個人住房貸款增長轉負房貸或難再為銀行提供增長動力

吳海珊

隨著杭州、西安限購政策的陸續放開，房地產是否會再次走熱成為市場的期望，同樣抱有期望的還有銀行。

個人住房按揭貸款（下稱“個人住房貸款”）一直是銀行的優質資產，不良率大幅低于其他資產，而且過去多年來年均2位數的增幅為銀行的增長提供了不小的助力。但是隨著政策的調整和市場的反應，個人住房貸款增長走低，尤其是2023年，個人住房貸款增速已經成為負數。

2024年隨著部分城市住房限購的完全放開，個人住房貸款是否會重新增長，為銀行提供增長動力？

國有六大行中僅郵儲銀行個人住房貸款實現增長

國有行歷來是個人住房貸款市場的主要參與者，六大行的個人住房貸款余額占到全部個人住房貸余額的60%以上。

年報數據顯示，2023年國有六大行中，除郵儲銀行外，其他五大行個人住房貸款均出現下滑。（見表1）

表1 國有六大行個人住房貸款在總貸款及墊款中的占比

數據來源：銀行財報本刊編輯部整理

建設銀行歷來是個人住房貸款占比較高的銀行。2023年建設銀行的個人住房貸款余額為6.39萬億元，較上年減少930.84億元，降幅1.44%。

工商銀行的個人住房貸款為6.29萬億元，同比下滑了2.2%，在貸款及墊款中的占比從2022年的27.7%，下滑至2023年的24.1%。

農業銀行個人住房貸款金額5.17萬億元，同比下滑3.3%。

中國銀行的個人住房貸款金額從2022年的4.92萬億元下滑至2023年的4.79萬億元，同比下滑2.65%，在貸款中的占比從28.09%下滑至24.04%。

交通銀行的住房抵押貸款為1.4626萬億元，同比下滑3.3%，在貸款中的占比從20.74%下滑至18.39%。

在國有大行中，郵儲銀行是惟一一家個人住房貸款實現正增長的銀行。2023年郵儲銀行的個人住房貸款從2022年的2.26萬億元，增長至2023年的2.34萬億元，凈增762.28億元，同比增加了3.37%。但是郵儲銀行個人住房貸款在全部貸款及墊款中的占比從31%下滑至29%。

與此同時，國有大行個人貸款及墊款中的消費貸款和經營貸款增長大幅超過股份行，增幅甚至達到70%以上。（詳見本刊已發布的《國有大行反超股份行，個人消費貸款和經營貸款大幅擴張》。）

事實上，在房地產市場轉型的影響下，個人住房貸款余額下降屬于必然趨勢，不過這一下降跟最近兩年居民的提前還貸也有較大的關系。盡管目前并沒有提前還貸的整體數據，但從銀行的個體數據中也可見一斑。

興業銀行行長陳信健在業績發布會表示，2023年零售按揭業務市場競爭非常激烈，興業銀行2023年投放了1850億元，同比增長30%。但是因為提前還款的原因，個人住房按揭貸款余額還是下降了1.95%。

但拉長時間來看，這一變化也并不是2023年獨有的。事實上，個人住房貸款增長下滑的趨勢已持續數年。其中既有市場方面的原因，也有政策方面的因素。

根據經濟觀察報的統計，2018年到2022年六大行的個人住房新增貸款占新增貸款及墊款的49%、39.5%、35.2%、29.4%和4.66%。

2018年和2019年盡管國內政策方面已經開始對房地產市場進行宏觀調控，但個人住房貸款依然增勢顯著。為了防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構的穩健性，2020年底，央行聯合前銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構分檔設置了房地產貸款占比的上限。國有六大行均位于第一檔，按規定其房地產貸款占比上限不得超40%，個人住房貸款占比上限不得超32.5%。

以建設銀行為例，其個人住房貸款自2019年到2022年在全部貸款及墊款中的占比分別為35.31%、34.73%、33.96%和30.57%。直到2022年，建設銀行才達到監管的要求。

加大“基本盤”投放仍是重點多城市限購取消有望提振業績

盡管占比有所下滑，但是在國有六大行的貸款結構中，個人住房貸款依然占有重要的地位。根據本刊的統計，即便經過幾年的調整，除了交通銀行，個人住房貸款在國有大行貸款中的占比均超過20%，甚至接近30%。

而在銀行的個人貸款及墊款中，個人住房貸款占了絕對大頭。如表2所示，13家銀行的個人住房貸款在個人貸款及墊款中的占比都超過了一半，部分銀行超過70%，尤其是國有大行。

表2 13家上市銀行個人住房貸款余額占個人貸款及墊款中的一半以上

數據來源：銀行財報本刊編輯部整理

興業銀行計劃財務部總經理林舒在業績發布會上，將個人按揭貸款稱為“零售的基本盤”。

個人住房貸款不僅在貸款及墊款中占比較高，而且是銀行的“優質資產”，相對來說資產質量更高，不良率遠低于其他貸款。

如2023年郵儲銀行的個人住房貸款不良余額127.93億元，占比18.96%，低于個人住房貸款在總體貸款中29%的占比。不良貸款率0.55%，相對于2022年的0.57%進一步走低，同時也低于郵儲銀行貸款整體0.83%的不良率。

2023年中信銀行個人住房貸款的不良率為0.5%，大幅低于中信銀行整體的1.18%。平安銀行的不良率則更低，2023年為0.3%，2022年為0.28%。

在財報中，各個銀行都表述了對于個人住房貸款的“加大投放”的態度。如農業銀行在財報中表示要“適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，因城施策實施差別化個人住房貸款政策，積極支持居民剛性及改善性住房需求，加大個人住房貸款投放力度?！敝袊y行業表示“持續加大房貸投放力度”，該行2023年累計投放房貸6000億元。

同時為了應對當前的環境，一城一策也是銀行財報對于個人住房貸款描述的常見語。過去一年，不同地方對于房地產的政策做出了不同的改變。如杭州在5月9日全面放開了限購政策，并實現了買房落戶，成為第一個完全放開限購政策的城市。西安在杭州之后也發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確自即日起全面取消住房限購措施。

值得注意的是，杭州銀行和西安銀行2023年的個人住房貸款余額，都處于逆勢增長狀態。

其中，杭州銀行的個人住房貸款2023年增長了4.74%。西安銀行的個人住房貸款2023年同比增長了4.98%。

杭州銀行在2023年財報中表示，“因城施策支持剛性和改善性住房需求，積極響應政府部門提供‘帶押過戶‘共有產權房等利民服務”。最新的2024年一季度財報顯示，杭州個人住房按揭貸款余額947.22億元，較2023年末增長了5.40億元。

14家銀行處于正增長但是行業整體難有增量

除杭州銀行和西安銀行外，2023年仍然有12家銀行的個人住房貸款余額獲得正增長。增幅較大的是寧波銀行、浙商銀行和齊魯銀行。

寧波銀行2023年的個人住房貸款872.91億元，同比增長35.79%。浙商銀行2023年的個人住房貸款余額1378.53億元，較上年末增長28.54%。齊魯銀行的個人住房貸款536.68億元，2022年為465.6億元，同比增長超過15%

這三家銀行的個人住房貸款在全部貸款和墊款中的占比都相對較小。寧波銀行為6.97%、浙商銀行為8%。

除此之外，中信銀行、平安銀行等個人貸款余額的增長也排名靠前。

中信銀行2023年的個人住房按揭貸款余額10033.21億元，較上年末增加275.14億元。中信銀行強調，其個人住房貸款主要集中在一、二線城市，截至一季度在個人住房貸款余額中占比達74.27%。

平安銀行的2023年個人住房貸款3035.68億元，同比增長了6.72%，在貸款及墊款中的占比為8.9%，高于2022年的8.5%。一季度，平安銀行的個人住房貸款與2023年基本持平。

不過，從絕對量來看，14家銀行個人住房貸款的增量為2000億元，而農業銀行一家2023年個人住房貸款的余額就減少了1757億元。

某銀行研究人士對本刊表示，盡管有個別銀行的個人住房貸款實現了增長，但整體而言，很難再增長。

Wind統計數據顯示，2023年42家上市銀行的個人住房貸款余額增長平均為-1%，而在五年前，行業增長平均數還是兩位數。

對于銀行來說，除了個人住房貸款在“量”方面，另一挑戰在于“價”。作為構成凈息差的主要部分，個人住房貸款的利率對銀行的利息收入影響十分明顯。

表3 14家銀行2023年度個人住房貸款余額仍為正增長

數據來源：銀行財報本刊編輯部整理

郵儲銀行的個人貸款利息收入2037.86億元，同比減少7.65億元，下降0.37%，該行在財報中表示，主要受LPR下調、存量房貸利率調整等因素影響，個人住房貸款利息收入下降導致。

浙商銀行也在財報中表示，2023年累計為13.59萬個客戶下調存量首套住房貸款利率，合計調整的貸款余額1279.25億元。

市場預期存量房貸利率調整的影響將一直持續到2024年第三季度。

林舒表示，一季度興業銀行資產端的資產收益率同比下降12個BP，主要原因是存量按揭住房利率調整、LPR重定價影響，并且預測“相關影響在未來三個季度還會持續”。

繼去年9月個人住房貸款利率下調以來，目前全國已經有超過40個城市階段性取消了首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

央行最新發布的3月份數據顯示，新發行的個人住房貸款利率為3.71%，比2月低15個基點，同比低46個基點，也已經低于新發企業貸款加權平均利率3.75%。

上述業內人士對本刊表示，從增長的角度來講，未來個人房貸部分可能很難再為銀行提供增量，但是存量部分基本可以維持穩定。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）