一線城市優(yōu)化樓市限購，釋放了什么信號？

孫陽　陳鏡安

繼廣州、上海、北京之后，2月7日，深圳也優(yōu)化住房限購政策，官宣本市戶籍居民購房取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求；另外，非本市戶籍居民連續(xù)繳納3年社保或個人所得稅即可購買1套住房。

這意味著，四大一線城市購房已陸續(xù)松綁。業(yè)內(nèi)認為，隨著核心城市不斷優(yōu)化樓市政策，北上廣深樓市預計將出現(xiàn)“小陽春”行情，也將對全國市場產(chǎn)生積極影響。

一線城市集體“松綁”，廣州先行

深圳優(yōu)化樓市政策的前一天，2月6日，北京也優(yōu)化通州區(qū)限購政策，官宣落戶或就業(yè)家庭不再“雙限”。這是北京通州區(qū)在執(zhí)行9年限購之后，終于迎來調(diào)整。

而在此之前，1月30日，上海優(yōu)化住房限購政策，支持非本市戶籍單身人士購房。政策明確：自1月31日起，在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進職住平衡、產(chǎn)城融合。

本輪政策調(diào)整，廣州又走在一線城市的最前面。早在1月27日，廣州市人民政府辦公廳便印發(fā)了《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，正式官宣全市120平方米以上戶型不限購等多項樓市新政。

李宇嘉認為，4個一線城市在春節(jié)前集中調(diào)整了限購政策，一方面是基于去年第四季度樓市表現(xiàn)相對比較弱，另一方面也是基于1月份以來樓市疲態(tài)依然的考慮。更重要的是，希望通過政策的適度調(diào)整步調(diào)一致地給市場釋放積極的信號，集中造勢、告別擠牙膏、單打獨斗，通過媒體集中宣傳的效應，提振市場預期，為樓市2024年一季度的開門紅打造基礎，形成小陽春的效應，避免在去年第一季度高基數(shù)的情況下同比繼續(xù)大幅度下滑，惡化市場預期。

“至此，四大一線城市均調(diào)整了限購政策，深圳的廣度是最大的，各行政區(qū)均受惠。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，深圳本次限購政策的放松，無疑為深圳房地產(chǎn)市場帶來更多的購買力，為市場成交量穩(wěn)步回升注入更多的力量。但由于大部分市民已回鄉(xiāng)準備過年，政策的效力最快將在年后出現(xiàn)。因此今年樓市的小陽春有望能提前到初九，即市民返回開工之時便出現(xiàn)。

就政策廣度問題，國家高端智庫研究員宋丁也持相同態(tài)度。他告訴南都·灣財社記者，相比北上廣，深圳此次政策調(diào)整的力度較大，覆蓋全市，且針對戶籍和非戶籍進行差異性調(diào)整。

不過宋丁亦認為，包括老百姓收入與就業(yè)、房企債務等經(jīng)濟基本面問題還沒有得到根本解決，所以在這樣一個大背景下，還無法得到“樓市快速反彈”的效果。“借助春節(jié)這個空當時間，可能成交的活躍度會有所提升，但是不會出現(xiàn)劇烈的反轉(zhuǎn)。”宋丁表示。

李宇嘉預測，除了一線城市集中調(diào)整限購政策之外，預計一季度LPR和按揭利率也會繼續(xù)下降。再加上三大工程支持的項目清單積極落地，近期融資對接機制啟動后對項目融資的貸款落地，從而積極修復房地產(chǎn)的杠桿功能，避免資金過快地離開房地產(chǎn)，最終從供需兩端對房地產(chǎn)形成提振，預計一季度市場表現(xiàn)會好于去年第四季度。

深圳政策優(yōu)化，降低了購房門檻

業(yè)內(nèi)普遍認為，深圳此次政策優(yōu)化，降低了居民購房門檻，有利于更好滿足戶籍居民和在深工作人員的剛性和改善性住房需求。

2020年7月15日，深圳市限房限貸政策重磅出爐。其中限購政策加碼：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）需在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）需在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

在“戶口+社保”雙重資格認證之下，數(shù)萬新深圳人都被這座“光明頂”擋住了。

后隨著2021年的“208”政策的出臺，兩大政策疊加作用之下，深圳二手樓市直接從“高燒”轉(zhuǎn)變成“失溫”狀態(tài)。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，在3年疫情、3年“715”政策及兩年半指導價政策等多重影響下，深圳樓市的價格如今已進入了下行區(qū)間，2023年深圳二手房均價（成交價）約6.5萬元/㎡，同比2020年下降了5.8%。

成交量上，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，創(chuàng)近15年新低。而到了2022年，情況進一步惡化，二手住宅成交2.17萬套，再度“腰斬”，月均成交不足2000套，再創(chuàng)新低。

2023年是疫情防控放開的首年，全國經(jīng)濟緩慢復蘇，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)備受關(guān)注。這年，全國房地產(chǎn)類調(diào)控政策頻發(fā)，涉及房貸、利率、稅費、購房名額等方方面面。據(jù)樂有家研究中心不完全統(tǒng)計，全國各城去年實行了超500次調(diào)控，北上廣深及大灣區(qū)更是全面執(zhí)行了“認房不認貸”政策。

回顧2023年，深圳從信貸、購房資格等多個方面進行放松。樂有家研究中心盤點了深圳八條較大的調(diào)控政策，其指出，參考價與房貸額度脫鉤、認房不認貸、二套房首付四成這三大政策對市場影響最大。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳共售出64389套一二手住宅，同比上漲15%；其中，二手房市場重回主導地位，過戶及網(wǎng)簽量同比漲幅均超50%，其中過戶量32768套，走出“歷史低點陰霾”；但新房市場呈現(xiàn)“供應增加，成交下滑”的分化趨勢，全年成交31621套一手住宅，創(chuàng)下近5年最低點。

另外，在房價方面，2023年深圳二手房價6.5萬元/㎡，距離歷史最高點下滑22%，回到2019年；部分熱點片區(qū)房價一年跌幅超25%，部分熱銷樓盤房價一年跌20%。

由此來看，本次深圳“深戶不看社保”“非深戶社保5改3”無疑向整個深圳樓市傳達了正向信號。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，戶籍家庭購房的規(guī)定，恢復到2021年7月15日新政之前的政策，取消落戶三年、社保三年才可以買房的政策限制。主要基于以下兩點考慮：一是之前寬松的落戶政策下，外來人口通過落戶深圳炒房的情況已經(jīng)明顯減少；二是深圳近年來常住人口減少，戶籍人口增長也出現(xiàn)了疲態(tài)，需要調(diào)整戶籍購房政策來增加深圳對常住人口和戶籍人口的吸引力。

而非戶籍人口購房資格，從之前的連續(xù)5年社保要求降低到3年，這一政策與廣州非戶籍人口限購政策一致，同樣也是基于近年來對于非戶籍人口吸引力下降的考慮。需要通過住房政策調(diào)整，增加城市對于非戶籍人口的吸引力，促進住房與新型城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展。