城市更新管理模式及創新思路的應用研究

徐杰夫

［摘 要］當前，我國各地城市紛紛從“增量拓展”向“存量更新”轉型，“存量更新”成為一、二線城市更新發展及城區優化的重要轉折點。本文基于上述背景，全面分析了我國城市更新管理模式，深入探討老城街區存量用地的創新改造措施和方法，因地制宜、科學分類，通過實際案例分析，呈現城市更新管理模式和創新思路的具體應用效果，有序推動城市更新綜合發展，力求有效促進城市存量更新功能的利用更大化。

［關鍵詞］城市更新；存量用地；創新思路

［中圖分類號］TU98文獻標志碼：A

近年來，基于城鎮化體系的飛速發展，一、二線城市多以擴張人口、挖掘資源為主線，深入拓展城市綜合發展。大部分一、二線城市的老城街區逐步呈現出人口密集、資源過度開發、環境污染等方面問題［1］。主要原因包括兩個方面。一是老城街區人口數量密集，建筑體系高度集中，不僅需要滿足現代化功能需求，更需要承擔保護歷史文化街區的職能，但因城市資源高度聚集，城市發展矛盾過于集中，急需重新統籌規劃，做好存量改造，實現資源的有效利用。二是通過多年規劃建設，老城街區主要以“增量拓展”的形式完成前期的開發建設，實際可應用于城市更新及存量改造的空間相對有限，僅以“增量”轉換為“發展”的形式展開城市更新改造遠遠不夠。

我國大部分城市逐步進入“存量更新”階段，存量改造逐漸成為各地老城街區改造的主要模式，更是城市發展的重要基礎。各省區市應快速轉換粗放式用地思維，基于因地制宜、科學規劃、存量盤活、節約用地等一系列舉措，逐步推進我國一、二線城市老城街區的存量更新改造，為實現我國老舊街區升級轉型發展提供助力［2］。

本文結合我國城市存量更新改造現狀，全面厘清城市更新管理的概念及政策背景，明確城市更新對城市存量更新改造的重要性，以X老城街區為例，深入分析其城市更新的改造模式及創新思路，明晰城市更新管理模式及創新改造的發展路徑。

1 城市更新管理的概念及政策背景分析

1.1 城市更新管理的概念

城市更新管理，顧名思義，就是針對特定的城市街區進行全面整治、優化更新、科學規劃等行為［3］。城市更新改造范疇通常包含老舊工業區、商業區、住宅區、城中村等，這類更新區域的共同問題在于基礎設施老化破損嚴重、城市環境污染、現有土地功能受限、與現代經濟社會發展需求不符等，各地城市為了有效提高城市功能效用，可通過城市存量更新改造，促進可持續化、科學化的城市空間優質發展。

1.2 城市更新管理的政策背景分析

截至目前，我國部分一線城市先后公布了一系列的城市規劃，主要是針對城市發展空間的整體規劃實施統籌管控。北京市政府于2016年公布《北京城市總體規劃（2016年—2030年）》，正式啟動了北京城市功能空間改造工作［4］。同年，上海市規劃和國土資源管理局發布城市更新“四大行動”計劃，但有別于傳統的大規模“拆建”，上海市政府全面厘清城市土地資源，并正式進入“存量更新”改造發展新歷

程［5］。上海市政府實施的城市更新改造工作，逐步以擴充公共開放空間、優化基礎配套設施、改善城市環境、完善慢行體系等為基礎導向，全面促進城市綠色發展新動能、新方向。

2 城市更新對城市存量更新改造的重要性

2.1 統籌城市空間發展

基于城市更新改造，城市資源的合理配置將有助于城市空間的更新發展。各地政府部門必須明晰科學化、規范化的城市更新管理模式，通過城市存量更新改造的細化、深化，全面統籌城市空間發展，有助于進一步完善城市新、舊城區的基礎配套設施。與此同時，通過城市更新改造，可幫助提高當地政府的綠色低碳、高效環保理念，有效平衡城市更新改造與自然生態環保之間的關系。而在城市更新改造的監督管控過程中，可基于城市規劃及升級建設，實現規劃建設、項目實施、監督執行等環節的有機融合，推動城市存量更新改造的有序發展。

2.2 形成城市文化底蘊

城市存量更新改造并非單純的大規模“拆建”，而是需要在更新改造過程中充分展現地區特色、文化內涵，切實實現城市歷史文化保護，充分展現城市歷史文化底蘊，全面彰顯城市“生命力”。

2.3 實現各方資源的合理運用

各地政府在實施城市存量更新改造前，需針對城市各方資源進行全面梳理，科學劃分城市整體功能，因地制宜、統籌規劃，進一步盤活城市發展的自有資源，真正實現各方資源的合理運用。

3 城市更新管理模式及創新改造的發展路徑

3.1 重塑建筑肌理

在城市更新改造過程中，老城街區是一個有機融合體，只有不斷“新陳代謝”，才能健康成長。改造工作應緊緊圍繞促進高質量發展、創造高品質生活，統籌推進老城街區硬件升級、產業導入、業態培育、人氣聚集，以存量更新促進老城街區高質量發展。各地政府部門應加快老城街區的存量更新，強力推動老城街區品質升級，打造產城融合示范區。

一方面，圍繞打造新時代發展之城，堅持國際視野、嚴苛標準，系統設計老城街區肌理、城區格局、城區色彩、建筑風貌、城區風貌標識等，既凸顯地域特色、時代特征，又融入開放特色、國際元素，形成開放包容、多元共融的老城街區形象。

另一方面，圍繞塑造現代化的城區更新形態，統籌規劃老城街區不同區塊的開發規模，扎實組織拆舊建新、留白增綠等精細化建設，深入開展老城街區存量更新改造，注重保持老城街區原始風貌，使其形態和城區環境相符合，并能對老城街區起到科學防護作用。加快會展中心、旅游文化中心、主體廣場建設等地標性建筑的推進落實，全面提升老城街區承載功能和整體形象，打造有影響力的旅游目的地、會展承辦地等，擴充老城街區的功能屬性。

3.2 豐富產業業態

在老城街區的存量更新改造中，產業業態分析及擴張是存量更新改造的重點所在。老城街區的存量更新改造需結合現實需求，結合老城街區原結構、綠色環保要求和城區全局性環境體系，深入開展科學化、系統化的更新改造，有效豐富產業業態。當地政府部門應聚焦培育高品質的老城街區生活，不斷拓展老城街區的市場、交易、貿易功能，鼓勵建設酒吧、咖啡館、創意書店、休閑娛樂等新興場所，結合老城街區綜合環境提升，積極導入文化、旅游、體育、餐飲、演藝等時尚經濟業態，引進更多年輕人愿意參加的活動，基于老城街區的原始風貌特點，全面興起新經濟、新業態、新體系，彰顯現代化、高品質的老城街區氣質。

基于上述舉措，在老城街區的存量更新改造中，地方政府部門可進一步豐富產業業態發展，使經典老城街區效果更趨清新、個性、煥然一新，并融合公眾現代化、時尚感的需求及感受，實現新老城區相互間的“對話”融合，不但能夠切實提升老城街區的整體商業氛圍，其寬闊的視野還能拉近人與環境的距離，使老城街區的整體空間更加開闊、通透，讓經典老城街區煥發新的活力。然而，與此同時也容易產生問題，各地政府部門在實施老城街區的存量更新改造時要針對老城街區的實際情況進行二次深化設計，存量更新形式應和老城街區風格保持一致，在確保其產業業態效用性的同時，使其更原汁原味地展現老城街區的獨特風韻及文化底蘊。

3.3 重構功能空間

伴隨著全球化、信息化、市場化發展進程，各省市老城街區的空間結構都在逐漸發生改變，甚至是發生根本性的重構，尤其像北京、上海這類的一線大都市，老城街區的空間重構更為明顯。空間結構的重構設計是老城街區總體規劃的重要考量方向，為了進一步發揮老城街區的功能性、實用性，各地政府部門應重視功能空間結構的規劃設計，針對性、科學性地展開功能空間的重構與劃分，確保功能空間重構工作發揮實效，切忌盲目“大改”。

結合各省市老城街區的存量更新情況來看，大部分城市已經進入一個以快速發展和結構性調整并行互動為特征的更新改造階段，老城街區社會經濟發展已逐步進入產業布局、類型、結構重構和轉型的實質發展階段，如何在新的發展條件下進行老城街區中心的功能和結構調整，成為當前各省區市老城街區發展的重要主題，需就老城街區功能轉型、土地資源再生和舊城整體機能提升等方面展開針對性分析，由此在合理、科學、不破壞老城街區原始風貌的前提下重構功能空間。

3.4 加強風貌改造

對于老城街區來說，傳統風貌是其構成的點狀物或線形帶，能更代表一個城市的文化基底及歷史底蘊，老城街區范圍是城市整體風貌的集中體現區。過去的老城街區規劃設計中，中軸線設計呈現一種平緩有序、水平延展的狀態，街區內以7層內的矮棟建筑為主，多數建筑體量不大，有規律地散布著個別較為高大的建筑體。而且老城街區整體的色彩以青灰、米白色為主，點綴以個別亮色作為獨特的建筑色彩，并通過濃密的綠植來進行輔助規劃，這是老城街區特有的傳統風貌和風格底色，也是老城街區存量更新改造過程中應該保護的部分之一。

老城街區存量更新改造離不開城區環境的可持續戰略發展。X城區現如今的老城街區具有十分高的辨識度，獨特的街區風格讓X城區成為老城街區文化的代表。但是X城區的風貌布局還存在一定的問題，具體包括城區功能區分不合理、交通系統有待加強、城區結構缺乏聯系性、老城街區外形不夠完善、新老城區的融合度不高等。從以上問題可以了解到，X城區的風貌布局發展仍然沒有滿足新時代的需求，因此X城區存量更新改造的可持續化戰略發展刻不容緩。而在存量更新改造的戰略制定過程中，X城區需要對城區空間進行充分的運用，平衡新老城區的相關屬性，優化統一城區的風格及色調，強化新老城區的融合度。要尋找X老城街區的藝術潛能，合理、有效地保護完善X老城街區的獨特風韻，有效提升當地民眾的生活居住質量。

在考慮到老城街區與新城區之間的融合度的基礎上，對老城街區進行全面的完善與修整，進一步提升X區的風貌質量。當地特色民族文化對X老城街區的文化發展有十分深遠的影響，X城區不僅需要注重風貌保護及更新改造，還應提高環保意識，在現有風貌環境不被破壞的基礎上，合理增加建筑隔音、防火、抗震等功能，使當地民眾能接受現代化的城市存量更新改造，同時保留傳統文化底蘊及城區風格，有效傳承當地民俗文化，更好地保護城區風貌和文化特色。

4 案例分析

4.1 X老城街區的現狀特征及問題

X城區過去以工業發展為根本，因此在“一五”時期，X城區主要拓展新建了一系列機關政府大樓、工業用地、職業院校等。自20世紀80年代起，X城區逐步重視住宅功能，并集中在老城街區進行住宅區建設，不僅全方位改換老城街區的原有規劃體系，更聚集了大量的人口資源。而自20世紀90年代起，X城區開始重視基礎配套設施建設，并逐步搭建了以道路體系為中心的交通脈絡，逐步提速進入“退二進三”的發展進程。由此，X城區的工業用地逐步轉換為住宅區或第三產業用地功能板塊。雖然有效擴張了城市基礎配套設施建設的資金渠道，但同時也為X城區帶來了存量土地資源分散、過度開發、發展規模不成系統等問題。

4.2 X老城街區的存量用地梳理

近年來，隨著X城區經濟體系的飛速發展，當地政府逐步健全市場經濟體系、土地資源有償使用體制等，并迅速展開老城街區改造。但同時，X城區也逐步呈現出土地利用效率與產出率較低等問題，歸根結底還是X城區過去粗放式改造留下的發展隱患。X老城街區想要實施存量更新改造，就必須充分梳理X老城街區的存量用地。

一方面，要劃分存量用地的種類。基于X老城街區的存量用地現狀分析，現有資源仍存在矮樓建筑密度過大、建筑質量較差、使用期限過長、基礎配套設施不健全、消防安全隱患大、城區環境污染嚴重、街區清潔衛生差、存量用地不全等情況。

另一方面，要優化存量用地的規模及空間分布。X老城街區現有存量用地資源有限，空間劃分主要定位在中、北部區域。其中，X老城街區的危舊房分布相對分散，呈現零星分布狀態。

4.3 X城市更新的改造理念和創新思路

我國常見的X老城街區存量更新改造的基礎理念有以下三種。一是修舊如初，指將其存量更新改造至老城街區建造時的初始狀態，不留存量更新改造痕跡；二是修舊如舊，指進一步結合不改變原有形態的基礎規范，更新改造痕跡相對弱化，與原有形態、規劃要求基本一致；三是維持原有形態，指在不改變原有形態的基礎上，對其進行合理化干預。

針對X老城街區的更新改造，不單單需要遵從城市文化底蘊的真實性，同時也要遵從時代發展要求。實現X老城街區的功能規劃、老城風貌和城市文化底蘊的多功能合一，充分展現“存史、資治、教化”的效用價值。

5 結語

老城街區存量更新改造改造涉及城市規劃、建筑工程、土木工程、藝術設計、市政園林等多門學科或專業，做好該項工作必須基于細致周密的城市存量更新改造研究，深入進行充分的資料收集和現場勘探、評估，使老城街區在傳承獨特歷史文化底蘊的同時，有效拓展現代化功能屬性，激活其商業經濟、社會效益等豐富價值，讓老城街區真正煥發新的活力。本文探討了老城區存量更新改造的不足之處，結合實例調查研究，進一步剖析了城市更新管理模式及創新思路，力求重塑建筑肌理，豐富產業業態，重構功能空間，加強風貌改造，希望為今后的實踐研究提供一定的參考。

參考文獻

［1］楊輝.城市更新基金融資模式的運行機制與路徑優化研究［J］.中國工程咨詢，2023（8）：51-56.

［2］張國棟，沈亞琳，張羽晴，等.城市更新中商業升級改造創新管理要點研究——基于噴淋系統改造的工程管理分析［J］.科技創新與應用，2023，13（22）：146-149.

［3］任榮榮.城市更新：已有進展、待破解難題及政策建議［J］.上海城市管理，2023，32（4）：2-8.

［4］南寧市人民政府辦公室關于印發南寧市城市更新基金管理辦法的通知［J］.南寧政報，2023（13）：1-6.

［5］陸玉藍.可持續發展理念下的城市更新規劃途徑探討［J］.中國住宅設施，2023（6）：145-147.