以更有“耐心”的資本做長期投資

李紹強凱德地產（中國）首席執行官。

“2023年盡管市場充滿挑戰，凱德地產仍然實現了較為滿意的業績”，凱德地產（中國）首席執行官李紹強在接受記者采訪時透露，作為凱德集團旗下的地產開發業務分支，截至2023年9月30日，凱德地產在全球的投資組合價值約208億新元。

1994年，亞洲知名的大型多元化不動產集團凱德進入中國。2021年，凱德進行業務重組，形成上市的房地產投資管理公司凱德投資（“CLI”）和私有化后的房地產開發平臺凱德地產（“CLD”）兩個實體。同年9月，凱德投資在新加坡證券交易所上市。

在國內房企仍高歌猛進的時候，凱德進行戰略轉型，折射出其對市場趨勢的研判能力。過去一年，房地產行業在深度調整中加速洗牌。作為最大的在華新加坡企業之一，私有化后的凱德地產“活”得如何？

“一個凱德”如何順滑運作？

中國是凱德集團的核心市場之一。發展至今，凱德集團在中國40多座城市管理著300多個項目。

李紹強表示，在“一個凱德”生態系統下，凱德地產和凱德投資能夠實現品牌、人才、資源共享，在業務拓展方面，可以基于兩家公司的業務所長和互補效應，協同拓展項目，為業務帶來競爭優勢。“凱德地產主要是用自有資金來做開發建設，以及開拓一些周期較長的項目，凱德投資是輕資產模式，更多用第三方投資者的錢，所以兩家公司的業務定位還是比較明確的。”

目前，凱德地產以新加坡、中國和越南為核心市場，成熟的不動產開發能力橫跨多元資產類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅、產業園區、工業及物流地產以及數據中心。

李紹強表示，凱德地產擁有多元化的投資組合，投資型物業（例如商業綜合體、購物中心、辦公樓、產業園區）和銷售型物業（比如住宅）兼具且相對平衡，有助于增強業務的韌性。“目前，投資型和銷售型物業占比大致是50：50。”

私有化帶給凱德地產的優勢

“另一方面，凱德地產私有化之后，給了我們更多優勢，能夠以更有‘耐心的資本，去做一些長期投資”，李紹強說，“凱德地產跟凱德投資有不一樣的投資者，有些投資者需要長期穩定的回報，有些投資者更看重長期更高的回報。所以在項目的不同階段，我們可以引入不同類型的投資者，這是凱德整個生態鏈的優勢”。

此外，凱德作為一家新加坡企業，致力于搭建中新合作的橋梁，也一直在中新合作項目的落地方面扮演著重要的推動作用，是中新合作的積極踐行者。

在蘇州，凱德早在1995年就在蘇州工業園內投資設立騰飛新蘇工業坊，被譽為園區最早的工業企業孵化器。

在廣州，凱德與知識城集團共同投資成立合資公司，深度參與中新廣州知識城南起步區和后續階段的開發建設，這也是中新兩國國家級雙邊合作項目。

現在，新加坡能源集團、星展銀行、恩士迅、新加坡南洋理工大學、新加坡國立大學等新加坡“國家隊”力量已進駐知識城。2023年11月，一座高302米、總建筑面積40萬平方米的新地標在中新廣州知識城九龍湖畔拔地而起。知識塔項目是中新合作持續深化的又一個縮影。

“我們在中國近30年，對中國的市場和文化比較理解，能夠結合中國市場情況，引入合適的資源和模式”，李紹強說，“通過這些項目，凱德把新加坡在城市規劃、綠色生態、產業發展和產品模式等方面的領先經驗引入當地市場，推動當地的產業及經濟升級轉型”。

中國是一個不可忽視的市場

南都·灣財社：當前中國的房地產市場正在經歷深度調整，凱德地產對未來是否仍有信心？

李紹強：凱德地產雖然算是一個新成立的企業，但并不是從零開始。凱德1994年進入中國，已經深耕了近30年，有很多知名代表作，積累了豐富的本地經驗，擁有優秀的本地化團隊，強大的品牌影響力，這是凱德地產發展的寶貴基石。中國是凱德集團的核心市場之一，也是凱德地產的核心市場。

我們長期看好中國市場，對未來也是有信心的。中國現在是全世界第二大經濟體，是140多個國家和地區的主要貿易伙伴，GDP近18萬億美元。所以中國是一個不可以忽視的市場。

具體到房地產市場，經過行業的深度調整，大開發時代的普漲結束。從長期來看，經過行業模式重塑和市場供需的重新平衡，行業會回歸到一個合理、健康的發展軌道。凱德也非常樂于看到中國房地產行業步入高質量發展階段。

市場供需關系變化，從賣方市場進入買方市場，客戶會越來越“挑剔”，未來只有抓住客戶才能抓住市場，擁有良好信譽、產品能力和交付能力的企業，將在未來的市場競爭中占據有利地位。

南都·灣財社：私有化之后，大家對凱德地產的經營情況很好奇。在當下市場情況下，凱德究竟“活”得怎么樣？

李紹強：凱德跟國內很多開發商相比，有著自己的發展模式和邏輯。在過去30年，我們積累形成了自己的獨特優勢：深入理解中國市場，把國外成熟經驗與本地需求、本地經驗相結合；多元化的投資組合，在多個資產領域具備強大的開發實力和全產業鏈能力。

在整個市場的調整下，挑戰肯定是有的。我也會跟員工講，行業進入一個比較長的寒冬，所以這個時候一定需要開源、節流，生存下來。在這樣比較艱難的市場環境下，我對凱德地產今年在中國的業績表現還是滿意的。

同時，很重要的一點是，在這個市場調整期，是我們鍛煉新能力的好機會，為把握接下來的市場機會做好準備。凱德地產的優勢是什么？其中有一點是我們的規模體量比較小，凱德地產在中國的總資產規模才500多億人民幣。所以比較容易做調整，去加入新的思路和新的做法。等市場調整過后，我們是非常有把握的。

在過去的市場環境下，很多開發商把獲客能力交給了渠道。但這種模式下，你就很難跟你的客戶有直接的溝通和了解。所以這一塊我們在重新考慮如何去做。特別是在數字化時代，通過很多工具可以直接跟客戶接觸和交流。所以我們會從“以客戶為中心”出發，在組織架構、營銷推廣等各個方面去重塑。

凱德在中國已有14個產業園區

南都·灣財社：中國推進產業升級轉型，不少企業也加速進入產業園區。這個賽道的發展趨勢如何？

李紹強：產業升級是未來中國經濟發展的一個大趨勢，產業園區是推動產業升級的一個載體。在產業園區以及產城融合這個領域，我們首先要去理解當地政府對未來經濟和產業發展的規劃方向，明確政府希望我們扮演什么樣的角色，然后我們再去看自身的優勢，我們的能力在哪些方面，如何更好地去跟政府配合。

目前，凱德集團在中國一共有14個產業園區，代表性項目包括位于蘇州工業園區的騰飛新蘇、廣州知識城騰飛園、大連騰飛園區和新加坡杭州科技園等。在產業地產領域，凱德擁有產品多元化、花園式綠色生態園區以及全球網絡及客戶資源等優勢。

我們還在關注生命科學園這個賽道，這是我們未來的方向之一。做這個賽道，必須重新理解它的產業集群是什么，上下游是什么，是不是能給客戶提供一些額外的服務和價值。

南都·灣財社：凱德在廣州的業態布局非常豐富。廣州乃至大灣區在凱德集團的布局中，處于什么位置？

李紹強：我先講一個宏觀看法。珠三角、長三角都是經濟非常活躍的區域，這兩個區域又有不一樣的特色。如果形容它的話，長三角在慢慢變成一個“大省”的概念，而珠三角在“縮成一個市”的概念，一體化程度越來越高。

凱德在這兩個區域有著長期的深耕和比較多的業務布局，特別是上海、蘇州、杭州、廣州和深圳。

對于廣州以及大灣區未來的發展，我們是看好的。比如在廣州，知識城的中新一期合作南起步區，已建成6.2平方公里的現代化新城，中新二期合作2平方公里示范區全面啟動建設。凱德將不遺余力持續推動中新雙方在知識城科技創新、智慧城市建設等領域合作進一步深化。