價值工程在房地產設計管理中的應用研究

文／王珊珊 上海湯臣房地產開發有限公司 上海 200122

1.價值工程的理論闡述

價值工程也稱價值分析，最早由二戰后美國通用電氣公司的工程師麥爾斯在“石棉事件”中提出，1978 年后開始在我國推廣應用，價值工程的應用十分普遍，包含制造業、建筑業、服務業等領域。其定義為系統地應用公認的技術，通過對功能進行鑒別和評價來提高一種產品或服務的價值，并且以最低的總費用來提供必要功能，以達到必需的性能[1]。價值工程的目的是以研究對象的最低壽命成本可靠地實現使用者所需的功能，以獲取最佳的綜合效益，也就是最大限度地提高價值[2]。

價值工程主要分析功能、成本與價值三個基本要素之間的聯系（圖1），基本公式表達為：價值（V）=功能（F）/成本（C）。房地產項目的價值從產品功能的角度出發，表現為功能與產品全生命周期成本之比，根據以上數學表達式，常采用以下五種方法提高價值工程：在功能不變的前提下降低工程成本；在成本保持穩定的前提下增加項目功能性；提高項目功能性同時又降低成本；對象功能提高的程度遠大于成本增加的程度；對象成本降低的程度遠大于對象功能降低的程度[3]。

圖1 產品功能與成本的關系

2.房地產項目設計階段運用價值工程理論的必要性

2.1 房地產項目運用價值工程理論的必要性

過去我國房地產行業粗放型發展，房地產項目投資規模大、投資成本高、項目周期長，在建設過程中出現投入高、浪費大、質量差、造價高的情況是普遍存在的頑固難題。降本增效是指企業通過降低成本和提高生產效率來提高利潤和競爭力的一種策略。目前大部分房企在降本增效的實施過程中，容易出現技術與經濟脫節問題：要么一味追求低造價，從合作單位遴選、設計方案比選到材料設備選型等都以低價中標為原則，很少從比選對象內部進行潛力的挖掘和進一步做經濟上的優化審查，直接影響產品質量和項目價值；要么片面追求高功能而忽略成本的去向，強調技術可行性，看重設計速度和設計方案的先進性，技術和經濟的分析工作不到位，對設計方案的經濟性重視不夠，忽略了項目的經濟效益，導致房地產產品在市場中缺乏競爭力。

以價值工程理論為基礎實施的降本增效，并不是簡單的降低標準和配置，而是從技術和經濟兩個維度進行綜合分析，通過對比分析和優化，有效地控制項目成本，保證功能的同時兼顧項目的經濟效益，提高房地產項目的市場競爭力。因此，對于房地產企業而言，價值工程是企業實施降本增效的有效途徑。

2.2 設計階段進行價值工程理論的必要性

從項目管理角度來說，主動控制和事前控制是解決項目中存在問題的最好方法。雖然基于價值工程的優選活動可應用在建設項目的各個階段，但在建設過程和運營使用中出現的問題，70%以上都與設計階段的工作密切相關，因設計不合理導致成本增加的問題在這兩個階段也很難彌補。在項目全生命周期成本管控中，由于對設計階段成本控制的認識不足，大多數企業將成本管控的重點放在了施工階段，這只能控制可能增加的新費用，缺乏對項目全生命周期成本控制的創造性和主動性。有研究數據表明，設計階段決定了項目建設成本的70%以上，在建設項目設計階段選用價值工程能夠減少25%-40%的成本，而在項目建設的其他階段，無法達到如此理想的效果，所以在設計階段運用價值工程方法更加合理[4]。

現階段設計管理中普遍存在以下問題：設計質量有待提高、設計成本控制不足、前期方案不合理導致后期停工返工進而延長建設周期。在設計階段應用價值工程，做適配的產品，將成本再分配，將有限的成本從隱性轉移到顯性，實現降本增效。設計階段利用價值工程對設計方案比選，進行系統性的功能分析，利于保證設計質量、提高項目資源利用效率，提高設計階段的成本控制能力，設計方案優選的過程，也是調整、優化項目的經濟指標和技術指標的過程，一定程度上減少了項目資源浪費，對功能和成本最大協同化，用最少的成本實現項目必要功能，合理利用資源實現項目價值最大化。

3.價值工程在房地產項目設計管理中的應用場景

房地產項目的設計管理貫穿項目全生命周期：可行性研究與投資決策階段對資源的合理有效利用，設計階段對各設計方案的評價與優選，項目實施過程中的設計風險管控和設計落地性管理等，價值工程應用在不同階段也應有所差異。

功能分析是價值工程的核心，以現實項目所需功能為目標，通過對項目進行功能定義、功能分類和功能整理，明確必要功能和多余功能，針對必要功能設計實施方案，并以此為依據確定每項功能的成本，從而確定合理的目標成本和可降低的成本，在一定程度上提升產品功能價值。

3.1 可行性研究與投資決策階段，側重總體規劃布局、戶型配比及外立面選型

在房地產項目可行性研究與投資決策時，成本與功能關系是一個非常重要又很難把握的問題，導致很多項目存在定位不清晰、產品配置不精準、脫離市場預期的情況。因此，在這個階段應用價值工程理論分析成本與功能關系，需要以市場為導向，結合競品樓盤調研，從客戶重點關注的功能進行分析，注重總體規劃布局、戶型配比及外立面選型等客戶敏感點，實現資源利用最大化、項目溢價最大化，這個階段對功能分析的準確與否，直接關系到房地產項目的成功與否。

3.2 設計階段，著重設計方案的評價與選擇、控制隱蔽工程成本投入

設計階段是設計管理的主要階段，包括方案設計、擴初設計、施工圖設計，也是形成項目最終價值的定型階段，同一項目在同等開發強度和同樣產品選型組合下，通過提高產品舒適度也可以提升項目價值。比如核心景觀區、示范區、大堂等公共空間裝飾、裝修、電梯、智能化控制等客戶敏感度高，對購買決策具有決定性影響的區域作為成本投放的重點，客戶敏感度低的區域比如宅前景觀可以低造價方案為主。

同時，設計階段需要避免無效設計、控制隱蔽工程成本投入，對提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償的功能過度設計，屬于無效設計。比如樁基和基礎選型、鋼筋混凝土含量、基坑支護方式、室外管網等隱蔽工程，客戶關注度較低，無法形成賣點，過度設計導致的成本增加屬于無效成本，無法提升項目價值，應嚴格控制此類成本的投入。

3.3 項目實施階段，把控設計變更風險及設計落地性

可以在施工招標階段增加對設計優化的要求，鼓勵施工單位對項目建設提優化建議，同時對二次深化設計、設計變更、施工方案等，設計管理的重點應對功能比較強，工程造價比較大，對工程影響大的對象進行審核，合理運用價值工程理論，以求獲得較大的技術經濟效果。

4.價值工程在地產項目設計管理中的實際應用

價值工程的具體實施步驟有以下幾步：

（1）明確分析的目標和范圍，確定需要改進的方面；

（2）組建價值工程團隊，需由不同專業領域的成員組成，以便提供多方面的意見和建議；

（3）收集相關數據，并分析項目中的資源使用情況和浪費點；

（4）生成改進方案，并對提出的改進方案進行評估，考慮其可行性和效果；

（5）選擇合適的改進方案，并跟蹤其實施和效果。

以杭州某溫泉小鎮項目為例，分析價值工程在設計管理中的具體應用。本項目為山地地形的綜合文旅小鎮項目，總用地面積23.96 萬m2，總建筑面積為28.05 萬m2，由20.37 萬m2住宅及8.37 萬m2公建組成，其中公建包括主題溫泉酒店、會議中心、運動中心、五國溫泉區、兒童游樂區、商業街等組成，住宅包括高層、洋房、疊排、聯排等產品，項目依山而建，場地南北高差大，整體規劃配套齊全，總計分為九個地塊，分期開發（圖2）。

圖2 杭州某溫泉小鎮項目鳥瞰總圖

4.1 優化總體規劃布局、選擇最優戶型配比

同一項目在同等開發強度下，不同產品的組合形式帶來的項目價值是不同的。以滿足土地規劃技術指標和相關部門要求為前提，以市場和客戶敏感點的變化為基礎，通過直接投資成本進行限額設計，結合價值工程理論，對總體規劃布局進行優化和多產品組合方案比選，篩選出溢價高、銷售去化時間短的產品，實現投資效益最大化。

經多輪方案比選，本項目高層產品在戶型配比上主力戶型規劃為70-80 m2兩房一衛和80-100 m2三房一衛產品，同時規劃少量40-50 m2當時熱銷的旅游+養老產品；洋房以剛需及剛改為主，主力面積90-120 m2、搭配120-150 m2舒適改善型產品。本項目景觀資源優勢明顯，疊墅產品規劃為130-170 m2，毛坯銷售，在面積上和高層產品形成差異化，避免自我競爭；聯排別墅產品主力面積段控制在100-140 m2，毛坯銷售，以高性價比吸引客戶，同時搭配130-170 m2面積段，針對品質改善客戶進行需求補充。

4.2 優化豎向設計、控制無效成本投入

本項目場地現狀情況復雜，山地地形高差較大，場地內有山頂、山谷、天然水庫，整個地塊由南向北、由東向西地勢依次抬高，黃海高程由56 米至137 米左右，項目主出入口處道路黃海標高為52.6 米至63.6 米左右。本項目總圖豎向設計方案比選過程中，地形因素作為豎向設計起點和切人點，運用價值工程理論，在滿足各項用地的使用要求前提下，充分利用原始地形優勢，減少土方工程量，盡量實現填挖平衡，減少外運或外購土方。借助場地地形高差，解決場地排水問題，同時需要滿足建筑基礎埋深和工程管線敷設的要求，經過多方案分析比選，最終篩選出坡地結合臺地方式進行豎向設計。

圖3 所示。由市政道路進入主入口區的G 地塊部分地勢較緩，采用坡地設計，標高從主入口兩側由南向北環抱抬升，形成本項目的中心廣場景觀區，中心廣場東側為由三個建筑單體組成的兒童游樂區，西側為運動中心，北側為主題溫泉酒店，中心廣場利用地形高差結合景觀跌水，最大程度保留原始山地特征，同時塑造項目的在地性，合理控制工程造價。沿市政道路的地塊原自然地勢均較舒緩，采用坡地設計，道路從南至北圍繞建筑折返上升，除消防登高場地坡地控制在3%以內，其余道路坡度控制在7%～8%之間，直到進入另一臺地區域，臺地區域道路標高緩坡抬升，道路坡度控制在1%-2%左右，上下臺地之間通過擋土墻銜接，擋墻結合階梯式高差種植手法，解決高差銜接問題，形成獨特的觀景效果，既滿足海綿城市對雨水的相關要求，又能緩解短時強降雨對場地造成的洪澇問題。

圖3 杭州某溫泉小鎮項目道路交通及場地豎向分析

為減少地下室頂板堆土厚度對結構安全性和總造價的影響，在換填輕質土和增設結構空腔兩個方案之間選擇結構空腔方案，雙層結構板形成結構空腔后，地庫頂板荷載明顯減少，總的鋼筋和混凝土用量減少，結構空腔作為室外管網的路由空間，既減少管網對地面景觀的限制因素，同時也方便后期的檢修維護，結構空腔層頂板大多是結合地形做的斜板，對地下車庫的防水起到很好的防護效果。場地外與山地交接處，也就是用地紅線處，護坡方案替代擋墻方案，大大節省造價，護坡底部設置截洪溝，經過濾后就近排入河道，減少山體雨水對項目的排水壓力。

4.3 新增溫泉水入戶產品

本項目擁有天然硫溫泉資源，定位為溫泉度假小鎮項目，溫泉水主要用于五國溫泉區，礦眼位于沿市政路的G地塊內，五國溫泉區設置于整個項目較中央位置的C地塊，方便為周邊各地塊服務。由于項目地理位置相對偏僻，杭州及外地客戶導入難度較大，為提升項目市場知名度及競爭力，提升項目低密產品的市場競爭力，增加溫泉入戶產品，借助原先已敷設的溫泉管網設備，由溫泉管網主線延伸至各地塊帶首層帶庭院的戶型。目前杭州市場的溫泉入戶產品非常稀缺，有利于項目對外宣傳，提升項目市場競爭力，促進項目銷售。

根據價值工程理論，重點討論選取哪些戶型提升成為溫泉入戶產品，經多組合方案比選，本次溫泉入戶涉及改造309 戶，選擇各地塊疊排、聯排和洋房產品的首層，溫泉水接入各戶首層庭院，經測算，溫泉日用水量增加約446m3/d。在住宅及公建滿負荷運營時，溫泉礦源能滿足最大用水量的50%。根據跟相關部門征詢結果，天然溫泉水占比30%及以上的均可認定為溫泉水，因此本次改造系統考慮將溫泉水和自來水加熱混用，蓄水池注滿天然溫泉水后系統開始運行，運行過程中通過對水池水位的控制，補水優先采用天然溫泉水，不足部分采用自來水，將38℃溫泉水及5℃自來水混合加熱至50℃后送往各戶，夜間集中補水及加熱。改造后，總成本增加861.6 萬元，分攤至項目總可售住宅面積單方成本增加約43.3 元/m'。改造后大大彌補了項目因位置相對偏僻前期銷售去化較慢的不足。

4.4 優化外立面材料

結合項目銷售情況，本著降本增效的精神，對本項目外立面材料方案進行優化，根據價值工程分析，主要從外立面效果、造價、施工工藝、工期等幾方面分析，最終優選出的方案為高層及洋房的外立面設計由內保溫+鋁板幕墻，后調整為與鋁板幕墻外飾面相近的氟碳漆保溫裝飾一體板。

氟碳漆保溫裝飾一體板（仿鋁板效果）的表面效果與鋁板相似，施工工藝為粘錨結構，較以干掛系統為主的鋁單板幕墻結構簡單，施工工期縮短約三分之一，單方造價較鋁單板幕墻價格便宜，內保溫+鋁板幕墻對應單方造價為898 元，保溫裝飾一體板對應單方造價為317 元，總造價降低約1.65 億元，均攤至本項目地上可售面積35.6萬方，單方成本降低約463 元。調整后效果與原設計基本一致，而外立面品質基本沒有降低，調整后客戶對產品的認可度并沒有減少。

結語：

價值工程在房地產項目的投資、策劃、設計、施工、運營維護的任一環節得到應用都可以發揮出積極的作用。應用在不同環節中產生的影響不盡相同，基于前面的分析，在投資決策階段和設計階段對項目效益的影響是最為顯著的。通過價值工程理論的應用，項目決策者可以基于科學的數據和分析，做出明智的決策，通過識別和消除浪費可以提高項目的整體效能，實現更好的性能和質量，分析資源使用情況并提供相應的優化措施，可以幫助降低項目成本，深入分析房地產產品各項功能，在優化項目特性的基礎上進一步提高產品增值服務，滿足客戶的需求和期望，提高客戶滿意度。通過價值工程團隊的協同工作，各專業領域的成員可以共同解決問題，提供創新的解決方案。