房地產經濟波動的影響因素及完善探析

房地產行業作為市場經濟體系中非常重要的產業支柱，一旦出現波動，則會影響到整個國民經濟的穩定發展。本文以房地產波動為研究對象，分析其影響因素，同時提出針對性的完善策略，以期能夠有效控制房地產經濟波動的整個過程，以防止由于房地產經濟波動導致相關行業以及企業發展面臨嚴重沖擊，積極為房地產行業企業發展營造穩定有序的良好環境。

隨著當前社會經濟的不斷快速發展，不難發現房地產行業在經濟增長過程中也會面臨周期性的波動情況，這些使得企業以及行業都會受到嚴重影響，同時也會對我國社會經濟的協調穩定發展帶來不利影響。因此，需要針對房地產經濟波動的根本原因展開具體深入的分析與研究，明確房地產經濟波動的主要特點，以此清晰把握行業發展的主流趨勢采取針對可行的改善策略，避免出現大范圍的波動，推動房地產經濟的長遠穩定發展，為社會經濟的協調發展提供保障。

房地產經濟波動的主要影響因素

外生因素

1.經濟增長。不同于其他商品，房地產本身有其獨特的消費屬性，歸納為居民剛性消費支出，房地產經濟發展通常會受到國民生產總值增長幅度的影響，如果國民生產總值持續處于穩定增長的情況下，則會進一步推動房地產經濟的正向發展，同時能夠有效促進房屋交易量的提升，還可以穩定市場價格。但當國民生產總值處于下滑態勢的情況下，也會導致房地產經濟快速面臨危機與衰退的過程。房地產行業本身有其產業擴張屬性，宏觀經濟快速復蘇的情況下，也必然會促進社會生產資源朝著房地產行業傾斜發展，因此房地產經濟也通常會先一步復蘇。

2.居民消費水平。居民消費水平，指的是居民收入在扣除基本固定開支以后所呈現的消費能力，居民消費能力如果越強，其會有更強烈的主觀意愿選擇購買房產等大型資產。而當居民消費水平在短時間中快速發生變化，或者一直處在下降的態勢，則會直接導致房地產經濟面臨嚴重的沖擊影響，由于傳導機制的影響導致房地產消費需求逐步萎縮，同時投資需求也將逐漸縮小。一定比例的居民以銀行貸款等途徑購買房地產，在實際使用房屋的過程中還會持續通過現金支付進行分期還款，因此居民現金支付的承受力也直接決定了房地產消費需求水平，一旦居民消費水平下降或者過低的情況下，住宅消費也將在生活費用中占據較大比重，這些也會使得房地產需求水平有所降低。不僅如此，就房地產企業風險規避視角而言，財務部門需要積極收集關于居民消費水平方面的相關資料，具體包括居民消費結構比例、地方社會平均收入以及中位數收入等等。比如，所在地區居民消費水平不斷下降的過程中，應當主動采取相關措施合理規避風險。

3.通貨膨脹。首先，關于價格價值變動，房地產名義上的價格與其實際成本價格差距較大，在遇到通貨膨脹的狀況之下，則會導致這兩者的差距進一步增大，因此使得房地產經濟面臨快速擴張或者快速收縮等情況。比如，物價快速上升的過程中，房地產的名義價格和真實價格都將有所提升。如遇物價下降，房地產名義價格和展示價值也將出現降低的態勢。其次，保值升值方面發生變化，總體物價與貨幣價值之間呈現反比關系，總體物價比較高的情況下，貨幣價值也會逐步下降，大部分消費者擁有具備升值潛力的重要資產，而房地產消費則是非常重要的投資途徑。隨著總體物價持續降低，房地產名義價格逐步降低，其真實價值也將出現相應減少的情況，從而使得房地產需求水平快速降低，房地產投資規模不斷萎縮。

4.銀行利率。第一，就房地產需求方面分析而言，我國大部分地區的房地產價格都在地方居民消費支付能力水平之上，大部分購房者以銀行等不同渠道進行貸款購買房產，銀行利率則直接影響到消費者的購買意愿。如果銀行利率太高，導致消費者降低購房意愿，使得房地產市場交易規模縮小，同時新地產開發規模也會萎縮。

第二，從房地產供給方面來看，銀行貸款作為大部分房地產企業融資的主要途徑，都會以銀行貸款的方式為項目建設籌募資金，當銀行貸款利率比較高的時候，也會影響到房地產企業自身抵御外部風險的能力，特別是容易因為突發情況導致資金短缺項目爛尾等問題，還有部分房地產公司會在銷售環節以提升銷售價格的方式轉嫁自身的成本，這也會在很大程度上導致消費者購房意愿受到挫傷。金融領域資金管控較為寬松的情況下，主要通過降低利率、開放融資等方式推動房地產領域的繼續繁榮，但是面臨的風險隱患也相當嚴重。

第三，以金融風險視角進行分析，為了防止系統性金融風險的出現，銀行機構針對房地產開發項目以及地產商是否合規等方面都作出了明確要求，通過相關手段進行審查評定。基于此，房地產企業自身必須主動樹立風險意識，并在企業運營發展過程中、項目投資開發過程中嚴格遵循有關規范要求，防止由于行業總體風險系數太高，導致銀行機構貸款政策收緊。

內生因素

1.市場供需關系。供需矛盾本身也是導致房地產經濟產生波動的內在根本原因，一旦供需關系出現大的波動，同時宏觀調控不到位，則會使得房地產行業投資走向逐步收縮或者擴張等不同發展方向。比如，當房地產市場供給超過市場需求的情況下，其投資開發房地產項目市場銷售整體也會比較低迷，很多房屋由于長時間閑置，導致企業資金難以回籠，項目收益不達標，房地產銷售價格以及真實價值快速跌落等問題，同時房地產投資走向也逐漸開始收縮。房地產市場供給低于房地產市場需求的情況下，則會導致房地產市場價格提升，項目投資收益率提升，引導房地產投資的發展方向逐漸向擴張趨勢發展。經濟增長變化以及產業結構調整等也直接會導致市場供需關系發生改變，使得房地產經濟發生波動，因而將房地產市場供需變動的具體過程作為內外因素相互影響的過程。

2.房地產價格預期。第一，就消費者的視角換位而言，大部分購房者也比較關注房地產商品的屬性，房地產行業快速發展的背景下，房地產市場價格以及市場預期價格相對穩定，不容易產生較大的波動，這也導致大部分消費者容易產生購買的主觀意愿。房地產市場并不穩定，且預期經濟形勢比較差的時候，房地產價格也會逐步降低，很多消費者會縮減消費意愿，這些也會加劇地產行業發展勢頭的衰弱，進而陷入無限的惡性循環之中。第二，就投資者視角分析而言，房地產預期價格比較穩定的情況下，能夠充分保障房地產項目的收益率以及投資回報周期的有效控制，投資者也會積極投入地產行業，但是一旦房地產預期價格呈現出不穩定的情況，或者價格下跌的時候，投資者的投資意愿也會逐步降低，甚至還會出現中途撤資或者房產拋售等等，同時也使得房地產經濟加速衰退。

3.房地產收益率。房地產收益率指的是用以衡量房地產項目投資規模以及開發規模的關鍵指標，也是房地產開發項目凈收益與投資額之間的比率。房地產收益率如果比較高，基于豐厚的收益帶動下，很多房地產企業則會以拓展項目規模、投資更多地產項目為主，這會在很大程度上促進房地產經濟的快速發展。如果房地產收益率比較低的情況下，為了防止虧損和投資風險的產生，大部分房地產企業為了科學開發項目以及合理投資，也會縮減項目開發規模，以此保障房地產經濟波動過程中能夠更加平穩地適應并過渡。

房地產經濟波動問題的解決策略

加強房地產市場調控 首先應當積極完善房地產經濟監測預警管理機制，對所處區域的房地產市場信息進行收集，例如房地產市場價格、項目開發數量、土地供應規模、房產交易量等等，結合這些信息判定當前房地產經濟發展的實際狀況。當房地產經濟與地方經濟社會發展水平相對一致的情況下，房地產經濟發展態勢也會較好，而土地政策也將保持更加平穩的狀態。另外，以多元化市場調控手段，為合理控制房地產經濟發生的波動，通過市場化土地供應機制的建設，合理控制土地出讓總量，加強相關操作規范化管理等。土地出讓總量控制，則是進一步強化行政劃撥用地的監督與管理，結合城市發展規劃對土地劃撥總量加以明確，對于土地用途進行監督，完善審批流程。對土地出讓操作進行規劃，合理推廣土地招標拍賣等方式，替代傳統協議出讓土地的方式，防止出現因為非市場化或行政化等因素的干擾。完善市場化土地出讓機制，國家政府對于土地市場出讓活動進行統籌管理，防止企業以二級土地市場交易的方式對土地使用權進行轉讓。

健全房地產開發金融體制 首先，開拓多元融資途徑，除了銀行貸款渠道之外，房地產企業應當以股票籌資、不動產抵押、債券融資以及融資租賃等途徑籌募房地產項目開發資金，防止過度依賴單一化的融資方式。其次，對融資結構進行合理優化，房地產企業應當將融資結構中銀行貸款占比調至合理范圍，對于債券融資以及股票籌資等方面進行合理提升，一旦融資途徑出現突發情況，也將對企業融資整體效果產生重大影響，當少數融資渠道出現風險的情況下，不會影響其融資效果。一旦銀行金融機構采取收緊政策，企業還可以通過其他資金來源渡過難關。房地產企業應當主動提升企業自有資金的占比，需要保持在35%之上，以此有效保障企業自身能夠擁有強大的抗風險能力。強化對于風險資金總額的有效監督與管理，管控融資過程，監督資金用途等，對于違規問題及時處理，防止大部分房地產企業為了擴大自身市場份額而導致大規模的金融風險。

房地產項目理性化投資 首先，科學把控投資規模，及時收集有關市場信息，對房地產投資在固定資產投資中的占比情況進行合理統計，基于統計結果采取一定的舉措，加強對于房地產企業投資規模的管理，如果投資規模較小，則可以通過寬松政策支持加以刺激，促進投資規模的擴張。面對投資規模過大則可以通過對土地出讓量進行調整，有效控制其投資規模，促進市場經濟協調發展。其次，前期市場調研背景下，為了防止項目投資出現虧損，則需要在決策立項環節加強市場調研，按照相關信息評估項目未來的發展前景，結合具體實際確定是否需要擴大或者縮減投資規模。最后，打造安居房，各個層級的地方政府都應當進一步完善安居工程，通過低成本價保障中低收入家庭能夠滿足其住房需求，也可以以此調節安居房供需水平，影響房地產企業投資行為，防止泡沫經濟。

調整產品結構 為了進一步控制房地產經濟波動的水平，充分滿足居民群眾的現實需求，應當合理優化房地產產品結構，完善住房供應機制，加強存量管理。首先，應當進一步完善住房供應體系，針對不同收入家庭為其提供多元住房供應的路徑，高中低不同層次收入水平的家庭都可以在市場中選擇到相應適宜的住房。其次，對存量進行合理調整，全面調研各個地區存量房地產的種類以及規模，評估其供需情況，結合實際統計結果對后續房地產產品結構作出合理優化與調整。

企業并購重組 首先，注意規模效應，將并購方與被并購方的資源做出系統整合，進一步提升項目管理能力，對不良資產加以控制，提升施工技術質量，專門在衰退階段對房地產企業進行成本方面的支持，同時要在繁榮階段對其競爭優勢加以保障。促進多元化經營與發展，將并購方和被并購方的業務作出科學整合，同時擺脫地產企業單一化業務發展模式，防止虧損問題。科學化解資金方面的不足，對于并購以及被并購方融資的途徑進行科學整合，加強現金流量的整理，保障房地產企業蕭條階段中的現金流，防止由于資金鏈斷裂而面臨財務方面的巨大風險。

擴大經營范圍 首先，堅持貫徹主營業務原則，保障市場競爭核心競爭優勢，有效鞏固現有的市場競爭優勢，拓展新業務的過程中，還需要注重各方面的資源投入。其次，發揮輔助主營業務的基本原則，拓展業務過程中，注意協調新業務與主營業務間的相互關系，新業務辦理過程中應當對主營業務發揮積極影響。貫徹量力而行的基礎原則，根據發展情況合理選擇相應的拓展業務范圍，防止過度盲目。國內不同地區房地產經濟周期展現出的波動情況和現實階段有著不匹配的差異特征，因此需要注重區域互補，加強區域房地產項目的開發與投資，結合區域經濟波動現況對投資規模加以控制。

總而言之，為了促進房地產經濟的健康持續發展，防止出現經濟波動幅度顯著，導致社會經濟風險損失，政府主管部門以及房地產企業都應當進一步重視房地產經濟波動問題，對經濟波動的內外影響因素展開深入分析，探究其背后的規律和原理，全面貫徹相關政策，促進房地產經濟的高效協調發展。

（作者單位：機械工業規劃研究院有限公司）