房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探索

甘曉鳳

［摘 要］房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要助力，其發(fā)展能同時(shí)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)。但近幾年我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。除市場競爭壓力大、法律限制等因素外，土地增值稅征收政策及其相關(guān)實(shí)踐存在從嚴(yán)趨向，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨高稅負(fù)。為降低土地增值稅納稅成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理、合規(guī)地開展土地增值稅納稅籌劃。基于此，文章首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的重要性，然后分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本原則與方法，最后論述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體路徑，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)降本增效。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.06.021

［中圖分類號］F812.42；F299.23［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1673-0194（2024）06-0066-03

0? ? ?引 言

近年來，國家一直提倡“房住不炒”，并針對房價(jià)制定了一系列管控措施，尤其是稅收政策變動(dòng)較大，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的納稅壓力。在眾多稅種中，土地增值稅占比較高。盡管國家在土地增值稅征收中出臺了一系列優(yōu)惠政策，但房地產(chǎn)企業(yè)如果不能對政策進(jìn)行有效利用，則會出現(xiàn)高稅負(fù)的情況。加強(qiáng)土地增值稅納稅籌劃，在政策與法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)降低稅負(fù)，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)“降本增效”的重要方向，也是提高企業(yè)市場競爭力的關(guān)鍵。

1? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的重要性

1.1? ?降低稅收成本

當(dāng)前，我國土地增值稅政策不斷變化，國家通過完善法規(guī)與政策強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的約束。企業(yè)面臨多變的稅收政策，因此，應(yīng)積極改進(jìn)土地增值稅納稅籌劃方案，合理利用法律規(guī)定進(jìn)行避稅，降低納稅成本，避免多繳、錯(cuò)繳稅款。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大、資金周期長等特點(diǎn)，因此，其需要在開展各項(xiàng)工作前做好納稅籌劃，這對降低稅收成本具有重要的推動(dòng)作用。

1.2? ?提高財(cái)務(wù)管理水平

土地增值稅納稅籌劃必須先于項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)還要制訂納稅籌劃方案并嚴(yán)格執(zhí)行納稅籌劃方案，這樣才能杜絕不合理的納稅行為，保證項(xiàng)目開發(fā)、房屋銷售的合理性與規(guī)范性。財(cái)務(wù)部門的工作者需要掌握財(cái)務(wù)、會計(jì)核算、資金分配等知識，同時(shí)實(shí)時(shí)跟進(jìn)國家針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺的稅收制度與政策，以保證納稅籌劃方案的實(shí)時(shí)性與合理性。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)土地增值稅納稅籌劃工作，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的納稅籌劃意識，夯實(shí)相關(guān)工作，提高企業(yè)納稅管理效率，同時(shí)能有效提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平［1］。

1.3? ?保證收入分配合理化

房地產(chǎn)企業(yè)在完成項(xiàng)目開發(fā)后，銷售房屋所得的收入需要按國家規(guī)定納稅。持續(xù)改進(jìn)與優(yōu)化土地增值稅的納稅籌劃方案，可助力企業(yè)進(jìn)行合理的收入分配。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)、資金運(yùn)營等情況合理分配稅后收入。盡量將收入轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偅缈偣究蓪⑹杖胂聯(lián)艿阶庸居糜趶浹a(bǔ)其損失，保證總公司與子公司都處于盈利狀態(tài)。

2? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本原則與方法

2.1? ?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本原則

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)所納稅款中占比較大，強(qiáng)化土地增值稅納稅籌劃有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。但房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃必須嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，同時(shí)遵循以下基本原則：第一，嚴(yán)謹(jǐn)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度受法律、政策、運(yùn)營狀況等多種因素影響，土地增值稅納稅籌劃需要全面兼顧各方面的影響因素，以“降低企業(yè)納稅成本”為目的，持續(xù)保持納稅籌劃方案的嚴(yán)謹(jǐn)性，不觸碰法律紅線。第二，成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注自身的成本支出與經(jīng)濟(jì)收入，把握好成本與收益的平衡性，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，這樣才能達(dá)到事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，秉持成本收益原則，合理進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，保證納稅額度低于成本額度，促使房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。第三，全面性原則。全面性原則是指房地產(chǎn)企業(yè)事前、事中與事后進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的土地增值稅納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前綜合分析自身發(fā)展現(xiàn)狀，深入調(diào)研當(dāng)前國家的稅收政策與制度，初步規(guī)劃土地增值稅的納稅方案；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)的財(cái)務(wù)與稅務(wù)團(tuán)隊(duì)要密切配合，共同監(jiān)管企業(yè)內(nèi)部納稅進(jìn)度，適時(shí)調(diào)整不合理的納稅規(guī)劃，以幫助企業(yè)合理避稅；房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目驗(yàn)收、房屋出售階段應(yīng)從定價(jià)、銷售策略等方面出發(fā)做好納稅籌劃。第四，科學(xué)性與專業(yè)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作者必須不斷提升自身的專業(yè)性，這樣才能保證納稅籌劃質(zhì)量。因此，企業(yè)需要定期組織財(cái)務(wù)人員、納稅籌劃人員接受專業(yè)化培訓(xùn)。納稅籌劃必須是科學(xué)的，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃過程中必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，科學(xué)規(guī)劃納稅方案，避免因不合法、不合規(guī)納稅籌劃導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任［2］。

2.2? ?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

在土地增值稅納稅籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營管理現(xiàn)狀，選擇以下合理的納稅籌劃方法：一是利息支出籌劃。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定提供融資證明并進(jìn)行分?jǐn)偅瑩?jù)實(shí)扣除利息支出。若無法提供有效證明，企業(yè)可按固定比例扣除利息支出。企業(yè)可根據(jù)自身經(jīng)營狀況合理選擇利息支出扣除方式，通常選擇扣除額度較高的方式。二是費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃。將內(nèi)部管理、行政管理、差旅費(fèi)等間接費(fèi)用轉(zhuǎn)移至開發(fā)或銷售過程中，增加直接成本，降低土地增值稅的納稅成本。三是關(guān)聯(lián)交易定價(jià)進(jìn)行稅收籌劃。大型房地產(chǎn)企業(yè)可打通上下游企業(yè)，通過合作建房、設(shè)立銷售公司、銷售價(jià)格臨界點(diǎn)定價(jià)等方式降低稅負(fù)成本，并不斷提升納稅籌劃方案的科學(xué)性與合理性。

3? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體策略

3.1? ?準(zhǔn)備階段的土地增值稅納稅籌劃策略

（1）確定清算單位與辦證方式。根據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備繳納土地增值稅時(shí)需要做好政策考量，并確定清算單位與拿地辦證方式。例如，山東省規(guī)定整期房地產(chǎn)項(xiàng)目以整期項(xiàng)目為單位完成清算，分期項(xiàng)目以分期為單位清算，具體清算單位由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)掌握；辦證的方式通常是根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)用地政策規(guī)劃來確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要弄清本地區(qū)的清算單位與辦證方式，這樣可以從源頭上確定土地增值稅清算單位，明確辦證方式，節(jié)約稅款。

（2）科學(xué)選擇利息扣除計(jì)算方式。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金使用周期較長的企業(yè)，通常需要融資來獲取足夠的資金，其一般選擇負(fù)債融資方式。這就需要企業(yè)在土地增值稅清算過程中科學(xué)選擇利息扣除計(jì)算方式。房地產(chǎn)企業(yè)可選擇利息扣除較高的方案進(jìn)行土地增值稅清算，以降低稅收壓力［3］。

3.2? ?開發(fā)階段的土地增值稅納稅籌劃策略

（1）利息扣除。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)開發(fā)階段的項(xiàng)目如果能提供金融貸款證明并對項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅砂磳?shí)際發(fā)生額扣除；如果無法提供貸款證明或無法準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偅枰凑展潭ū壤?jì)算扣除。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時(shí)，土地加開發(fā)成本共計(jì)4 000萬元，根據(jù)不同扣除方式計(jì)算得到利息支出平衡點(diǎn)為200萬元，當(dāng)實(shí)際利息超過200萬元時(shí)選擇按實(shí)際扣除方式，不超過200萬元時(shí)選擇固定比例計(jì)算扣除方式。

（2）開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)移。期間費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)過程中占比較大，但增加期間費(fèi)用無法增大土地增值稅扣除金額。房地產(chǎn)企業(yè)可通過開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)移的方式增加土地增值稅扣除金額，如增加期間費(fèi)用相關(guān)工作者的工作內(nèi)容，使其兼顧部分項(xiàng)目開發(fā)管理工作，促使期間費(fèi)用分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開發(fā)成本中，從而增加土地增值稅扣除金額，降低納稅成本，達(dá)到節(jié)稅目的。

（3）開發(fā)方式籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可在項(xiàng)目開發(fā)之初確定產(chǎn)權(quán)的最終持有人，并采用“合作開發(fā)分房自用”或“委托代建”的開發(fā)方式。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)僅出售自身分到的物業(yè)部分，只需要繳納物業(yè)部分的土地增值稅，而其他房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的持有人不發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)無須承擔(dān)土地增值稅的納稅義務(wù)［4］。

3.3? ?銷售階段的土地增值稅納稅籌劃策略

一是定價(jià)區(qū)間籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確、深入地理解超率累進(jìn)稅率，只針對超過優(yōu)惠利率的部分采用較高檔次稅率計(jì)稅。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)的土地增值稅與增值率二者的上揚(yáng)曲線為相互對應(yīng)關(guān)系，不存在階梯差，土地增值稅的攀升是緩慢而連續(xù)的，合理籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)區(qū)間，對降低土地增值稅有明顯的作用。例如，房地產(chǎn)銷售普通住宅時(shí)，增值率小于等于20%的土地增值稅可享受優(yōu)惠政策，即20%稅率為全額累計(jì)稅率的臨界點(diǎn)。以某房地產(chǎn)的一幢普通住宅為例，正常情況下可扣除項(xiàng)目2 100萬元，銷售收入可達(dá)到2 550萬元，增值率為21.4%，超過20%臨界點(diǎn)，此時(shí)土地增值稅率須按照30%計(jì)算，即（2 550-2 100）×30%=135萬元，再減去納稅款項(xiàng)，即差異收益為（2 550-2 100-135）=315萬元；若銷售額改為2 520萬元，增值率剛好為20%，享受優(yōu)惠政策免收土地增值稅，差額收益為（2 520-2 100）=420萬元。因此，普通住宅銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照增值率20%進(jìn)行定價(jià)，進(jìn)而享受國家土地增值稅優(yōu)惠政策，提高自身收益。

二是銷售策略籌劃。房地產(chǎn)銷售方賣出房屋取得的收入減去扣除項(xiàng)目，所得增值額即土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可在前期費(fèi)用、土地成本等總和的基礎(chǔ)上加扣20%。例如，在綜合開發(fā)成本為5 000元的清水房銷售過程中，可按照“賣裝修房”“賣清水房”兩種策略進(jìn)行銷售：裝修房每平方米售價(jià)9 000元，裝修成本每平方米1 000元，計(jì)稅增值額=9 000-（5 000+1 000）×（1+20%+5%）=1 500元，扣除后土地增值稅額每平方米450元，銷售額度減去綜合成本與裝修成本、土地增值稅額，獲得凈收益2 550元；清水房每平方米售價(jià)8 000元，計(jì)稅增值額=8 000-5 000×（1+20%+5%）=1 750元，扣除后土地增值稅每平方米525元，銷售額減去綜合成本與土地增值稅額，獲得凈收益2 475元。上述兩種銷售策略可選擇第一種，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約稅收成本［5］。

3.4? ?清算階段的土地增值稅納稅籌劃策略

一是成本分?jǐn)偦I劃。在清算成本分?jǐn)傠A段，房地產(chǎn)企業(yè)有兩種納稅籌劃方式：直接歸集和分?jǐn)傆?jì)入。直接歸集指的是在清算階段將成本直接計(jì)入，可以通過房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)、合同、流水等單據(jù)直接反映開發(fā)和銷售成本。分?jǐn)傆?jì)入則是將管理費(fèi)、招待費(fèi)、行政費(fèi)等多種費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)入房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，以提高成本核算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)房屋使用性質(zhì)合理選擇成本分?jǐn)偡绞健Ｉ逃梅康氖杖牒鸵鐑r(jià)相對較高，因此其增值率也高于普通住宅。若普通住宅的增值率能保持在20%以下，則可享受土地增值稅優(yōu)惠政策。而商業(yè)房可采用直接計(jì)入方式來反映真實(shí)的商業(yè)成本價(jià)值，避免直接分?jǐn)値淼膬r(jià)值損失。通過精確的成本分?jǐn)偱c核算控制，房地產(chǎn)企業(yè)可以降低土地增值稅成本。

二是合理選擇利息費(fèi)用扣除方式。以一期

3 000萬元的在建工程開發(fā)貸款為例，貸款月利率為7.25%，房地產(chǎn)企業(yè)每銷售一套房屋就需要解押一套房屋。這種經(jīng)營模式下，整個(gè)清算周期的貸款利息費(fèi)用總額為55 612.45元。早期會保持較高的利息費(fèi)用扣除金額，但隨著貸款余額減少，房地產(chǎn)企業(yè)的利息扣除金額減少，導(dǎo)致土地增值稅增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營情況，合理選擇土地增值稅計(jì)算扣除方式。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用若符合規(guī)定，可采用“房地產(chǎn)開發(fā)成本+獲得土地使用權(quán)支付的金額”的5%計(jì)算扣除費(fèi)用，若不符合規(guī)定，則按照10%計(jì)算扣除費(fèi)用。

3.5? ?完善土地增值稅納稅籌劃保障機(jī)制

一是構(gòu)建稅企合作關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)可通過以下措施構(gòu)建良好的稅企合作關(guān)系。首先，設(shè)立專門的稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，與稅務(wù)主管部門積極溝通，及時(shí)了解稅收政策、法規(guī)等信息，并根據(jù)政策變化改進(jìn)土地增值稅納稅籌劃方案，以合理避稅。其次，與稅務(wù)主管部門積極溝通解決資金周轉(zhuǎn)和稅務(wù)問題，在合理籌劃的同時(shí)申請緩繳稅款，解決資金周轉(zhuǎn)困難。

二是利用外部中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可依托外部中介機(jī)構(gòu)力量保障土地增值稅納稅籌劃順利開展。首先，聘請資深稅務(wù)顧問協(xié)助完成土地增值稅納稅籌劃方案的編制，并使其實(shí)時(shí)跟進(jìn)稅款繳納情況，每季度總結(jié)分析納稅籌劃方案，提出精準(zhǔn)的改進(jìn)建議。其次，通過線上平臺打通稅務(wù)咨詢渠道，與稅務(wù)主管部門、稅務(wù)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)在線溝通，廣泛收集土地增值稅政策改革信息，為改進(jìn)納稅籌劃方案做好準(zhǔn)備。

4? ? ?結(jié)束語

強(qiáng)化土地增值稅納稅籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)、增加經(jīng)濟(jì)效益的重要舉措。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在遵守法規(guī)、緊跟政策的前提下，將土地增值稅納稅籌劃作為提升經(jīng)營效益的關(guān)鍵手段，動(dòng)態(tài)監(jiān)測房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的納稅方案，及時(shí)調(diào)整不合理的籌劃措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康有序發(fā)展。

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