輕資產運營模式下房地產公司財務戰略分析研究

賈佳敏 薛瑩瑩

摘?要：隨著經濟形勢的不斷復雜，重資產模式逐漸難以滿足房地產企業的發展需求，需要引入新的運營模式來為企業注入發展動力。輕資產運營模式可以改變資金占用量大、利潤率較低等問題，提升資產利用效率，加快資金周轉。本文選取萬科地產作為研究對象，從投資戰略、籌資戰略、營運戰略和股利分配戰略4個方面對財務戰略進行分析；運用盈利能力、償債能力、營運能力和成長能力等財務能力指標，分析了萬科地產輕資產運營模式下的財務戰略效果。研究結果可以為其他輕資產運營模式的企業制定科學合理的財務戰略提供一定的理論借鑒。

關鍵詞：輕資產運營；財務戰略；房地產行業

中圖分類號：F23?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.09.046

0?引言

房地產行業對經濟增長具有舉足輕重的地位，且已經成為推動經濟發展的重要動力，在加速國民經濟增長的同時也帶動了眾多相關行業的發展。隨著全球經濟的不斷變化，房地產行業資金需求較大、籌資方式及渠道單一等問題逐漸凸顯，造成眾多房地產企業無法繼續維持資金鏈的穩定，從而出現財務危機。因此，在行業及全球經濟大環境下，傳統重資產運營模式已經不能為房地產企業創造新的價值，企業需要積極尋求新的運營模式和發展戰略，為企業帶來新的利潤增長點。

輕資產運營模式被認為是一種非常具體的資產配置管理方式，具有庫存低、現金儲備高、注重人力資源和資產趨于無形的特點，非常符合互聯網金融發展所帶來的新機遇，為企業轉型與發展提供了新的方法，增加了新的利潤增長點。同時，輕資產運營有利于緩解融資壓力，降低負債比例，提高投資水平，從而增強企業的風險承擔能力。輕資產運營模式主要是將企業較為簡單的生產、制造或組裝等處于產業鏈低端的業務進行外包，將企業更多的資源集中在技術創新研發、企業管理建設和維護客戶關系等高附加值業務，使企業獲得高收益且能合理配置資源，提高企業競爭力。這種運營模式聚焦于核心業務，如品牌宣傳、技術研發、人才培養等，以知識管理的內容和要求為基礎，以人才資源管理為紐帶，通過建立高效的管理系統和管理平臺，促進企業的健康可持續發展。

財務戰略主要是指企業對未來財務活動的發展方向以及目標所作的謀劃，其具備全局性、長遠性和動態性等一般戰略的共性。在制定過程中，要綜合考慮企業戰略要求和資金結構，分析企業自身及所處行業環境變化。合理的財務戰略可以使得企業保持穩定的資金流動，降低企業資金配置的風險，幫助企業規避風險以及提高資金的利用率。企業應根據自身不同的發展階段選擇不同的財務戰略，進而改變相應的資金配置，最終改變籌資、投資、營運等多個方面的資金占比情況，保證企業資金流動穩定。因此，在進行財務戰略制定時，要結合企業自身的發展現狀和所處行業的經濟環境，選擇合理的財務戰略類型，最終得到一個適合本公司發展的長期性財務戰略。

本文以房地產行業的龍頭企業——萬科地產為研究對象，運用傳統財務指標分析其輕資產運營模式下的財務戰略制定及實施效果，為其他輕資產運營模式的企業制定科學合理的財務戰略提供一定的理論借鑒。

1?萬科地產運營情況及轉型動因

1.1?萬科地產基本情況介紹

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業之一。1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經過30多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，目前萬科地產已成為國內領先的城市建設服務商，業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2022年，公司繼續榮登《財富》世界500強，位列榜單第178位，這是自2016年首次躋身《財富》世界500強以來，連續7年上榜。

1.2?萬科地產輕資產轉型動因

（1）資金壓力大

房地產行業區別于其他行業的主要特點是資金投入后無法在短期內獲得收益，使得房地產行業資金壓力大。在全球經濟不景氣的大環境下，萬科地產受重資產運營模式的固定資產占比高、資金占比大、融資成本高、項目資金回收慢等不利因素的影響，進一步加重了企業的借貸壓力。此外，融資渠道和方式的單一化也使得企業的現金流動不穩定，存在資金鏈斷裂的風險。

（2）稅收壓力大

在我國宏觀調控體系中，稅收具有不可替代的重要性。由于房地產行業的特殊性，我國稅法體系中與之相關的稅種有十余種，比如在拿地環節涉及契稅、印花稅和耕地占用稅；在交易時涉及土地增值稅、城鎮土地使用稅及增值稅。

1.3?輕資產轉型后財務戰略實施現狀

本節介紹萬科地產轉型輕資產后制定的財務戰略內容，主要包括投資戰略、籌資戰略、營運戰略和股利分配戰略四個方面。

（1）投資戰略

萬科地產基于住宅項目，投資旅游地產、養老地產以及教育地產等具有優質發展潛力的項目，促進公司的規模化經營，從而實現分散降低公司運營風險的目的。在優化企業資產結構的同時，對戰略發展布局進行優化和調整，實現戰略定位的升級。

（2）籌資戰略

在實施輕資產模式后，萬科地產在保持傳統股票、債券、銀行信用融資的基礎上，增加了互聯網眾籌以及REITs項目等籌資方式，進一步拓寬了籌資渠道，增加了籌資方式的選擇。

（3）營運戰略

萬科地產主要利用資源優勢來對成本進行控制，利用合理的營運戰略降低成本費用，將資本更多地投入在核心業務，同時注重優質“品牌形象”的打造，通過品牌效益來獲取更高的資金投資回報率，加快企業資金的周轉，提高企業的經營能力。

（4）股利分配戰略

隨著企業不斷發展，籌資渠道的拓寬，企業應更加合理對股利進行分配。在此方面，萬科地產始終秉持著“善待股東”的分配理念，充分照顧和維護中小股東的利益，同時向老股東實施低價募股策略，在一定程度上維護了每個股東的基本利益。這樣合理健康的股利分配戰略激發了企業的創造力，提升了對外部風險的抵抗能力，在增加企業利潤獲取能力的同時，促進企業健康可持續的發展。

2?基于傳統財務指標分析萬科地產的財務戰略實施效果

結合萬科地產企業財務年報數據，運用償債能力、盈利能力、營運能力、成長能力四個傳統財務指標，對萬科地產輕資產運營模式下財務戰略的實施效果進行分析。

2.1?盈利能力分析

盈利能力指企業在營業過程中獲取收益水平的能力，是企業持續穩定經營的關鍵要素。

萬科地產2015—2022年的銷售凈利率、銷售毛利率以及凈資產收益率等3個指標整體均呈“先升后降”的變化趨勢，且均在2018年達到最大值，分別為16.55%、37.48%和23.24%。在2021年3個指標出現“斷崖式”的下降變化。

銷售凈利率指企業凈利潤與銷售收入的比率，不僅反映企業的獲利能力，而且也反映出企業的經營決策。從企業年報數據可以看出，萬科地產銷售凈利率從2015年至2018年整體呈上升趨勢，說明轉型后增強了公司的獲利能力，利潤逐漸增加，總體向好的方向發展。

凈資產收益率是用以衡量公司運用自有資本的效率。在剛步入輕資產運營模式時，企業將更多的資金用于無形資產投資，投資收益較低。隨著無形資產帶來的品牌效應逐漸成形，自2017年無形資產帶來的經濟收益逐漸增加。

2.2?償債能力分析

償債能力指企業到期清償過去債務的能力，是分析企業經營能力和財務狀況的重要財務指標。

流動比率指流動資產與流動負債的比值，比率高則企業短期償債能力強，比率低則企業短期償債能力弱。在轉型前，流動比率基本處在1.3～1.4左右，說明萬科地產開始為向輕資產運營模式轉型作準備，增加了流動資產份額，企業短期償債能力增強，使投資在重資產產業的資金回流。轉型后，資產流動比率開始下降，到2019年達到最低1.13，此時的萬科地產剛剛步入輕資產運營模式，大部分流動資金用于品牌宣傳、企業形象樹立等無形資產方面，導致企業的流動比率維持在較低水平。當進入2020年，萬科地產的流動比率開始增加，轉型前期在品牌宣傳、企業形象樹立等方面的投資開始為公司帶來新一輪利潤增長。

速動比率是速動資產與流動負債的比例關系，其中，速動資產是一種可以在短時間內變現的流動資產。由于房地產行業的特殊性，速動比率小于1。萬科地產在轉型前的速動比率均低于0.30。輕資產轉型后逐年遞增，在2017年達到最大值，約為0.41。分析認為，輕資產運營模式的實施使得應收賬款數額增加，引起速動比率的增加，可以在一定程度上加快企業的短期償債能力。

資產負債率是資產總額與總負債的比率，反映了企業的長期償債能力。在輕資產轉型前，資產負債率在77%～78%左右。轉型后，資產負債率一直維持在80%以上，2018年高達84.59%。由于房地產行業資金回收周期長，且該公司在輕資產轉型后，投資項目涉及教育、科技等領域，企業自有資金不足，需外部融資，使得資產負債率較高，長期償債能力較弱。

產權比率是衡量企業所有者權益對整體資本結構貢獻程度的指標。轉型前，萬科地產的產權比率約為4.3～4.8。隨著輕資產的轉型，開始逐年上升，在2018年達到了8.30。這說明轉型后的萬科地產更傾向于利用自有資本進行融資，增加了企業財務的控制權、靈活性和穩定性，優化了融資渠道，減輕了財務風險，更有利于企業的健康可持續發展。

2.3?營運能力分析

營運能力指企業利用所擁有的各項資本賺取利潤的能力，主要利用應收賬款周轉率、存貨周轉率以及固定資產周轉率來分析。

應收賬款周轉率越高，說明企業收賬速度越快，企業資產的流動速度越快，償債能力越強。萬科地產轉型前的應收賬款周轉率低于60，轉型后逐年增長，2019年達到了205.86。萬科地產在轉型后應收賬款金額逐年增加，且數額較大，因此管理者應高度重視。

存貨周轉率指企業在一定期間生產經營環節時反映存貨運營效率的指標。剛剛步入輕資產運營模式時（2015年和2016年），存貨周轉率高于轉型前，但隨之下降至與轉型前同等水平。主要由于公司在輕資產轉型前為擴大規模大量擴建房屋住宅，導致存貨周轉情況較差，因此公司應加強存貨管理。

固定資產周轉率指企業銷售收入與固定資產凈值之間的比值。萬科地產近幾年固定資產周轉率是逐年下降的，2019年后又開始緩慢上升。結合總資產周轉率分析，說明萬科地產需要加強管理，增強固定資產的變現能力以及銷售能力。

2.4?成長能力分析

成長能力，又稱發展能力，指企業擴大規模、使其穩定發展的潛在能力，關乎企業未來的發展走向。企業提高盈利就得擴大發展規模，但在擴大發展規模的同時還應兼顧現有業務的升級發展。

萬科地產在轉型后凈利潤增長率整體較差，此階段正是房地產行業較為低迷時期，整個房地產行業都面臨挑戰，也正是需要進行運營轉型的好時機。隨著輕資產運營模式的實施，凈利潤增長率逐年增加，在2017年達到最大值，隨后趨于平緩。同樣從2020年開始，受到外部環境的影響，凈利潤開始出現負增長。

但總體來看，輕資產運營模式的實施使萬科地產度過了行業的寒冬，凈利潤增長率逐年向好，公司的經營效益總體表現良好，成長能力相對較強。在輕資產運營模式下，利用多元化投資項目使企業全面發展，用較少的資本投入來獲得更多的收益，以此來提升企業的成長能力。

3?結論

通過對萬科地產近幾年的企業財務報告數據進行對比，分析投資戰略、籌資戰略、營運戰略、股利分配戰略四個方面發現，萬科房地產公司已由“重資產模式”轉向“輕資產模式”，且取得了成功。結合萬科地產的盈利能力、償債能力、營運能力以及成長能力分析來看，輕資產運營模式更有利于萬科地產的資金周轉增速，提升企業的盈利能力，為企業發展注入新的發展動力，促使企業健康可持續發展。

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