“冒險家的游戲”：中國房東日本“淘金”

2023年中，日元對人民幣匯率跌破0.0477，中國投資者再度瞄準日本房產(chǎn)市場，伺機“以小博大”。在日媒報道中，中國房東抱著大摞現(xiàn)金涌入，“買房就像買菜”。而“大浪淘金”永遠是冒險家的游戲，有沙金，也難免有暗礁。在異國闖蕩的中國生意人，不僅要涉過資本騙局的險灘，還要預(yù)判政策異動的風險。

“回報率高，且穩(wěn)定”

定居日本東京的徐奔，新的一年更忙了。他最近一直在物色兩室一廳的房子，“從穩(wěn)定性來看，兩居室更有優(yōu)勢。”在日本開民宿的王啟源假期里忙得像陀螺，連軸轉(zhuǎn)。白天要清潔房間，晚上要接來日本游玩的外國旅客，凌晨見縫插針處理線上的咨詢訂單。他們有一個共同身份：日本的“中國房東”。

很多投資型中國買家傾向于在日本買房出租，王啟源就是其中之一。王啟源2017年來到日本，起初跟著朋友學管理房地產(chǎn)。一年后，他覺得在日本做民宿“有賺頭”。彼時，在中國住一晚民宿價格約100至300元，日本住民宿的價格已經(jīng)超千元人民幣。

王啟源在日本購入的第一套房子是一棟很舊的“一戶建”，位于東京都荒川區(qū)，價格約40多萬元人民幣。王啟源買下房后，兜里只剩4萬元人民幣。不過，做民宿僅一年后，王啟源就凈賺24萬元人民幣利潤。嘗到甜頭后，王啟源又買了第二套、第三套……

日本實行土地私有制，房子的年數(shù)再老，土地依然保值，甚至還會繼續(xù)升值。因此，房價和租金水平也有一定穩(wěn)定性。王啟源喜歡把低于市場價的房子收回來，無論租多少錢，“都是賺的”。

徐奔也認為，在日本買房出租是一條不錯的投資路子。“回報率高，而且穩(wěn)定。”他打了個比方，假如用500萬元人民幣買房子，用于出租，那么每年約有7%至10%的回報率。相當于即使“躺平”，也有50萬元人民幣的收入。

“踩過坑，才是過來人”

對于投資型買家來說，高利潤與高風險總是相伴相隨，任何市場也難例外。2022年，“500余名中國人在日本炒房‘踩雷”新聞登上熱搜。500多名中國投資者，購買了日本豐臣公司的房產(chǎn)項目。沒想到，豐臣公司稱資金鏈斷了，當初承諾收益無法兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)無法過戶，數(shù)億財富打水漂。

多位受訪房東告訴記者，外國人在日本買房，一定會踩過幾個坑，才能說有“過來人經(jīng)驗”。王啟源對此頗有感觸。他說，如果想要在日本做投資，一些裝修得很精致的房子，已經(jīng)被人加價得厲害，“千萬不能碰”。反而要找一些破房子，即建筑物是破的，土地是升值的。重新翻新、進行變現(xiàn)。

不過，老房維護的費用也不便宜。“如果要自住，太破、太便宜的房子不能買。”在日本福岡做房產(chǎn)投資的高智勝覺得，一套房子的翻新費用、維護費用，可能要再花幾十萬元人民幣。

多位受訪“房東”提醒，投資需謹慎，“如果對日本地產(chǎn)沒有足夠了解，大概率會被‘割韭菜”。

“沒辦法躺平”

雖然擁有20多套房產(chǎn)，王啟源卻形容自己“很苦，天天掏馬桶洗廁所”。因為日本的人工費用很貴，一個員工的月工資起碼要15000元人民幣以上，且只做白天，沒辦法接送半夜來自世界各地的旅客。

有意思的是，王啟源目前還在租房住。“三室一廳的房子，可能要五六百萬元人民幣。”他覺得還不足以“背上房子”。“退休之后可能會把在日本的房子全都賣掉，這樣才能真正有錢養(yǎng)老。”王啟源說。

已經(jīng)招了20多名員工的徐奔，也覺得“躺平不了”。日本的人工成本、租金成本高，每一項運轉(zhuǎn)都需要成本。徐奔說，在日本這么多年，很多東西都是自己開公司慢慢掙出來的，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)是想躺平也很難躺平的一個狀態(tài)。“除非哪天我把公司關(guān)閉了或者說轉(zhuǎn)讓了，這樣才可能躺得住。”

（摘自《南方周末》2.24）