而將更多資金用于房地產開發，進而擠占了其他產業的發展經費，對整體產業結構調整產生了負面影響。房地產業的融資循環不斷膨脹，意味著房地產開發商通過借貸等手段獲得更多資金用于購買土地、建設房屋等。而金融加速器的高速運轉，則加快了房地產業的投資和貸款活動，從而進一步推動了房地產市場的繁榮。然而，這種虛假繁榮的房地產行業最終會導致房地產的價格水平過高。由于投資者和開發商的貪婪和過度抱團，房地產市場出現供大于求的情況。房價的高漲使得購房成本和負擔加大，普通居民難以承受，進而導致市場需求疲軟。此外，企業為了追求短期高回報率，將更多的資金用于房地產開發，擠占了其他產業的發展經費。這使得其他產業的發展受限，產業結構失衡。長期來看，這種偏向房地產的發展路徑會導致整體經濟的不穩定，降低國家的經濟競爭力。

（二）房價的影響作用

在產品價格的鮑莫爾效應①下，隨著房價的快速上漲，房價收入比會逐漸超過居民的合理承受范圍。如圖1所示，過去二十年，一線城市房價上漲速度快。

房價收入比是指居民每月的房貸還款與其月收入的比例。當房價上漲過快時，房價收入比會超出一般可承受的范圍，即超過30%～40%的水平，這可能導致居民的負擔過重。為了滿足住房需求，居民可能會不得不透支發展性消費預算。發展性消費預算是指個人或家庭在滿足基本生活需求后用于提升生活品質、培養個人能力、投資未來的資金。然而，由于房價上漲過快，居民可能不得不將原本用于發展性消費的資金用于支付房貸或租金，以滿足住房需求。這種情況對個人和整個經濟體都存在一定的風險。個人的發展受到限制，無法投資于自身的教育、培訓和創業等方面，從而可能影響未來的收入增長和職業發展。同時，整個經濟體的消費結構也會發生變化，由于居民將更多的收入用于住房，其他消費領域的需求可能會受到抑制，從而影響產業結構和經濟增長。

高房價會導致年輕群體無法購買房屋或者承擔高額貸款壓力，使他們成為租房族。由于房價過高，租金成本也會相應增加，這將給年輕人的經濟壓力帶來更大的負擔。無法承擔高昂的住房開支會使他們的消費能力下降，從而減少了他們對其他行業的需求，尤其是對高附加值行業或創新型產業的需求。這將直接影響到城市產業結構的高級化發展，降低了城市的創新能力。高房價也會擠占年輕群體的人力資本儲備。由于購房壓力，年輕人不得不選擇高薪資的工作，而不是根據自身興趣和專業背景選擇合適的工作。這會導致一些年輕人無法在創新型、高科技、高附加值的行業中施展才華，影響了人才的流動性和創新能力。這不僅沉淀了年輕人的人力資本，也減少了他們在產業結構升級中的參與度。長期下來，這將進一步削弱城市的創新能力和產業高級化的發展。

在財富效應視角下，房價上漲會引發具有投資偏好的消費者的風險偏好行為上升。如表1所示，粵港澳大灣區核心城市房價指數收益較高，對于居民的投資偏好行為造成了顯著的影響。

如果消費者選擇保留房屋作為自住，他們可以享受到房屋增值收益和相關減免。總體而言，這種房價上漲所帶來的收益最終會通過恩格爾效應導致產業結構的偏離度加劇，進而影響產業的合理化。隨著房價上漲，房屋作為資產的名義價值也會提高，這引發了投資偏好消費者的興趣。他們看到房價上升，認為房地產市場有較高的回報率，從而更傾向于投入更多的資金進行投資。消費者在房價上漲時選擇出售或出租房屋，可以獲得差價收益或租金收益。這種高額一次性所得可以增加個人和家庭的財富，進一步刺激他們的投資行為。相反，如果消費者將房屋保留為自住，當房價繼續上漲時，他們可以享受到房屋的增值收益。此外，一些地方政府可能會對自住房產實施相關減免政策，進一步促使消費者保留房產。投資偏好的消費者在房價上漲的刺激下，傾向于將更多的資金投入到房地產市場，而不是其他產業。這導致了產業結構的偏離度加劇，即房地產行業占據了更大的比例，而其他產業則相對較小。這使得整個產業結構不夠合理和均衡。

總之，財富效應視角下，房價上漲會引發消費者的風險偏好行為上升。差價收益、租金收益、增值收益和減免等因素共同作用，推動著消費者選擇將資金投入房地產市場。這種行為導致了產業結構的偏離度加劇，進而對整個產業的合理化產生了影響。

二、房地產經濟對于產業結構的間接影響

（一）房地產經濟與產業鏈條的影響

房地產經濟的發展對房屋、樓宇和建筑用地等要素價格產生了巨大推動作用。這種價格上漲現象不僅影響到房地產行業本身，還帶動了其他非房地產行業的生產要素價格上漲，使得房屋價格快速上漲，從而給購房者帶來了較大的負擔。同時，房地產市場對樓宇和建筑用地的需求也呈明顯增長趨勢，進一步推動了這些要素價格的上漲。這種價格上漲現象不僅影響到了房地產行業本身，還對其他非房地產行業產生了波及效應。房地產行業的巨大需求對原材料、勞動力等生產要素的需求也相應增加，導致其價格上漲。這意味著其他產業企業在采購這些要素時需要付出更高的成本，進而對其利潤造成了一定的壓縮。另外，房地產行業的蓬勃發展還對企業技術革新能力提出了更高的要求。隨著房地產市場的激烈競爭，企業需要不斷提升技術水平和產品品質來適應市場需求。然而，一些企業由于種種原因無法進行有效的技術革新，導致其產品競爭力下降，進而面臨破產的風險。

（二）房地產經濟對于社會總投資分配的影響

不同產業部門之間在資源配置和投資方面存在競爭，形成了二元博弈的格局。優勢企業利用自身的競爭優勢，積極爭取投資經費，從而在資源分配中獲得相對更多的資金。為了擴大自身的投資規模和影響力，優勢企業會積極參與投資經費的爭搶。他們可能通過提出更具吸引力的投資計劃、展示更為穩定的財務狀況、擁有優秀的管理團隊等方式，爭取獲得更多的投資資金。爭取到更多的投資經費后，優勢企業往往會將這些資金用于房地產投資。他們可能購買土地、興建房屋、開發房地產項目等，以獲取更高的回報。這樣一來，其他企業將被擠壓出相應的資金來源，導致其投資規模和競爭力下降。通過上述機制，優勢企業能夠通過搶占投資經費的方式，從而擠出其他企業的資金，將其用于房地產投資。這種現象不僅影響其他行業的投資發展，還會導致房地產市場的過熱和泡沫化。因此，合理的資源配置和監管措施對于維護市場競爭秩序和促進經濟可持續發展至關重要。

（三）房地產經濟對于社會創新行為的影響

當房地產企業的資產價格上升時，他們可以將這些資產作為擔保來獲得更多的信貸。這是因為銀行和其他金融機構會更愿意將貸款提供給擁有較高價值抵押品的企業，因為他們認為這些企業具有更好的還款能力。因此，房地產企業可以通過抵押品效應獲得更多的資金來支持他們的業務。由于抵押品效應的存在，金融資本和社會資本傾向于將資金投向房地產行業。這是因為房地產行業可以提供較為穩定的回報和較低的風險，從而吸引了大量的資金流入。此外，由于房地產行業對于就業和經濟增長的影響較大，政府也會鼓勵金融資本和社會資本投資于房地產行業，進一步加大了這種傾向。在內部循環中，企業面臨的貸款偏好效應和投資替代效應使得他們更傾向于將資金投入到房地產項目中，而不是技術創新或擴大生產。貸款偏好效應是指由于企業可以借入更多的資金用于投資，他們更愿意選擇那些能夠獲得高回報的投資項目，而房地產行業因其較低的風險和較高的回報而成為首選。投資替代效應是指由于有限的投資資金，企業不得不將資金分配到不同的項目中。由于房地產項目通常需要較高的資金投入，企業往往選擇將資金投入到房地產項目中，而削減對其他生產和創新活動的投資。在外部循環中，這種現象引導了金融資本和社會資本流向房地產行業。在內部循環中，貸款偏好效應和投資替代效應的累加使得企業更傾向于將資金投入到房地產項目中，從而抑制了其他生產和創新活動。

（四）房地產經濟對于人才流動的影響

由于歷史原因或區域差異，各地區的經濟和產業發展存在較大的差異，導致一些地區初始發展相對較好，而其他地區處于較為落后的狀態。創新活動傾向于追求邊際生產率更高的地區，通過市場效應，資源和人才會更傾向于聚集在創新發展較好的地區，這也使得大城市成為創新資源和人才的聚集地。但是，大城市由于土地供給的限制，無法無限度地擴大，這導致了人口在有限的土地上的集聚，從而使得房價上漲成為大城市現象之一。由于房價上漲以及其他生活成本的增加，大城市中的流動人口承擔著更高的生活成本。 這包括日常生活開銷、租房費用、交通費用等，這些額外費用使得流動人口的生活成本增加。面對高昂的生活成本，一些流動人口可能會選擇放棄在大城市定居的決策，轉而選擇其他相對成本更低的地區。這導致了流動人口在大城市中的數量減少。隨著流動人口從大城市流失，大城市的勞動力資源減少，這可能會對產業結構產生影響。某些產業可能會面臨勞動力短缺，而其他地區的產業可能會得到更多的機會發展，從而導致產業結構的調整。

三、加強房地產經濟的監管推動產業結構升級

（一）推動實現房地產市場的健康平穩發展

推動實現房地產市場平穩健康發展的對策需要因地制宜，并結合各地區的差異性制定具體措施。

第一，區域分級調控政策。根據各地區的經濟發展水平和房地產市場狀況，制定不同級別的調控政策。對于經濟發展較為落后的地區，可以適度放寬市場準入、土地供應和貸款條件，吸引投資和人才流入，推動經濟發展和房地產市場增長。對于經濟發展較快的地區，要加強土地供應管控，限制新項目的投資規模和樓市投機行為，防范房地產市場泡沫風險。

第二，住房制度改革。根據各地區的需求和現狀，推動住房制度改革。對于一線和熱點城市，可以加大公共租賃住房供應，支持租購并舉政策的實施，減少購房需求的壓力。對于經濟落后地區，可以推動農村宅基地制度改革，鼓勵農民將閑置土地流轉成集體經營性建設用地，增加土地供應。

第三，建立長效機制。各地區應建立房地產市場常態化監管機制，并定期進行評估和調整。加強市場監管，規范房地產開發企業行為，完善房地產信貸政策，防止資金過度流入樓市。另外，要加強房地產市場的信息公開和透明度，提高購房者的知情權，減少不合理的市場預期。

第四，促進可持續發展。各地區要考慮到環境、社會和經濟的可持續發展要求，推動房地產行業向綠色、智能和可持續方向發展。加大對新能源、節能環保技術的研發和推廣力度，鼓勵建筑業采用生態建筑設計和可再生材料，推動房地產行業實現綠色轉型。

（二）加強金融帶動作用強調精細化調控

加強金融服務創新，推動科技與金融深度融合。鼓勵金融科技企業與實體經濟合作，提供更便捷的金融服務，例如通過智能化的貸款審批流程、在線信貸平臺等。鼓勵金融機構開展地方性金融創新，推動金融資源下沉至小微企業和農村地區。發展普惠金融，提供低利率貸款和金融支持，促進實體經濟發展。引導金融機構支持地方創新創業企業，加強風險評估和管理，提供風險投資、股權融資等多元化融資服務，推動實體經濟高質量發展。

加大金融扶貧力度，推動金融資源向農村地區和貧困地區傾斜。設立專項貸款和金融支持政策，支持農業、鄉村旅游、特色產業等實體經濟發展。加強金融教育和培訓，提高農民和貧困地區居民的金融意識和金融素養。開展金融知識普及活動，幫助他們更好地理解金融產品和服務。推進信息化建設，提高金融服務覆蓋率。建設金融服務網點和自助服務設施，使金融服務更加方便快捷。

對于一線城市，要加強調控政策，限制房價上漲速度，防范資產泡沫風險。推動租賃市場發展，完善租賃住房供應，提高租賃住房的質量和數量。對于二、三線城市，要加大產業轉型升級力度，引導資金流向實體經濟。建立健全房地產市場調控機制，防止過度投資和過度產能。對于農村地區，要推進農村宅基地確權登記制度改革，推動農村產權流轉。引導農民理性購房，避免因房地產市場波動而帶來的風險。

四、結語

綜上所述，推動實現房地產市場平穩健康發展需要因地制宜，各地區根據自身經濟和市場狀況采取相應的政策和措施。這些對策旨在維護市場穩定、促進經濟發展和社會可持續發展。同時，政府應加大監管力度，引導金融機構聚焦實體經濟，促進經濟的可持續發展。

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（作者單位：中國葛洲壩集團勘測設計有限公司）