存量更新背景下老舊小區適老化更新改造模式的可行性設計
——以西安市碑林區李家村東院小區為例

楊維剛 YANG Wei-gang

（中鐵一局集團城市投資運營管理有限公司，西安 710054）

0 引言

隨著城市化進程的不斷深入，人口老齡化趨勢顯著增長，老舊小區適老化更新改造成為了一個亟待解決的問題。在存量更新背景下，如何將老舊小區進行適老化改造，提供更好的居住環境和服務，已經成為政府部門、社會、老年人關注的焦點。本文以西安市碑林區李家村東院小區為例，對老舊小區適老化改造模式的可行性進行研究。目前，李家村東院小區是一個老舊小區，住戶大部分都是年邁的老年職工，但由于小區建筑結構老化、外部設施陳舊、內部居住環境不佳等問題，導致老年人生活質量受到嚴重影響。為了滿足老年人的需求，提高其居住品質，適老化改造成為目前急需考慮的問題。適老化改造模式可行性研究是十分必要的，通過調查老年人的實際需求，了解他們對適老化改造的具體要求，從而制定出切實可行的改造方案。同時，通過對于老舊小區的建筑結構和設施狀況進行評估，確定出需要改造的重難點，為改造工作提供指導。通過調研其他地區的適老化改造案例，借鑒其操作經驗，為李家村東院小區的改造提供參考。通過本次研究，希望能夠找到一種適合李家村東院小區的適老化改造模式，為老年人提供更良好的居住環境，滿足老年人的需求，改善他們的生活質量。也希望通過該案例研究，為其他類似的老舊小區適老化改造提供借鑒和參考。

1 研究對象

李家村東園小區位于顯示碑林區文藝路街道，坐落在文化底蘊深厚的安西街，是市中心，屬地緣性小區。小區附近醫院有中國人民解放軍第四五一醫院、陜西省疾病預防控制中心、西安市第四醫院、西安空軍451 醫院體檢中心、西安市紅會醫院、陜西省人民醫院；教育上有西安建筑科技大學、西安交通大學、西安市鐵一中學、西安市太乙路中學、西安市第十二中學、西安市第八十六中學、雁塔路小學；購物上有華潤萬家、華清廣場、萬達廣場、西北黃金珠寶商城；緊鄰地鐵4、5 號線及5、25、27 眾多公交站點，交通教育醫療資源豐富，區位條件優越。李家村東院小區人口占比：60 歲以上人口占比43.7%，已超過重度老齡化30%的標準；60-70 歲占據19.3%，70-80 歲占據10.2%，80歲以上14.2%。作者在對實地展開調查研究中發現，對于2000 年以前建成的老舊住宅小區，居住人口老齡化現象，非常具有普遍性。作者選取李家村東院小區作為改造試點，一則是遵循中鐵一局集團戰略發展方向“人”的大健康和“物”的資產運營立足城市運營，構建老年友好型社區群。二則是作為管理者以康養產業投資建設運營商的角色通過輕重資產結合的方式，探索“老舊小區室內外綜合適老化改造+康養運營服務”新模式，為即將到來的老齡化社會，老年人的養老問題貢獻解決之策。

2 收集情報資料

李家村東院小區內住宅小區密集，共10 棟樓，33 個單元；6 棟建于70 年代，3 棟建于80 年代，1 棟建于2000年：5 棟4 層，5 棟5 層。東院小區共418 戶，約500 人居住，主要以企業職工6 層樓住宅等封閉式小區為主，空間結構單一，由于建設年代久，小區基礎設施落后，也給適老化更新改造帶來一定的難度（如圖1 所示）。

圖1 李家村東院小區原平面圖

2.1 小區室內環境情況

地面存在高差，衛生間地磚不防滑，無適老化輔助工具，并且老年用品配置不齊全。

2.2 小區室外環境情況

缺少無障礙通道，沒有電梯，無樓層標識，由于建設年代久遠，場地規模有限，無法滿足電梯加裝條件，老年人上下樓困難。標識系統模糊，路面破損嚴重，街巷識別性不強，小區公共空間中標識系統模糊、無障礙設施數量不足。社區內部分路段存在一定坡度，但缺少防滑坡、安全扶手、休息座椅、無障礙坡道等設施，影響老年人出行。

2.3 小區配套設施情況

老年人活動中心活性低，無養老服務及相關設施，內部養老服務設施不足，外部的基礎服務設施破損、老化嚴重，老年活動場地環境差。小區內缺少休閑娛樂空間，難以滿足老年人多元化活動需求，高齡老人只能選擇居家養老模式，加之小區內部場地活動空間小，養老服務設施運營較難。

3 存量更新背景下老舊小區適老化更新改造功能分析

3.1 改造原則

老舊小區是指建設時間較長、基礎設施老化、居住環境不佳的小區。隨著城市不斷發展，人口老齡化趨勢持續加劇，老舊小區適老化更新改造已成為城市更新的重要任務。但值得注意的是，在存量更新背景下，應當遵循安全健康原則、因地制宜原則、經濟實用原則進行改造。首先，安全健康原則。由于老年人身體機能相對較弱，在改造過程中必須重視安全健康問題。例如：改造時應注意消除地面凹凸不平、修復破損樓梯和道路，安裝扶手和坡道，我們也正在探索如何在六層樓安裝便捷式電梯，以方便行動不便的老年人出行。同時，改造過程中要保證供水、供電、燃氣等基礎設施的安全可靠，確保老年人的生命安全；其次，因地制宜原則。不同小區具有各種特點和需求，改造方案要根據實際情況進行個性化設計。如有些老舊小區的居住樓房沒有電梯，對于行動不便的老年人來說產生巨大的障礙。在改造時，要考慮增加電梯，方便老年人上下樓；部分老舊小區存在居住環境差、綠化少的問題，可在改造過程中加強環境綠化，提升居住品質；最后，經濟實用原則。城市存量更新需要耗費大量資金和資源，改造中必須注重經濟實用性，改造方案要充分考慮成本效益，并選擇合適的材料和技術，以確保更新工作的可持續發展。還要引入社會資本，吸引社會力量參與改造，提高改造效率（如圖2 所示）。

圖2 改造流程

3.2 功能分析

隨著年齡不斷增長，老年人身體機能逐漸下降，行動不便成為他們面臨的主要問題。適老化改造會通過改善建筑物的無障礙設施、增加電梯等措施，為老年人創造安全的居住環境。例如：對于樓房而言，安裝電梯方便老年人上下樓，減輕他們的體力負擔；對于小區而言，修建平坦的人行道、設立無障礙通道等都能讓老年人進行方便出行。通過上述改造，不僅提高老年人的居住舒適度，還能增加他們的生活獨立性。同時，老年人在日常生活中，除了基本的居住需求外，社區要提供多樣化的服務來滿足其各種需求，適老化改造可將社區功能與服務進行整合，為老年人提供醫療、健康、養老、文化娛樂等多種服務。例如：在小區內設立醫療衛生站、健身中心、養老院等，方便老年人就近享受各項服務，并能促進老年人之間的相互交流，滿足老年人的各種需求，打造一個溫馨、和諧的社區環境。隨著城市經濟快速發展，部分老舊小區的設施陳舊、功能單一，無法滿足現代社區的需求，適老化改造通過重新規劃和優化配置社區資源，使得小區的設施和服務更加完善。例如：將原本廢棄的場地改建為公共休閑區、綠地或社區商業中心，為老年人提供更多的休閑娛樂和商業服務。這樣的改造既能提高小區的整體品質，還能提升小區的吸引力，吸引大量人群來此居住。

4 存量更新背景下老舊小區適老化更新改造措施

4.1 小區室內環境改造

隨著人口老齡化不斷加劇，老舊小區適老化更新改造已經成為一個迫切的問題。在存量更新背景下，如何改善老舊小區的室內環境，以提供更加安全、舒適的居住條件，已經引起了廣泛的關注。以本工程為例，老舊小區地面往往存在高差，這給老年人的行動帶來不便。工作人員要對地面進行統一平整處理，盡量減少高差；在地面鋪設防滑材質，如防滑瓷磚或防滑地毯，提供更好的行走安全性。針對老舊小區的衛生間地磚往往沒有防滑設計，容易導致老年人滑倒。為了保障老年人的安全，考慮在衛生間地板上鋪設防滑地磚，增加摩擦力，提高地面防滑性能；在衛生間的墻壁上安裝扶手和抓握裝置，方便老年人起身和站立；對于老舊小區往往缺乏適老化輔助工具問題，考慮在小區內設立適老化輔助工具借用點，提供老年人常用的輔助工具，如助行器、輪椅等，以便老年人能夠更加便捷地進行日常活動；針對老舊小區的老年用品配置不齊全問題，要在小區內設立老年用品配送點，定期向老年老年人提供必要的老年用品，如拐杖、老花鏡等，以提高老年人的生活質量（如圖3 所示）。

圖3 入戶空間改造方案

4.2 公共空間的適老化更新

為了滿足老年人的使用需求，增加電梯時需要考慮候梯廳和電梯轎廂的適老化設計。在本項目設計時，充分考慮到老年人的居住生活需求，在垂直交通方面增加電梯轎廂尺寸為1400mm*2100mm，容納架式通行電梯，以方便老年人進出。除了樓梯外，設置2400mm 進深的候梯廳，比電梯轎廂的進深更大，以提供更寬敞的等候空間；電梯梯門設置透明的探視窗，以便在發生事故時能夠看到電梯轎廂內部的情況。轎廂內安裝了鏡面，讓輪椅老人在不需要轉身的情況下能夠看到身后的情況（如圖4 所示）。為方便輪椅老人的操作，還為電梯設置了低位操作按鍵。通過以上適老化設計，保證增加的電梯能夠滿足老年人的使用需求，提高他們的居住生活質量。

圖4 電梯改造方案

4.3 小區配套設施設計

在整治街巷環境方面，要對沿街建筑的色彩進行引導。老年人對于溫馨、親切的環境氛圍有著偏好，因此我們可以將外立面的色彩以黃、棕等暖色調為主，這種色彩搭配能給人帶來舒適的感覺，符合老年人的審美需求。還要在街巷中設置花壇、綠植等景觀，增加小區的綠化率，營造宜人的居住環境。同時，要規范整治凹凸不平的地面，為老年人提供更為清晰的導向標識。老年人在行走過程中可能會遇到迷路或者找不到目的地的困擾，因此清晰的導向標識對于他們來說尤為重要，在自家樓宇的地面使用不同標識，如：使用蘋果、香蕉等能為老年人做顯著標識進行提醒，并使用明亮的顏色，使其更加醒目。同時，在巷口設置指示牌，指引老年人前往社區內的各個功能區域，提供更多便利（如圖5 所示）。另外，保留社區原有的標志性景觀，如僑文化墻等。這些景觀是小區的獨特之處，也是老年人居住的記憶點。在街巷交叉口設置明顯的道路標識引導牌和社區活動標識牌，增強街巷入口空間的識別性與導向性，幫助老年人容易辨認出自己所在的位置，減少發生迷路情況。

圖5 改造后的平面圖

5 公共空間適老化改造可行性

小區室內環境改造是實現公共空間適老化的重要環節。在設計上，可以采用無障礙設計，確保老年人可以自由進出公共空間，并且提供舒適的座椅和休息區域。同時，還可以考慮增加抓手和扶手等輔助設施，以提供更好的支持和幫助；注重室內照明設計，確保足夠的光線，避免老年人視力衰退帶來的困擾。公共空間的適老化更新也是至關重要的一環，包括更新和改善公共空間的硬件設施，如更換老化的地板、墻壁和天花板等，以及安裝新的電梯和扶梯等便利設施。增加方便老年人使用的智能設備，如導航系統和緊急呼叫按鈕等，以提升公共空間的可訪問性和安全性。小區配套設施設計也要考慮到適老化的需求，如在小區內設置醫療服務站、健身房和康復中心等，以滿足老年人日常生活和健康管理的需求。此外，考慮增加休閑娛樂設施，如花園、閱覽室和社交活動中心等，為老年人提供更多的社交和娛樂機會，促進他們的身心健康。

6 改造成果分析

在對問卷數據進行歸納整理后，將其導入SPSS22.0軟件中，依據上文所列計算過程對李家村東院老舊小區公共空間適老化改造中的老年人評價分值進行計算，得到各指標的評價指數，并根據指數大小來進行排序，所得結果如表1 所示。

表1 老舊小區公共空間適老化改造總體評價表

根據表內容所示，李家村東院老舊小區公共空間適老化改造總體評價值為3.60，依據前文中所劃分的評價標準，其總體評價達到了中等以上水平，較接近于比較滿意的評價層次，其中住宅公共空間、場地活動空間兩部分評價值均高于總體評價值，分別位列評價值第一與第二，評價值分別為3.7783、3.678，表明在這兩個方面李家村東院老舊小區適老化改造效果較好，老年人普遍感受到了小區水電取暖、樓道修繕、外墻保以及活動場地便捷、舒適等方面的改善，因此老年人對其評價較高。道路交通環境、景觀綠化設計、養老配套設施依次排序為第三、第四、第五，評價值分別為3.5631、3.4875、3.3192 且三者評價值均低于總體評價值，表明在這三個方面李家村東院老舊小區適老化改造還不到位，效果較差，在景觀參與、植物安全以及小區道路交通環境、養老配套設施種類等方面與老年人對公共空間的需求還存在一定的差距，因此老年人對其的評價滿意度較低。

7 總結

綜上所述，人口老齡化是一個可預見的現實問題。因此，相應做出必要的規劃，確保城市基礎設施和配套服務便于老年人及各年齡段人口使用，不僅有助于加強城市的包容性，而且會給城市和政府帶來社會、經濟效益，因此綜合適老化改造勢在必行。但是要統一規劃設計老舊小區的養老服務體系，整體改造完善老舊小區的配套服務設施，綜合提升老舊小區的養老服務水平和居住品質，不斷增強小區老年人的獲得感、幸福感、安全感，最終實現政、企、民多方共贏。