以最大限度實現國有資產保值增值為目標的省級行政事業性資產盤活運營管理

李曉 劉杰 王從國 李亞群 盛婧軒

第三十七屆山東省企業管理現代化創新優秀成果

行政事業性國有資產是黨和國家事業發展的物質基礎和重要保障。近年來，行政事業性國有資產規模不斷壯大，管理水平不斷提高，但還存在部分資產統籌不夠、使用效益不高等現象。為落實政府過緊日子的要求、有效盤活行政事業性國有資產、促進經濟社會迸步，山東省財欣行政事業資產管理有限公司按照省委、省政府決策部署，聚焦、聚力行政事業性資產接收、管理、運營，不斷探索資產盤活運營路徑和新型商業模式構建，累計實現行政事業資產運營收入1. 87億元，2022年度行政事業資產運營收入比資產在原劃轉單位管理時（按年度口徑計算）增長98%。

一、主要做法

（一）攻堅克難，全面完成資產接收工作

財欣資產公司統籌推進資產接收及資產安全管理工作。一是移交過程中面對諸多房屋老化、產權不清、占用騰退困難等問題，財欣資產公司會同資產原劃轉單位妥善處理，逐產調研房屋現狀，梳理租賃關系，厘清占用情況，協同做好資產騰退、租賃變更等各項工作，確保接得住、接得穩、接得好。二是建立房產安全管理體系，深入分析和研判接收的土地、辦公房產、公有住房等三類資產存在的安全隱患，針對性建立安全配套管理制度體系和工作機制。

（二）多措并舉，全力推進資產盤活運營

財欣資產公司根據接收資產類別、狀態和價值不同，按照“宜租賃則租賃、宜置換則置換、宜處置則處置、宜開發則開發”的工作思路，分類施策，努力實現資產運營收益和社會效益最大化。通過廣泛市場調研，分類制定盤活方案，實行問題大梳理、難題大排查，著力打通市場運營中的堵點淤點難點，成功招租運營老舊偏遠資產，推動實現行政事業資產保值增值。特別是公有住房，情況更是復雜難解。房改政策結束后，省直單位剩

余公有住房管理、使用和維護一直是各單位關注的重點和難點問題。行政資產公司緊扣改革精神，把公有住房接收、運營作為一項政治任務深入推進，堅持實事求是，積極化解住房遺留問題，理順資產使用管理關系.對于處于租賃狀態住房，根據市場化原則，會同原劃轉單位全力推動市場化租賃變更。對于有遺留問題和占用狀態的房產，采取成熟一套接收一套的方式，會同原劃轉單位妥善解決遺留問題與管理運營之間的矛盾。對于空置住房，財欣資產公司創新盤活路徑，梳理空置房產清單，走訪對接意向客戶，了解市場及客戶需求，完成首批90套空置住宅打包租賃，實現公有住房運營新突破。

（三）創新推動，打造山東行政事業性資產盤活樣板

財欣資產公司堅持以打造國內一流的資產管理運營企業、打造行政事業性資產改革運營的齊魯樣板為目標，充分發揮資產公司兼有政策性和市場性的獨有優勢，緊盯政策與市場的結合，緊抓增量資本與存量資產的結合，不斷推動資產優化升級、國有資產保值增值。自成立以來，面對接收的資產年久失修、產權不清、清理騰退及市場化運營難等問題，財欣資產公司盹準“老舊資產曬太陽”的現狀困難，分類梳理各類資產，重點打通不良資產的處置路徑。對于相對“老舊”的中性或不良資產，以“打包”方式，搭配存量項目，吸引社會資本參與。同時借助屬地力量和資源，將零散、偏遠資產進行置換、處置和歸集，做好資產的優化整合，將國有資本聚集到優質資產，實現資產優化升級。

一是完成資產置換。公司接收的省武術院房產位于濟南市解放東路81號，建筑面積6279. 08平方米。該資產所處區域被濟南市政府列入濟南市中央商務區，納入拆遷征收范圍。經調查分析，該資產位于城市核心地段，地理位置優越，未來升值空間較大。結合上述情況，經與歷下區有關部門對接，財欣資產公司選擇采取資產置換方式進行補償，歷下區政府將旭輝銀盛泰中心C座底商資產置換為我公司資產，實現了資產的“以舊換新”，有效提升了資產質量。同時，通過資產置換變更了資產產權人，為公司后續發行債券、資產證券化等投融資運作提供了資產及現金流保障。

二是推動資產優化整合。為對資產進行優化升級，剝離部分低效資產，財欣資產公司綜合考慮管理成本、市場環境等因素，對接收的位于福州市的部分住宅房產，采用公開掛牌出售方式進行處置，實現了小成本產權變更，同時避免國有資產流失，為后續資產運營創造有利條件。

三是打造亮點示范項目。推動千佛山西路10號項目施工改造，打造“公物倉+共享辦公、產品展示+信息化調劑”新功能模式。穩步推進廣州山東大廈、濟南堤口路危樓開發項目，與專業機構共同探索開發路徑、政策，擬定初步開發方案。

四是打通外地房產管理運營路徑。綜合考慮外地房產由于距離和管理幅度的原因，安全隱患大、管理成本高、管理難度和責任成倍數增加。財欣資產公司通過委托管理，設置辦事處和子公司等方式有效解決房產管理和運營的問題，不斷拓寬行政資產公司在國內、省內一線城市資產管理業務范圍，打造為珠三角經濟圈內齊魯文化展示窗口，創建行政事業性資產管理品牌。

五是創新投融資模式，推進資產證券化。財政部發布的《關于盤活行政事業單位國有資產的指導意見》中，明確提出可通過自用、共享、調劑、出租、處置等多種方式，盤活運營行政事業性資產，提升資產盤活利用效率。財欣資產公司持續創新投融資模式，不斷拓寬投融資渠道，與招商證券、中聯證券、中化資本等頭部券商、基金公司對接，尋找合作契機。與淄博城運集團、濟南歷下控股對接，探索解決底層資產設計問題。

（四）完善機制，不斷提高資產管理效能

1.加強制度建設。充分考慮社會經濟發展及房產市場需求，結合工作實際，財欣資產公司對現有的制度進行全新梳理，對制度的依據進行全新研究，走訪調研濟南歷下控股集團有限公司、山東產權交易中心、萬科商業管理有限公司等國有企業，調閱山東省人民政府國有資產監督管理委員會發布的《關于加強省管企業實物資產和無形資產處置管理的通知》、濟南市國資委印發的《濟南市市屬國有企業實物資產出租管理辦法》等法律文件資料，根據工作實際，從黨的建設、公司運營、業務管理等方面累計制定60余項制度，配套制定相關工作指引和工作實施細則，嚴格規范資產出租運營流程，不斷完善公司治理體系，為資產運營和行政資產公司發展提供有效的制度支撐，推動公司市場化經營高質量發展。目前，資產出租業務已經初步建立起第三方評估租金或房產價值、公開市場交易、多部門聯動監督的資產運營工作體系。

2.加強房產安全管理。財欣資產公司所接收的行政事業性資產以老舊房產為主，分布較為零散，部分因為房齡較長或者年久老化嚴重，房產安全管理壓力較大。為做好房產安全管理工作，一是建立安全管理制度體系，配套建立安全管理工作機制和應急突發事件處理預案，夯實安全管理的制度和工作基礎。二是明確各部門安全管理職責和專責人員，將安全責任落實到崗到人。三是根據房產狀態，分類施策。對于租賃狀態房產，財欣資產公司與承租方簽署房屋安全管理責任書，明確承租人的安全管理責任，適時開展安全抽檢和專項檢查；對于空置房屋，財欣資產公司在交接完成時及時遴選物業機構進行臨時看管，將安全責任壓實。四是借助專業團隊力量，不斷提升安全管理水平。對于房產相對集中的地區，通過采購第三方安全巡查服務，對所接收房產定期進行安全巡查，發現隱患及時解決。

3.加強法律風險防范和管控。在資產接收運營過程中，面臨著原劃轉單位歷史遺留問題多、部分租戶租金欠繳、投訴等大量問題。為進一步解決相關問題，財欣資產公司立足法律手段解決，制定配套工作指引，加強員工法律知識培訓，提升員工合規意識。同時，積極借助法律顧問和律師團隊力量，對具體問題深入研判，不斷強化風險管控。

4.持續加強資產公司治理能力建設和核心競爭力培育。一是堅持文化引領，打造建立財欣資產公司企業文化體系。二是加強公司法人治理，打造高素質員工隊伍。三是加強政策性與市場性相結合、原則與創新想結合，用好用足政策紅利，打造財欣資產公司在資產運營領域的獨有核心競爭力。四是建立科學、完善的績效考核機制，發揮好考核的指揮棒和風向標的關鍵作用。五是不斷優化、規范資產運營業務流程，有效提升企業的市場競爭力。

（五）以點帶面，不斷推動產權變更工作

目前，劃轉資產超半數無權證或資料遺失，部分資產房地未一體劃轉、插花資產較多，以及高額稅費繳納無預算及政策支持等問題制約了產權變更工作的推進。財欣資產公司多次與省財政廳、省稅務局等部門召開座談會，梳理目前產權變革政策、稅費繳納依據、制作明白紙，積極尋求相關政府職能部門政策及容缺辦理支持。同時，選定采購產權調查服務專業機構，對產權變更試點清單分批進行產權調查，落實房產土地登記情況和使用性質，形成房源數據臺賬，為相關房產確權登記手續提出專業意見。

（六）履行責任，充分體現國企擔當

針對劃轉資產遺留問題眾多的狀況，財欣資產公司主動作為，會同原劃轉單位厘清有關權屬爭議、權證和檔案資料缺失、水電暖等物業費用分割、房產使用與管理限制、插花資產管理責任分割等大量歷史遺留問題。一是妥善處理歷史遺留問題。成立以來，累計處理資產歷史遺留問題、信訪投訴5000余個。二是堅持市場效益和住房保障相結合"為省直干部職工提供租房便利，先后為省公安廳、省法院、省委黨校、省監獄管理局等單

位286名職工提供租房服務。三是堅決貫徹落實國家政策，積極推動租金減免工作。疫情期間，為小微企業紓困解難。對符合條件的56家服務業小微企業和個體工商戶累計減免房屋租金1200余萬元。

二、工作成效

財欣資產公司充分發揮兼有政策性和市場性的獨特優勢，堅持打造國內一流的資產管理運營企業、打造行政事業性資產改革運營的齊魯樣板，堅持緊盯政策與市場的結合，緊抓增量資本與存量資產的結合，逐步在資產優化升級、國有資產保值增值，探索形成的集接收、梳理、管理、運營、處置等于一體的全產業鏈服務體系，實現企業安全、健康、綠色、可持續發展。

（一）管理水平全面提升

財欣資產公司堅持把完善制度機制擺在更突出位置，進一步優化管理流程，提升經營管理效能。一是加快健全公司法人治理結構。按照國企改革部署要求，深入開展對標一流企業法人治理提升行動，進一步規范黨組織、董事會、經理層的權責，構建各司其職、各負其責、協調運轉、有效制衡的現代化國有企業法人治理結構。二是建立健全高效、科學運轉的工作體系。財欣資產公司不斷優化業務工作流程，系統梳理了房產經營、維護修繕、安全管理、客戶服務、內部考核等業務流程，逐步形成規范、有序、高效的工作體系，進一步為構建現代化商業模式提供有力機制保障。三是逐步完善信息化建設。不斷強化數字賦能，積極推進公司數字化轉型，重點圍繞資產管理、信息推廣、內部控制等重點，搭建山東財欣資產招商運營平臺、綜合管理運營平臺等管理平臺，建立資產數字化檔案，按照“一資產一檔案”的方式，摸清摸透資產底數，實現制度化、流程化、信息化管理。

（二）經濟效益全面提高

財欣資產公司聚焦聚力辦公房產和土地資產盤活，不斷提升公司經濟效益。盤活接收前為閑置狀態的辦公房產99處，面積達12. 4萬平米，閑置辦公房產面積盤活運營率達75%。其中部分資產已閑置15年以上，如濟南南紅廟地塊、青島城陽區棘洪灘房產等，部分資產房屋老舊、無配套設施，如濟南朝山街、佛山苑房產等*截至目前，共盤活運營辦公房產共計161處，面積合計25. 3萬平方米，占已接收房產面積的85%。

公有住房方面，行政資產公司積極貫徹落實省委省政府關于省級行政事業性國有資產改革部署，統籌謀劃，狠抓公有住房接收、運營、管理和維護工作落實，共完成接收公有住房1100套，實現年合同金額1130余萬元，接收運營實現“雙過千”，有力推動了公有住房的盤活運營，同時，發揮存量住房資產優勢，成功將首批1031套房源納入“中央財政支持住房租賃市場發展試點”，探索出公有住房管理改革的新路徑。

截至目前，累計實現行政事業資產運營收入1.87億元，2022年度行政事業資產運營收入比資產在原劃轉單位管理時（按年度口徑計算）增長98%。

（三）新型商業管理模式逐步建成

財欣資產公司聯動政策和市場，初步探索打造上游資產證券化、中游資產盤活開發、下游物業管理全產業鏈運營模式，深度踐行財欣資產公司作為省級行政事業性國有資產統籌盤活運營平臺的價值。通過精細化管理，信息化賦能，優勢產業植入，深度挖掘存量資產，指導資產全流程開發建設及運營管理，配合國家戰略和當地政策，發展相關產業，推動資產提質增效；最終以打造優質項目為目標，以合規性運營為基礎，為發行CMBS和REITs實施資產證券化提供良好的底層資產，形成財欣資產公司的重要利潤中心，完成資產價值鏈閉環運營。

（四）行業互聯不斷強化

為下好全省國有資產運營“一盤棋”，財欣資產公司受集團公司委托正在主導成立資產運營協會，聯合市級國有資產管理公司，凝聚行業力量，整合相關資源，積極建立政府、金融機構等相關機構工作聯盟，爭取政策、金融支持；不斷規范市場行為，不斷提高企業抵御市場風險的能力。同時，利用市級公司在商業地產開發、資產變性、產權置換等方面的優勢和資源，實現優勢互補和資源共享，有效推動省級行政事業性資產盤活運營。特別在濟南地區，緊密結合濟南歷下區金融中心、商業中心、文化中心的功能定位，與地方政府合作打造了一批孵化器、加速器和特色街區、樓宇等，有效推動了行政事業性國有資產價值與地方經濟社會發展的協同提升。

（五）社會效益不斷增強

成立兩年來，財欣資產公司聚焦主業、夯基壘臺，積厚成勢，嶄露頭角。盤活資產成效顯著，一大批沉寂多年的閑置老舊資產舊貌換新顏，曾經荒蕪8年的廢棄樓宇變成了窗明幾凈的活力校園；曾經破敗不堪的臨街門臉變成了整潔便民的口腔醫院；曾經滿是灰塵的老舊房舍變成了簡潔明快、深受追捧的城中民宿。在運營過程中，財欣資產公司全力推動解決老舊住房修繕等涉及群眾利益的實際問題，妥善處理信訪及投訴事件，就政策制度變化問題向老百姓耐心解釋，疏導民眾情緒，以暖心行動真正為群眾辦實事、解難題；堅持市場效益和民生保障相結合，為省直干部職工提供租房便利，先后為省公安廳、省法院、省委黨校、省監獄管理局等單位286名職工提供租房服務，實現了社會效益與經濟效益的雙豐收。

（作者單位：山東省財欣行政事業資產管理有限公司）